ニュージーランド不動産のブログ

After making the decision to buy an investment property, the single biggest decision you will make is, “Who will manage your investment”. If you have decided to purchase a Housing New Zealand property then all the management decisions will have been decided. Housing New Zealand Corporation will manage your property and you will receive rent 52 weeks of the year even if the property is vacant. HNZC will attend to any damage issues, send you statements and take care of everything so you won’t have to worry about a thing. However, lately a number of Japanese investors are choosing to purchase non-HNZC residential property investments.

　投資物件を購入することになったら、次に考えなければいけないのは　“物件管理をどこに任せるか”　という事でしょう。皆様がハウジングニュージーランド(以下、Housing NZ；ニュージーランドの政府家賃保障住宅) の物件を購入される場合、管理は全てHousing NZに任せる事になります。Housing NZは購入された物件を管理し、もし物件の借り手が見つからない場合には所有者への家賃を支払いをます。また、物件の補修作業についてもHousing NZが対応や所有者への報告を行いますので、非常に安心です。しかし、ここ最近は多くの日本人投資家の方々がHousing NZ以外の居住用物件への投資を選ぶ傾向にあります。

　These could be apartments that give them a mix of rental income plus the ability to use them while they are in New Zealand, or a house that they can retire to in the future but rent it out in the meantime or even blocks of flats that give a higher return on investment. With these options you will need to choose a property manager.

　その物件とは、ご自分達がニュージーランドに滞在する時にはそこに住むことができ、それ以外の時には賃貸にすることで家賃収入を得ることができるアパートメント物件や、将来リタイアされた後に住む為に購入し、それまでの間は賃貸にすることができる一戸建て、または、投資収益としてより高い利益が見込めるフラット (共同住宅) などがあります。これらの物件を選んた場合には、購入後に管理を任せる物件管理者を決めなくてはなりません。

　 It is important to be aware that there are many rental management companies in Auckland and each specialises in a different area. Some rental companies rent only apartments, some rent only in a certain area, some only do short term rentals and other big firms do the lot. Each company differs in the way they conduct their business. Generally, companies will charge approximately 8.5% of gross rental income. In New Zealand, landlords will not be charged a fee for letting a vacant property but they may be charged for property inspections. Also, rental companies will organise maintenance and often renovations of properties and may or may not charge for this service.

　オークランドには、それぞれに専門分野を持つ多くの物件管理会社があり、アパートメント物件のみを扱う会社、特定地域の物件のみを扱う会社、短期の物件のみを扱う会社、また、総合的な物件を扱う大きな会社など、各会社毎に管理の仕方も異なります。大抵の場合は、所有者は管理会社へ賃料収入の約8.5%を支払います。ニュージーランドでは、家主が物件を貸し出す際にはお金はかかりませんが、物件査定にはお金がかかります。また、物件管理会社は物件のメンテナンスやリノベーションについても手配をしますが、この際にこれらのサービスについて料金を請求する会社もあれば、請求をしない会社もあります。

　 When deciding on a rental manager for your new investment property it is important to take into account the way the company charges and also conducts its’ business compared to its’ competitors but more importantly you should consider favourably a company that is:

　皆様が購入した物件の管理者を決める際、サービス毎の料金や、管理の仕方などを各会社毎に比較する事が大切です。加えて、以下のような要素を持つ会社を選ぶのが望ましいでしょう。

　 Skilled at Communicating and building Relationships コミュニケーション力があり友好関係を築くことができること

　Your rental property manager must be able to communicate and build a good relationship with you. They should ask about your goals for the property and act on your behalf to achieve those goals.Equally as importantly, a property manager must develop good relationships with their tenants. A happy tenant means a better return on investment. For your investment to be successful, choose a rental manager skilled in developing professional relationships with your target market.

　物件管理者は所有者との意思疎通をはかり友好な関係を築くことにより、所有者の物件に対する将来的な展望を知った上で、それを実現するために行動しなければなりません。同様に、物件管理者はテナント(賃借人)とも友好関係を築くことが大切です。なぜなら、テナントの満足度が安定した投資収益に繋がるからです。また、不動産投資を成功させるためには、ターゲットとする市場との専門的な関連を培うだけの力量がある物件管理者を選定することにかかっているのです。

　Knowledge of Target Market ターゲット市場についての知識があること

　Residential property comes in many different types and locations. Letting an apartment in the central city is very different to letting a free-standing house in the suburbs. Hence, if you have bought a house on the North Shore you probably do not want to use a specialist city apartment property manager. Choose a management company that is based close to your investment property and who truly understands your target market. A management company who knows how to appeal to your potential tenants and offers outstanding customer service will greatly improve the long term return on your investment.

　居住用物件の種類や地域は多岐に渡り、例えば、都市部のアパートメントを貸し出すのと、郊外の一戸建てを貸し出すのとでは当然ターゲットが全く違ってきます。もし皆様がノースショアに家を購入したのであれば、都市部のアパートメント物件管理のスペシャリストに管理を依頼をすることはしないでしょう。皆様の投資物件の周辺地域を拠点とし、ターゲット市場を的確に把握している管理会社を選んで下さい。テナントになる見込みがある人への物件のアピールの仕方を心得ており、また、優れたカスタマーサービスを提供できる管理会社を選ぶことが、長期的な投資収益をもたらすのです。

　Professionalism and trustworthiness プロ意識、信頼性があること

　New Zealand was recently voted as the least corrupt nation in the world. Backhand payments, bribes or other forms of dishonesty are rare. I have never personally heard of any stories from within New Zealand of management companies for example saying the property was vacant and pocketing the rent. That is not to say that it doesn’t happen so you should make every effort to choose a company that is professional and that you can trust.

　近年、ニュージーランドは世界中でも最も腐敗が少ない国として選ばれ、裏金や賄賂といった不正行為は、めったにありません。個人的には、例えば、管理会社がテナントが見つからないなどと偽り家賃を着服する、といったような話もニュージーランドでは耳にしたことがありません。ただ、こういった事は必ずしも起こらないとは言い切れませんので、プロ意識があり信頼のおける管理会社を選ぶことに越したことはありません。

　 How to choose your management company 物件管理会社の選び方

1) Meet at their office 1) 物件管理会社のオフィスで会う

　Organise to meet a potential manager at their offices and ask lots of relevant questions. How long have you been in business? How many properties does each property manager manage? (80 would be low and 200 extremely high). Ask yourself the question, “Do you get a good feel from the manager, the office environment and would your potential tenants want to do business here?”

　まず、管理会社のオフィスで管理者候補の人と会う際、「この仕事に就いてどれくらいですか？」や「管理者一人当たり、何件くらいの物件を担当していますか？(80件であれば少なく、200件は極端に多すぎるでしょう。)」など、できるだけ多くの質問を準備しましょう。そして、ご自身がその管理者や管理会社のオフィス環境から良い印象を受けたかどうか、そしてテナントとなる人達はこの管理会社に依頼をするかどうかを考えましょう。

Property managers solve small problems daily that you do not have the time or want to solve yourself. They screen potential tenants, solve disputes between neighbours, fix broken windows and evict problem tenants. Choose a rental manager who is a “can-do sort of a person” - the type of manager to whom nothing is a problem?

　物件管理者は、物件所有者が対応する時間がなかったり、対応したくないと思うような、日々発生する小さな問題を解決したり、テナントの選定、近隣住人との揉め事の解決、壊れた窓の修理、問題のあるテナントの強制退去などの対応をします。これらの事を面倒な問題と思わないような、”意欲的な人”を物件管理者として選びましょう。

2) Ask for references 2) 推薦状を依頼する

　Do not be afraid to ask for references and check them out. You may even like to have a look from the street at some properties managed by the company. Remember choosing your property manager is the biggest decision you will make after deciding to buy the property.

　物件管理者が適切な人物であるかどうかを確かめるために、推薦状を依頼しましょう。また、その物件管理会社によって管理されている物件を外から見てみるのも良いでしょう。物件管理者の選定は、物件購入の決定に次ぐ大きな決定であることを念頭に置いておいて下さい。

3) Make a plan 3) 計画を練る

　Once you have chosen a manager create a plan with them based on your long-term goals. Communicate regularly with them and give your input when asked for.

　物件管理者を決めたら、皆様の長期的な展望に基づきその管理者と一緒に計画を練りましょう。定期的に連絡を取り合い、皆様の意見を伝えて下さい。

　Remember, that a management company will have hundreds of properties on their books. You want to be the management company’s favourite landlord but also a landlord that they are a little afraid of. Treat them exactly as you want them to treat your tenants – with honesty, respect and fairness and you will have a long and very good relationship.

　物件管理会社は何百件もの物件を管理していることを忘れずに、管理会社のお気に入りの家主というだけでなく、ある程度の威厳を持ち管理会社が気を遣ってくれるような家主になって下さい。管理会社がテナントに対する態度として皆様が求めるのと同様の態度（誠実、考慮、そして、公正など）で皆様が管理会社と接すれば、より長期に渡る非常に良い関係が保てるでしょう。

　Wishing everyone a very happy and prosperous 2010.

　皆様にとって、2010年が幸福で豊かな年になりますように。

Monumental Changes to NZ Property Industry

What a month in New Zealand Real Estate. Two of the biggest changes in decades have occurred within the last month. They are perhaps the most talked about topics in our industry right now.

ニュージーランドの不動産にとって過去数十年間において最大と言える、２つの大きな変化が先月１０月にありました。これら２つの変化は、おそらく今現在の不動産産業で、最も多く話題に上っているトピックでしょう。

The first change, relating to property taxation, was officially enacted on October 6^th 2009.

まず一つ目は、資産課税に関連するもので、正式には2009年10月6日に成立したものです。

Unlike most other countries, capital gains are not taxed in New Zealand if the property was bought with the sole purpose of holding it long term. In contrast, if someone was to buy a property with the purpose of selling that property for a profit then there would be tax on the capital gains and possibly also GST. In other words, the question the IRD department asks is; “What was the purchaser’s intention when they bought the property?”

他の多くの国々と異なり、ニュージーランドでは、長期的に保持をするという目的であれば、不動産購入時のキャピタルゲイン(資産売却益)に対する課税はありません。

一方、売買による利益を得るという目的の為に不動産を購入する場合、キャピタルゲインへの課税、さらに、GST（Goods and Services Tax, 物品サービス税）がかかってきます。

つまり、IRD (Inland Revenue, 税務署)が判断基準にするのは、”不動産購入の目的は何なのか?”という事なのです。

In the past, a person could both develop property in one entity - paying tax appropriately and buy property in another entity and receive the tax advantages. This was understood to be a loophole in the tax system for a long time and while the government tried to close this loophole in the past, clever accountants have managed to get around it.

従来は、ある団体として不動産を購入後、税金をきちんと支払い付加価値をつけながら、別の団体として不動産を購入し、有利な税制を受けることも可能でした。

これは、長期に渡りニュージーランドの税制における抜け道として知られており、

政府はこの抜け道を閉ざそうと努力する一方、利口な会計士達は、抜け道をくぐり続けてきました。

However, this time the tax department has come up with a new associated persons ruling which effectively eliminates any chance of a person being able to both trade or develop and invest freely in property long-term at the same time. Effectively, full time property professionals must now choose to do one or the other.

しかし、今回の変更で新しく導入されたassociated persons rulingという規則により、不動産売買による利益を得ながら、同時に長期的な不動産投資を行うということは不可能となりました。

事実上、不動産専門業者は不動産売買か、不動産投資かのどちらか一方を選ばなければならないということです。

Secondly, on the 16^th November 2009, the “Real Estate Agents Authority” replaced the “Real Estate Institute of New Zealand”.

2009年11月16日に起きた二つ目の変化は、不動産エージェントを管轄する機関がReal Estate Agents AuthorityからReal Estate Institute of New Zealandへ代わったことです。

There have been many complaints in the past over real estate agents. Under the old Institute, agents largely went unpunished for breeches of duty to their client – the vendor.

これまでに不動産エージェントに関する苦情は多くありましたが、変更になる前の機関 (Real Estate Agents Authority) のもとでは、エージェントは依頼人（売主）への義務不履行に対する罪をほぼ免れてきました。

New Zealand is the least corrupt country in the world and we value honesty, integrity and disclosure.

ニュージーランドは、世界中でも最も腐敗の少ない国で、我々は公正さや誠実さ、そして、情報の開示などを重視しています。

The new Authority, overseen directly by the government, will control the real estate industry with a new compulsory code of conduct and client care. It will wield a much bigger stick with a new complaints and disciplinary process, and it will ensure more consumer guidelines and information is provided to the public when they engage an agent.

政府の直接の監督下にある新しい機関 (Real Estate Institute of New Zealand) は、強力な行動準則と依頼人への配慮により、不動産産業を管理することになります。これは新たに出てくる苦情や、その苦情に対する懲罰についての手続きなどに、大きく影響を及ぼすことになるでしょう。そして、人々が不動産エージェントに依頼をする際に、より多くの消費者指標や情報が提供されることになるでしょう。

As a Japanese investor you may ask how these two changes affect you. 

日本人投資家として、皆様はこれら２つの変化がどのようにご自身に影響してくるのか気がかりだと思います。

Firstly, if your sole intention is to invest in property long term then the new associated persons rules will not directly affect you. Please be aware though that the onus is on you to prove that your intention was to buy your property long-term.

まず、皆様の目的が長期的な不動産への投資であるとすれば、新しいassociated persons rulesは、直接的な影響はないでしょう。ただ、皆様の目的が長期的な不動産購入だということを証明するのは、ご自身の義務であることを、ご承知おき頂きたいと思います。

Please note though that the government has strongly committed to increasing average income levels in New Zealand. They believe that the present tax system disproportionately directs investment capital into non productive assets like property. We have seen lots of discussion in the newspapers and on TV of late relating to this.

また、政府がニュージーランドの平均収入の向上に積極的に取り組んでいることにも注目をしていただきたいと思います。政府は、現在の税制によって、投資資本が、不動産のような非生産資産へ偏った流れ方をしていると考えおり、最近、新聞やテレビで、これに関連した議論を繰り返し目にします。

Average New Zealanders are strongly against any form of capital gains tax on property and our prime minister, John Key has said he does not support a capital gains tax. So call me cynical, but I believe we may be being primed to accept some sort of capital gains tax on property. If this were to be introduced then it would affect any property you purchased in New Zealand.

平均的なニュージーランド人達は、不動産のキャピタルゲインへの課税には難色を示しており、首相のジョン・キーもキャピタルゲインへの課税は支持しないと発言しています。

ひねくれた見方かもしれませんが、私は、不動産のキャピタルゲインへの課税は、ある程度受け入れる準備をしておく必要があるのではないかと考えています。もし、キャピタルゲインへの課税が導入された場合、皆様がニュージーランドで購入した不動産にも影響を及ぼすことになります。

The second change could affect you because it gives you more rights as a consumer. Please be aware though that in New Zealand Real Estate Agents are paid for and act for the vendor not for the purchaser.

二つ目の変化は、消費者として皆様がより多くの権利を持つことができるようになる、という意味で影響があると言えるでしょう。ニュージーランドの不動産エージェントは、売主による支払いを受け、売主のために働いていますので、購入者の側ではないことに注意する必要があります。

Property investing involves big numbers with potentially big gains or big losses. Make sure you engage a property professional you can trust with a proven track record and make sure that you are aware of your rights.

不動産投資は潜在的に大きな利益や損失を含んでいますので、確かな業績があり、信頼のおける不動産専門家に依頼をすること、そして、ご自身の権利を認識しておくことが重要です。

For all your New Zealand property investment needs please contact KOA Group.

ニュージーランドの不動産投資についてお手伝いが必要であれば、是非KOAグループへご連絡下さい。

　

“Seven plus Two” reasons to invest in Auckland, New Zealand’s economic capital.

The decision on where to invest to maximize long term capital gains is a very simple one.

長期間にわたるキャピタルゲイン(資産売却益)を最大限に増やすという目的において、投資物件の場所を決定するのは、実にシンプルなことです。

We do not look for short term gains but if we did we might have looked at cities like Macau or Dubai where returns at times have been exceptional but as we have seen in the last couple of years, can easily fall like a house of cards as well.

　我々は短期的な利益を求めていませんが、もし求めるとすれば、マカオやドバイといった、時に並外れた利益を得ることができると同時に、過去数年に起きたような不安定な下落も起こりうる都市を投資物件の場所として考えるでしょう。

We work with property investors interested in picking a city and then a suburb with the highest probability of sustained long term growth.

　我々は、長期・継続的な成長が見込める都市、そして、その都市近郊の住宅地を、投資先として選定することに関心のある不動産投資家たちのお手伝いをしています。

We are in effect attempting to become futurists. Fortunately, the ability to do this really comes down to this equation – where are human beings choosing to live relative to the supply of housing units there.

　つまり、我々はfuturist (先読みする人)になろうとしているのです。幸いにも、この先読みをするための手腕というのは、” 人々が住居として選ぶ場所には、住宅の供給がある場所である“というという方程式に行き着くのです。

When you break through all the gobblygook it really is this simple. What about all the technical analysis of markets etc etc you may ask! Of course, the choice is as complicated as you like but I assure you of one thing. If you choose a city where people are moving to and an area where there is a limited supply of housing units, you WILL see large capital gains.

　これは、あなたが全く意味の分からない問題を切り抜けた後に、意外と単純な問題だったと気づくのと同じくらい、単純なことです。皆様は、”では、マーケットについての様々な技術的な分析は何なのか、と疑問に思われるかもしれません。もちろん、投資物件の選択は複雑になりがちですが、確実に言えることが１つあります。

　それは、もし皆様が、人気のある都市内の、限られた住宅供給しかないエリアを選んだ場合、多くのキャピタルゲインを得られるということです。

Demand for housing in Auckland

オークランドでの住宅需要

Auckland’s population of 1.4 million increases by 2.4% annually and is expected to reach 2million by as early as 2030.In 2009, Auckland was voted the 4^th “Most Livable City in the World” with people choosing to live there because:

　オークランドの人口は現在140万人、年間2.4%ずつ増加しており、2030年には200万人に達する見込みです。

　2009年、オークランドは下記のような理由から、世界で4番目に住みやすい都市に選ばれました。

1. safety – the number of crime incidents dropped again over the year to June 2009 and the resolution rate remains high at almost 40%.

2. education – an education system that is often considered to be one of the best in the world.

3. hygiene – Auckland is clean and safe and has a world class health system.

4. recreation – city parks and recreation facilities abound as do opportunities to participate in all sorts of indoor and outdoor activities.
5. 
   political-economic stability – extremely transparant and stable political and economic system. NZ constantly rates as the most uncorrupt nation in the world.
6. 
   lifestyle – Auckland has world class restaurants, bars and entertainment. It has the largest marina in the southern hemisphere and is called the city of sails. Yachting, fishing, hiking, golf, beaches, cycling and kayaking are all activities that can be done within easy access from Auckland.
7. employment – Auckland has a very low unemployment rate. Until recently NZ was the only country in the OECD to have an unemployment rate below 4% for 10 quarters straight.
   

1. 安全 – 2009年6月の時点で、年間の犯罪事件の件数は減少し、検挙率は約40%と高い率を保っています。
2. 教育 – 世界でも有数の教育システムがあります。
3. 衛生 – オークランドは清潔で安全であり、世界レベルの医療制度があります。
4. 娯楽 – 公共の公園や娯楽施設がたくさんあり、室内や屋外の様々なアクティビティーを満喫することができます。
5. 政治・経済的な安定 – ニュージーランドの政治・経済のシステムは、非常に分かりやすく、安定しています。また、ニュージーランドは、常に世界から、腐敗のない国家として評価されています。
6. ライフスタイル – オークランドは世界レベルのレストラン、バー、エンターテイメントがあります。また、南半球最大の港があり、city of sails (帆の街) と呼ばれています。オークランド近郊では、ヨット、釣り、ハイキング、ゴルフ、ビーチ、サイクリング、カヤックなど多彩な遊びが楽しめます。
7. 雇用 – オークランドは、大変低い失業率を保っており、最近まで、ニュージーランドはOECD (経済協力開発機構) 加盟国の中で、10四半期連続で失業率4%未満を保っていた唯一の国でした。

Supply of housing in Auckland

オークランドでの住宅供給

1.Housing construction is at all time lows - annual residential building consents

reached 6000 in 2004 but for the year to January 2009 they totalled only 1280.

2.Unlike in Japan strict council zoning rules restrict the minimum area of

land of housing units.

1. 住宅建設の件数がかつてなく少ない – 年間の居住用家屋の承認件数は、2004年には6000件だったのが、2009年1月時点での年間の件数は1280件のみでした。
2. 日本と違い、ニュージーランドでは、厳しい建築規制により住宅用の土地に割り当てられるエリアが最小限に制限されています。

Auckland, New Zealand is the best place to invest in the world. Whatsmore, right now is the best time ever. Check out some of these latest statistics:

　これらの事から、ニュージーランドの中でも、オークランドは世界中で一番投資に適している場所なのです。さらに言うと、時期的にも今は、かつてないほど投資に適している時なのです。それは、下記の最新の統計を見てもお分かりいただけると思います。

Retail sales rise by 1.2% in August.

　8月の小売業の売り上げは1.2%増加しました。ニュージーランドでの中規模住宅の価格は、前年に比べて6.1%上昇し$350,000になり、また、CPI (消費者物価指数) の上昇は、年間インフレ率を1.7%押し上げました。

BNZ index indicates start of market expansion

　BNZ銀行の指数は、市場拡大の開始を示唆しています。

If you are considering buying an investment property, get the best market advice and professional help from KOA Group .

　皆様の中で、投資用物件の購入を検討中の方がいらっしゃいましたら、是非KOAグループ による、市場に関するアドバイスや、専門家によるお手伝いをご活用ください。

Medium house price in NZ rose 6.1% to $350,000 in the previous year.

CPI rises pushing up the annual inflation rate to 1.7%