先日、第38回浦安大家塾を開催しました。

その開催模様をUPしましたので、ご覧ください。
↓ ↓ ↓
http://www.ooyajuku.jp/cat2/


テーマは、

第一部
銀行融資を攻略しよう!<借換編>

第二部
知らないでは済まされない損保の知識!
押さえておくべき損保の知識!を徹底解説!


という2本立てで開催しました。


第一部は、この大家塾でも数回ご登壇いただいている川名さんにお話いただきました。

今回のテーマは、損害保険。

損保に関して、大家さんが知っておいた方が絶対に得、逆に知らないでいると損するお話をしていただきました。

同じ保険、同じ保険会社で加入しているとしても、誰から加入するかで保険がおりるおりないが変わってくるのが保険という世界。

損保ではよく言われていることかもしれませんが、実は、生命保険でも同じことがあるという具体例を赤裸々に語っていただきました。

また、損保では、いろいろな特約を付帯するかどうかで保険のおり方が違うことや、また、同じ事故が発生したときでも、火災保険を使うのか、自動車保険を使うのかという具合に、ベストとなる保険の使い方があるのが分かりました。

確かに、保険って、加入するときは保険料のことぐらいしか考えないことが多いですよね。

また、物件を購入する際、融資してくれることの銀行から指定されることも多く、重荷に感じてしまうことも多々あります。

でも、保険は、万が一の時に備えるものなので、せっかく加入しているものが万が一の際に役に立たないものだったら意味がないです。

保険内容はもちろん、保険請求の仕方なども含めて、自分が加入している保険について、確認しないといけないことを痛感しました。


第二部は、銀行融資、それも、借り換えをテーマにしました。
私の方からは、

・賃貸経営の性質
⇒家賃はどんどん下落していくのに、減価償却費・借入金利という2大経費はどんどん減少していく。
⇒何も節税について考えないと「ゆで蛙」状態になって悲惨なことになってしまう。

・財務体質を強化すること(資産と負債のバランス)
⇒どこかのタイミングで資産性を意識しないと、融資が得られなくなってしまうこと。

・キャッシュフローだけでなく、本当の利益がどこにあるのかを考えること
⇒ローン期間を長くしただけの「見た目キャッシュリッチ」になったとしても意味がないこと。
⇒繰上返済や元金返済それ自体も有効なデッドグロス対策になること。

といった基本をまずはおさらいしました。

あわせて、現在取り組んでいる借換え案件について、未だ借換えが成功していないので、失敗談として現在進行形の報告をしました。

さらに後半は、Mさんにバトンタッチ。

Mさんは私とは違い、数か月にも及ぶ借換え交渉で、見事、金利を0%台後半の金利にまでもっていくことに成功されました!

当初の金利から比べると、ほぼ、1/4になっているというすごい話です(数年前にも一度金利引き下げ交渉に成功されています。)


結果として、借り換えにはならずに、他行から提示された条件で現在の金融機関に話したところ、金利が下がったという話なのですが、戦略的にそのような話にもっていったという過程がすさまじかったです。

TIBORの話や信用保証協会、さらには、「おお、そう来たか・・・。」と思わず唸ってしまった都銀を自分の取引銀行にしてしまう方法など、私も即マネしてみたいノウハウがたくさん聞けました。

こういった話って、一般に書籍販売されている本には書かれていないノウハウなので、本当に貴重です。

Mさん、体験談発表、ありがとうございました!


さて、「今月の一冊」のコーナーでは、「中小企業のための融資判断の手引き」をご紹介しました。


中小企業のための融資判断の手引き
百武 健一
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売り上げランキング: 218,768



融資担当者向けに書かれた実務書なので、巷で大家さん向けに書かれている本とは違い、面白みがありません。

しかし、稟議書の書き方や与信判断の仕方などが書かれているので、これを知っておくと、銀行担当者との交渉時に有利になりそうに思ったので、ご紹介しました。

大家塾に参加してくれているTさんから紹介された本なのですが、実際にTさんの取引銀行ではこの本で紹介されている書類がその金融機関のフォーマーットにもなっているということで、本当に銀行実務の現場で活用されているもののようでした。

こういった情報も貴重ですね。

ぜひ、一度は手に取ってご覧いただきたい内容です。
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先日、第37回浦安大家塾を開催しました。

その開催模様をUPしましたので、ご覧ください。
↓ ↓ ↓
http://www.ooyajuku.jp/2015/07/37_2015913.html


テーマは、

他業態から学び取れ!
満室経営「チーム」を編成・動かす技術!

です。


今回は三部構成。

まずはじめに、大家さんの体験談発表ということで、Iさんに、不良入居者さんとの対応法について、発表いただきました!

Iさんは、入居者さんの一人に悩まされています。

・入居者さんは20代前半の若者
・ゴミ捨てマナーが悪い
・共用部に私物を放置していて、改善されない
・手紙を送付しているが、一切返事などない

というのが現状です。

普通借家契約で入居しているということでしたので、復習ということで、定期借家契約と普通借家契約について解説しました。

私も実際に経験しているのですが、生活マナーの悪い入居者さんは一定数、でてきてしまいます。

そんなとき、定期借家契約だと、契約期間満了前に再契約せずに契約が終了する旨通知することができます。


実際、これによって、生活態度が良くなった事例をいくつも経験しています。

もちろん、しぶしぶの態度ですが、それでも、生活態度はよくなりました。

あわせて、保証会社がついている、ということでしたので、大家さんとして、不動産会社が使用している保証会社とその保証プランを最低限は把握しておく必要がある、という話をさせていただきました。

同じ保証会社でもプランによって保証内容や保証料に違いがありますので、それを把握していないのは、大家さんとしてよくない、という話です。

第二部では、私から、

「人気者大家さんと不人気者大家さんの違いとは?

というテーマでお話しさせていただきました。

以前、第4回大家塾で扱ったテーマで、今回のチーム論のテーマにそっている内容かなと思ったのです。

実際、人気者大家さんの物件は満室稼働していますし、関係者を巻き込んで物件をうまく運営しています。

そう、満室経営チームを作ってるんですよね。

では、そんな人気者大家さん達に共通している事項はなんなのか?

逆に、不人気者大家さんと呼ばれている方たちに共通しているのはどういったことなのか?

第三部の前ふりのお話しをさせていただきました。


そして、第三部では、株式会社協和の中山さんにチーム・リーダーシップ論について、講義いただきました。

一言で感想を言うと、

「超モチベーションの上がった講演」

でした!

感想にもあるとおり、賃貸経営の勉強会でこのような話が聞けたのはすごく新鮮でした。

リーダーの在り方はもちろん、誰にもリーダーとしての資質があることや、そもそも、リーダーにはタイプがあるので、まずは自分を知ることが必要なんだ、ということを伝えていただき、なんだかほっとしたようなところもあります。

というのも、私はこれまで、リーダーというのは、旗を振って前にガンガン突き進んでいくことで、みなを率いていく、というようなイメージしかもっていなかったのです。

ところが、それだけがリーダーではなく、例えば、縁の下の力持ち的なリーダーというのも存在する、という話が聞けただけで、うれしくなってしまいました。


もともと、私はこういった熱い話が大好きなところもあるのですが、参加された方みなさん、モチベーションがあがったとおっしゃっていました!

中山さん、ありがとうございます!!

さて、「今月の一冊」のコーナーでは、三木さんの「空き家を買って、不動産投資で儲ける!
」をご紹介しました。


空き家を買って、不動産投資で儲ける!
三木章裕
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私は、不動産投資をはじめて約10年になりますが、一番最初の物件は、ここで紹介されているようなボロ戸建でした。

それを最低限のリフォームして、さらに、シェアハウスとして自ら住みながら運営したのが、私の第一号案件でした。

そんなこともあり、楽しく読ませていただきました。

最近私は新築にはまっていますが、それでも、もともと戸建賃貸が好きで、中古の戸建もいくつか運営しています。

何も億の借金をして物件を買うことばかりが不動産投資ではありません。

物件の再生という意味でも、ここで紹介されている方法は十分活用できる手法と思います!

ぜひぜひご一読くださいね~。
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先日、第36回浦安大家塾を開催しました。


その開催模様をUPしましたので、ご覧ください。
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http://www.ooyajuku.jp/2015/06/36_2015726.html


テーマは、

自分の物件は自力で募集する!
「ウチコミ」を利用した入居者独自獲得法とは?



です。


今回は、「ウチコミ!」の稲見さんにお越しいただき、ウチコミ!の仕組みなどをご紹介いただきました。

私も個人の大家として、実はこの「ウチコミ!」を利用しています。

いろいろなポータルサイトや新しいサービスが不動産業界では登場してきますが、とりあえず、何でも試してみることにしています。

はじめてこの「ウチコミ!」を使ったときも、正直、あまり効果は期待していませんでした。

ところが、登録してすぐに部屋探しされている方から問合わせがあったり、やり取りを何度もさせていただく機会がでてきました。

さらに、最終的には成約する案件もでていたのです。

仕組みとしては単純で、エンドユーザーは直接大家さんの物件に問合わせることができます。

その対応をするのは、大家さんで、内見したい、という話になったら、エージェントと呼ばれる担当不動産会社に引き継ぐ、というものです。

もちろん、契約業務もそのエージェントが担当してくれます。

その際、エンドユーザーは仲介手数料はかからず、それを大家さんが負担する、というものです。

ただし、大家さんが支払うのは、仲介手数料分のみで、広告料の負担などはありません。

ですので、大家さんにとってみれば、経済的なデメリットはないと言えます。

もっとも、広告料の負担なく、それまで成約してきているのでしたら、仲介手数料分の負担が増えてしまう、ということにはなりますが。


そんなウチコミ!さんの前に、ミニセミナーとして、私の方から不動産業者さんに頼らない入居募集方法について、ざっと復習編としてお話しさせていただきました。


私は、シェアハウスから不動産投資をスタートさせたのですが、シェアハウスやゲストハウスの入居募集方法で、そのまま賃貸アパートの入居募集に活かせるものがいくつもあります。

無料のインターネット上の掲示板などがそれです。

私はこのような無料の媒体から、年間1~2件の内見者を見つけ、成約にまで至るのですが、全て自分で内見案内から契約まで行わねばなりません。


なので、いわば、ウチコミ!さんはこれを体系化したもの、と言えると思います。


ただ、既に不動産管理会社さんに依頼されている大家さんは、その不動産管理会社さんの理解が必要です。

もし、その管理会社さんが、

「いやいや、入居募集は絶対にウチを通してもらわないと困る。」

みたいな形だと、そもそもこのウチコミ!の仕組みを利用することができません。

本当は、うまく棲み分けできれば、みんなにとって非常に良い仕組みなのですが、このあたりが、不動産業界の難しいところですね。


でも、そのあたりの調整の仕方なども、今回の大家塾の中でお伝えさせていただけたので、今回参加された方には、ぜひ活用してもらいたいと思います!


今月は、「カモネギ太郎・花子と学ぶ 茂助流不動産投資法」をご紹介しました。

カモネギ太郎・花子と学ぶ 茂助流不動産投資法
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著者の加藤さんは「カリスマ不動産投資家養成ゲーム(通称:カモネギ脱出ゲーム)」を制作され、私もこのゲーム会に参加したことがあります。

不動産投資はよくよく考えて物件を購入していかないと、にっちもさっちもいかなくなる、ということを本当に実感できるゲームです。

この本は、そのガイドブック的存在ですが、非常に分かりやすくアパート経営の仕組みが分かりますので、ご紹介させていただきました。

巷には、「資産〇〇億円でセミリタイヤ!」みたいな成功本ばかりがあふれていますが、むしろ、このような不動産の現実を教えてくれる本の存在は貴重と思います!
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先日、第35回浦安大家塾を開催しました。


その開催模様をUPしましたので、ご覧ください。
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http://www.ooyajuku.jp/2015/05/35_2015620.html


テーマは、

~法人設立からその運用法~
法人を活用した不動産投資法を研究しよう!


です。


今回のテーマは、前々から扱ってみたかった、「法人によるアパート経営。

「法人化」と聞くと、真っ先に思い浮かべるのは節税、ではないでしょうか。

実際、不動産・法人というキーワードでひっかかってくる書籍を片っ端から読んでみたのですが、そのどれもが「節税」に関するもので、法人を利用した融資の受け方や物件購入の仕方などに触れられているものがありません。

しかし、資産拡大期にある大家さんの関心は、節税よりも、むしろ、物件の増やし方にあります。

今回は、節税はもちろんですが、それだけにとどまらず、法人形態を利用した不動産投資について、じっくり3時間強、みんなで勉強しました。


まずは、体験談ということで、2年少し前に設立した法人による不動産投資談をお話ししました。

私もこのときは、作ったばかりの法人でしたので、実績はもちろん0。

いろいろな銀行に、

「2期分の決算書ができてから・・・。」

と断られながらも、その年の後半には物件購入資金が借りられたという体験談を発表させていただきました。

それまで個人で8期経過していたことや、比較的担保価値の高い新築計画を持ち込めたことが、実績のない法人で借り入れることができたポイントと思います。


ただ、私のケースが特殊ケースかというと、そうではありません。

その後続いて発表いただいた、(ペンネーム)アユカワさんも作ったばかりの実績0の法人での借り入れを実現されています。

都内に築浅物件を法人融資を受けて購入した話をされたのですが、特に印象的だったのは、今後の法人での資金借り入れを用意にするため、「増資」をされたというエピソード。

銀行から好評化してもらうためには、財務体質を強化することが一番の近道です。


そこで、もっとも評価されるポイントである、バランスシートの「資本の部」を増資により劇的に改善されたのでした。

また、このような財務体質の強化を、複数の税理士さんにセカンドオピニオン、サードオピニオンを取りながら実行されたというお話にも、会場中が、

「おお、スゴい!」

という雰囲気になりました。


第二部は、多くの企業経営者とのつながりを持つ、保険の川名さんに登壇いただきました。

川名さんは保険の代理店をされているのですが、その傍ら、経営者のお客様の悩みの解決・アドバイスをされています。

経営者の悩みの一つが「決算対策」。

決算書をキレイにしておかないと、銀行からお金が借りれず、行き詰ってしまいますよね。

そう、これは法人を利用したアパート経営にもそのまま通じることですので、お話しいただいた、というわけです。


今回、最も盛り上がったパートと言っても過言ではないのかもしれません。


銀行が「金融検査マニュアル」に沿って融資しているという話から、何の手間もなく、対銀行対策として決算書をキレイに見せる方法などをお話しいただきました。

これ、正直使えると思います。

法人を既に持たれている方で、

「大家塾から帰宅して、すぐに自分の決算書を眺めてみました!」

という方もいらっしゃいました。

そして第三部はいよいよ税理士さんの登場。

今回は、益本公認会計士事務所の益本先生にお越しいただきました。

益本先生には、「法人化」定番のトピックである法人化の種類や個人と法人との税率の違いについてお話しいただいた他、事前にみなさんに募集しておいた「法人化に関し知りたいこと」について回答いただきました!

中でも質問が集中していたのが、個人から法人へ物件を移す際の価格設定の仕方やその方法。

法人でいきなり大きな融資を受けて物件購入ができないとしても、個人で保有している小規模物件なら、移管もしやすいというもの。

特に、返済の終わった戸建や区分などであれば、それほどの移管コストをかけることなく法人に移せます。

そうすれば売上は法人にあがっていくので、毎月法人の実績を積み上げられるということです。

その他、益本先生には税理士業界の裏話をいくつもしていただき、和やかな雰囲気で第三部も進みました。


終わってみると、3時間でも全然時間が足りないという感じで、受講者のみなさんからも続編の声をいただきました。


今回、設立からその応用まで、と内容がかなり広範囲にわたり過ぎていたなと反省しています。

そこで、次回、初級編・中級編・上級編・・・みたいな感じで難易度ごとに開催するというのはどうかなと現在企画中です。


内容が詰まりましたらまたご案内できるかと思いますので、楽しみにお待ちくださいね~。
先日、第34回浦安大家塾を開催しました。


その開催模様をUPしましたので、ご覧ください。
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http://www.ooyajuku.jp/2015/03/3_2015425.html


テーマは、

現役不動産会社社長が語る!
管理戸数4000戸の空室率6%→1.5%を実現したノウハウを大公開!


です。


今回は、現役不動産会社を経営されているE社長にお越しいただきました。

Eさんは、独立される前、ある不動産会社の空室率を6%から1.5%にしてしまった凄腕の方です。

しかも、その時の管理戸数が4000戸だったというのですから驚きです。

400戸ではなく、その10倍の4000戸です。

1.5%というと、ほとんど入退去時の入居者入れ替え時ぐらいしか空室が発生していない、というような数字です。


これは驚異的です。

というのも、どんなにがんばっても、退去がでて、1週間ほどは修繕で空室になってしまいますよね。

ですので、実質の空室期間はほぼ0に近い、といっても過言ではない、というのがこの空室率1.5%という数字なのです。

ただ、何か特別なことをしてこの数字を達成したのか?というと、決してそうではありません。

Eさん曰く、「当たり前のことを当たり前に愚直に実行した結果」ということなのです。

Eさんに言わせれば、空室が決まらない原因は小手先のテクニック(飛び道具の利用)にあるのではなく、もっと本質的なことにあるというのです。

誤解のないように補足すれば、それらのテクニックは、もちろん、

やらないよりやった方がいいこと

ではあるけれど、それ以前の前提ともなる空室対策ができていないと、本質的な問題解決にはならない、ということでした。


では、空室対策とは何か?

それは、主に下記の5つです。

1.賃貸条件が市場のニーズにマッチしているかを考えること

2.物件の価値が市場ニーズにマッチしているかを考えること

3.客付を真剣に行っているか考えること

4.空室になってしまう理由を考えること

5.物件の資産価値を高められているか(ブランディングできているか)を考えること


確かに当たり前のことと言われればそれまでです。

ただ、実際にその基本をどこまで実行できているかというのが問題です。

また、それが、独りよがりのものではなく、客観的なものであるかどうか、と考えることが大切だというメッセージがビシビシ伝わってくる講義でした。

例えば、賃貸条件の市場へのマッチ、というところについても、私自身も空室を抱える大家ですが、どうしても、自分の物件になると贔屓目に考えてしまいがちです。

「いや、自分の物件は真南向きだ。ライバル物件は南南東向きだから、自分の物件の方が1000円は高くても勝てるはずだ!!」

と考えているとしても、不動産仲介会社からしたら、

「そんなもの、真南向きでも南南東向きでも同じです。それだったら1000円でも安い方が決まります!」

ということなのですね。


それを、ストレートに伝えてくれただけでも、今回の講演を聞いたメリットというものです。


同じように、

「不動産業界の、しかも、営業の実践者からのメッセージが聞けたのが本当に役に立った!」」

という感想をいただきました!


E社長、不動産業界の本音をここまで分かりやすく、かつ、心に響くメッセージとして伝えていただき、本当にありがとうございます!


さて、今月は、毎回好評?の「今月の一冊」のコーナーでは、まず、「はじめてのコインランドリー投資負けナシバイブル」をご紹介しました。

はじめてのコインランドリー投資負けナシバイブル
三原淳
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前回、アパートやマンション投資と相性の良いものとして、コインパーキング経営やコンテナボックスへの投資をご紹介しましたが、このコインランドリー投資も複合投資として、不動産投資と非常に相性がいいものと考えています。

不動産投資は借り入れをして、大きなレバレッジを利用しながら収益を上げますが、コインランドリー投資はそこまで大きなレバレッジを使わずに経営できることが大きなメリットと感じました。

また、不動産投資のための種銭を作るための手段として、これは使えるのでは!?と思っています。

実際、

「これは使える!」

とその場でこの本を注文された方もいました。


また、今月は特別に2冊目もご紹介。

2冊目は、三橋さんの「中国との貿易をやめても、まったく日本は困らない!──中国経済の真実」です。




恥ずかしい話、不動産投資については詳しくなってきましたが、経済の話についてはからっきしダメだと思っています。

ですので、読みやすい経済に関する本はできるだけ目を通すように心がけています。

こちらは、特に中国との関係についてだけ書かれたものではなく、経済成長の在り方や日本経済の現状について詳しく書かれています。

ご紹介しようと思ったのは、GDPについて、一度考えていただきたい、と思ったからです。


コスト削減のため、にDIYする、というのが大家さんの間では流行っています。

もちろん、私も時々自分でできることは自分でやっているのですが、不動産賃貸というのは、いろいろな作業を外注化できる業界です。


こと、GDPという切り口で考えると、自分で全てやってしまうとなんら経済成長に寄与できません。

GDPというが、モノやサービスの生産の合計、であるためです。


リフォームやクリーニングを外注する、というのも、また、土地にアパートを新築する、というのも、リフォーム会社や建築会社の売上になります。

コスト削減はもちろん大切なことですが、自分の時間を確保できるのが外注のいいところ。

また、時間を削減できたことで、さらなる資産の拡大を目指す、というのも不動産経営の醍醐味かもしれません。


そんなことを考えるきっかけにしていただけたらという思いでご紹介いたしました。


ぜひぜひご一読くださいね~。
先日、第33回浦安大家塾を開催しました。


その開催模様をUPしましたので、ご覧ください。
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http://www.ooyajuku.jp/2015/03/33_2015328.html


テーマは、

大家兼行税理士が語る!
アパート経営、節税のためのABC


です。

今回は、今回は大家でもあり、ファイナンシャルプランナーでもあり、そして、税理士でもあるH先生にお越しいただき、講義いただきました。
私自身、今回の大家塾は一受講性として、非常に楽しみにしていました。

というのも、税のトレンドから法人の活用についてまで、幅広いテーマを扱っていただけることが分かっていたからです。

実際に受講してみると、他の受講生とも話したのですが、想像以上の収穫を得ることができました。


まずは、税制の大きなトレンドについてお話しいただいたのですが、ここでは、国が個人に対して大きく舵を切っている冷遇税制について、再確認できました。

しかし、知れば知るほど、怖くなりますね、この税制は。

相続税の増税についてはもちろん、マイナンバー制の本当の狙いなど、改めて税という切り口でご説明いただき、腑に落ちるところが多々ありました。


H先生の、

「信じる者は・・・救われない。」

というお言葉には、深くうなづかずにはいられませんでした。

そして、ご紹介いただいた「ピケティの法則」。

富を持つものとそうでないものとの格差が広がっていく、というこの話、それを意識しなければならないのが私たちだと思いました。


こんな時代だからこそ、何ができるのか、何を準備しなければならないかを考えなければなりません。


H先生は、トレンドのまとめのところで、

「これからはP/Lだけではなく、B/Sの視点を持つべき」

という話をされたのですが、これ、今私が目指している投資の方向性にぴったり合致していたので、これまた、

「その通りだ!」

と感じました。


インフレの時代です。

こんな時は、「所得」よりも「資産」の時代なんですよね。

ということは、銀行からの評価も、いかに「資産」を持てているか、が重要視されます。


今までは、キャッシュフローや利回りなどが重視されていましたが、もし、可能であれば、その「資産性」に意識をシフトしていかねばと再確認です。
さらに、後半は、「法人格」の利用について。

法人化、は大家さんにとって、かなり興味のあるテーマで、日常的にご質問をいただいたりします。

税制改正の流れは、

個人増税、法人減税

です。

となると、法人格を利用しない手はありません。

これからは、客観的に考えて、法人で物件を購入したり、個人から法人へ物件を移したりする人が増えるのだと思います。

法人化のメリット・デメリットについてお話しいただいたのですが、特に、私は、「不動産管理・所有法人の形態」の話について、お聞きできてよかったと思います。


私自身、現在は、物件を個人だけでなく、法人でも取得しています。

この法人では同時に、個人の物件の管理を行っていますので、不動産所有法人であると同時に、不動産の管理法人でもあります。


ただ、H先生にご説明いただいたように、「個人物件 ⇒ 法人へ移す」はまだ経験がありません。

しかし、メリットが理解できましたので、今後、個人物件を法人へ移すなどを具体的に検討したいと考えました。


受講者のみなさんも、一様に刺激を受けられた模様で、「税について、考え直せる機会になった!」とみなさん口々におっしゃっていました。


H先生、貴重なお時間、ありがとうございました!!


さて、今月は、キャッシュフロー100万円倶楽部を運営されている、紺野健太郎さんの、「不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則---資産ゼロでも毎月100万円を稼ぐ仕組み」をご紹介しました。



久しぶりに夢見れました!というのが率直な感想です。


この本では、

「まずはキャッシュフローを稼ぎださないと、投資の拡大ができない。もちろん、資産性を高めて、財務体質を強化することは大事、でも、特にスタートアップ時はとにかくキャッシュフローが大切!」

ということが書かれています。


これ、激しく共感します。


実際、私も不動産投資をはじめたときって、そうだったなと。

キャッシュフローが徐々にではじめてきて、だいぶ落ち着いてきたからこそ、資産性に着目できるようになってきたのだと。


キャッシュフローがでなくても、資産性が高められるのであればいいやとか、返済方法も、キャッシュフローは悪くなっても、財務体質が改善できる「元金均等返済」がいい、と今は考えられますが、投資をはじめたてのときは、そんなこと言ってられませんでした。

とにかくキャッシュフローを毎月、1円でも多くするのはどうしたらいいか?と常にもがいていたのを覚えています。


そのような意味で、この本には不動産投資をはじめたときの、あの気持ちをフラッシュバックさせてもらえました。

その他、「おお、こんな方法があるのか!?」という融資獲得のためのテクニックなども紹介されていたり、ステージ別に活用できる金融機関の紹介があったりと、とっても有益な内容と思いましたので、ぜひぜひご一読を~。

そして、今月はもう一冊。

同じ不動産実務検定の講師仲間、傍島啓介さんが本を出版されました!

タイトルは、「6000件の退去立会いからわかった! 空室対策はお金よりアイデアです」。



6000件の退去立会いからわかった! 空室対策はお金よりアイデアです
傍島啓介
セルバ出版 (2015-03-27)
売り上げランキング: 572


傍島さんは、ハウスクリーニング会社の立ち上げてから、営業の一環で、退去立ち合いをサービスで行っていました。

それが6000件にもなるというのですから、かなりの数です。

私も、自分の物件で時々退去立ち合いを行うのですが、この退去立ち合いという場面、アパート経営の改善やヒントの宝庫だと思っています。

お部屋の使い勝手から、設備についてのヒアリング、またはどうして引っ越しするのか、といったことまで、けっこうな情報がとれるのがこの退去立ち合いです。


そんな傍島さんの経験談が読めるだけでも価値があるのですが、空室対策についても一気におさらいできる内容でした。


原状回復工事に関する入居者や業者の考え方も分かる本ですので、こちらもご一読くださいね。
先日、第32回浦安大家塾を開催しました。

今年最初の浦安大家塾。


その開催模様をUPしましたので、ご覧ください。
↓ ↓ ↓
http://www.ooyajuku.jp/2015/01/3_2015228.html


テーマは、

不動産投資の体験談!Part Ⅱ
~築26年、空室率80%物件への挑戦!~


です。

今回は、先月に続き、大家さんの不動産投資体験談発表のPART2。

タイトルは、「築26年、空室率80%物件への挑戦」。

アユカワタカヲ(ペンネーム)さんにその体験談を発表いただきました。

タイトル通り、アユカワさんは昨年末に80%も空いている物件を購入しました。

それまでは、区分投資や一棟物投資で比較的うまく運営することができておられました。

しかし、当初からの目標である、

サラリーマン収入 < 不動産収入

を達成し、念願の独立を決意します。

ところが、同時に、ある不安に襲われます。

それは、

しばらくの間、融資をつかっての不動産購入ができなくなるのでは?

という不安でした。

サラリーマン時代は、給与収入があるため、比較的銀行の融資が受けやすいと言われていますが、独立してしまうと、融資がつきにくくなるのではないかと考えられたのです。


また、そんなとき、ある先輩不動産経営者から、次のようなアドバイスをもらいます。

「君はまだ不動産経営の一歩を踏み出しただけだ。自分の力で空室を満室にするスキルを学びなさい。」


これに衝撃を受けたアユカワさんは、既に持っていた不動産チームで話し合い、物件を取得することを決意されたのでした。

そんなときに出会ったのが、この空室率80%の物件だった、というわけです。


確かに、

「自分の力で満室を達成するスキルを学ぶため」

と考えれば、これだけの空室物件は格好の材料と言えますよね。


でも、考えてもみてください。

オーナーチェンジで物件を購入する場合、大抵は、購入したとたん、家賃収入が発生して、そこからローンを返済できることがほとんどですよね。


ところが、今回のアユカワさんの場合は、ほとんど空室なので、しばらくは自己資金で返済する必要があります。


これってかなりのストレスです。

ストレスというよりも、恐怖といっていいのかもしれませんね。


私も、ここまで空室が多い物件は購入した経験がありませんが、新築投資での建物完成から満室になるまでの過程に似ているところがあります。


「本当に満室になるのか・・・。」

「この選択は間違っていたのではないか・・・。」

など、一日の終わりにはどうしてもネガティブな発想が生まれてしまうものなのですね。


アユカワさんの場合も、当初思い描いていたようにはすぐには満室にはなりませんでした。

むしろ、現在も苦戦しておられるという体験談を発表いただきました。


でも、そんな状況の中でも、次はこれをして、それでダメならまたこうして・・・、という風に、不動産チームを作って、常に作戦会議をしておられます。


そのような前向きな姿に、

「勇気をもらいました!」

というような参加者さんもいらっしゃいました。

私自身も、最後のまとめのところの、「不動産投資家として 常に心に留めている10のマインド」が心にしみました。

アユカワさん、体験談を惜しげもなく公開していただけて、本当にありがとうございました!

私も心機一転、大家業、楽しみながら一日一日過ごしていきます!!

さて、今月は、「コインパーキングで年1200万円儲ける方法
」をご紹介しました。

コインパーキングで年1200万円儲ける方法
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売り上げランキング: 3,512



コンテナBOX投資やバイクBOX投資などの土地活用は知ってしましたし、実際に投資したら・・・みたいなことは考えたことがありましたが、

コインパーキング

という発想は私にはありませんでした。

むしろ、固定資産税ばかり払って面白みもないから、建物をいかに建てて運用するか、しか考えたことがなかったのです。


ところが、コインパーキングが十分収益を生みだす可能性をもつものであることがこの本からは分かります。

この中で紹介されているような、最少の面積の土地からコインパーキングをスタートして、まずは試してみたくなったというのが率直な感想です。

確かに、アパートと違い、地震などでダメージを負うこともありませんし、また、コインパーキングという選択肢を持っておくことで、土地を買うとき、また、アパートを購入するときにも目利きという点で役に立つと思いました。


ぜひぜひご一読くださいね。

先日、第31回浦安大家塾を開催しました。

今年最初の浦安大家塾。


その開催模様をUPしましたので、ご覧ください。
↓ ↓ ↓
http://www.ooyajuku.jp/2014/12/3_2015131.html


テーマは、


不動産投資の体験談!Part Ⅰ
~遠隔地投資と区分投資、2大投資法の現実と実態とは?~




今回はお二人の大家さんの不動産投資の体験談発表。

お一人目は、Hさん。

遠隔地で、仙台・山形・茨城で賃貸物件を経営されています。
Hさんは、サラリーマンとして、転勤族でした。

その転勤先で不動産を買い進めたところ、結果として、遠隔地投資になった、といいます。

地方の物件ということもあり、かなりの激安で取得されています。

うち一つは激安中古戸建だったのですが、これを例に修繕等で得られるキャッシュフローの実に7年分に相当するコストがかかってしまったという話をされました。

はじめご本人は、それを失敗、と話しておられましたが、私は決してそうではないと思っています。

というのも、短期のローンを組まれているので、修繕がなかったとしても、もともとキャッシュフローは出ていない物件です。

もちろん、「それならばキャッシュで投資しないと意味ないでしょ。」という意見はあるかもしれません。

しかし、短期のローンを組んで物件を購入するというのも、一つの重要な方法ではないかと思ってしまいます。

短期のローンというと、必然的にローン返済のうち、元金の占める割合が高くなります。


今月の一冊ということで、今月は、冒頭、沢さんの新刊「「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門をご紹介させていただきました。




この中で、

・キャッシュフローだけが「利益」ではない

・元金返済部分も本当の利益を構成する

というくだりがあったのですが、本当にそうだと思いました。


そう考えると、Hさんのようにたとえ現在キャッシュフローがでていないとしても、それは元金返済部分が大きいだけで、実は「本当の利益」を毎月着実に積み重ねていることになります。


今回の塾では、この、「本当の利益」という部分にフォーカスしてお伝えしたのですが、なるほど、という感じです。



あと、余談として、Hさんが実践されている、コンテナ投資についてもご紹介いただきました。

利回り20%を優に超えていくような投資法だったので、参加者のみなさんも興味津々、という感じでした。

続いて、二人目は、Tさん。

区分、その中でも団地に特化して投資しています。

Tさんも先ほどのHさんと同じく、非常に短期もしくは現金で投資されている着実派。

これまで、団地物件を数百万円で購入し、リノベーションして賃貸する、ということをしてきたのですが、今回取得された団地では、まったくリノベーションすることなく、賃貸にだし、何と、3日で入居者を獲得してしまいました。

その話を聞くと、単にラッキーパンチではなく、物件購入前からの綿密なリサーチによってのものであることが分かります。


Tさんは政府系機関をメインに融資を受けていますが、やはり、非常に低金利、しかも短期で融資を組んでいます。


Tさんも、今回の物件では、利回りは高いものの、キャッシュフローはまったく出ていません。


でも、ここでいう、「本当の利益」という意味では、毎月、着実な利益を積み増していっているように思いました。

勉強会の後はお決まりの懇親会。

今回はこんないい感じのカフェバーで昼間っから飲みまくり。

でも内容は熱かった。


またそこででた体験談もすごかった。

ある大家さんが、次のようなメールを入居者からもらった、というのです。

転勤でやむを得ず退去するという入居者さんからのメールで、


「こんな良い部屋は探してもなかなかみつからないと思います。

何より〇〇さんがいつも自らお掃除をして建物を大切にされているのがよく伝わりました。

〇〇さんが建物を大事にされていることは私たちにも伝わっていましたし、娘が汚したり傷をつけないように気を付けて大切に過ごさせていただきました。本当にありがとうございました!」

思わず目頭が熱くなりましたね、本当に。


こんなメールを入居者さんからいただいたりしたら、より頑張らずにはいられないですよね!


こんないい話もきけて、本当に有意義な31回の大家塾でした。(^^

先日、第30回浦安大家塾を開催しました。

年内最後の浦安大家塾。


その開催模様をUPしましたので、ご覧ください。
↓ ↓ ↓
http://www.ooyajuku.jp/2014/11/_20141130.html

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新築投資のFirst Step!
土地探しと建物配置、金融機関開拓を極めよう!




今回のテーマは、土地を購入しての新築投資。

不動産売買の仕組みから土地の探し方、建物をイメージ・配置する方法、新築にかかる税金を安くする方法、そして、金融機関からの融資の引き出し方について、幅広く解説しました。

不動産売買の仕組みについては、不動産業者にとっては当たり前の話でも、業者ではない一般の方には新鮮に映ったようでした。

建物をイメージ・配置する方法については、戸建賃貸を例に出し、戸建賃貸の建物サイズの把握を応用して、販売図面だけでもおおよその配置図を把握する方法をお話ししました。

実は、はじめから設計士さんに依頼しなくても、土地情報の取捨選択ぐらいは、このような机上の作業だけである程度できてしまいます。

その上で、ある程度しぼった土地情報を設計士さんに投げるというやり方がベストだと考えます。

実は、戸建賃貸のサイズを把握するだけで、ワンルームや1LDK、2LDKといったアパートの配置までイメージできるようになるんですよね。


新築にかかる税金を安くする方法については、登記を自分で行って税金を節約した事例や固定資産税の裏話など、新築に関するマル秘テクニックを共有しました。

建物にかかる不動産取得税を0にする方法については知られていますが、土地にかかる不動産取得税もかからなくすることができるという話はご存知でない方も多い情報でした。


後半は、融資編で、少しマニアックな内容。

大家さんにほぼ知られていない?、住宅金融支援機構からの機構融資について岡さんに解説していただきました。


実は、不動産投資にも機構融資が使えるのはご存知でしょうか。

あまり知られていませんが、某ハウスメーカーはこの機構融資を利用し、地方でバンバン新築を地主さんに建てさせています。

といっても、この某ハウスメーカーが機構融資のシェア約85%を占めるというのですから驚きです。

実は、岡さんは、以前この某ハウスメーカーで仕事していたのですが、この機構融資を一手に引き受けていました。

なので、言ってみれば機構融資のプロフェッショナル。

「こんな属性の人でも融資が通るの?」

と言われるような方の融資付をしたり、また、一方では、どんな状況の方だと機構融資が利用できずに失敗するか、などの豊富な事例を共有していただきました。


私も、個人的に、この話には勇気をもらえました。

そして、一度は機構融資を使って、新築投資をやってみたいと本気で思いました。


とにかく、メリットがものすごいです。

金利1%台後半で、長期固定35年って聞くと、ものすごいメリットを感じてしまいます。

通常、木造の新築でも長くて25年、通常22年までは銀行の貸出期間です。

それが、35年という超長期で、かつ、固定金利で融資してくれるというのですから驚きです。


岡さん、本当に貴重な情報、ありがとうございました!



いや~、早いもので、大家塾、今年も無事に定期開催できました。

来年もよりパワーアップした大家塾を開催していきたいと思ってますので、応援、よろしくお願いします!!

本日、第29回浦安大家塾を開催しました。


その開催模様をUPしましたので、ご覧
ください。
↓ ↓ ↓
http://www.ooyajuku.jp/2014/09/29_2014112.html

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今話題のプロカメラマンに学ぶ!
物件の魅力を1ランクあげる物件撮影術!


という内容。


今回の浦安大家塾は、カメラ撮影体験会と題して、学んだことをその場で試して実践できる形式で開催しました!

かなり前にもカメラマンさんにお越しいただいたことがあったのですが、その際は、座学だけで終わっていました。

しかしながら、

「実際にカメラの操作法や撮影法を体験できる機会を設けてほしい!!」

というご要望が多かったため、前々から企画したい内容でもあったのです。

体験講座という性質もあったため、少人数での開催になりましたが、思った以上におもしろい企画になりました。

参加者様の感想をご覧いただきたいのですが、私も一参加者として、とっても楽しい時間になったと思います。


実際、私も一眼レフを購入して、普通には撮影しているのですが、なかなか説明書を見てカメラの操作法を学んだりはしないですよね。


でも、今回、視点の話やホワイトバランス、また、水平での撮影など、最低限の物件撮影のポイントを教えていただいたので、これはすぐに応用できるなと思いました。


また、Kさんにご紹介いただいた、格安なのに14ミリ広角撮影ができるコンパクトカメラの話など、貴重な体験談もお聞きすることができ、有意義な時間になりました!

今回講師としてご登壇いただいた、Nobuleの清水さん、本当にありがとうございました!

清水さんには、私個人の物件も撮影いただき、そのおかげか、撮影いただいた物件はすぐに満室になってしまいました。


カメラ撮影だけでなく、締めのお言葉に、

「写真撮影に限らず、大家さんが何か行動を起こされると、それに引き寄せられるようにして、満室になる・・・。」

というお話がとっても印象的でした。


これ、本当にそう思いますし、事実だと思います。



多くの大家さんのご相談もお受けしていて感じるのですが、大家さんや不動産会社が関心をなくした物件が満室になることはまずありません。

もしくは、一時は満室になるかもしれませんが、それが長続きすることは決してありません。


そんなことを改めて感じさせていただけた講義でした。


清水さん、今日は本当にありがとうございます!


そして、全国の大家さんのために、これからも物件撮影、どうぞよろしくお願いします!!