ゼロゼロ物件 タダより高いものはない

テーマ:

ここ最近まで敷金礼金ゼロ物件、いわゆるゼロゼロ物件というのが流行ってた。

初期費用がかからないというのが魅力だ。


しかし、実際はどうかと言うと

退去時に法外な原状回復代、ルームクリーニング代を支給されるケースもあるなど問題となっていた。

サブプライム、リーマンショック以降は、追い出し屋の問題も重なりゼロゼロ物件の問題がさらにクローズアップされたように思える。


最初は東京で流行り、レオパレスが全国展開して広まったと思うが、浸透度は地域によってまちまちだ。


また、敷金礼金についても、関東、関西、九州によっても違いがあるようだ。

関西では敷引があり、一部礼金として扱われるので全額は返ってこない。


私のところもレオパレスはゼロゼロ物件でやっているが、他の物件は敷金礼金も取る物件もあるし、敷金については取るところが多い。

私も礼金はとらないが、敷金は取る


この敷金だが、国土交通省ガイドラインによれば「 賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない 」と明確に規定している。

つまり、敷金というのは借主の過失によってよほどひどく汚したり、壊す(壁紙、床など)ことをしない限りは全額戻ってくるのが基本だ。

しかし、実際はどうかと言うと、原状回復(壁紙、畳張替え)やクリーニング代として請求されるので、差っぴかれることが多い。


また、契約書にこの代金を借主に請求する旨書いてない場合や、詳しく説明していなかったことなどからトラブルが頻発しており、訴訟問題も起こっている

これを専門に解決する業者や弁護士がいるくらいだ。


私はこのゼロゼロ物件が流行りだした頃、必ずこのトラブルは激増すると思っていたが、今の現状を見るとその通りになっていると思う。


このゼロゼロ物件は、そんな問題も含め、その他にも1年未満、2年未満退去による違約金などなどいろいろと制約が付いているものがあるので、退去してみると普通の物件よりも割高になることがある。


タダより安いものはないと昔から言うが、その通りだ。


このようなゼロゼロ物件にこだわる人は、良い意味では質素倹約と取れるが、大家(貸主)からすれば属性的にトラブルになりやすい人物が多く含まれることは明らかで個人的に敬遠したい。

だから私の場合はこの属性をフィルタにかける意味で敷金を取っている。


現在全国の多くの大家がこのゼロゼロ物件に悩まされ、追随する動きを見せ始めているが、結局価格競争もそうだが、弱者が強者の論理を受け入れることは自滅への消耗戦と言っていい。

またそういったことをやっている限り、稼働率を100%近くで維持することは不可能に近い。

なぜなら、価格が安い物件、立地が良い物件、新しい物件は後から続々と現れるからだ。


では、どうすれば良いかというと

結局これまで何度も言ってきたが、大家の努力で差別化を図る以外に方法はない。


たとえば、先ほど私は敷金は取ると書いた。

契約書にもクリーニング代として2万円のみを請求すると書いている。

借主の重大な過失による汚し、破損がある場合は別途請求する旨も書いている。

そして、これまで借りていただいた属性と請求履歴も明示している。

今まで入居された人で別途請求者は一人もいない。

不動産屋からも妥当な価格であることを説明してもらう。

ゼロゼロ物件やその他では、クリーニング代で4万、畳代で7万や全体で10万以上、中には20万近く請求するものもいるのでその意味でこの価格は良心的ではないでしょうか。

また、この価格の安さはまたいずれ説明しますが、簡単に言うと壁紙を張り替える必要がない施工と全室フローリングであることが大まかな理由です。


また、私は定期借家契約を採用している。

これは、不良入居者を法的に退去させるためだが、私の場合は優良属性を囲い込むために使っている。


定期借家契約を採用すると敬遠され、入居付けしにくいと不動産屋も嫌がるものだが、私はそうは考えない。

つまり、2年、3年契約と無理強いするからいけないのであって、たとえばお試し期間ということで6ヶ月、数ヶ月、その後年間契約にしていけばいいだけのことだ。

私はこのお試し期間を採用し、不動産屋にも柔軟に対応するように言ってある。

その代わり特色ある物件で、出て行きたくないと思わせるものでないと意味がない。


不動産屋には私が用意した「 私の理念 」なる書面をお客に見てもらい、この定期借家契約が不良入居者から良識ある入居者の快適な生活を守るために必要だということを気持ちを込めて説明する。

たとえば、こんなことが昔あったんです・・・と説明文を加え、理解を求める。



これを読んで、「 この物件は遠慮します 」と言う人はいるでしょう。

それは人それぞれですが、逆に私も遠慮したい。

ただ、最近ではいろいろなトラブルが頻発していることもあり、このようにきちんと契約、大家の考えを示すことが入居付けに有利になる場合が増えている。

私も実感している。

トラブルを経験した人は必ずいろいろ聞いてくるので、そんな人に私の物件を紹介してもらう。

そうすると、逆に好印象を与え、常識ある優良な属性を確保することが可能となる。


厳しい面を見せながらも内見の時に昨日の記事でも書いたように 大家の努力を見せれば、その物件を見た瞬間にお客様が恋に落ちるのは言うまでもない。


ゼロゼロ物件どんと来いだヾ(。`Д´。)ノ

厳しい中にも優しさあり。

どんなに時代が変わってもそれを理解し、求める人はなくならない。

AD

コメント(6)