2005-03-27

メジャーディベロッパーといえども。

テーマ:用途地域・土地など
ご覧いただきありがとうございます。

洋服や食品のように、普段から慣れ親しんでいるブランドなり
メーカーであれば、その品質がどのようなものが、
おおよそイメージすることができます。
ところが、マンションの購入は一生に一度きり、
という場合がほとんどですから、
「このマンションディベロッパーって大丈夫?」
という不安を多少なりとも感じることでしょう。
では、そんなとき、何を基準に判断すればいいか?
これは正直、「これだ!」というものはありません。
ですから、知名度が高い、大企業だ、というような
実質的にマンションのクオリティとどのような関係があるのか
わかりづらい尺度で判断されることもあるのと思います。

メジャーだからといっても、そのマンションがすべていいとは
限りません。
大阪で問題になった三菱地所と三菱マテリアルが販売したマンションの
敷地内に重金属などで汚染されていたにもかかわらず、
購入者には事前に知らされていなかった件。
27日19時からのNHKのニュースによると、
この事実はトップまで承知していたにもかかわらず、
購入者に公表しなかったようです。

こんなことでは購入する側は疑心暗鬼にならざるを得ません。
何より、企業側のマイナスイメージは計り知れない。
「マンション売買は売り手のほうが知識・経験の面で圧倒的に有利。
都合の悪いことを隠すことがあっても、バレない。」
と思ったかどうかは分かりませんが、
今後、購入者側が賠償などを請求することになれば、
かなりの大きな損失になってしまう。

以前よりはマシになったかもしませんせんが、
今も存在するマンション業界に漂うある種の「胡散臭さ」が消えません。





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2005-03-19

まずは、森を見る。

テーマ:用途地域・土地など
もし仮に、いまマンションの購入を検討し始めるのであれば、
みなさんはどこから着目するでしょうか。
間取り?
収納スペース?
キッチンなどの設備?
私であれば、まず、用途地域を確認します。

(用途地域の概略については、こちらをご覧ください。)

マンション広告を見ても、用途地域をアピールしているものは少数派です。
むしろもっと広告映えする間取りや、外構、キッチンなどの設備を
綺麗なビジュアルでアピールしてる物件がほとんどだと思います。
ですから、広告を見比べてマンションを検討するときに
こうしたところに関心が行くのは至極当然のことなのかもしません。

しかしこれは「木を見て森を見ず」ということになりかねません。
新しいマンションで生活を始めれば、
間取りや設備などの善し悪しは、日々に暮らしに影響を与えます。
それ以上に影響を影響を及ぼすのが、用途地域です。
広告では下の方にある「物件概要」というところに、
小さな文字で用途地域が書かれていますが、
こちらのチェックもお忘れなく。




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2004-12-16

最近よく見かける線路沿いのマンション工事。

テーマ:用途地域・土地など

ご覧いただき、ありがとうございます。

私、首都圏に住んでいるのですが、とある日の通勤途中、
あることに気がつきました。
「なんだか、線路沿いに建設されているマンションって多い??」
何かと比較できることでもないので漠然と多いなぁ、という
感覚でしかないのですが、線路沿いに建つマンションについて
ちょっと考えてみたいと思います。

□線路沿いに建つマンションのメリット
これって、私にはわかりません。
線路沿い、だけでなく駅にも近い、となると
もちろんその立地の価値は高まります。
ただし、そのエリアが商業地域であれば
要注意です(詳細は「ブログテーマ一覧」から
「用途地域・土地など」というカテゴリーにある
過去記事をご覧ください)。
しかし、線路沿いというだけでは…。


□線路沿いに建つマンションのデメリット
反対にこちらのほうがいろいろと思い浮かびます。
代表的なのが、騒音・振動。
線路沿いですから電車が走っている初電から終電の間は
もちろん、夜中でも線路沿いってウルサイときがあるんです。
というのは、私も住んだことがあるから。
実感です。
何がウルサイって、まず、線路のメンテナンス作業。
これは電車が走っている時には出来ないので、
深夜に行われます。
そう、たいていの人は寝ているときに。
他にもいろんな工事が真夜中に行われ、
やはり安眠を妨げられるケースがあります。
さらに、マンションのすぐそばを電車が駆け抜ける訳ですから、
建物には振動が伝わります。
すると、まず建物が傷む。
さらには、ほぼ絶え間ない振動で平穏な生活を
送れない等々のモノ・人両者への
ダメージがあるんです。

線路脇の分譲マンションに住まわれている方は、
買う前にこのあたりのことをしっかりと
認識していたのかなぁ、と思いながら
出勤時に線路脇のマンション工事現場を見てました。




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2004-11-22

人体への影響が怖い土壌汚染。最近の大規模マンションも注意!

テーマ:用途地域・土地など
近頃はめっきり聞かなくなっていた土壌汚染に関する
ニュースが報道されました。
大阪で分譲マンションや商業施設などのある
OAP(大阪アメニティパーク)で、マンション売買契約を
結ぶ際に重要事項として敷地内から重金属類が検出された
ことを告げなかったとして、三菱地所住宅販売などに
家宅捜索が入りました(2004年11月22 日)。

OAPのホームページを見てみると、

『水と緑にアメニティパーク』

がキャッチフレーズ。
実態とかけ離れた面白いコピーです(笑)。

この土地はもともと製錬所があったところらしいです。
ならば、土壌汚染は予想されることです。

最近の大規模マンションでは、これと遠からずのものがあります。
つまり、マンションが建つ以前は「工場」だったという土地です。
検討しているマンションが大規模のものでなくても、
以前は何に使われていたところなのか、ディベロッパーの担当者に
確認することをお勧めします。

本来は、こうしたディベロッパーがすすんで開示したくない情報も、
契約の際には購入者に知らされるべきなのですが、
冒頭のニュースからもわかるように、
それが必ずしも守られていない現状があるかもしれない、
ことがありえると疑ってかかった方がいいと思います。
自己防衛のためにも。



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2004-11-19

地盤について

テーマ:用途地域・土地など
候補に挙がっているマンションの敷地は、
果たしてどのような地盤になっているのか。
これは、ディベロッパーに聞けばわかるはずです。
とはいっても、「ここの地盤はいいですよ」という
営業トークではなくて、資料を見せてもらえるはずです。
マンション建設を計画するとき、まず最初に行われる作業の
ひとつが、地質の調査です。
これがないと、マンションの基礎部分をどのような仕様にするのか、
設計できないのです。
ですから、ディベロッパーは必ず資料を持っているはず。

で、その資料の見方ですが、「N値」という数字に注目してください。
この「N値」とは、おおざっぱにいいますと
【地盤の堅さをあらわす数値】
になります。
この数値が大きいほど、地盤が堅いことをあらわしています。
基礎が杭の場合、N値が50以上である層が5m以上あれば、
そこが支持層となります。
つまり、ここまで杭が達していないと、建物をしっかりと支える
ことができない、ということになります。

また、日本には地震があります。
日本で暮らす限り、避けては通れないことなので、
住まい選びの際には、非常に気にかかることだと思います。
果たして、このマンションの周辺では、断層はあるのか。
もしあれば、どれくらいの揺れになるのか。
このあたりについては、先日、政府の中央防災会議で
提出された資料が参考になるかもしれません。
HPはここにありますので、ここから
【中央防災会議「首都直下地震対策専門調査会(第12回)」について】内にある
資料「溝上委員説明資料2-3」で確認することができます。
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2004-11-16

足元は、大丈夫?地盤をかならず確認!

テーマ:用途地域・土地など

以前、一緒に仕事をしたことがある某ゼネコンの
現場監督と雑談したときのことです。
最近どう?という感じで、それぞれの近況を
話していたのですが、そのとき彼はとある小規模のマンションの
現場にいるとのこと。
それが、コンクリートを打って階を積み上げていくごとに、
床が少しずつ傾いている、と彼は苦笑していました。
何でもディベロッパーが当初の設計を見直し、
基礎部分の工法を変更したために、
こんなことになってしまっているとのこと。
建設工事を請け負うゼネコンとしては、
施主であるディベロッパーによって決められた
設計変更はその通りにやらざるを得ないんです。
立場上は。
ゼネコンも結局、ディベロッパーからお金をもらっている
わけですから。
施工(実際に工事をすることです)を担当している
ゼネコンではよくない設計変更と分かっていても、
施主から金がないから、と言われれば、
変更指示を飲まざるを得ません。
彼としてもやりきれない思いがあり、苦笑しながら
私に話してくれたのでしょう。
ちなみに当のディベロッパーは、とある地域では
かなり多くの物件を手がけている中堅の会社です。

このエピソードは、今から約10年前のお話。
住まいの品質を客観的な指標で把握できるようにするために
施行された「住宅性能表示制度」はまだありませんでした。
「住宅性能表示制度」については、いずれご説明する
予定ですが、これも任意の制度なので、ご紹介した
お話にでてくるような事例は今もあるかもしれません。
時折マスコミに取りあげられる「欠陥住宅」の
こうした悪品の住まいをつかまないためにはどこを
見ればいいのか、後日、お話しいたします。
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2004-11-05

公開空地のメリットとデメリット

テーマ:用途地域・土地など
公開空地を設けることで、容積率や建物の高さの
制限が緩和されます。
つまり、「通常よりもおおくの住戸を設定できる」
わけです。
このメリットを受けるのは、おもにマンションディベ
ロッパー側。
業者は、同じ面積の土地にたくさんの住戸のマンションを
建設できる訳ですから、土地の取得費用(コスト)に対して、
売り上げ(マンション販売による儲け)の比率を上げることが
できるんです。
で、デメリットはというと、これは住む人が受けることに
なることが多いと思います。

自分が住んでいる敷地内に公開空地が設定されていれば、
そこは基本的にだれでも自由に出入りできることになります。
敷地内を横切って近道をしたり、芝生やベンチがあれば
そこで休憩することは、基本的に誰にでも認められること
になるのです。
さまざまな人が混交した都心部では、ともすると治安が
悪くなることにもなりかねません。
ちょっと大げさかもしれませんが。
このあたりの判断は、マンションが建設される周辺の
エリアが、どのような治安状態にあるのか、
十分に見極めて判断する必要があると思います。
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2004-10-27

商業地域にあるマンションには、お気をつけを!

テーマ:用途地域・土地など
用途地域における商業地域は、駅周辺など非常に利便性の高い
エリアに集中しています。
そもそも商業地域というのは、
「商業施設の充実により利便性の向上をはかる」
ことを目的としている訳ですから、自然の成り行きとして
多くの人が集まりやすい地域が商業地域になるのです。
ここは駅から至近ということもあり日常生活に便利なことが
多いのですが、 一方で生活の根本を崩してしまうことにも
なりかねないリスクもあるのです。


用途地域ごとに建てることができる建物の種類が決められて
いることは、これまでも何度か言及してきました。
ただ、各々の用途地域にはそれ以外にも規定されていることがあります。
たとえば、建ぺい率や容積率なども定められているのですが、
マンション購入にあたって特に着目すべきは「日影規制」です。
「日影規制」とは、

冬至の午前8時から午後4時までの8時間において、
一定の距離の範囲に一定の時間以上の日影を生じさせないように
建物の形状を制限するもの

です。
つまり「日影規制」とは、人が暮らすために必要な
日照を確保するための定められたものであり、
「一定の距離」や「一定の時間」というのが
用途地域ごとに定められています。

ここでのポイントは、商業地域では「日影規制」が設けられて
いない、ということです。
つまり、商業地域のマンションは、
たとえ建設当初において南側からの日当たりが確保されていても、
住み始めてから後に新しい建物が建てられれば遮られてしまう
可能性があるのです。
こうなると、もっと日当たりのいいところに引越そうと思い、
今住んでいるマンションを売ろうとしても、
資産としてはすごく価値が下がり、売却できないケースが
あります。
そんな価値のないマンションに住み続け、しかもローンを
払い続けなければならないとなると、これはもう悲劇です。

商業地域は駅周辺などに集中しており、
利便性の高い立地条件は大変魅力的なのである一方で、
住まいとしては日当たりが悪い住環境になる恐れがある、
ということぜひ覚えておいてください。

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2004-10-22

用途地域を知ることで、マンション選びの視点が広がるかも。

テーマ:用途地域・土地など
マンションの購入を決断し、いざいろんな物件を比較しようとなると、
どうしても間取りや外観などの情報に眼が行きがちです。
もちろん、こうした点のチェックも大切なのですが、
さらに根本的なところを調べる必要があります。
いわばそのマンションの「基礎項目」ともいえるもの。
極端な話、間取りは購入後でもリフォームすれば変更可能ですが、
この「基礎項目」についてはそうはいきません。
その一つが「用途地域」です。


用途地域がなぜ重要かは先日も触れましたが、
【用途地域ごとに、建築可能な建物の種類が決められている】
からです。
つまり、自分が暮らす街は、
住宅が多い環境なのか、それとも商業施設が大半を占めるのか、
それとも工場が隣接するのか、
ということが、マンションがどの用途地域に建つものかが判明すると、
だいたい予想できるのです。

【はじめての用途地域】

■用途地域は大きく分けて、「住居系」、「商業系」「工業系」
の3種類があります。

■住むための環境としては、一般的に
「工業系」「商業系」「住居系」の順に良好となります。

■ 細かく分類すると用途地域は、12種類に分かれます。

「住居系」には
「第1種低層住居専用地域」、「第2種低層住居専用地域」、「第1種中高層住居専用地域」、「第2種中高層住居専用地域」、「第1種住居地域」、「第2種住居地域」、「準住居地域」の7種類があります。
また、「商業系」には「近隣商業地域」、「商業地域」の2種類、「工業系」には「準工業地域」、「工業地域」、「工業専用地域」の3種類があります。

それぞれの用途地域にどのような建物が建築可能かは、
建築基準法に定められています。
下記のURLで一覧できますので、さらに詳しく知りたい方は
ご覧になってみてください。

で、マンション購入を検討するとき、候補に挙がっている物件が「商業地域」に建築される場合は、注意が必要です。
理由は、また後日、ご説明します。



http://www.bousai.go.jp/jishin/law/023.html
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