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2005-11-29

耐震強度偽造問題その6

テーマ:News
ご覧いただき、ありがとうございます。

27日の記事にいただいたコメント は、

このブログをご覧になる方それぞれの状況に

かなり近いものがあるのでは、と思い、

お返事を記事としてアップさせていただきます。

*******************

マンション建設現場を公開しているというのは、

ひとつの安心材料だと思います。

基礎や構造部分というのは、完成してからの引渡検査で

不具合が発覚するようなことがあったとしたら、

もはや簡単には補修できません。

ですから施工中に確認しておきたいですね。

建築基準法に則ってまっとうにマンションを

販売・施工している業者にしてみれば、

今回の一件ははた迷惑なことかもしれません。

しかし、施工中の現場を公開することは、

後ろめたいことをしている業者にはできないことですから

差別化ができるいいチャンスでもあります。

これを契機にディベロッパーなどの選別が進み、

良質な仕事をする業者だけが生き残ればいいのですが、

マンション業界も他業種同様、常に悪貨と良貨が共存している、

というのは避けられない構図。

業者の姿勢が変わることはもちろんですが、

十分な勉強や調査をさほどすることなく、

ディベロッパーからの情報を鵜呑みしてマンション選びをする方

(私の目から見ればこれはギャンブルです。

しかも数千万円を賭けた大博打!)が少なくなり、

多くの人が良質なマンションに出会えればいいと思っています。

そのために参考にしていただける情報を

このブログやHPで充実させていきますので、

これからもよろしくお願いします。

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2005-11-27

耐震強度偽造問題その5

テーマ:News
ご覧いただきありがとうございます。

時間が経つにつれ、いろんな人物が登場してきました。

国会議員まで出てきましたし。

しかし、事実はなかなか判然としません。

一部マスコミの報道ぶりは

問題の本質から世論の眼を背けさせようとしているかと

疑念すら抱かせるほどトンチンカン。

できる限り問題の本質に迫るために

1)ディベロッパー(売主)
2)建築士
3)行政

の切り口で私なりのコメントを書きつづります。



1)ディベロッパー(売主)
何はともあれ、問題の根元はここです。

前にも書きましたが、設計する建築士も建設工事するゼネコンも

ディベロッパー様にはたてつくことができません。

お金を払う立場にある者がもっとも発言権が強い

というのは何もマンション業界に限ったことではないのです。

利益を上げるためには、安く仕入れて高く売る。

問題のディベロッパーたちは、この商売の基本に狂信的なまでに忠実でした。

必要な強度の30%も満たしていない今回のケースはかなり異常ですが、

似たような話はよく耳にします。

利益を出すために、完成すれば見えないところで

徹底的なコストダウンをはかるのです。

今回の問題で流れは変わると思いますが、

一般のマンション購入者の方で、構造に関心のある方は少ない。

関心があっても、見極めるポイントはほとんどご存じないでしょう。

構造のことが気になって、

マンションのモデルルームを訪れたときに販売員に

「このマンション、構造は大丈夫ですか?」

と聞かれることもあるでしょう。

「いや、このマンション、やばいです」

と答える販売員など皆無ではないでしょうか。

たいていの場合、

「基礎もしっかりしているから、大丈夫ですよ」

などと答え、訪ねた方もその言葉で納得されるのことが多いのでは?

こうしたコメントで納得される方のメンタリティが

私には理解できません。

何十年ものローンを組んで購入するという大きなリスクを背負う決断をするには、

あまりにも薄弱な根拠ですから。

「技術力のある有名なゼネコンが建てるから大丈夫」

という声も聞きますが、

「技術力」とは具体的にどういうことを指すのか、

改めて確認する必要があります。

阪神大震災の時、とある有名ゼネコンが手がけた建物が

突出した割合で数多く倒壊したということがありました。

震災前、このゼネコンの技術力は高く評価されていましたが、

その技術力のひとつは

「可能な限り抑えたコストで必要な性能を確保することができる」

というものでした。

技術力でコストと性能が両立できるギリギリのところを

追求していたわけです。

余裕のない建物が巨大な地震力を受けた結果は

先述の通りです。

閑話休題。

これからマンションを購入される方は、

どこにポイントを置いて検討すればいいのか、

いろいろと考えてみたのですが、

実際には1級建築士などにコンサルティングしてもらう、

という方法がもっとも精度が高いと思います。

やはり見極めるには構造だけでなく様々な専門知識を必要とするので

一般の方が判断することは難しいと思います。

正確性には欠けるかもしれませんが

購入を検討しているマンションディベロッパー(売主)の販売員に、

「建設中のマンション建設現場写真を

購入者を対象にインターネット上で公開してくれませんか?」

と提案してみるのは一つの方法だと思います。

写真を見ても果たしてこれが正常なのかどうか

判断することは難しいでしょうが、

現場を公開できるというのは

購入者に対して後ろめたいことがないという可能性が

高いことになりますから、一つの安心材料になるかもしれません。

また、完成したマンションの受け渡し(竣工検査)時に

「施工時の写真を見せてほしい」

というのも一案です。

多くのディベロッパーは施工時の写真を見せたがりません。

しかし、今回のような問題の後で写真提示を拒否するようであれば、

そのディベロッパーは疑念を抱かれることになります。

このような態度をとることはディベロッパーにとって極めて不利。

購入者としてはそこを突いてみて、

判断をしてみるのです。

長くなりましたので、

2)建築士
3)行政

については後日。




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2005-11-25

しばし、お待ちを。

テーマ:News
耐震強度偽造関連の情報をお探しになって

当ブログをご訪問いただく方が増えています。

新たに分かった事柄や関係者のコメントなどを受けて

書きたいことがいろいろとあるのですが、

本業が超・多忙。

多忙になったのは今回の問題とは関係ありません。

週末には記事をアップする予定ですので

しばらくお待ちいただければと思います。






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2005-11-22

耐震強度偽造問題その4

テーマ:News
ご覧いただき、ありがとうございます。


日を追うごとにいろんな情報が出てきますね。

耐震強度偽造問題。

ネット上や知人などから集めた情報をもとに、

自分なりに考えてみたことなどをメモします。



************

マンション販売を企画し、設計・施工・販売するまでの

一連の流れを考えたとき、

もっとも強い意見をいえるのはディベロッパーです。

ディベロッパーが設計事務所やゼネコンなどに仕事を依頼し、

お金が払われるわけですから。

問題になっている建築士を擁護するつもりは毛頭ありませんが、

買われた方が責めるべきはまずディベロッパーでしょう。

TVで報道番組のコメンテーターの中には

「国にも責任がある!」

と声高に叫んでいる人もいましたが、

事情にもよりますが何かあればすぐに国に泣きつくという姿勢は

「大人」の行為ではないと思います。

問題となっている物件を購入された方のお気持ちを察すると

心が痛みますが、まずは売主であるディベロッパーが対応すべき。

ディベロッパーの資本力ではどうにもならないと分かった時点で

国の対応というのが順序だと思います。

話が逸れましたが、一般的にはマンションを企画した時点で

どれくらいの利益を上げるのか見込みを算出し、

そこから逆算してかけられるコストを割り出します。

この値段に抑える仕様に設計しなければ、

設計事務所やゼネコンは仕事をもらえないという事情が

背景にあります。

ゼネコンは図面を見たときに

「これでは、とうてい建物としてもたない」

と分かっていたと思います。

一般的なマンションでは構造的に斬新な設計をすることは

ほとんどありません。

同じようなタイプのマンション建設に関わってきているゼネコンなら、

これくらいの規模であれば柱の太さがどれくらいで、

必要な鉄筋の仕様はこれくらい、ということを

過去の経験から知っていたはずです。

ましてや今回の場合、必要な強度の3割しか確保されていない

部分もあったわけですから、

図面を見れば正常な仕様との違いは歴然としていたに違いありません。

気づいても言えなかったのでしょう。

ディベロッパーにそんなことを言えば

仕事を切られるからもしれないわけですから。

ここまでひどくはないのかもしれませんが、

つい最近まで経営危機がささやかれていた

ディベロッパーでも大なり小なり似たようなことをしていたようです。

利益捻出のために徹底的なコストダウンを図るべく、

べらぼうに安い値段で業者に仕事を発注していたようです。

こうなれば、ゼネコンやその下請業者も多少なりとも

手を抜かないとやっていけない。

悪循環です。


今回問題となっているヒューザーは、

専有面積の大きさをウリにしていたようですが、

そのウラにはやはりカラクリがあったわけですね。

ヒューザー同様、格安で広さをアピールポイントにしている

ディベロッパーにはその理由を問うべきです。

「宣伝費を抑えています」

というような説明はあいまいで根拠薄弱です。

ディベロッパーが納得のいく説明をしないのであれば、

購入の検討対象からはずした方がいいでしょう。



それにしても問題となっている建物の売主だけでなく、

建築確認でOKを出したイーホームズの記者会見にも閉口しました。

自分たちの能力欠如と無責任ぶりを世にさらしだして

よくも平然としていられるなと思いました。



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2005-11-21

耐震強度偽造問題その3(偽造物件リスト)

テーマ:News
問題となっている物件のリストです(05/11/21現在)。
(物件名/所在地/建築主/設計者/施工者の順。名称一部省略。)

<竣工済み>

□湊町中央ビル/船橋市/サン中央ホーム/姉歯建築設計/サン中央ホーム

□船橋市本町3丁目ビル/船橋市/サン中央ホーム/姉歯建築設計/サン中央ホーム

□グランドステージ稲城/稲城市/ヒューザー/スペースワン/志多組

□グランドステージ八丁堀/中央区/ヒューザー/エスエスエー/木村建設

□京王プレッソイン茅場町/中央区/京王電鉄/木村建設/木村建設

□芝浦2丁目マンション/港区/シノケン/シノケン/シノケン

□芝大門2丁目マンション/港区/シノケン/シノケン/シノケン

□西早稲田3丁目マンション/新宿区/シノケン/シノケン/シノケン

□初台2丁目マンション/渋谷区/シノケン/シノケン/シノケン

□グランドステージ東向島/ヒューザー/エスエスエー/木村建設

□グランドステージ住吉/江東区/ヒューザー/スペースワン/木村建設

□グランドステージ川崎大師/ヒューザー/スペースワン/太平工業

□グランドステージ弁天橋/ヒューザー/森田設計/ヒューザー

□グランドステージ藤沢/ヒューザー/森田設計/木村建設


<工事中・未着工>

□ラ・べルドゥーレ白井/白井市/東日本住宅/木村建設/木村建設

□湊町2丁目中央ビル/船橋市/サン中央ホーム/姉歯建築設計/サン中央ホーム

□セントレジアス船橋/船橋市/ヒューザー/スペースワン/丸運建設

□グランドステージ船橋海神/船橋市/ヒューザー/下河辺建築設計/木村建設

□グランドステージ竹ノ塚/足立区/ヒューザー/スペースワン/ヒューザー

□グランドステージ北千住/足立区/ヒューザー/スペースワン/未定

□グランドステージ町田/ヒューザー/エスエスエー建築都市設計/未定

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2005-11-21

耐震強度偽造問題その2

テーマ:News
この一件に関する国土交通省からのアナウンスは、

こちら からご覧になれます。







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2005-11-20

耐震強度偽造問題

テーマ:News
すでに分譲マンションにお住まいの方もかなり心配されていることでしょう。

耐震強度偽造のニュースです。

この件については私なりいろいろと調べてみてみようと思っています。

調べたことは後日、こちらのブログに書き込みますので、しばしお待ちを。

ひとまず本日(05/11/20)現在で報道されていることなどをメモします。


□耐震強度偽造物件(公表済みのもの)
・千葉県船橋市湊町2丁目「湊町中央ビル」(賃貸)
・川崎市川崎区中瀬3丁目「グランドステージ川崎大師」(分譲)

<「グランドステージ川崎大師」について>
売主:ヒューザー
設計事務所:スペース・ワン建築研究所
施工会社:太平工業


□そのほか判明していること
・問題となっている建物は21棟
・売主の内訳
   ヒューザー(12棟)
   シノケン(4棟)
   サン中央ホーム(3棟)
   
・施工会社
   太平工業
   木村建設

・設計事務所
   姉歯建築設計事務所
   エスエスエー建築都市設計事務所
   森田設計事務所
   下河辺建築設計事務所


こうした関係者がどこまで違法行為を行っていたのかは
今のところ白黒がはっきりしていませんが、
検討しているマンションにこれらの業者が関わっているのであれば
その物件はリストからはずすべきだと思います。



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2005-11-18

人気物件のスペック診断【パークハウス ザ ガーデン:その3(最終回)】

テーマ:物件診断
ご覧いただき、ありがとうございます。


引き続き「パークハウス ザ ガーデン 」のスペック診断です。

今回は細かな設備などを中心に一気にチェックしていきます。


■給水管はさや管ヘッダー工法? → さや管ヘッダー工法


<コメント>
もはや基本ですね。



■キッチン
 ・ディスポーザー   → 有り
 ・浄水器       → 有り
 ・バス給湯操作パネル → 未確認
 ・食器洗い乾燥機   → 有り


<コメント>
ディスポーザーも、もはや標準として備わっていて欲しい設備です。

作動時の騒音が抑えらた仕様か、チェックしてください。

浄水器も標準で装備されていることが一般的になっています。

さほど水にこだわらない方には問題ないと思いますが、

例えば本格的にお料理をされる方にすれば、

一般的な浄水器では物足りないかもしれません。

バス給湯操作パネルについてはサイト上に写真が掲載されていますが、

わざわざ「給湯リモコン(浴室)」と記載されていますので

キッチンには備わっていないのかもしれません。

あわただしく夕御飯の準備をしているときには、

わずかの手間も惜しいもの。

バスタブにお湯を張るためにわざわざバスルームまで行かなくても

キッチンから操作できるバス給湯操作パネルがあれば

非常に便利だと思います。

ディベロッパーの販売員に要確認です。

食器洗い乾燥機は、あとから単体で別途購入も可能ですが

ビルトインタイプの場合、キッチン周りがすっきりします。





■洗面室(パウダールーム)
 ・曇り止めヒーター内蔵洗面鏡 → 有り
 ・洗濯機の目隠し扉 → 未確認
 ・リネン庫          → 有り&無し
 ・ヘルスメーター収納     → 未確認

<コメント>
特に冬場などに湯気で曇りやすい洗面鏡には

便利な曇り止めヒーターが内蔵されています。

リネン庫は、ウェブサイト上に掲載されている図面を見ますと

一部のタイプでは確認できませんでした。

洗濯機の目隠し扉は是非あって欲しい設備、というわけではありませんが、

高級仕様の物件などでは採用されていることがあります。

ヘルスメーター収納も図面上からは確認できなかったので

販売員に要確認です。



■バスルーム
 ・バスタイプ     → フルオートバス
 ・浴室暖房換気乾燥機 → Yes
 ・ユニットバスサイズ → 1416~
 ・低床型ユニットバス → Yes

<コメント>
バスタイプについて特に記述がないのかなと思っていましたら、

さや管ヘッダーの仕組みを説明するイラスト上に表記がありました。

浴室暖房換気乾燥機や低床ユニットバスなど

バスルームで押さえるべきポイントはしっかりと押さえられています。

低床ユニットバスについては、またぎ込み高さの

具体的数値が記載されていませんので確認が必要です。

この数値がどれくらい以下なら低床ユニットバスと呼べる、

というような明確な定義は、私の知っている限り特にないと思いますが、

一般的には450mm以下となっていると低床ユニットバスと

称しているケースが多いようです。

ちなみに、現在発売されている製品では

400mm近い高さにまで抑えているタイプもあります。

ユニットバスサイズは、住戸の面積に応じていくかのバリエーションがあり、

図面上では最大1618タイプまで確認できました。

単に浴室内の面積が大きいだけでなく、

バスタブ自体もゆったりとした仕様になっているようです。



■トイレ
 ・便器タイプ        → 未確認
 ・温水洗浄機能付き暖房便座 → 有り
 ・施錠方式         → 未確認
 ・扉のアンダーカット    → 未確認


<コメント>
便器には、洗浄方式によっていくつかのタイプがあります。

詳しくはこちら をご覧ください。

便座については、ウェブサイト上に

「タンクレストイレ(ウォシュレット付)」とあります。

現在、ウォシュレット(TOTO)のラインナップには

温水洗浄機能と暖房便座が共通で備わっているようなので、

「有り」と判断しました。

施錠方式というのは、万が一、トイレ内で家族が倒れるなどのトラブルが発生した場合、

助けるために外からカギがあけることができるようになっているか、ということです。

扉のアンダーカットとは、換気(排気)がスムーズに行えるよう、

トイレの扉の下部にすき間が設けられているか、ということです。

いずれも基本的なことなので、

念のため販売員に確認されることをオススメします。



■玄関
 ・玄関アルコーブ             → 一部有り
 ・耐震玄関ドア              → 未確認
 ・玄関ドア:サムターン回し対策      → 有り
 ・玄関ドア:2ロック式           → 有り
 ・玄関ドアキー:リバーシブル&ディンプル → 有り
 ・インターホン              → カラーモニター付。録画機能有り。


玄関アルコーブは、ウェブサイト上の図面を見る限り、

住戸がセンターインとなっているタイプ(住戸の

長手方向中央部に玄関をレイアウトしているタイプ)では、

アルコーブを設けていないようです。

売り手としては玄関アルコーブの役割というのは、

マンション住戸の大多数をしめる田の字型プランにおいて、

玄関を開けるといきなりリビングまで見通せてしまうという

プライバシーの欠如を補うモノと考えているようですね。

センターインの場合であれば、

そのようはことはかなり減るでしょうから。

耐震玄関ドアとは、地震の際にドアが変形してしまい、

住戸内から外に出られない、というようなことがないように

対策がとられているか、ということです。

その他の項目については、いずれもそつないですね。




■その他
 ・バルコニーのスロップシンク → 有り
 ・ネット環境         → 100Mbps
 ・24時間ゴミ出しスペース    → 未確認

<コメント>
タワー型のマンションではありませんので24時間ゴミ出しスペースは

必ずしもなくてもいいのかもしれません。

しかし、あれば便利。

ネット環境については、土地の売主が東京電力であるためか

100Mbps回線15本の引き込みが予定されているようです。

よほどのことがない限り、

動画配信なども快適に楽しめるのではないでしょうか。

スロップシンクは、標準で備わっていて欲しいアイテムです。



<全体のコメント>
手慣れているなぁというのが、第一印象です。

ウェブサイトに掲載する項目の選び方や

それを表現するデザインについても。

マンション広告にありがちな

「目立つ=派手」という図式で頭がカチカチな

抵抗勢力系オジサンのディベロッパー担当者が

指示をして制作したというふうには見えません。

少なくともHP上では「良質なマンション」という雰囲気づくりに

成功していると言えるのではないでしょうか。

雰囲気だけで中身がないのは本末転倒ですが、

雰囲気(「ブランド」という言葉に置き換えてもいいかもしれません)

づくりは大切です。

本論から外れるので詳細は割愛しますが、

マンションのブランディングって日用品などの消費財とは異なり

特殊な要因があるゆえ難しく、軽視されがちです。

ディベロッパーの取り組みは、まだまだ足らないというレベル。

閑話休題。

すべての項目をチェックしたわけではありませんが

雰囲気だけでなくスペックもいいレベルに達している物件だと思います。

人気には、それなりの理由があるわけですね。

もちろん、小さなポイントまで見ていきますと

何ゆえサイト上に情報が掲載されていないのだろう

と疑問を抱くところもありますが、

モデルルーム販売員などへの確認が煩わしいほど

いくつもあるわけではありません。

マンションの魅力をウェブサイト上で

いかにして効率的なコミュニケーションで

潜在的な顧客に伝えるか、という視点から見ても

同業のマンションディベロッパーにとって参考になるかもしれません。


【上記は2005年11月17日現在のWebサイトに掲載されている内容に基づきます。また、数値などは正確であるよう に努めていますが実際と異なる場合もあり得ますので、購入を判断される際には必ずご自身でご確認のうえ、ご自身の責任でご判断ください。万一、当ブログの 情報に基づいて何らかの不利益を被られても当方は一切の責任を負いません。】


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2005-11-15

人気物件のスペック診断【パークハウス ザ ガーデン:その2】

テーマ:物件診断
ご覧いただき、ありがとうございます。

前々回に引き続き、「パークハウス ザ ガーデン」のスペック診断です。



■遮音性
 ・戸境壁の遮音性   → ★★★★☆
 ・外壁の遮音性    → ★★★★☆
 ・サッシの遮音性   → 未確認
 ・上下階の遮音性   → ★★★★☆
 ・水回りからの遮音性 → ★★★★☆


<コメント>
戸境壁のコンクリート厚さは約200mm以上確保されており、

しかも図を見る限りではビニールクロスを直貼りのようなので、

お隣からの騒音に対する遮音性は高いと思います。

外壁については、コンクリート厚さが約150~180mm以上あり、

プラスターボードも約9.5mmではなく

約12.5mmの厚いタイプを採用しています。


サッシの性能については遮音性に関する記載が

見あたりませんでした。

サッシについて性能評価書において最高ランクの評価を得るためには、

T-2以上(数字が大きくなるほど高性能)であることが求められます。

どのようなレベルのサッシが採用されているのか、

パンフレットもしくは営業販売員に確認することをオススメします。


床スラブのコンクリートは260mm以上の厚さがあります。

通常の床スラブであれば、

高い遮音性能が期待できる数値です。

もちろん、梁で区切られたスラブの面積が

適切な大きさであるという前提がつきますが。

「パークハウス ザ ガーデン」ではボイドスラブが採用されています。

この工法のメリットのひとつは、

小梁が不要→天井がスッキリする

ということです。

つまり、梁で囲まれたスラブ面積が大きくなってしまうのです。

この点を考慮しても、260mmの厚さがあることと、

二重床・二重天井が採用されていることをあわせて考えると、

重量床衝撃音(ドスンドスンと子どもが飛び跳ねるようなときに

発生する音)に対しては通常では生活に支障のない

遮音性が確保されていると思います。

また、軽量床衝撃音(スプーンなどを床に落としたときに発生する音)に対しては、

フローリングがどのような仕様であるのか記載が見あたりませんので、

性能評価書において最高ランクに位置づけられる

LL-45以上(数値が小さくなるほど高性能)であるか否か、

確認する必要があります。


水回りからの遮音性については、

床スラブから天井までプラスターボードで

しっかりと区切られていますが、

ボードの厚さが約9.5mmではなく

すべて約12.5mmで二重貼りにされていると

なお高い遮音性が得られたと思います。

もっとも、ウェブサイトに掲載されている間取りを見てみますと、

一部のタイプをのぞいて水回りとリビングやベッドルームが

隣り合わないように(隣り合ったとしても間に

クローゼットなどを配置)工夫されていますので、

実生活上はさほど気にならないレベルにまで達しているかもしれません。


【上記は2005年11月14日現在のWebサイトに掲載されている内容に基づきます。また、数値などは正確であるように努めていますが実際と異なる場合もあり得ますので、購入を判断される際には必ずご自身でご確認のうえ、ご自身の責任でご判断ください。万一、当ブログの情報に基づいて何らかの不利益を被られても当方は一切の責任を負いません。】

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2005-11-11

イケア、いよいよオープン。

テーマ:インテリア
ここのところ、当ブログへのアクセスが急激に増えています。

大感謝!

初めて訪れていただいた方へ。 
「はじめまして」

何度もご覧いただいている方へ。
「いつもご覧いただき、ありがとうございます」

これからもよろしくお願いします。


ここ数回、スペック診断が続いていましたので、

ちょっと違う話題について書いてみます。

「パークハウス ザ ガーデン」の続きは次回にアップしますので、

少々お待ちを。

イケア がいよいよ来春2006年4月、日本でオープンします。

最初の店舗は千葉県船橋市。

立て続けに神奈川県港北区にもオープンする予定とのこと。

関西にも出店計画があるようです。

イケアとはスウェーデンの企業で、家具から食器に至る多彩な商品

(ホームファニッシング)を提供しています。

少々乱暴なたとえをすれば、

ホームファニッシング版ユニクロ

でしょうか。

デザインは機能性を重視しつつ、遊び心があるモノ。

しかも価格はリーズナブル(決して安いというわけではありません。

適正な価格という意味です)ということで

日本でも早く買えるにようになって欲しいという要望の声が

かなりあったようですね

(日本版のウェブサイトではどのような商品が

展開されているのか、見ることができないので、

たとえばこちらのサイト (英語)からご覧ください)。

商業ビルの運営している某企業の経営者の方は

数年前、テナントとしてイケアを誘致したいと

かなり強く望んでいらっしゃいましたが、

結局イケア独自の大型店による日本進出となりました。

日本のイケアショップがオープン以降に

新居となるマンションへお引越を予定さている方、

もしイケアテイストがお好み合うようでしたら

家具の購入先候補のひとつとして検討されてみてはいかがでしょうか?

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