2005-09-29

性能評価書に、音環境は含まれていますか?

テーマ:性能評価書
ご覧いただき、ありがとうございます。


このブログで性能評価書の重要性について

何度かお話ししてきました。

ディベロッパーによっては、

売り出しているマンションが性能評価書を取得していることは

もはや当然ということで、

パンフレットに記載すらしないというケースもあるようです。

取得自体は任意であるとはいえ、

ここまで性能評価書が標準的になってくると、

比較検討しているマンションの中で

性能評価書を取得していない物件があれば、

それだけで候補からはずすことも「有り」だと思います。

もちろん、性能評価書を取得しているだけで

すべてがOKというわけではありません。

その中身、つまり「質」をしっかりと見極める必要があります

(性能評価書を見るに当たっての注意点については、

こちら をご覧ください。)

ひとつひとつの項目について調べることに加えて

注目したいのは、

「音環境に関すること」

について性能評価を取得しているかどうかということ。

というのは、大きく分けて9項目からなる性能評価の項目のうち、

「音環境に関すること」

については選択制なのです。

つまり、

音環境については評価を受けなくても

性能評価書を受けることができる

ということになります。

では、「音環境に関すること」においては、

どのような品質が評価されるのかと言いますと、

・重量床衝撃音対策
 …上の階で、子どもが飛び跳ねたりイスを動かした
  ときなどに発生する音がどれくらい遮断されるか。

・軽量衝撃音対策
 …上の階で、スリッパで歩いたときの「パタパタ」という音や
  スプーンが軽量のものが落下したときなどの音がどれくらい遮断されるか。

・透過損失等級(界壁)
 …お隣さんで発生した音が壁でどれだけ遮断されるか。

・透過損失等級(外壁開口部)
 …戸外で発生する騒音がサッシでそれくらい遮断されるか。

というように、マンションでトラブルとなりやすい

重要な項目ばかりとなっています。

ですから、マンションを見比べる際、

もはや性能評価書を取得していることは大前提であって、

そのなかで「音環境に関すること」についても

評価を受けているかどうかをしっかりチェックしてください。





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2005-09-22

法律を義務づけられていることをわざわざアピールする物件

テーマ:チラシ・広告など
ご覧いただき、ありがとうございます。


マンションのパンフレットには、

その物件のウリとなるところが紹介されています。

まず目を引くのは、

実物と見まがうほど美しく仕上げられたCGなどですが、

しっかりと抑えるべき点は別のところにある、

というお話は、以前させていただきました

こちらのサイトにも記事がありますので、

よろしければご覧ください)。

また、パンフレットに書いてあることのほかに、

書いていないことにも注目すべきというお話も

以前させていただきました。


今回は、

「法律で義務づけられていることを、

さも品質向上のために積極的に導入しました」

というような語り口でパンフレットに書かれていることがある、

というお話です。

ディベロッパーの側からすると、

「お客さまが疑問や不安に思ったりするかもしれませんので、

記述しておきました」

という心遣いなのかもしれませんが、

読む側としては過大でもなく、過小でもなく、

物件の性能を正確に把握したいところ。

ですから、仮に以下で列挙する項目について

パンフレットに書かれていても、

それは法律で定められたことであるゆえ

基準が満たされているのは当然のことであって、

同じ条件のマンションであれば、

他の物件でも当然クリアされていること、

とご理解ください。

もし、同じようなタイプのマンションを複数検討されていて、

「Aのマンションにはパンフレットに○○○について書かれているのに、

Bのマンションのパンフレットでは一切言及されていないので、

Aのほうが品質がいいってこと!?」

というような解釈をしてしまうと、

判断を誤りかねないので。


最近、とあるタワー型マンションの

パンフレットで目にしたのは、

「特別避難階段」です。

超高層のマンションでは、万が一、

火災が発生した場合、

避難できるかどうかは気になるところ。

高層階では、はしご車も届かないフロアがありますから

(ちなみに、「はしご車って、大体何階ぐらいまで届くの?」

と疑問に思い、調べてみると、

日本にあるはしご車では

50メートル級というタイプが最大のようで、

おおよそ17階くらいまでは届く、と

あるサイトに書かれていました。

これはオフィスビルを基準に考えられているでしょうから、

階高を3,500mmとすると

マンションでは14、15階くらいでしょうか)。

話が逸れましたが、

「特別避難階段」は地上15階以上の建物には

設けなければならないと法律で義務づけられているものです。

ですから、いわゆる超高層のタワー型マンションでは

設置されていて当然ということになります

(またまた話が逸れますが、

特別避難階段を設置しなければならない「15階以上」という基準と

はしご車が届く高さの限界がおおよそ「15階」であることの間には、

何か関係があるのでしょうか。

ご存じの方がいらっしゃれば、

是非教えていただきたいと思います)。


また、とある高層マンションのパンフレットでは、

「構造評定を受け、国土交通大臣認定を取得」

しているほどの厳しい設計基準をクリアしている

とアピールしていましたが、

これも、高さが60mを超える建物であれば、

構造評定を受けなければならないと

法律で定められているので、

標準に比べてより「厳しい設計基準」

というわけではないのです。


以上のように、法律で義務づけられていることを積極的に導入し、

あたかもより高い品質のマンションであるかのように

見せかけている物件がたまにありますので、

パンフレットなどを読まれるときにはご注意ください。

今後、同じような事例を見かけたら

また本ブログに記事をアップしようと思います。




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2005-09-15

図面は情報の宝庫~図面を解読しよう4:石膏ボードの厚さに遮音性能があらわれる

テーマ:図面を読む
ご覧いただき、ありがとうございます。


新しいマンションで暮らし始めて、

よくトラブルになるのが騒音の問題です。

マンションが建つ前に現地の状況を昼・夜とも確認し、

周辺環境から特に気になる騒音が無かったにもかかわらず、

実際に住み始めると想定外の騒音に悩まされることがあります。

原因はいろいろ考えられますが、

生活騒音もそのひとつです。

特別大きな音を出すような行為、

例えばテレビやオーディオの音量を極端に上げるなどしなくても、

ごく普通の暮らしをしている中で生じる音が

お隣に筒抜けになることがあるのです。

音の発生源として考えられるのは、特に水回り。

洗面所、バスルーム、トイレなどで生じる音が響くので、

マンションでも特に入念に騒音対策が施されます。

今、お手元に検討中のマンションの設計図面があれば、

水回りの間仕切り壁に注目してください。

ここに使われている石膏ボードの厚みをチェックするのです。

9.5mm厚であれば、遮音性に難があるかもしれません。

音が出やすい水回りでは、

12.5mm厚のものを採用してほしいところです。

私が以前関わったホテルの設計では、

遮音性に特に気をつかって

12.5mmの石膏ボードを2枚貼りという

仕様にしたことがありました。

マンションでここまで遮音性を高めることは稀かもしれませんが、

それでも9.5mmではなく12.5mm厚の

石膏ボードを水回りの間仕切り壁に使っているか

チェックしてくださいね。

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2005-09-07

日経トレンディ10月号

テーマ:仕様・性能
ご覧いただき、ありがとうございます。


現在発売中の日経トレンディ10月号で、

「家作りの正解」

という特集が組まれています。

マンションだけでなく戸建てやリフォームについても

取り上げていますが、マンションについては

・将来、高い資産価値をキープできる駅は?(首都圏、京阪神)
・マンション選びの基準としたいスペックとは?

という2つのトピックスが主だったところです。

前者は、カバーされている首都圏や京阪神エリアにお住まいの方で

マンションを探す地域を特に限定されていない方には

参考になるかもしれません。

2つ目のスペックに関する記事は、

これからマンション選びをする方に、役立つのでは、と思います。

各スペックについて、購入を検討されているマンションが

満足できる水準にあるのかどうか、目安になるでしょうから。

掲載されているスペックすべてにおいて、

高い基準を満たしていることに越したことはないのですが、

ハイスペックになると、お値段もハイスペックになってしまいます。

ですから、

「この項目は外せない」「この項目はまぁ、目をつぶってもいいかな」

というメリハリをつけて判断しなければなりません。

注目すべきスペックの中でも、さらにどの項目に注目すべきか、

優先順位の付け方も紹介されています。

ひとつひとつを見ていきますと、

「この項目よりもこっちの項目の方が大事なんじゃないの!?」

と思わずツッコミを入れたくなるところもありますが、

価値感は人それぞれ。

掲載されている表を参考にしながら、

何を重視してマンションを選ぶのか、

ご自身なりの判断基準を作ってみてはいかがでしょう?


この表の中では最上位に「戸境壁」がきています。

今ではもう、戸境壁にGL工法(遮音性の点でかなり劣る仕様です)なんて

使われなくなったのでは?と思っていましたが、

まだあるんですね。

20物件ほどをピックアップして、

先に示されたスペックを中心に見比べた一覧表が掲載されていますが、

1件だけありました…。

私なら、よほどのことがない限り、

この事実が判明した時点で、

購入候補リストから除外します。




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2005-09-01

図面は情報の宝庫~図面を解読しよう3:逆バリ工法

テーマ:図面を読む
ご覧いただき、ありがとうございます。


今回は、逆バリ工法について。

最近のマンションではスタンダードになりつつありますが、

それでもまだマンション開発について

さほどノウハウが蓄積されていないと思われる

ディベロッパーのマンションでは

たまに採用していないマンションを見かけます。

逆バリ工法とは、

コンクリートスラブの上に梁を設ける

工法のことです。

ちなみにコンクリートスラブとは、

上下階の住戸を区切る水平なコンクリート

とも表現できるでしょうか。

要は「床」です。

逆バリ工法でない場合、コンクリートスラブの下、

つまり住戸内から見ると室内の天井から

大きな梁が出っ張ってしまい、

圧迫感を与えます。

また、背の高い家具を配置する際にも

梁が邪魔になって支障を来すことも考えられます。

逆バリ工法に加えて、

室内に柱が出てこないアウトフレーム工法が採用されていると

メリットはさらに大きくなります。

バルコニー側の開口部が柱や梁に遮られることがないので、

床から天井にまで届くサッシを設けることができるなど

開放感に溢れる室内空間となるのです。

もちろん、室内には柱や梁が出てこないのでスッキリ。

室内の「広さ感」は、

平面的な大きさだけでなく天井高や凹凸の有無なども

影響してきます。

この点でも逆バリ工法+アウトフレーム工法が

採用されているマンションでは、

通常工法のマンションに比べて

良質な居住空間となります。




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