「最初で最高の決断ができる」不動産投資コミュニティ

なぜ、決断苦手な人が融資を受けて中古アパートを購入できるのか?10000人以上の「決断苦手の人」をサポートしてきた現役大家の藤本がお伝えする、自信と安心を持って中古アパート投資を始めるための情報発信ブログ



テーマ:

不動産投資でよくある滞納リスク
について書きたいと思います。


中古になればなるほど多いのが
滞納です。


大家さんならけかなりの人が経験
されているのではないでしょうか。


なぜ中古に多いかというと、
家賃が安いからですね。


家賃が安いと属性のよくない方が
入居してhしまいがちです。


だから入居時にしっかりと
見極める必要があります。


滞納リスクの対策というと、


①入居審査をしっかりやる

②保障会社を利用する

③普段から入居者と
コミュニケーションをとる


などの対策があります。


しかし、オーナーチェンジで
物件を購入すると、保証会社に
加入していない人がいます。


こういう人が滞納してしまうと
家賃が入ってこなくなります。


まずは早い対応ですね。


6か月とか1年になってくると
入居者は払ってもらえない可能性
も出てきますので、少しでも早く
対応することは重要です。


あと、利用る保証会社選びも重要です。


保証会社によって、滞納の際に
家賃をオーナーに支払うタイミング
などが違ったりしますので確認
する必要があります。


保証会社に入っていない人が
滞納してしまったときは柔軟に
分割払い対応にすることも1つの
方法です。


まとめてダメだけど分割払いなら
という人もけっこういます。


なるべく内容証明や裁判等になる
前に滞納問題は解消したいですね(^^)/



お知らせ

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勉強会やります!
詳細はこちら


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不動産会社に行って担当者と話していると
必ず聞かれたり書かかされたりするものが
あります。


それは

●年収
●勤務先
●勤続年数
●自己資金


などなど他にもいくつか

ありますが、これは必ず聞かれます。


上記のことってあまり口に
だして言いたくないですよね。


今日初めて会ったひとに自分の
年収とか勤務先とか言いたくない
ことだと思います。



しかし、
いい物件を買うためには
しっかりと伝えてしまいましょう!


もちろん信頼できる不動産会社にです!


不動産会社の担当者は
お客さんの属性を聞いて


・これぐらいは借りられそう
・金融機関はここがいいかな
・物件の規模はこれぐらいかな


などもらった情報を元に作戦を考えます。


特に担当者が気にするのは融資です。


融資がつかなければ
営業を頑張っても仕方ないからです。


不動産会社に行き自分の属性を聞かれて


「いやこういうのはまだ・・・」
「まだ勉強中なので・・・」


なんて言っていると担当者は
具体的な提案はできないし、
追客もしてこないでしょう。


つまり良い物件がでてきても
紹介されにくいのです。


チャンスを逃してしまいますので、
属性はしっかり伝えましょう。


大事なことは、自分が物件を購入できる
ということを伝える必要があるのです。


今は不動産投資が活況でライバルは
たくさんいます。


少ないチャンスを逃さないために、
不動産会社としっかりとパイプを
作っていきましょう(^^)/



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不動産投資“最初で最高”の決断サポーター
藤本です^^


今日は沖縄の久米島から投稿です!





ちょうど梅雨で、曇りかな~なんて心配
していたのですが、昨日も今日も晴天です。


日頃のおこないがいいのかも笑


昨日行った「はての浜」という、
久米島から船で5分ぐらいのところに
ある砂洲ですが、マジできれいでした。


海はすきとおり海に潜ると、魚がたくさん
いて水族館のようでした。


そしておまけできれいなおねーちゃん。


次男がおねーちゃんたちに大人気で、
少しうらやましい笑


今回久しぶりの旅行ですが、今後はもっと
旅行にいく回数を増やしていきます。


今までの倍、いや4倍5倍行こうと思います。


今回旅行に来て思うのは、子供がいるから
かもしれませんが、けっこう体が疲れます。


だから会社員であれば引退する60代よりも
50代、50代よりも40代というように
若いうちに旅行に行ったほうが絶対楽しいし
体もまだまだ動きます。


そもそも旅行が好きな人でも、加齢していくと
旅行に行くのも面倒になってしまいがちです。


歳をとって、体のここが痛い、あそこが痛いと
言いながら、体のために食事制限して食べたい
ものも食べられないのは、正直言って私は
苦痛です。


食べたいものは食べたいし、行きたいとことは
自由に行きたいと思います。


なんて言うと、
「あんただからそんなこと言えるんだ!」
と言われそうですね。


多くの人は、


今は子供がいるから・・
仕事が忙しいから・・
時間がないから・・
貯金しなければいけないから・・


という理由で諦めてしまっていたり、
可能性を追及してしまうことすら
辞めてしまっている人もいます。。


それってすごいもったいないことだと
思います。


どうすれば旅行にたくさん行ける
ようになるのか深く考えると、


仕事を変えたほうがいいのかな・・
副業でもしたほうがいいのかな・・
貯金だけではなく投資も少ししてみようか・・

などいろいろアイディアが出てくるはずです。


私が会社員を辞めて一番変わったことと言えば、
「考える」ようになったことです。


会社員のときは、どちらかというと何も考えて
ませんでした。


決められたルールや規則、商品、提案方法
があって、会社の言うように従うだけ。


しかし、その働き方に疑問を持ち始めて、
「どうすればもっとお金を増やせるか」
を真剣に考えました。


そして
不動産投資に辿りついたわけです。


お金を増やす方法って不動産投資
だけではありません。


大事なことは、「考える」ことです。


どうすればどうすればどうすれば
という感じで、
常に考えるくせをつけると行動が
変わってきます。


不動産投資でうまくいっている人も
常に考えている人が多い気がします。


反対になかなか物件を購入できない人
知識を得るだけで自分で考えることが
できてないのかもしれません。


得た知識を踏まえて、自分はどうのように
考えるのかが大変重要です。


勉強ばかりで購入できない人は、
入ってきた知識に対して自分はどのように
考えているのか思考することが大事です。


それでも自信が持てないときはぜひ相談してく
ださい。


あなたの決断が最初から最高のものにする
お手伝いできますよ(^^)/



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不動産投資“最初で最高”の決断サポーター
の藤本です^^



仕事が忙しくて沖縄旅行の準備が全然進んで
いません。



妻はいろいろ買い物に行ったりして
準備が進んでいるようです。



私もと思い、下着を確認したら、
先日ボロくて捨ててしまい
全くないことに気がつきました。



安心してください、今ははいてますよ(笑)



ところで、今日も
いきいき大家養成倶楽部の会員さんの
声をお伝えします。



この男性は、30代男性会社員、
地方に住みながらも、
時間があれば不動産会社を回っている方
です。



まだ物件こそ購入できていませんが、
すぐ購入できることは間違いありません。



オーラが出てますね(笑)

その方に先日インタビューをしました。



インタビューはこちら
↓ ↓  ↓

https://goo.gl/No38c1



この動画の中で話しがありましたが、
1棟ものは区分マンションより必要な
金額が大きくなりがちです。



ビビってしまう気持ち、
よく分かります!



なぜ怖いかといと、

「リスクがあるから」です。



これがなければみんなすぐに
始めているはずです。



不動産投資には避けては通れない
リスクがいくつかあります。



リスクって嫌ですよね?



でも、そのリスクの中身と対策
を知るだけで、怖い気持ちが薄れて
いくんです^^



その不動産投資のリスクと対策について
おもいっきり語る動画を無料で
プレゼントします。



それは・・・



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初めて一棟買い不動産投資
「7つのリスクと対策」

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「不動産投資のリスクと対策が分かる」


動画を無料で見ることができます。



いつも私が携帯で撮影している動画
とはちょっと違います^^



手間とお金がかかってます(笑)



この動画講座では、
不動産投資に必ずつきまとうリスクと
その対策について語っています。



ここが理解できないと不動産投資なんて
できないです!



誰もが嫌ってるし恐くて仕方ないリスク・・
そのリスク分かりやすくお伝えしていきます^^



この動画見たら、
「あっなんだ不動産投資って怖くないや」
と思ってしまうはずです!


1棟大家さんデビューをすることが


できる知識を得ることができます!



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ぜひご登録を忘れずに^^
そして楽しみにしておいてくださいね^^


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不動産投資“最初で最高”の決断サポーター
の藤本です^^



今日は来週の沖縄旅行に向けて服でも
見に行こうかなと思ってますが、
あいにくの強風・・



どうしようかななんて悩んでいます。



私は昔から服にあまり興味がなく、
冬物の上下コーディネーションは
2着分ぐらいしかないんじゃないかなと
思います。



回転が早いからすぐぼろくなるんですよね。



今日は常夏風の服でも買ってきます^^



ところで、今日は重要なお知らせが
最後にあります^^


よかったら見てくださいね!



今日お伝えしたいのが、
私が運営している
いきいき大家養成倶楽部の会員さん
が先日無事決済を終えて晴れて
大家さんデビューをすることが
できました!



超嬉しいです!^^



どんな方かというと、
30代前半の会社員男性。



以前から区分マンションは所有して
いて、1棟ものにシフトしていきた
いと考えていたからです。




以前、この方にインタビューを受けて
もらったことがありますので、
こちらをご覧ください。

⇊  ⇊  ⇊

https://goo.gl/uAZ9CY




このインタビューをした時点では、
まだ物件購入できていませんでした。


この人のすごいところは
以前にもお伝えした




===========

圧倒的な行動量

===========
です。




普段会社員として働きながら
限られた時間の中で物件を探して
きました。



その結果、1棟ものの大家さんの
デビューを果たせたわけです。



しかし、苦しい時期もありました。



今この男性との過去のLINEのやりとりを
見てみると、



・買付けを入れたのに売主の都合で
 話しが流れてしまう。
・物件探しの範囲をどこまで広げるか悩む
・買いたい病になっている
・自己資金を投入しようかどうか悩む
・良い物件なくてモチベーション低下


などなどの悩みがありました。



分かりますよ!
その気持ち!



1棟ものの不動産投資を本気で
検討している人は、必ずぶち当たる
悩みですね。



しかし、これらの悩みに負けずに
行動を継続してさえいれば
やはり結果が残せるのです。



この方は、次の物件をまた探して
いますが、すぐ購入できるのでは
と思います。



1棟購入できると、2棟目は1棟目
よりもサクッと買える気がして
なりません。



自信もついてきますからね。



いや~本当によかった!
マジで嬉しいです!!



もっと1人でも多くの人に
不動産投資デビューしてもらいたい
のでこれからもっと頑張って応援
していきます(^^)/



最後にお知らせです。


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今日は新築アパートについて
書いてみます。


新築アパートっていいですよね。


きれいだし

入居者さんは入りやすいし

修繕はかからないし


でも新築アパート大家さん

全てが喜んでいるわけでは

ないかもしれません。


新築アパートの特徴として


建物が高いことが言えます。


私は以前大手アパートメーカー

に勤めていました。


今だから言えますが

建物は超高かったです。


どれくらい高いかというと

土地を持っているに

1億円借金してもらって

アパートを建ててもらうと


なんと約25パーセントは

会社の粗利でした。


4分の1は会社の利益なのです。


当時は地方で営業をしていましたが、

利回りは土地があるにもかかわらず

6~7%でした。


新築アパートの利回りが低いのは

建築会社が儲かって

いるからです。


新築アパートで成功するには

いかに安く土地と建物を

買えるかによります。



新築アパートで気を付けたいのが

家賃設定です。


新築の家賃は

新築プレミアムがついて

ますので、築2~3年のものと

比較して高すぎてないか

比較することが重要になります。


新築が終わると次の募集時には

家賃がかなり下がるからです。


あとは融資は長期間ひけますが、

利回りが5%とか6%では
けっこう頭金入れないときつい
ですね。


新築アパートは長期の融資は
組みやすいですが、
しっかり余裕のある
収支計画にしたいですね(^^)/





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不動産投資を始めて

もし金利が上がってしまったら
どうするの?


ということを考察していきます。


金利上昇リスクについて
以前対策を考えました。


①物件を安く買う
②金利上昇のペースはゆっくり
③キャッシュがあれば怖いものなし


①は空室対策と同じで
物件を安く買い、低金利かつ

長期の融資を組むことにより

返済比率が下がり

金利が上昇しても月々の負担を少なく

することができます。


②についてですが、


日本はいつかは

金利を上げていくと

思います。


しかし金利がもし上がったと

してもゆっくりと上昇すること

が予想できます。


いきなり2%とか3%あげること

はまずないでしょう。


少しずつ金利を上げて

様々な経済指標とにらめっこ

しながら金利を上げていくはずです。



だから金利が上昇して月々の返済金額

が上がるとしてもすごい

ゆっくりになると思いますので

心配する必要はあまりないのです。



最後の③ですが

万が一急激に金利が上昇した場合

の対策としては

常に十分な資金を手元において

おくことです。


これはアパートローンでも

住宅ローンでも同じですが、

変動金利で借りている場合に



最強の金利上昇対策は

資金を準備して常に動かせる

ようにしておくことです。


もし金利が急激に上昇した

場合は繰り上げ返済すればいいのです。


金利が上がっても元本が減れば

返済金額は同じかもしくは

減らすことができます。


賃貸経営はほかにも

いろいろとランニングコストが

発生しますので、



入ってくる家賃は計画的

にストックしていく必要がありますね(^^)/




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アニメのドラゴンボールにでてくる
スカウターっていう機械を知っていますか?


この機会はボタンを押すと相手の
戦闘力が数字で分かり、自分よりも強いか
弱いかを判断するのです。


実は不動産投資も自分の戦闘力を
把握しておく必要があります。


不動産投資の世界でいう戦闘力は
何かというと・・・


・・・・


・・・・


=========

銀行からの融資枠

=========
です。


不動産投資を始める方の多くは
銀行からの融資を受けます。


ですので、銀行からたくさん
借りられる人は大きく始められるし、
借りられなければ小さくしか
始めることはできません。


戦闘力とは融資の枠のことです。


金融機関がチェックするのは


~~~~~~

年収
勤務先
職業
勤続年数
自己資金
など
~~~~~~


これらを総合的に判断して
融資ができるかできないか
融資可能金額を決めていきます。


まず年収なんですが、
高いに越したことはありません。


勤務先などによって枠が
ひろがったりすることもあります。


この感覚は実際に融資を打診して
銀行の担当者と話してみないと
なかなか感覚が分かりません。


そして勤務先や自己資金の多い少ないで
使うべき金融期間を選んでいくのです。


スカウターが壊れるぐらい戦闘力の
ある人は長期で低金利の好条件で
融資を引きやすいです。


金融機関の選び方によっては融資条件が
変わってきますので、自分の属性を
しっかり考慮して選んでいくべきです。


この融資条件がある程度決まって
こないと物件探しができないので、
しっかり頭に入れておう必要があり
ます。


自分の家から近いからとか・・
価格が安いから・・
建物きれいだから・・
満室だから・・
駅から近いから・・



これらの物件選びの理由としては、
もちろん大事なのですが、
そもそも「貸してくれるのか?」
が重要です。


私も最初は、感覚的に探してました。


自分の中では、この物件は良いと思って
みたものの結局貸してもらえず終わって
しまったものばかりでした。


感覚で購入できる人は、やっぱり
現金で購入できる人です。


限られた自己資金で不動産投資を始める
のであれば、「融資の条件を」頭に入れて
おきたいですね(^^)/



プレゼントです!

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