2005-09-22

法律を義務づけられていることをわざわざアピールする物件

テーマ:チラシ・広告など
ご覧いただき、ありがとうございます。


マンションのパンフレットには、

その物件のウリとなるところが紹介されています。

まず目を引くのは、

実物と見まがうほど美しく仕上げられたCGなどですが、

しっかりと抑えるべき点は別のところにある、

というお話は、以前させていただきました

こちらのサイトにも記事がありますので、

よろしければご覧ください)。

また、パンフレットに書いてあることのほかに、

書いていないことにも注目すべきというお話も

以前させていただきました。


今回は、

「法律で義務づけられていることを、

さも品質向上のために積極的に導入しました」

というような語り口でパンフレットに書かれていることがある、

というお話です。

ディベロッパーの側からすると、

「お客さまが疑問や不安に思ったりするかもしれませんので、

記述しておきました」

という心遣いなのかもしれませんが、

読む側としては過大でもなく、過小でもなく、

物件の性能を正確に把握したいところ。

ですから、仮に以下で列挙する項目について

パンフレットに書かれていても、

それは法律で定められたことであるゆえ

基準が満たされているのは当然のことであって、

同じ条件のマンションであれば、

他の物件でも当然クリアされていること、

とご理解ください。

もし、同じようなタイプのマンションを複数検討されていて、

「Aのマンションにはパンフレットに○○○について書かれているのに、

Bのマンションのパンフレットでは一切言及されていないので、

Aのほうが品質がいいってこと!?」

というような解釈をしてしまうと、

判断を誤りかねないので。


最近、とあるタワー型マンションの

パンフレットで目にしたのは、

「特別避難階段」です。

超高層のマンションでは、万が一、

火災が発生した場合、

避難できるかどうかは気になるところ。

高層階では、はしご車も届かないフロアがありますから

(ちなみに、「はしご車って、大体何階ぐらいまで届くの?」

と疑問に思い、調べてみると、

日本にあるはしご車では

50メートル級というタイプが最大のようで、

おおよそ17階くらいまでは届く、と

あるサイトに書かれていました。

これはオフィスビルを基準に考えられているでしょうから、

階高を3,500mmとすると

マンションでは14、15階くらいでしょうか)。

話が逸れましたが、

「特別避難階段」は地上15階以上の建物には

設けなければならないと法律で義務づけられているものです。

ですから、いわゆる超高層のタワー型マンションでは

設置されていて当然ということになります

(またまた話が逸れますが、

特別避難階段を設置しなければならない「15階以上」という基準と

はしご車が届く高さの限界がおおよそ「15階」であることの間には、

何か関係があるのでしょうか。

ご存じの方がいらっしゃれば、

是非教えていただきたいと思います)。


また、とある高層マンションのパンフレットでは、

「構造評定を受け、国土交通大臣認定を取得」

しているほどの厳しい設計基準をクリアしている

とアピールしていましたが、

これも、高さが60mを超える建物であれば、

構造評定を受けなければならないと

法律で定められているので、

標準に比べてより「厳しい設計基準」

というわけではないのです。


以上のように、法律で義務づけられていることを積極的に導入し、

あたかもより高い品質のマンションであるかのように

見せかけている物件がたまにありますので、

パンフレットなどを読まれるときにはご注意ください。

今後、同じような事例を見かけたら

また本ブログに記事をアップしようと思います。




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2005-08-22

絶滅したと思った、のですが。

テーマ:チラシ・広告など
更新が滞っているにもかかわらず、

毎日多数の方に訪問頂いています。

ありがとうございます。


週末、自宅に投函されていたマンションのチラシを見て唖然としました。

以前の記事にも書いたことがありますが、

絶滅したと思っていた

「アンケートハガキ付チラシ」

が、まだ生きながらえていたのです。

2,3年前にはまだよく見かけていましたが、

個人情報保護法の施行もあり

さすがに無くなったと思っていたので、

びっくりしました。

個人情報を保護するために、

住所や氏名の部分にはチラシの一部を切り取って

ハガキの該当部分に糊付けし、

それを投函してもらうという

消費者の側からすると非常に手間のかかる仕組みになっています。

「そんな面倒なことをしても

マンションの購入を検討している人が

情報を手に入れたくなるくらい魅力的な物件なの?」

と思いHPをチェックしましたが、

私には惹かれるところがありませんでした。

消費者の視点からだけでなく、

ディベロッパーの視点から考えてみても疑問があります。

ハガキの有無によって当然チラシの制作コストは変わってきます。

これだけインターネットが普及している中で、

ハガキ添付によるコスト増分を吸収できるだけのメリットを

ディベロッパーにもたらすことができるのか、甚だ疑問です。


もし、消費者サイドの視点を欠き、

事業者として費用対効果の見極めが甘くなっているのであれば、

多かれ少なかれ影響はマンションの質にも及ぶのではないでしょうか。





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2005-08-11

地震と広告

テーマ:チラシ・広告など
ご覧いただき、ありがとうございます。


7月23日に東京で震度5強を観測した地震以来、

気のせいでしょうか、

超高層型のいわゆるタワーマンションの広告が

あまり見かけなくなったような気がします。

まぁ、ちょうど時期的にお盆直前ということで、

マンション広告の出稿は

見送られる時期。

皆さんお盆休みには、

海外や帰省など、今現在住んでいるところを

離れることが多いので、

マンションディベロッパーも

そのあたりの動向を把握した上でのことです。


閑話休題。

今回の首都圏で発生した地震は、

ある意味、

もう「ロスタイム」に入ったといわれている

大規模地震に向けての

シュミレーションになったと思います。

「東京で大きな地震が発生すると、こんなにも脆いんだ」

と、マヒした交通機関を見て

実感したことでしょうし、

感じるだけでなく、

昭文社の「震災時帰宅支援マップ(首都圏版)」を購入されるなど

なんらかの対策をとられた方も多いと思います。

マンション購入を検討されている方には、

やはり「免震」に注目されたほうがいいと思います。

ここまで立て続けに地震が発生すると、

ディベロッパーとしても今後、「免震」が売りの物件を

出さざるを得ないでしょうし。




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2005-07-08

マンション情報誌、無料化の流れ

テーマ:チラシ・広告など
ご覧いただき、ありがとうございます。

今朝(7/8)の朝日新聞に掲載されていましたが

首都圏では、マンション情報誌が無料化 されるようです。

首都圏以外では、現状通り有料のまま。

そもそも、マンション情報誌というのは、

その「名」と「実」が乖離しているのではないでしょうか。

「情報誌」というよりも「広告誌」というほうが、

実際の内容に合致していると思います。

編集者による取材記事などもあるにはありますが、

基本的には「広告主へのヨイショ」です。

つまり、記事も広告です。

そもそもマンション情報誌、あらため、マンション広告誌にとって

売上の柱は、掲載される広告掲載料。

であれば、客観的視点に立って、

物件を論評するというのは、なかなか難しいことになります。

マンション広告誌が無料化されると言うことは、

出版サイドとしては生き残るために必要な売上を

ますます広告主への依存していくようになるということ。

「ただより高いものはない」とはよく言いますが、

この格言が当てはまるようなことには、ならなければいいのですが。







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2005-04-27

パンフレットは、こう読む。(その2)

テーマ:チラシ・広告など
ご覧いただき、ありがとうございます。


さて、前々回、パンフレットを読み進めていくときのポイントは、

「書かれていないことを、読み取ること」

と申し上げました。

パンフレットには、マンションディベロッパーが

「売り」にしているところを中心に書かれています。

「このマンションは、安心できる構造だ」

「このマンションには、こんな便利なサービスがある」

などなど。

パンフレットに詳しく解説されている項目は、

他の物件と比べて長所である、ということが主な理由で

記載されているわけです。

となると、都合の悪いことは書かれていない、

可能性が出てくるわけです。

もちろん、とある項目について書かれていないから

それが短所とはなりません。


「書かれていないことを、読み取る」ためには、

たとえば「遮音性」に着目してパンフレットを読んでみてください。

マンションの「遮音性」を判断するには、

大きく分けて3つの着眼点が必要です。

1つめは、「上下階」からの騒音に対して対策が施されているか。

これは、コンクリート床スラブの厚さや、フローリングの性能、天井や床の構造

などの性能によって決まります。

2つめは、お隣からの騒音に対して対策が施されているか。

これは、主に戸境壁の厚さと構造などの性能によって決まります。

最後が、外部からの騒音に対して対策が施されているか。

マンションの近くに幹線道路など騒音源となるものがあれば、

室内の静粛性を確保するためには、遮音性の高い窓ガラスが必要になります。


いろんな物件のパンフレットを見てると、意外にこの3つすべてが

紹介されていないケースをよく見かけます。

このうち、検討しているマンションのパンフレットに

どれか一つの項目でも欠けていれば、

ひょっとすると「遮音性」の点で問題があるかもしれませんので、

ディベロッパーの営業に確認する必要があります。


☆おしらせ
次回の更新予定は、GW明けを予定しています。
どうぞ、楽しい連休をお過ごしください。





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2005-04-19

パンフレットは、こう読む。(その1)

テーマ:チラシ・広告など
ご覧いただき、ありがとうございます。


マンションのモデルルームを訪れると、

いろいろな資料をもらいます。

その中でも、メインとなるのはパンフレット。

物件のグレードにもよりますが、

住戸数が多い、もしくはグレードの高いマンションになると、

かなり分厚く、しかも肌触りのイイ紙を使って

マンションの「見どころ」をアピールしています。

本物?と見まごうほどの精巧なCGで描かれた

建物の外観や共用部、

さらにはデザインセンスのイイ家具でコーディネートされた

モデルルームの写真を見ていると、

実際にこのマンションに住み始めたときの

イメージがふくらんでくると思います。

ここまでは、右脳の範囲。

パンフレットを見るときには、左脳にもしっかりと働いてもらいましょう。

たいていのパンフレットの構成からすると、

CGや写真がならんでいるページのあとに続く

びっしりと文字で埋められたページに書かれていることを

じっくり読み取る必要があります。

マンションの品質や性能、サービスなどそれぞれの項目をじっくり読み、

分からない言葉が出てくれば物件の営業担当者に尋ねたり、

ネット上で検索することにより、

ひとつひとつを把握する必要があります。

左脳を動かしながら読んでいく上でポイントのひとつになるのが、

「書かれていないことを、読み取る」

ということです。



長くなりましたので、つづきは後日に。

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2005-02-19

ついに、登場!!

テーマ:チラシ・広告など
ご覧いただき、ありがとうございます。

今回は、裏方ネタを。

今週木曜日、出社途中の電車の中で新聞を読んでいて驚きました。
掲載は関東エリアのみだと思いますが、
坂本龍一氏がマンション広告に登場している!!
マンションの広告制作に携わっていると、
彼の名前は、よく出てきます。
広告に起用するキャラクターの候補として。
とくに、高級物件では。
私もマンション広告制作の会議の中で、
彼の名前が挙げられるのは何度も聞きました。
しかしハードルは、非常に高い。
簡単には、OKが出ません。

氏ほど、マンションのイメージを高める上で、
価値の高いキャラクター(氏には失礼な表現ですが)は
なかなかいないのです。
世界をフィールドに活躍する音楽家で、
非常に高いインテリジェンスを感じさせる風貌、等々。
こうした特性に目をつけて彼を起用しようとした広告関係者は
これまでもたくさんいたと思います。
が、かなわず。

それをやってのけたことにビックリしたのです。
まぁ、マンションとの関わり方は、かなり微妙ですが…。


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2005-01-05

不思議な販売方法「第○期募集」

テーマ:チラシ・広告など

今年もよろしくお願いします。

マンション販売の世界特有の慣例かもしれませんが、
マンションの広告では「第○期募集開始」というような
表記をよく目にします。
○のところには、1、2、3…と数字が入ります。
この数字なのですが、物件の性質上、
数字にしっかりと意味があるものもあります。
例えば、大規模開発のマンション。
エリア全体で一気に建設するのではなく
複数の工区に分割し、
一つの工区でマンションを完成させてから
次の工区の建設に取りかかる、
というような計画で建てられる場合。
このようなケースでは、完成時期が早いところから
順次売出していくことになりますので、
「第1期募集」、「第2期募集」というように
数字が連なっていくことになるのです。

問題は、当初、すべての住戸を一度に販売しながら、
売れ残った住戸をさも最近売出したかのように
見せかける場合です。
そうすることで、「売れ残り感」を見せずに
何とかすべてを売り切ろうとディベロッパーは
もくろんでいる訳です。
こうした物件は、立地やそのほかいろんな理由から、
なかなか買い手がつかないケースも出てきます。
すると「第○期募集」のところに入る数字がやみくもに
大きくなりかねない(「第12期募集」なんて、ちょっと
あやしそうですよね)ので、
そうした場合には枝葉をつけます。
つまり「第2期2次募集」というようにすることにより
「売れ残り感」を和らげようとするのです。

しかしこのあたりのオカシサはディベロッパー側も
当然意識しているようで、
最近では「第○期募集」の○の数字が大きくならないよう、
大規模物件ではなくても一度に販売するのではなく
あらかじめ数度に分けて販売計画を立てるケースもあります。


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2004-11-02

マンション情報誌を見る時の心構え

テーマ:チラシ・広告など
マンションを購入するプロセスにおいて、
まだ検討し始めたばかりの段階では、
いきなりピンポイントで候補を絞るというよりは、
どのようなマンションがあるのか、まずはざっと見て
みることになると思います。
こうしたときの情報源としては
・Yahoo!不動産などサイト
・書店・駅売店で売られている分譲マンションの情報誌
などが一般的でしょう。

このうち、マンション情報誌を見る時には、すこし注意した方が
いいかもしれません。
マンション情報誌は、とどのつまり、広告の寄せ集めです。
中には、編集部が取材した記事も含まれていますが、
編集部の食いぶちは、掲載されているマンションの広告、
なわけですから、批判的な内容が書かれることは、
ほとんどないと言っていいでしょう。

金額の桁は違いますが、高額な買い物のひとつである自動車の場合、
世に出ているそれなりの自動車雑誌を読めば、
実際に試乗した自動車評論家たちの意見が参考になることもあります。
もちろん、中には自動車メーカーの提灯持ちをしている評論家もいますが。
マンション情報誌を読むときには、基本的に
「いいところしか書かれていない」
ということを前提にされたほうがいいと思います。
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2004-11-01

チラシで分かる、ディベロッパーのプライバシー保護に対する意識。

テーマ:チラシ・広告など
とある折り込みチラシを見て、気になるマンションがあったとします。
そのチラシに、資料請求用のはがきがはりついている場合、
ディベロッパーはプライバシー保護に対して意識が低い、
と思った方がいいでしょう。

このようなケースの場合、たいてい、チラシの隅に
はがきがペタッと貼付けられていることでしょう。
それに記入して郵送してもらうことで、ディベロッパーは
脈のありそうなターゲットの個人情報を集める訳ですが、
その途中、あなたの住所や電話番号から果ては年収に至るまで、
すべての情報が第三者に見られてしまう訳です。

昔は大手ディベロッパーでもこのような方法で
資料請求を受け付けていましたが、
今やネットでの請求があたりまえ。
さすがにはがき付きのマンションチラシをみかけてなくなりましたが、
つい最近、見てしまいました。
絶滅したと思っていたのに。

住まい選びとは直接関係ないことと思われるかもしれませんが、
こういったちょっとしたことだけど大切なところに
神経が行き届いていない業者は、住まいもしかり、
と言えるのではないでしょうか。
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