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ニュージーランド不動産産業の歴史的な大変化

テーマ：不動産市場 2009-11-24 10:05:27

Monumental Changes to NZ Property Industry


What a month in New Zealand Real Estate. Two of the biggest changes in decades have occurred within the last month. They are perhaps the most talked about topics in our industry right now.

ニュージーランドの不動産にとって過去数十年間において最大と言える、２つの大きな変化が先月１０月にありました。これら２つの変化は、おそらく今現在の不動産産業で、最も多く話題に上っているトピックでしょう。

The first change, relating to property taxation, was officially enacted on October 6th 2009.

まず一つ目は、資産課税に関連するもので、正式には2009年10月6日に成立したものです。

Unlike most other countries, capital gains are not taxed in New Zealand if the property was bought with the sole purpose of holding it long term. In contrast, if someone was to buy a property with the purpose of selling that property for a profit then there would be tax on the capital gains and possibly also GST. In other words, the question the IRD department asks is; “What was the purchaser’s intention when they bought the property?”

他の多くの国々と異なり、ニュージーランドでは、長期的に保持をするという目的であれば、不動産購入時のキャピタルゲイン(資産売却益)に対する課税はありません。

一方、売買による利益を得るという目的の為に不動産を購入する場合、キャピタルゲインへの課税、さらに、GST（Goods and Services Tax, 物品サービス税）がかかってきます。

つまり、IRD (Inland Revenue, 税務署)が判断基準にするのは、”不動産購入の目的は何なのか?”という事なのです。

In the past, a person could both develop property in one entity - paying tax appropriately and buy property in another entity and receive the tax advantages. This was understood to be a loophole in the tax system for a long time and while the government tried to close this loophole in the past, clever accountants have managed to get around it.

従来は、ある団体として不動産を購入後、税金をきちんと支払い付加価値をつけながら、別の団体として不動産を購入し、有利な税制を受けることも可能でした。

これは、長期に渡りニュージーランドの税制における抜け道として知られており、

政府はこの抜け道を閉ざそうと努力する一方、利口な会計士達は、抜け道をくぐり続けてきました。

However, this time the tax department has come up with a new associated persons ruling which effectively eliminates any chance of a person being able to both trade or develop and invest freely in property long-term at the same time. Effectively, full time property professionals must now choose to do one or the other.

しかし、今回の変更で新しく導入されたassociated persons rulingという規則により、不動産売買による利益を得ながら、同時に長期的な不動産投資を行うということは不可能となりました。

事実上、不動産専門業者は不動産売買か、不動産投資かのどちらか一方を選ばなければならないということです。

Secondly, on the 16th November 2009, the “Real Estate Agents Authority” replaced the “Real Estate Institute of New Zealand”.

2009年11月16日に起きた二つ目の変化は、不動産エージェントを管轄する機関がReal Estate Agents AuthorityからReal Estate Institute of New Zealandへ代わったことです。

There have been many complaints in the past over real estate agents. Under the old Institute, agents largely went unpunished for breeches of duty to their client – the vendor.

これまでに不動産エージェントに関する苦情は多くありましたが、変更になる前の機関 (Real Estate Agents Authority) のもとでは、エージェントは依頼人（売主）への義務不履行に対する罪をほぼ免れてきました。

New Zealand is the least corrupt country in the world and we value honesty, integrity and disclosure.

ニュージーランドは、世界中でも最も腐敗の少ない国で、我々は公正さや誠実さ、そして、情報の開示などを重視しています。

The new Authority, overseen directly by the government, will control the real estate industry with a new compulsory code of conduct and client care. It will wield a much bigger stick with a new complaints and disciplinary process, and it will ensure more consumer guidelines and information is provided to the public when they engage an agent.

政府の直接の監督下にある新しい機関 (Real Estate Institute of New Zealand) は、強力な行動準則と依頼人への配慮により、不動産産業を管理することになります。これは新たに出てくる苦情や、その苦情に対する懲罰についての手続きなどに、大きく影響を及ぼすことになるでしょう。そして、人々が不動産エージェントに依頼をする際に、より多くの消費者指標や情報が提供されることになるでしょう。

As a Japanese investor you may ask how these two changes affect you. 

日本人投資家として、皆様はこれら２つの変化がどのようにご自身に影響してくるのか気がかりだと思います。

Firstly, if your sole intention is to invest in property long term then the new associated persons rules will not directly affect you. Please be aware though that the onus is on you to prove that your intention was to buy your property long-term.

まず、皆様の目的が長期的な不動産への投資であるとすれば、新しいassociated persons rulesは、直接的な影響はないでしょう。ただ、皆様の目的が長期的な不動産購入だということを証明するのは、ご自身の義務であることを、ご承知おき頂きたいと思います。

Please note though that the government has strongly committed to increasing average income levels in New Zealand. They believe that the present tax system disproportionately directs investment capital into non productive assets like property. We have seen lots of discussion in the newspapers and on TV of late relating to this.

また、政府がニュージーランドの平均収入の向上に積極的に取り組んでいることにも注目をしていただきたいと思います。政府は、現在の税制によって、投資資本が、不動産のような非生産資産へ偏った流れ方をしていると考えおり、最近、新聞やテレビで、これに関連した議論を繰り返し目にします。

Average New Zealanders are strongly against any form of capital gains tax on property and our prime minister, John Key has said he does not support a capital gains tax. So call me cynical, but I believe we may be being primed to accept some sort of capital gains tax on property. If this were to be introduced then it would affect any property you purchased in New Zealand.

平均的なニュージーランド人達は、不動産のキャピタルゲインへの課税には難色を示しており、首相のジョン・キーもキャピタルゲインへの課税は支持しないと発言しています。

ひねくれた見方かもしれませんが、私は、不動産のキャピタルゲインへの課税は、ある程度受け入れる準備をしておく必要があるのではないかと考えています。もし、キャピタルゲインへの課税が導入された場合、皆様がニュージーランドで購入した不動産にも影響を及ぼすことになります。

The second change could affect you because it gives you more rights as a consumer. Please be aware though that in New Zealand Real Estate Agents are paid for and act for the vendor not for the purchaser.

二つ目の変化は、消費者として皆様がより多くの権利を持つことができるようになる、という意味で影響があると言えるでしょう。ニュージーランドの不動産エージェントは、売主による支払いを受け、売主のために働いていますので、購入者の側ではないことに注意する必要があります。

Property investing involves big numbers with potentially big gains or big losses. Make sure you engage a property professional you can trust with a proven track record and make sure that you are aware of your rights.

不動産投資は潜在的に大きな利益や損失を含んでいますので、確かな業績があり、信頼のおける不動産専門家に依頼をすること、そして、ご自身の権利を認識しておくことが重要です。

For all your New Zealand property investment needs please contact KOA Group.

ニュージーランドの不動産投資についてお手伝いが必要であれば、是非KOAグループへご連絡下さい。

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オークランドで投資をする７＋２の理由。ニュージーランドのエコノミックキャピタル (経済的資本)

テーマ：不動産市場 2009-10-28 13:35:38

　

“Seven plus Two” reasons to invest in Auckland, New Zealand’s economic capital.


The decision on where to invest to maximize long term capital gains is a very simple one.


長期間にわたるキャピタルゲイン(資産売却益)を最大限に増やすという目的において、投資物件の場所を決定するのは、実にシンプルなことです。


We do not look for short term gains but if we did we might have looked at cities like Macau or Dubai where returns at times have been exceptional but as we have seen in the last couple of years, can easily fall like a house of cards as well.


　我々は短期的な利益を求めていませんが、もし求めるとすれば、マカオやドバイといった、時に並外れた利益を得ることができると同時に、過去数年に起きたような不安定な下落も起こりうる都市を投資物件の場所として考えるでしょう。


We work with property investors interested in picking a city and then a suburb with the highest probability of sustained long term growth.


　我々は、長期・継続的な成長が見込める都市、そして、その都市近郊の住宅地を、投資先として選定することに関心のある不動産投資家たちのお手伝いをしています。


We are in effect attempting to become futurists. Fortunately, the ability to do this really comes down to this equation – where are human beings choosing to live relative to the supply of housing units there.


　つまり、我々はfuturist (先読みする人)になろうとしているのです。幸いにも、この先読みをするための手腕というのは、” 人々が住居として選ぶ場所には、住宅の供給がある場所である“というという方程式に行き着くのです。


When you break through all the gobblygook it really is this simple. What about all the technical analysis of markets etc etc you may ask! Of course, the choice is as complicated as you like but I assure you of one thing. If you choose a city where people are moving to and an area where there is a limited supply of housing units, you WILL see large capital gains.



　これは、あなたが全く意味の分からない問題を切り抜けた後に、意外と単純な問題だったと気づくのと同じくらい、単純なことです。皆様は、”では、マーケットについての様々な技術的な分析は何なのか、と疑問に思われるかもしれません。もちろん、投資物件の選択は複雑になりがちですが、確実に言えることが１つあります。

　それは、もし皆様が、人気のある都市内の、限られた住宅供給しかないエリアを選んだ場合、多くのキャピタルゲインを得られるということです。


Demand for housing in Auckland

オークランドでの住宅需要


Auckland’s population of 1.4 million increases by 2.4% annually and is expected to reach 2million by as early as 2030.In 2009, Auckland was voted the 4th “Most Livable City in the World” with people choosing to live there because:


　オークランドの人口は現在140万人、年間2.4%ずつ増加しており、2030年には200万人に達する見込みです。

　2009年、オークランドは下記のような理由から、世界で4番目に住みやすい都市に選ばれました。

    1. safety – the number of crime incidents dropped again over the year to June 2009 and the resolution rate remains high at almost 40%.

    2. education – an education system that is often considered to be one of the best in the world.

    3. hygiene – Auckland is clean and safe and has a world class health system.

    4. recreation – city parks and recreation facilities abound as do opportunities to participate in all sorts of indoor and outdoor activities.

    5. political-economic stability – extremely transparant and stable political and economic system. NZ constantly rates as the most uncorrupt nation in the world.

    6. lifestyle – Auckland has world class restaurants, bars and entertainment. It has the largest marina in the southern hemisphere and is called the city of sails. Yachting, fishing, hiking, golf, beaches, cycling and kayaking are all activities that can be done within easy access from Auckland.
    7. employment – Auckland has a very low unemployment rate. Until recently NZ was the only country in the OECD to have an unemployment rate below 4% for 10 quarters straight.

  1. 安全 – 2009年6月の時点で、年間の犯罪事件の件数は減少し、検挙率は約40%と高い率を保っています。
  2. 教育 – 世界でも有数の教育システムがあります。
  3. 衛生 – オークランドは清潔で安全であり、世界レベルの医療制度があります。
  4. 娯楽 – 公共の公園や娯楽施設がたくさんあり、室内や屋外の様々なアクティビティーを満喫することができます。
  5. 政治・経済的な安定 – ニュージーランドの政治・経済のシステムは、非常に分かりやすく、安定しています。また、ニュージーランドは、常に世界から、腐敗のない国家として評価されています。
  6. ライフスタイル – オークランドは世界レベルのレストラン、バー、エンターテイメントがあります。また、南半球最大の港があり、city of sails (帆の街) と呼ばれています。オークランド近郊では、ヨット、釣り、ハイキング、ゴルフ、ビーチ、サイクリング、カヤックなど多彩な遊びが楽しめます。
  7. 雇用 – オークランドは、大変低い失業率を保っており、最近まで、ニュージーランドはOECD (経済協力開発機構) 加盟国の中で、10四半期連続で失業率4%未満を保っていた唯一の国でした。

Supply of housing in Auckland

オークランドでの住宅供給


1.Housing construction is at all time lows - annual residential building consents

reached 6000 in 2004 but for the year to January 2009 they totalled only 1280.


2.Unlike in Japan strict council zoning rules restrict the minimum area of

land of housing units.


  1. 住宅建設の件数がかつてなく少ない – 年間の居住用家屋の承認件数は、2004年には6000件だったのが、2009年1月時点での年間の件数は1280件のみでした。
  2. 日本と違い、ニュージーランドでは、厳しい建築規制により住宅用の土地に割り当てられるエリアが最小限に制限されています。

Auckland, New Zealand is the best place to invest in the world. Whatsmore, right now is the best time ever. Check out some of these latest statistics:


　これらの事から、ニュージーランドの中でも、オークランドは世界中で一番投資に適している場所なのです。さらに言うと、時期的にも今は、かつてないほど投資に適している時なのです。それは、下記の最新の統計を見てもお分かりいただけると思います。


Retail sales rise by 1.2% in August.

　8月の小売業の売り上げは1.2%増加しました。ニュージーランドでの中規模住宅の価格は、前年に比べて6.1%上昇し$350,000になり、また、CPI (消費者物価指数) の上昇は、年間インフレ率を1.7%押し上げました。


BNZ index indicates start of market expansion


　BNZ銀行の指数は、市場拡大の開始を示唆しています。


If you are considering buying an investment property, get the best market advice and professional help from KOA Group .


　皆様の中で、投資用物件の購入を検討中の方がいらっしゃいましたら、是非KOAグループ による、市場に関するアドバイスや、専門家によるお手伝いをご活用ください。

Medium house price in NZ rose 6.1% to $350,000 in the previous year.

CPI rises pushing up the annual inflation rate to 1.7%

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円建てローンについて

テーマ：ブログ 2009-10-12 14:03:07

Welcome. It is our intention to give regular brief insights into the Auckland residential property market for our Japanese investors. Today, we talk about yen finance.


こんにちは。このブログでは、主に日本の投資家の皆様へ向けて、定期的に、オークランドの不動産市場についての簡潔な洞察をお伝えしています。

今回は、円建てローンについてです。

Property can be purchased with cash but the most common way is to borrow money from a bank to fund property purchases. There are two reasons banks willingly lend money using the property as security: firstly property receives rent which can be used to repay the banks loan and secondly banks see property as a secure and appreciating asset meaning that their money is safe.


　不動産物件は現金でも購入が可能ですが、最も一般的なのは、銀行でローンを組む方法です。銀行は下記のような２つの理由から、積極的に住宅を担保としてお金を貸します。



・ 不動産物件は家賃収入が発生するので、それを銀行へのローンの返済へ充てられること。

・ 銀行は不動産物件を安全で評価の高い資産と見なしているので、確実にローンが回収できると考えていること。



If you were to borrow money in NZ it would presently cost around 6% on floating and 8.3% if fixed for 5 years. Short term rates are considerably lower than long term rates because analysts obviously expect interest rates to go up.

　ニュージーランドでのローンの金利は、現在、変動金利の場合は約６％、




New Zealand has traditionally had higher interest rates than many other countries. Less than two years ago we were paying almost 10% for our money and so we are seeing many relieved people coming off fixed term rates of 8% or even 9%. Those borrowers are now faced with the dilemma of whether to fix there interest rates.



　ニュージーランドは、昔から他の国に比べて高い金利政策をとってきています。

　過去２年以内には約10%にまで上昇し、多くの人々が8%、中には9%ものレートで、固定期間のローンを組みました。その人達は、現在その金利をどのように工面しようかというジレンマに直面しています。



This is a subject of discussion among both home owners and investors alike. Obviously the lower interest rates have improved home affordability and relieved mortgage stress on many families.


　これは、家主達と投資家達が共に抱えている議論のテーマです。しかし、多くの家庭にとって、低い金利が、住宅購入を促進し、住宅ローンのストレスを緩和したことは確かです。



For Japanese investors but not New Zealanders unfortunately, another lending option is available. That is you can borrow in yen at 1.6% - 2.4% to purchase NZ property. What does this mean?

　日本の投資家の皆様には、ニュージーランド人には残念ながら使用することのできない、もう１つのローンのオプションがあります。それは、ニュージーランドの不動産を購入するための、年利

1) It means that your cashflow position on any property you purchase is going to improve significantly.1) 購入した不動産に対してのキャッシュフローが著しく向上する。



2) It means that if the NZ continues to strengthen against the yen you stand to make windfall returns.2) ニュージーランドドルが円に対して強い状態が継続した場合、棚ぼた式に利益を得られる立場にある。





The risk involved is that if the Japanese yen strengthens against the NZD then a cash top-up may be required to bring your loan back within the required LVR limit.

　逆に円建てローンで考えられるリスクは、日本円がニュージーランドドルに対して強くなった場合、要求される


There are many different types of yen loan structure available. Investors can often choose between principal and interest payments (P&I) or interest only. Some banks still let you borrow 100% of the purchase price and take a term deposit as security. You can also choose to have a loan taken out half in NZD and half in yen.



　円建てローンには様々な方法がありますが、大抵の投資家が選ぶのは、元利払い (principal and interest payment, P & I) を円建てローンで支払う、または、利子のみを円建てローンで支払うかのいずれかです。銀行の中には、保証のために、購入資金の全額の借入れと、定期預金の開設をしなければならないところもありますが、この場合でも、半分をニュージーランドドル建て、残りの半分を日本円建てのローンにすることも可能です。



Presently, Westpac Hong Kong and ANZ Singapore have very strict criteria and require minimum lending of $500,000NZD and annual income of $200,000NZD equivalent. HSBC, NZ which wrote the majority of our yen loans over the last five years presently does not offer yen funding at all. It appears this decision was made following the dramatic fall of the NZD against the yen in 2008.

　現在のところ、香港の

　ニュージーランドでの円建てローンの多くを過去５年に渡り引き受けてきた、ニュージーランドのHSBC銀行は、現在は円建てを一切提供していません。これは、2008年に起きた日本円に対するニュージーランドドルの著しい下落を受けた結果の決定であると考えられます。





Obviously, that fall caused much internal anxiety regarding their exposure and risk levels. It is interesting that this decision was made when it was actually the best time in history to be writing yen loans.

　この際のニュージーランドドルの下落は、起こりうる損害と危険水準についての国内的な不安を引き起こしました。興味深いのは、この円建てを中止するという決定がなされたのは、歴史的に見ても円建てローンを組むのに最適な時期だった事です。

Fortunately, there are more and more banks offering yen finance as the worldwide recession comes to an end. For several onshore banks presently offering yen loans please look up NAB, Tokyo, ANZ Tokyo and Commonwealth Bank of Australia, Tokyo.




　幸いにも、世界的な不況の終結とともに、円建てローンを提供する銀行が増えてきています。日本国内にも、円建てローンを提供している下記のような銀行がありますので、是非チェックしてみてください。



・ NAB東京

・ ANZ東京

・ Commonwealth Bank of Australia東京
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