2005-02-28

ロスタイム?迫りくる大地震

テーマ:マンション雑感
ご覧いただき、ありがとうございます。

先日、首都圏で大地震が発生した場合の経済的損失が117兆円になると
中央防災会議の首都直下地震対策専門調査会が発表しました。
金額があまりにも大きすぎて実感がわきません。
むしろ、マンションを買おうとされている方にとっては、
検討しているマンションが建つ地域では、
どれくらい大地震の可能性があるのか、
というほうが切実な問題だと思います。
首都圏の大地震は、もはやロスタイムだといわれています。
いつ発生してもおかしくない、という状況ということです。
冗談なのかもしれませんが、とある大企業では
大震災が発生するまでは現在の賃貸オフィスでしのぎ、
地震後に本社ビルを建設する計画がある、
という話を聞いたことがあります。

話がそれましたが、
今回の調査会の発表で気になったのは、
政府は首都圏においてどのあたりを震源とする大地震を想定しているのか、
ということです。
首都直下地震対策専門調査会(第13回)の資料を見ますと、
18タイプの地震を想定しています。
資料の全文に目を通したわけではありませんが、
新聞の報道と併せて考えると、
もっとも重視しているのは、東京湾北部でのM7.3の地震のようです。
東京湾北部というと、数年前、大規模マンションの建設が
相次いだ地域も含まれます。

日本に住む限り、地震というリスクがつきまといます。
マンションを購入されるときには、
マンション自体が免震構造などの地震対策が施されているか、ということだけでなく、
地震の発生が想定されている地域とどのような位置関係にあるのかも
確認されることをおすすめします。
場合によっては、件の企業のように地震の発生まで賃貸マンションで暮らす、
ということを選択肢の一つとして考えてもいいかもしれません。


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2005-02-20

あらためて、大人がマンションを買うということ。

テーマ:マンション雑感
マンションを買うとき、
多くの場合、売り手と買い手の間に大きな「知識差」があります。
食材や洋服などであれば買う機会が何度もありますから、
その中で買い手にも鑑識眼が身に付いていきます。
モノの善し悪しを見抜けるようになるわけです。
しかし、マンションなど住まいを購入するという機会は
一生のうちに数えるほど。
1回きり、という方も多いのではないでしょうか。
衣・食・住はひとまとめで語られることがありますが、
それを買うという面では「住」だけが特殊であることが
おわかりいただけると思います。
ですから、住まいを売ることを生業にしている
ディベロッパーと買い手の間には極端なくらい
知識と経験の差が生まれてしまうのです。
海千山千のディベロッパーにしてみれば、
買い手は子供も同然。
売り手側にとって不都合なことがあったとしても、
言いくるめることは難しくありません。

では、買う方としては、どうすればいいのか。
自分がしっかりとした知識を身につけるしかないと思います。
もちろん、売り手と対等の知識を持つ必要はありません。
それでビジネスをするわけではないのですから。
しかし、数十年単位の長期にわたって
ローン返済しなければいけないほどのリスクを背負うわけですから、
それなりの準備は必要だと思います。
とくに、いい物件に出会うためには。
すべてのディベロッパーが良心的であれば問題ないのですが、
マンション業界に限らず、世の中、玉石は入り交じっているもの。
マンションや住まいに関して子供同然の知識では、
そのなかから良品を選び取ることはできません。
何が良品か、という基準も人それぞれですし。
大人がマンションを買うわけですから、
見極めるべきポイントを自分なりにしっかりと把握して、
すてきな住まいを見つけてくださいね。
当ブログでも、そのために必要だと思われる情報を
これからもお伝えしていきますので。



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2005-02-19

ついに、登場!!

テーマ:チラシ・広告など
ご覧いただき、ありがとうございます。

今回は、裏方ネタを。

今週木曜日、出社途中の電車の中で新聞を読んでいて驚きました。
掲載は関東エリアのみだと思いますが、
坂本龍一氏がマンション広告に登場している!!
マンションの広告制作に携わっていると、
彼の名前は、よく出てきます。
広告に起用するキャラクターの候補として。
とくに、高級物件では。
私もマンション広告制作の会議の中で、
彼の名前が挙げられるのは何度も聞きました。
しかしハードルは、非常に高い。
簡単には、OKが出ません。

氏ほど、マンションのイメージを高める上で、
価値の高いキャラクター(氏には失礼な表現ですが)は
なかなかいないのです。
世界をフィールドに活躍する音楽家で、
非常に高いインテリジェンスを感じさせる風貌、等々。
こうした特性に目をつけて彼を起用しようとした広告関係者は
これまでもたくさんいたと思います。
が、かなわず。

それをやってのけたことにビックリしたのです。
まぁ、マンションとの関わり方は、かなり微妙ですが…。


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2005-02-12

性能評価について

テーマ:性能評価書
ご覧いただき、ありがとうございます。

マンションによっては、性能評価を受けていることを
「売り」にしている物件もあります。
私が過去に広告制作を担当したマンション物件に限ると、
その数は過半数を超えていました。
錦鯉さんよりご質問をいただき、
新築マンション全体ではどれくらいの割合で
性能評価を受けているのか、ざっと調べてみたのですが、
実績件数のみしか把握できませんでした。
資料はこちらです。

そのほか、性能評価に関することは例えばこちらなどでご覧いただければと思います。


性能評価が導入された当初、友人からこんな話を聞きました。
とある地方でのことです。
一戸建ての住まいを新築しようと思い、
彼の知己の工務店に相談しました。
その中で性能評価を受けたいと依頼したところ、
断られたそうです。
理由は、まだ他の工務店がやっていないから。
失笑です。
このあたりの心理はマンションディベロッパーにも
あるのかもしれません。
何より、業者に性能評価の取得してほしい旨を伝えたときに、
「時間とお金がかかる」
ことを断りの理由にしてくる場合には、
少し疑ってかかる必要があると思います。
「時間とお金がかかる」のは事実です。
しかし、マンションのみならず、
良質なものを手に入れるには、
手間も、時間も、お金もそれなりに必要です。
このあたりのことは、書き出すと長くなるので別の機会に改めますが、
「時間とお金がかかる」から性能評価を取得しない、というのは、
購入者への不都合を避けているようで、
実は業者自身のデメリットを回避するためという場合もある
と考えた方がいいと思います。
つまり第三者が設計図や施工物件をチェックすることで、
購入者に知られたくないことが明るみになる可能性があるので、
性能評価を取得しない、ということもあり得ます。








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2005-02-05

マンションの内覧会。

テーマ:マンション雑感
なかなかブログの更新ができないにもかかわらず、
多くの方にご訪問いただき、ありがとうございます。


年度末を控え、あちらこちらで建設中のマンションが
完成を迎えているようです。
そうした状況に合わせてか、1/31発売(2/7号)のAERAで、
内覧会でのチェックに関する記事が掲載されていました(P88-89)。
内容としては、本屋さんで立ち読みできる程度のものだと思いますが、
実際に近々内覧会に出席する方は、一度、目を通されることをおススメします。

これを読むと、やはり内覧会に専門家なしで挑むことは
リスクが大きいですね。
内覧会といっても購入者の方はどこをポイントに見ていいのか、
はっきりしないでしょうから。

私自身はマンションの内覧会に立ち会ったことはないのですが、
自社が発注した建物の完成を検査する場には、何度も立ち会いました。
完成時のみならず、工事中にも現場に足しげく通っていましたが、
それでもやはり「グレー」な施工というのはありました。
発注側、つまり施主の代表の一人として、
スケジュールさえ許せば、やり直しを指示したいのですが、
構造にほとんど影響を及ぼさないような部分に
施工状況がよくない部分が見つかった場合には、
再施工ではなく補修の指示を出した経験があります。

本来ならやり直すことが最良であるにもかかわらず、
それを許さないタイトなスケジュールはどこに原因があるのか。
計画、設計、施工のそれぞれに
実に様々のなすべきことがある「建築」の工程において、
スケジュールが複雑に絡み合っているため
どこかひとつにその理由を求めることは困難です。

だからといって契約時とは違う仕様のマンションに
住まわされてしまう、などあってはならないことです。
購入者としては、スケジュールがどれほど厳しいものであったとしても、
「ちゃんとしたマンション」として仕上げてもらわなければ話になりません。
実際に完成したマンションが「ちゃんと」しているか否か、
その見極めのためには、かかる費用は安くはないかもしれませんが、
専門家に同行してもらった方が賢明ではないでしょうか。


専門家のスキルに多少なりとも差があるかもしれませんが、
「ちゃんと」した眼力を持っているのかは、
依頼する方自身が見極めるほかないと思います。






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2005-02-01

駐車場について

テーマ:マンション雑感
ごらんいただき、ありがとうございます。

錦鯉さんより、立体駐車場についてのコメントをいただきました。
錦鯉さん、ありがとうございます。
また、ご投稿いただいたことに気づくのが遅れてしまい、失礼しました。

駐車場については、よく問題になる事柄だと思います。
立体駐車場がもうけられる場合、
最上階に屋根が架けられるケースは稀ではないでしょうか。
マンション購入の契約された際、
立体駐車場の仕様について最上階に屋根がある、
となっていたのであれば大問題になりますが。

ここはむしろ視点を変えてみてはいかがでしょうか?
月々の駐車場代が階層ごとにどのようになっているのかは分かりませんが、
最上階が他の階に比べて割安ということであれば、
抽選で最上階以外の部分に駐車場を割り当てられた人の中には、
「駐車場の位置はどこでもいいので、とにかく安い方がいい」
という方がいるかもしれません。
そのような方を探し出し、代わってもらう、
という方法が現実的ではないかと思います。





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