”大家の拳”流 普通属性からの”負けない不動産投資”

当初年収500万円台の元サラリーマンが、試行錯誤を重ね、脱サラ⇒家賃収入1億以上になった話と、その後の日々の生活を綴ってます!

サラリーマン時代年収500万台,貯金700万の2006年より不動産投資を開始し、低属性をステップUPしながら、2014年1月時点で脱サラ!2015年から資産入換えに着手、一都3県以外の物件を売却し2/3をRC物件へ若返りを行う。2016年3月度時点で、家賃収入1億円を達成。(前年に達成してましたが入替が必要なため2016年が真の達成です)現在、物件を更に購入し、駐車場、太陽光(節税の為)、その他事業も展開中。(残念ながら親から資産の相続があったり、担保になる実家があったり、保険で大金が入ったりなどの有利な条件はありませんでした。)


※再現性が高いのは、年収500万台後半(過去のやり方)~1,000万台(現在のやり方)の方が対象です。逆に年収2,000万台以上の方は、遠回りになります!



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皆様、今晩は!大家の拳です。

 

昨日は、近くのJTBさんへ

行ってきました!

6月前半は、ハワイで友人の結婚式

(N社長、おめでとうございます!)

因みに、大家の拳はハワイ初めてです!

 

後半は、家族で恒例のグアム旅行、

7月初めは、娘とイタリア旅行

(紀元前から存在する鉄筋コンクリート

造のコロッセオ、タイル貼りのサウナ、

水洗トイレ、水道設備、他

をはじめとする遺跡、更に古代日本より

ずっと進んでいた文化

芸術を直接感じてもらう為です。)

の予約と支払いをしてきました!

 

イタリア旅行は、ツアーでは目的が

カバーできず、単なる観光で

終わらないようローマ滞在を中心に

プライベート現地係員を付け

てもらうオプションをできる限り

予約して頂きました!

 

各1日かけて、ポンペイ、フィレンツェ、

ピサの斜塔プライベートツアーも

参加します。

 

イタリアは、数回行ったことがあり

初めて旅行した時は、古代から

共和制を行ったり、鉄筋コンクリート

の家に住んだり、水洗トイレ、水道

設備(マイルストーンの語源に

なった設備も含め)が当たり前の

ように整っていた遺跡をみて

衝撃を受けたのを覚えています!

 

また、個人的には

建物の外観デザイン、色合いはとても

勉強になるので楽しみです!

3才の息子は、長旅に耐えられないので

カミさんとお留守番です!

 

 

・・・・・と表題ですが、新規事業の

振込口座を開設した信金さんに

口座開設時に手作りの会社概要を

渡してから、本部の融資担当の方が

訪問してくるようになり、所有の物件の

 

借換えを提案されました。1つの法人

まるごと借換えの提案を受けましたが

流石にそれは断りました。4月初めに

本部のかなり上の上席の方まで訪問

されて、少し感動して、1棟のみ

借り換えることになりました。

 

先週金曜日に、担当者から

本部長決済が下りたので、借入先の

金融機関に話すよう言われ、

借換えの宣言をしたのですが・・・・

 

月曜、担当者と初めて会う次長さんが

やってきて「否決されました、すみませんでした・・」

と平謝りです。もう、先方には、借換えを

宣言したので・・・・流石に困りました。

 

ま、しょうがないので「次回は頑張ってください」

と直ぐ対応しました。

理由を聞くと、3億以上は、最後の最後に

理事長決済があるようで(数十店舗あるのに

理事長が見るようです)そこで否決された

ようです。

 

稟議書を見せてくれて、借換えの

理由を見たのですが

大家の拳でもそんな理由では

あまりメリットもなくやらないだろうな!

と感じる理由でした。

 

その後、借入先に借換えは無に

なった事を伝えましたが

当たり前でしたがかなりムッとしてました・・・。

爆  笑爆  笑爆  笑爆  笑爆  笑爆  笑爆  笑爆  笑爆  笑ガーンガーンガーンガーンガーン

くわばらくわばら!

 

最近は、新規事業にばかり注力し

不動産の運営がなおざりになり

全体の10%には、達しませんが

十数戸空室のままです。

(4月に一気に空きました・・・・)

こんな状態を許すとは・・情けないです。

久しぶりに、営業しなければ・・・・

 

本日も最後までお読み頂き有難うございました。

 

 

 

 

 

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皆様、今晩は!大家の拳です。

久しぶりのブログ更新です。

 

先程、自宅に帰り目が冴えていて眠れなく

ブログ書くことができました。ガーン

 

新規事業の方は、お蔭様で順調で

スタッフのモチベーションを上げる為

職位を設け、一生懸命努力する

スタッフは、報われるようにしてます!

 

本日、もう昨日でした!昨日は、

新規事業でトラブルがあり

夜9時過ぎに、愛車をとばし、店舗へ!

 

トラブル解決後、12時過ぎに温度18度

あったので、窓を開けて心地良い

マセラティ爆音を聞きながら

首都高を飛ばして銀座の駐車場へ!

 

ここまでは、良かったのですが・・・・

自宅へ歩く途中で、泣いている

アメリカ人女性(40代~)に

声をかけられ・・・・・・・・

 

英語は、話しているのは分かるの

ですが・・・・not speakで・・・・

「色々な日本人に声をかけたが

話が通じず皆逃げていく、APAホテルに

帰りたいが迷ってしまい帰れない!

タクシーも話そうとすると無視される

もう4時間歩いていてくたくただ!」

 

との内容でした。銀座の南側にアパホテルは、

2つ(築地、新富)あり、大家の拳の拙い

英語で何度も説明しましたが

全然通じず・・・・・・・・・・

 

中央区の警察署につれていくも

誰も英語が話せず対応できず・・・

1時近いですが、英語ができる妻へ

電話・・・・・・でない・・・・・・

 

10才の娘に電話・・・・出た爆  笑爆  笑爆  笑

それで話してもらうが・・・・・

結局、娘に警察まで来てもらうことに・・

(家から2分ぐらいです。)

 

娘が話すと、ホテルの周辺の

説明から、築地のアパホテルで

あることが判明、10分かけて

送って行き、先ほど帰ってきたのです。

 

女性のアメリカ人の方は、

現在、カリフォル二ア、ロス、

ニューヨークで、店を展開してる

オーナーさんで、今度は、寿司屋

 

をやりたいらしく、先ずは自分で

寿司を学ぶ学校に来ているとの

事でした・・・・・・・。

 

女性はなきながら娘に感謝し

アメリカに来たら必ず連絡を

くれと持っている携帯に連絡先を

入れられて?ました。

 

親バカですが、嫌な顔せず

人助けした娘が誇らしく思えました!

大家の拳自信は、英語が話せず、

情けない気分でした・・・・・・

 

そろそろ英会話教室へ通わなければ

と反省した今日この頃です!

 

・・・・・・・・・

 

と表題ですが、

先般、とあることで残債が8億ある

信金の支店長の面談がありました。

(特に物件を持ちこんだ訳ではありません)

 

この信金では、不動産の評価方法が

積算法でしたが、昨年後半から、

エリアを絞り、都内のみにして

 

収益還元法での評価になった信金です。

話を聞いて驚いたことに大家の拳の

この信金での評価が、昨年までは

 

残債に対して+3億だったのが

収益還元法になり-2億円になった

との衝撃的な話でした・・・・。

 

特に、表面利回りも全然悪くないので

気にしていなかったのですが、

都内以外の物件には、収益に対して

掛け目を入れて計算するので

 

今回の評価価値になったようです・・・。

この信金では、不動産周期が

変わり、積算法に戻るまでは

融資が引けなくなってしまいました!

 

とはいうものの、都区内の築年数

30年のRCで表面利回りの良い

物件があれば35年期間をのばすので

持ちこんで欲しいとのお願いでした。

その信金の最大の強みと言ってましたが???

 

優良融資先から、一夜にして

不良融資先になりました・・・・・・・

金融機関って恐ろしいです!!

 

因みに、他の取引のある銀行では

含み益があることが確認でき

ホットしてます。

あ~恐ろしや、恐ろしや!

 

本日も最後までお読み頂き有難うございました。

 

 

 

 

 

 

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皆様、今晩は!

大家の拳です。

 

今年は、忙しいを口実にブログを

サボりまくりの大家の拳です!ニコニコ

先週は、結婚記念日で、子供たちを

 

おくりだしてから、妻と2人で

ショッピング!

靴を各二足づつ+各1品購入しました。

(妻も大家の拳同様、法人から

報酬を取っているのでお互いに

プレゼントの形で購入しました。

下記は大家の拳が買ってもらった靴です)

 

下の息子がプリスクールに入学してからは、

忙しくても必ず、妻と外食する時間を

平日週2回は作り

ランチに行くようにしてます。

 

大体、ホテルのランチビッフェと

(先週は、ハイアットリージェンシー

へ行きました!好みもありますが

個人的な見解は、普通でした・・・・。)

(スイーツも普通?)

ディズニーランドのレストランへ行きます。

今回は、アトラクションを短時間で4個乗れました。

ランドは、アナと雪の女王一色でした!

 

そろそろ、JCBザクラスの特典を

利用して、ディズニーランドの

クラブ33へ行こうと思います。

 

子供達には悪いのですが

去年から、特典を利用できるのは

2人のみになりましたので

内緒で行こうと思います!

 

 

今やっていることは?

以前よりやりたいと思っていた

新規事業で収入源

となる柱を構築中です。

(三店舗めが遅くとも来月には

手にはいる予定です)

 

好きなことをやりつつ、不動産収入以外

で高属性、高収入の方(法人なので違いますが)

と同じ状態を構築し、物件が欲しい時

購入を有利にすることも目標の一つです。

(但し、不動産購入の融資は不動産の

資産管理会社じゃなければ

ダメなメガバンクもありますが・・・)

 

唯、「虎穴に入らざれば虎子を得ず」で、

新規事業は、未だに時間がとられますし、

問題も起こり、手間がかかります!

とは言っても、自分の知識、経験に

なる上に収入も増えるので

遣り甲斐は十分です!

 

時間配分は自分で決められるので

家族サービスは十分とまでは

いきませんが、できます!

 

 

 

”手帳の会”は?ブログ同様サボってましたが、

先月末、サファー薬剤師大家さんから

提案があり来週土曜日に久しぶりに

数人とお会いします!

 

そうそう、金融機関情報ですが

信金さんで積算評価だったところが

融資が出せないので、収益還元法

に変更になっている所が新たに

2庫ありました!

 

また、2月末に約4億のRC物件を

銀行から紹介されました。フルで

当たり前ですがアレンジなしなのに

諸費用も7割出してくれる

 

との話でした。しかし、表面利回りが

6%後半、平成初期で築浅でもなく

 

何より、物件を見た瞬間、第六感で

”購入してはいけない!”と感じたので

リスキーな冒険はやめました!

 

 

本日も最後までお読み頂き有難うございました。

 

 

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