「自信安心97%で買付け可能になる」不動産投資コミュニティ

なぜ、決断苦手な人が融資を受けて中古アパートを購入できるのか?10000人以上の「決断苦手の人」をサポートしてきた現役大家の藤本がお伝えする、自信と安心を持って中古アパート投資を始めるための情報発信ブログ



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アニメのドラゴンボールにでてくる
スカウターっていう機械を知っていますか?


この機会はボタンを押すと相手の
戦闘力が数字で分かり、自分よりも強いか
弱いかを判断するのです。


実は不動産投資も自分の戦闘力を
把握しておく必要があります。


不動産投資の世界でいう戦闘力は
何かというと・・・


・・・・


・・・・


=========

銀行からの融資枠

=========
です。


不動産投資を始める方の多くは
銀行からの融資を受けます。


ですので、銀行からたくさん
借りられる人は大きく始められるし、
借りられなければ小さくしか
始めることはできません。


戦闘力とは融資の枠のことです。


金融機関がチェックするのは


~~~~~~

年収
勤務先
職業
勤続年数
自己資金
など
~~~~~~


これらを総合的に判断して
融資ができるかできないか
融資可能金額を決めていきます。


まず年収なんですが、
高いに越したことはありません。


勤務先などによって枠が
ひろがったりすることもあります。


この感覚は実際に融資を打診して
銀行の担当者と話してみないと
なかなか感覚が分かりません。


そして勤務先や自己資金の多い少ないで
使うべき金融期間を選んでいくのです。


スカウターが壊れるぐらい戦闘力の
ある人は長期で低金利の好条件で
融資を引きやすいです。


金融機関の選び方によっては融資条件が
変わってきますので、自分の属性を
しっかり考慮して選んでいくべきです。


この融資条件がある程度決まって
こないと物件探しができないので、
しっかり頭に入れておう必要があり
ます。


自分の家から近いからとか・・
価格が安いから・・
建物きれいだから・・
満室だから・・
駅から近いから・・



これらの物件選びの理由としては、
もちろん大事なのですが、
そもそも「貸してくれるのか?」
が重要です。


私も最初は、感覚的に探してました。


自分の中では、この物件は良いと思って
みたものの結局貸してもらえず終わって
しまったものばかりでした。


感覚で購入できる人は、やっぱり
現金で購入できる人です。


限られた自己資金で不動産投資を始める
のであれば、「融資の条件を」頭に入れて
おきたいですね(^^)/



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仲の良い不動産会社の担当者と
話しをしていると、


今問い合わせがありすぎて、
手が回らないそうです。


不動産投資の活況ぶりが伝わってきますね。


しかし、今物件を探している人にとって
は、重大な問題です。


それはなぜかというと、ライバルが多いから
です。


物件の情報は毎日更新されますが、
買いたいと思う物件は本当に少なく
ちょっとでも条件がいいと、
すぐに終わってしまいます。


今回は不動産会社の担当者から
良い物件をを紹介してもらう方法
を書きたいと思います。


その方法は


①属性をしっかり伝える
②本気で買いたい気持ち
を伝えることです。


信頼できそうな業者を見つけたら
特に属性のいい人は、
属性を正確に伝えて
融資がこの人はつきやすいと
思わせてください。


不動産会社の担当者も
営業マンです。


日々数字に追われてるはず
ですので、歩合への近道は
やはり融資がつく人です。


いかに自分が融資がつきやすいのか
アピールすることは重要です。


そしてもうひとつ大事なことは
本気で担当者へ買いたい意志
があることを伝えることです。


融資はつきそうなんだけど
いい物件を紹介しても
なかなか決断できない人も
後回しにされがちです。


駅から遠い
ボロイ
駐車場がない


などなど何か理由をつけて断ろう
とする人がいます。
じつは私も最初はそうでした。


今考えるとあの物件買って
おけばよかった、
あの物件面白そうだったな
とか少し後悔している物件
がいくつかあります。



担当者の好きなお客さんは
融資がついて決断の早い人が
好きです。


情報をもってきてくれたら
しっかりと良し悪しを見極めて
素早く行動することが重要です。


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みなさんアパート経営と聞いて
一番最初に心配することは
空室リスクではないでしょうか。


もし入居者が全然入らなかったら
とかどうするのか



日本は人口が減っているし住む人
なんかいないのでは
と考える人はたくさんいます。


確かに借金して賃貸経営して、
入居者が入らなければ
返済ができなくて
仕方なく貯金から切り崩し
そして最後は資金が底を尽き
万歳する。


しかし、実際にはそのような状態
になる可能性は低いです。


それはなぜか・・・


・・・・


=======


大家の行動次第で
空室リスクは
コントロール可


=======
だからです。


不動産投資でがいくつも
リスクがありますが、
空室リスクが一番
コントロールしやすい
リスクです。




人口減少などのニュースを見ると
最悪のバットエンディングが
頭に浮かんでくるかと思います。


それではアパート、マンションの空室
が多くなるのはどういうときでしょうか?


①そもそも賃貸需要が少ない
②需要はあるけど部屋や募集条件に魅力がない
③大家が積極的に募集活動をしていない



以上3点の問題点に対して
解決策として


①は物件購入時に回避しようとすればできます。


物件近くの不動産屋にヒアリングすれば
だいたい把握できます。


②は需要はあるけど家賃設定が近隣と
比較して高いとか、初期費用が高い、
地方なのに駐車場がないなどいくつか
理由があります。


これも大家さんがリサーチと付加価値を
部屋につけて、適正な家賃設定をすれば
解決できます。


③が一番問題です。

日本の賃貸物件は飽和状態です。


地主さんや資産家で物件をいくつも
もっているとか、借入れがない物件
を所有している大家さんもいます。


しかし、借入れしてリスクとって
賃貸経営している大家さんは
余裕がありません。



1秒でも早く空室をなくしていかないと
収益を残せないのです。


そのために大家が行動をする
必要があるのです。


余裕がある大家さんなら管理会社
任せでもいいと思います。


しかし借金大家は空室対策の
ために地道な行動が必要なのです。


具体的な空室対策は割愛しますが、

借金大家に空室を放っておく余裕は
ないのです。


市販の本やネットでも十分空室対策の
情報はゲットできますし、
空室対策はできるのです。


空室対策で大事なことがあります。


それは・・・


~~~~~~~~~~~

得た情報を行動に
移せるかどうか

~~~~~~~~~~~
です。



最後に
①②③に共通した解決策
があります。


それは


「最初から物件を安く買うことです」

(なかなか買えないですけど)


物件を安く購入できれば購入後に


空室がでたり
修繕が発生したり
原状回復費用が発生したり
広告料払ったり


物件購入後は


お金がかかることが
たくさん発生しますので
いかに安く買うかが最も有効な
空室リスク対策です。


安く買えていれば
融資にもよりますが
月々の返済金額が減って
返済比率も下がり
資金的に余裕がでてくるからです。


つまり、安く買ったり、
余裕のある収支計画であれば、
多少の空室ができたとしても
持ち出しになる可能性は低くくなります。


物件購入時には、
入ってくる家賃に対して
どれくらいの支出になるのかを
しっかりと把握して
無理のないん返済計画を心掛けて、
大家が空室に対して常に
問題意識を持つことが重要です。


それができれば、
空室リスクは怖くなく、
むしろ、一番コントロール
しやすいリスクなのです(^^)/


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ども藤本です!


アパートマンションを購入する人は
借入れをして始める人が多いはずです。


借入れするときに思い浮かぶリスクは
金利上昇リスクではないでしょうか。


日本は借金大国で将来は金利が上昇
するという人がたくさんいます。


金利があがってしまうと月々の返済金額
が上がってしまい当初予定していた
収支計画が崩れて破産してしまう!

と心配する人多いですよね。


しかし、上がる上がると言って
全然上がらないですよね・・


そもそもこのリスクって対策とかあるの?
と思ってしまいます。


金利上昇リスクの対策を考える
うえではこれを考えておけばよいのではと
思うことがあります。


それは・・・


・・・


~~~~~~~~~~~~~~~~~~

①そもそも金利は本当に上がるのか

②実際上がったときはどうするのか

~~~~~~~~~~~~~~~~~~


以上2点を考えておく必要があります。


アパートマンションの借入は
変動金利と固定でも1年から3年の短い
ものが主流です。


アパートローンの金利は
短期プライムレート
(優良企業向けの最優遇金利)と
連動します。


さらに短期プライムレートは日本の
政策金利に連動します。


その政策金利はほぼ0%が続いています。
しかも新しい日銀総裁になって
難しい話しは割愛しますが
今は超低金利でお金が借りられます。


今は低金利だからいいけど
将来はどうなのと疑問に思うはずです。


金利があがるか上がらないかは
今後の日本の物価に注目するべきです。


黒田日銀総裁はなにがなんでも物価を
2年間で2%上昇させると断言しています。


なぜ物価を上げたいかというと
国の借金は1000兆円以上に
なっているため
簡単にいうと
普通には返せないから
物価上げて借金帳消しにしたいから
じゃないかなんて言っている
証券会社があります。


そして物価は上げたいけど
国債の利息が増えて返済が増える
のは嫌だから国債の金利は低いままに
しておきたいようです。


しかし肝心な物価は予定よりも
あまり上がってきません。



上場企業中心に企業業績が改善、
給料の上昇している会社もあります。


しかし景況感はあまり改善していません。
金利をあげようものなら
景気の腰折れを引き起こしすでしょう。


だから私は金利が上昇に転じるのは
数年まだ先かと思っています。


ここで一番言いたいこと


それは


まだまだローン金利は
上昇しないと考えています。


低金利の変動金利で借りちゃって私は

いいと思います。



とは言っても相場ですから
もしアパマンを買ってから
金利が上昇してしまった場合
どうすれば・・・


答えは簡単です・・・


・・・


==========

現金を持っておく

==========


もし金利が上がってくるようなことが、
本当に起きたときのために、いつでも
繰り上げ返済できる資金を手元に持って
おくことが最大の対策になるはずです。


しかし、今はまだまだ低金利。


この恩恵を受けて、現金を貯めて
おくことが金利上昇リスクの対策に
なるのです。


つまり、繰り上げ返済ですね。


焦って繰り上げ返済する必要は
ありません。


低金利ですから^^


日本人は借金が嫌だから、繰り上げ返済
しがちですが、今の状態が続くなら
返済しないで、キャッシュを増やして
いきましょう。


金利上昇リスク以外のリスクにも、
貯めたお金が役立ってくるからですね。


金利がいつ上がるかどうかなんて分かり
ません。


自分の考えを持ち、資金を増やしていく、
それが一番の対策なのです(^^)/



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アパートには新築と中古の
2種類があります。


不動産投資を始めようとすると
新築にしようか中古にしようか
迷わないですか?


それぞれメリットデメリットがあると
思いますが、今日は新築と中古の
どちらがよいか・・・


========

どっちでもいい

========
です。


新築のメリットとしては、
修繕が発生しない。


中古は修繕がよく発生する。


中古は新築よりも利回りが高いけど、
新築は利回りが低い。


新築は入居付けしやすいけど、
中古のボロい部屋は入居付けしにくい。


それぞれメリットデメリットがあります。


これらのデメリットがカバーできれば
私は新築でも中古でも良いと思います。


中古の修繕が発生するという
デメリットは、修繕費用を吸収できる
ぐらいのキャッシュフローがでるよう
に資金計画をする。


新築の利回りが低いというデメリット
は、将来の家賃下落を見据えて
返済比率に余裕がでるような
ファイナンスをする。


中古のボロかったり、古い感じの
部屋は入居付けしにくいという
デメリットは、部屋をリフォーム
する、多少ボロくても入居付けし
やすい家賃設定にするなどの対策
をすればよいのです。


結局は新築でも中古でも
お金が残ればいいんですよね。


中古より新築でしょと言う人もいますが、
中古の需要もそれなりにあるんです。


それは物件所在地によって多少
状況が変わってくるかと思います。


以前買付けを入れた
物件について
近所の不動産会社に連絡して


駅から何分で、築何年、間取り


家賃いくらなら入居付けできますか?
と聞きました。


すると賃貸管理会社の人が
詳しく教えてくれました。


このあたりは大手企業の工場が
多いから派遣社員の人が多いん
ですよ。


年収でいうと200万から300万ぐらい
ですかね。


1Rとか1Kでは
共益費込で3万以下じゃないと
厳しいですね。
と教えてくれました。


買付けを入れた物件周辺は
同じ1Rや1kでも
新築だと5~6万します。


年収は200万300万
の人にとって毎月5万6万の
家賃は負担は大きそうだなと
感じました。


逆に古くても家賃が安いほうが
需要はあると判断しました。


確かに新築は修繕はしばらく
心配ないし、家賃が高かったり
良いこともありますが、
気を付けるべきこともたくさん
あります。


家賃が高くてもきれいな新築に
住みたい人もいれば、
家賃はできるだけ安くおさえて
住みたいという需要があるわけです。


だから購入しようとしている物件
所在地では、どうのような賃貸需要
があるのかどうか調べることは大変
重要です。


新築か中古で迷っているのであれば、
まずはお金が残る方ですよね。


だから、自分だったら銀行がどのような
条件で融資してくれるのかを把握する
必要があります。


そして新築に住みたい人が多いのか
中古の家賃が低いところに住みたい
人が多いのか調べてみてください。


意外にさらっと新築か中古か決まり
ますよ(^^)/


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不動産会社に行って
担当者と話していると
必ず書かされるものが
あります。


それは

●年収

●勤務先

●勤続年数

●自己資金


などなど他にもいくつか
ありますが、これは必ず聞かれます。


上記のことってあまり口に
だして言いたくないですよね。


今日初めて会ったひとに自分の
年収とか勤務先とか言いたくない
ことだと思います。


しかし、

良い物件を買うためには
ガンガン伝えていきましょう!


不動産会社の担当者は
お客さんの属性を聞いて


・これぐらいは借りられそう

・金融機関はここがいいかな

・物件の規模はこれぐらいかな


などもらった情報を元に作戦を考えます。


特に担当者が気にするのは融資です。


融資がつかなければ
営業を頑張っても仕方ないからです。


不動産会社に行き
自分の属性を聞かれて


「いやこういうのはまだ・・・」
「まだ勉強中なので・・・」


なんて言っていると担当者は
具体的な提案はできないし、
追客もしてこないでしょう。


つまり良い物件がでてきても
紹介されにくいのです。


チャンスを逃してしまいますので、
属性はしっかり伝えましょう。


しかし、注意点もあります。


それは、担当者が信頼できるか
どうかです。


しっかりと自分の希望に沿った提案
をしてくれるのか、


連絡などの反応は早いか
融資の得意不得意などなど
を確認してこの人だと思った時は
どんどんアピールをして
いきたいですね(^^)/


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先日買付けを入れた物件の
周辺を1時間くらいウロウロ
歩いてきました。


その目的は


①競合物件の有無確認

②近隣の空室状況の確認


回ってみて思ったことは
以外にも1Rや1Kの物件が
少なかったことです。


近隣には2棟同じ間取りっぽい
物件がありました。


それぞれメーターの動きを見て
入居の確認をすると


7/10 8/10でした。


その場で携帯でいくらで募集しているか
チェックするとけっこう高い
家賃設定でした。


自分が買付けを入れた物件
の想定家賃はかなり安い
んだなと思いました。


家賃設定を考えるとき
は自分が選んだ物件と
同じ築年数、間取りの物件を
探してみます。


選んだ物件よりも駅近の物件
や、逆に駅から遠い物件の
家賃を調べていくらなら


入居付けができそうかを
検討します。


他にも気づいたことは
買付けを入れた物件の
家賃設定が
1階<2階<3階
でした。


2階が一番高いのではと
考えてましたが、
物件を1階から3階まで
上ってみると
家賃設定の意味が分かりました。


物件の両サイドに建物があり
1階2階は日当たりが少し
悪かったのです。


3階は高さがあるため日が
よく入っていました。


マイソクやレントロール
だけでは分からないこと
も物件を実際に見にいくと
気づくことがあるなあと
感じました。


やはり物件は見にいくことが

大事だと改めて思います。


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今までいろんな不動産会社の担当者と
会って話しをしてきました。


様々なタイプの担当者がいました。


・偉そうな人

・ぶっきらぼうな人

・最初は親切にしてくれたが、融資がダメに

 なった時から連絡が来ない人

・チャらい

・最低限の業務知識がない人


いろんな人に出会いました。


その中でも自分が
ないなと思う担当者とは


リスクを説明しなかったり
メリットばっかり話す担当者
です。


どんなアパートでもメリット
デメリットはありますが、
デメリットのことを説明しない
担当者がいました。


これは担当者との会話です。


みつさんでしたら融資が引けますよ


そうですか。


でも入居が半分ですよ。


今の大家さんが募集に力入れて

なかったんですよ


そうですか

築年数もけっこうたってるし・・



将来は現金で買う人もいますし
そんな心配はいらないですよ。


何年先かは分からないですけど
私がもっと高く売ってみますよ。


大丈夫ですよ
こんなに良い物件ないですよ!



って感じの会話をしていました。


何を言ってもメリットしか
話さず、デメリットは一切
言ってきませんでした。


しかも私が話したことに対して
かぶせて話をしてくるので
ものすごく気分が悪くなりました。


自分の話しを受け止めて
もらっている気がしませんでした。


結局いろんな理由が他にも
ありましたが、


契約まではしませんでした。


不動産投資はメリットデメリット
があって総合的に判断して検討します。


検討した結果メリットのほうが大きく
なれば買付けをいれます。


デメリットを説明しない担当者には
要注意です(^^)/


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融資がついて
ある程度入居があって
キャッシュが残って~


こんな物件を探していますよね(笑)


物件を探しているんだけど
なかなかないんだよね・・・


その気持ち分かります!


今日は良い物件と出会うための方法に
ついてお伝えしたいと思います。


それは・・・


・・・


・・・


=================

①不動産会社に連絡・訪問して

 たくさんパイプを作っておく

②不動産会社のメルマガや

 未公開物件の紹介サービスに

 たくさん登録しておく。

=================



①はとにかく不動産会社へ連絡と訪問

を繰り返すことです。


顔と属性の知らない人には
連絡はなかなかきません。


②についてなんですが、
なんだそんな簡単なことかと
思った人もいるかと思います。



私は最初メルマガなどに
登録することに対して
抵抗がありました。


なぜなら
名前や住所以外にも
勤務先や年収
自己資金なども
登録しなければならなかった
からです。


最初の2.3件はしぶしぶ登録
しましたが、慣れると
抵抗は全然なくなりました。


メルマガや情報配信サービス用に
フリーメールを一つ用意してもいいかと
思います。


実際に登録すると毎週かなりの件数が
送信されてきます。


しかし、個人情報が大事に扱われる
時代の中でセンシティブ情報
はあまり登録したいと思う人
は少ないと思います。


不動産会社が知りたいのは
みなさんがあまり人には言いたく
ないことを知りたがっています。


その理由は融資が可能かどうか
を判断するためです・


不動産投資は一部の人を除いて
融資を受けて投資をする人が
ほとんどです。


不動産会社としても融資がつくか
つかないか分からない人に
営業はしないのです。


最初は抵抗があるかと思いますが、
まずは登録してみてください
しかも何件も登録してください。


すると毎日のように物件情報が
届きますので、気になる物件が
あったら即問い合わせ。


この繰返しが大変重要です。


けっこう地道な作業になりますが
続ければ結果が出ますので、
オススメです(^^)/


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テーマ:

入居率が高い、
建物はきれい、
融資はフルローン
駅から近い、
田舎なら駐車場あり
こんな物件探してませんか?


なかなか全部の条件が揃って
いる物件って少ないですよね。


でもゼロではありません。


えっどこのそんな物件ってあるの?


私も最初はそう思ってました。


だんだんあることに気づき、
あっそうだんたんだと驚いたことが
ありました。


良い条件が揃った物件はどのタイミング
で売買されているか・・・


・・・


・・・


===========

表に出る前

===========
です。



良い物件は表に出る前に終わって
しまうんですね。


私が不動産投資を始めようと
考えたときにどのように物件探しを
始めたかというと、
みなさんも毎日つかっている
ネットで物件検索しました。


毎日時間があれば物件検索に時間を
費やしました。


その経験により築年数や利回り
などの相場をしることができました。


しかし、ネットで掲載している
物件はほとんどが売れ残り
だからです。


物件の売却依頼された不動産会社は
最初ににやることは自分で取引のある会社
お客様から売り物件の
情報を伝えていくのです。


売り手と買い手が決まれば
不動産会社は両方から
仲介手数料をもらえるからです。


例えば1億円の物件を
売り手買い手から仲介
手数料をもらうと
600万ちょっと仲介手数料が
不動産会社には入ってきます。


しかし売り依頼を受けた
不動産会社が
買い手を見つけられない場合
売り情報を公開します。


その情報を見た他の
不動産会社が物件を買いたい人
を見つけてくるのです。


他社が買付け希望のお客さんを
見つけてきた場合は
仲介手数料が半額に
なってしまいます。


先ほどのケースでいうと
仲介手数料は
300万ちょっとになります。


だから不動産会社は両手
でビジネスをやりたがるのです。


ネットに出ている物件は
不動産会社が頑張って取引
のあるお客さんに声をかけた
にもかかわらず、
売れなかった物件です。


よい物件であれば表にでてくる
ことはなく
売買が成立してしまっています。


ではどうすれば売れ残りではなく
未公開物件を
手に入れていくのかというと


レインズに公開する前に
不動産会社から連絡を
もらえばいいのです。


未公開物件をもらうためには
いくつかコツがあります。


また別の機会でお伝えしますね
(^^)/


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