Japanese owners of property in Auckland should have received their new Capital Values (CV) issued by Auckland City Council. Investors may be surprised to see that in some cases the capital value of their property has dropped. We explore what this means for you.

オークランド市役所は、オークランドに投資物件を所有する日本人投資家に対して、新しい路線価を提示した。所有する不動産の路線価が下がったこともあるので驚いている投資家もいるでしょう。どんな影響があるかご紹介していきます。

The Capital Value is a snapshot of property values in your area. CV’s are primarily determined from sales statistics in the area over the last 6 to 12 months but also take into account any property improvements that required council consent. Because valuers do not visit individual properties CV’s do not necessarily reflect the true market value of a specific property.

路線価とは、その地域の一部の不動産を基に不動産評価額を示したもので、主にその地域の不動産評価額の過去６～１２ヶ月の統計値より路線価を決めていきます。
また市役所より許可があれば不動産評価額の上昇も決めることとなりますが、不動産鑑定士が個々の不動産を回り鑑定するのではないので、路線価も実際の市場不動産評価額に反映しないこともあります。

Capital Values are generated from area averages so anomalies occur, like the CV of a home in the exclusive area of Glendowie falling $800,000 to $1.5million while a nearby property rose by $100,000 to $1.2million, albeit the overall area rising by 7.79%.

路線価はその地域平均から出されているので、統一性が少ないことがよくあります。
例えば、7.79％の上昇がある高級住宅地Glendowieで、不動産評価額＄2.3millionから＄1.5millionまで下がった事例があり、それと同時期に逆で、その近くの物件に$100,000の上昇があり$1.2millionの不動産評価額が付いた事例もあります。

Some owners in Auckland appear happy because lower CV’s mean lower rates. My opinion is this is very unlikely. Auckland City Council’s old system for determining rates was based on a percentage of CV and the “annual value” or the expected annual rental income for that property. It has not been made public how rates will be determined from 1st July 2012 but it is highly unlikely once the new rating system has been created that rates will go down. We shall find out once our new rates assessments arrive late July / early August 2012.

路線価が下がる事によって、固定資産税も下がるからと喜んでいるオークランドホームオーナーもいます。しかし、私の意見では固定資産税が下がる可能性はとても低いと考えます。オークランド市役所の今までの固定資産税を決めるシステムは、路線価の何％とアニュアルバリュー（その物件が貸し出された場合の１年間の家賃収入）から決まるからです。

来年2012年の7月1日からどのように固定資産税を決めるのかはまだ公に出されていませんが、新しい固定資産税を決めるシステムが構築されても、投資家が払う固定資産税が下がることはないでしょう。2012年７月末か８月上旬にかけて、新しい固定資産税の詳細が送られてくるので、その段階で分かることと思います。

Many Japanese investors borrowed to purchase their investment property. They need not worry that a lower CV will affect their Loan to Value Ratio (LVR) because the banks know that the CV is not your property’s true value – it is only an average for the area. The only way to find out the true market value of your property without selling it is to employ the services of a registered valuer. A valuer will consider specific factors like the age and condition of the property, improvements such as landscaping and renovations and any locational factors such as views, position of house on the site and site aspect. If you decide to get a registered valuation for bank purposes be sure to consult with your relationship manager first.

多くの日本人投資家が物件購入に対してお金借り入れしています。銀行は、その不動産の本当の評価額ではなく地域の平均額を知っているので、Lone to Value Ratio(LVR)が変わらないので心配する必要はありません。(ローン額÷不動産価格)

不動産を売る以外で、その不動産の本当の不動産評価額を調べるには、土地鑑定士を雇う必要があります。この不動産評価額は、特定の要因によって決まり、例えば、築年数や物件の状態、また価格上昇の見込める作業（お庭の改装／手入れ状態や改装の有無等）ほかにも、立地条件（眺め、外観や家の方角等）で決まります。
もし、この土地鑑定士を雇う場合、必ず自分の銀行の担当者に相談してから行ってください。

A low CV would likely affect an investor if they wish to sell their property because it would certainly give a purchaser justification for a lower offer. The new CVs are valid for three years so if you are looking at selling your property in the near future or you wish to contend your new CV for any other reason then:
路線価の低い不動産を売りたいと考えた場合、その低い評価額がきっと投資家に大きな悪影響を与えるでしょう。
なぜなら、買い主が低いオファーを出す理由付けができるからです。
新しい路線価は３年間有効ですので、近い将来不動産の売却をお考えの方また他の理由で路線価を見直ししてもらいたい場合は下記のようにしてください。

* Fill in an online form at aucklandcouncil.govt.nz - Forms are also available at libraries, service centres and local board offices
*Call the council's revaluation team on 0800 874-060
*Object in writing before December 16, 2011
*Get an independent valuation from a registered valuer.

-　aucklandcouncil.govt.nzよりオンラインフォームから、もしくは図書館や地域のサービスセンターでフォームに記入して提出
-　お電話で0800 874-060より
-　2011年12月16日より前までに行ってください
-　鑑定士から不動産評価額を取得

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不動産投資セミナー

Seminar

　なぜ、オークランドの賃貸物件の空き率は低く、そして価格は上がっているのでしょうか？物件の販売価格はどうでしょうか？物件価格はどのようになっていくのでしょうか？

Why are Auckland vacancy rates so low and rental prices rising? What are house prices doing? What can we expect house prices to do in the future?

　私は7月23日東京に行き、不動産投資家達とともに、最新の情報を共有することにしています。それはとても素晴らしいことだと思っています。
I will be in Tokyo on the 23^rd of July and I am truly excited to be able to share some new information with fellow property investors.

　私は、2011年のオークランド不動産市場をご紹介する予定です。我々は過去40年間のオークランド資産サイクルを検討しています。そして、我々がそのサイクルの中のどこにいて、どう投資していけばいいかという私の考えをお伝えします。私は、大好きな投資戦略のついてもお話する予定です。
　戦略の一つは、キャッシュフロー、キャピタル・ゲインと資本の安全性を最大にするというものです。私は、このような方法を共有したいと思います。
I will be presenting on the Auckland property market in 2011. We will be discussing the Auckland property cycle over the past 40 years and I will give my opinion on where we are likely to be going from here. I will also be talking about some of my favourite investment strategies. One strategy maximises cashflow, capital gains and capital security. I will share with you how I do this.

　私は、低利ローン（ローンに担保をつける方法）についてもお話し、海外預金口座も開設いたします。
　NZ Daisuki社の野沢哲夫が、私のセミナーにJOINTしていますので、ビザやニュージーランドの教育とライフスタイルについてなど、多くのことを得られると思います。

I will also be talking about low interest loans, how to secure a loan and opening an overseas bank account. What’s more Tetsuo Nozawa from NZ Daisuki will be joining me to talk about getting a visa, New Zealand education and the NZ lifestyle.

7月23日東京で皆様とお会いできることを楽しみにしています。

I really look forward to seeing you in Tokyo on the 23^rd.

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物件の家賃収入に関するニュージーランドの税金について　の　続きです。

Q：税務局（IRD）番号の取得の仕方を教えてください。

A：非居住者がニュージーランド国内で発生した「収入」なるものを得れば、必ず非居住者用の確定申告（IR3NR）を税務局（IRD）に申告しなければなりません。　この確定申告でいう「収入」とは「課税対象となる利益と損失」を意味します。　IR3NRを申告する前に、先ずはIRD番号を取得します。　取得方法としては

① まず税務局のウエブサイト(www.ird.govt.nz )　からIR５９５の用紙をダウンロードします。IRDのウエブサイト右上の検索部分に’ IR595” とタイプをすれば用紙は見つかります。

② 用紙に必要事項を記入し、パスポートの写真があるページのコピー、現住所を表す電気代などの請求書、不動産を購入した際の売買契約書を合わせて、下記へ郵送します。

Inland Revenue Department:

Non Residence Centre

Postal

Box 1932

Dunedin 9054

New Zealand

What do I do after I am registered with an IRD number?

Now that you are registered with Inland Revenue you need to collect your relevant financial information such as bank statements, invoices and rental statements for the financial year (1^st April to 31^st March) and make a simple set of Accounts. Some Property Managers will do this for you. Then complete your IR3NR tax return and send to the IRD by the 7th July (this can be done online). You can complete your tax return yourself or engage an accounting professional to do it for you. As a rough guide you would expect to pay between $300 and $750 for a simple set of accounts.

Q：IRD番号を登録した後は何をすればいいでしょうか。

A：税務局への登録をし終えたら、確定申告の対象書類、例えば会計年度分の銀行の異動明細、請求書、 借用明細書などを用意します。これは大概不動産マネージャーが用意してくれます。　そして、確定申告の提出期限である7月7日までにIR3NRを作成し税務局ヘ提出（税務局のウエブサイト上からオンライン提出も可能です）します。　ご自身で確定申告が出来なければ、会計士に依頼することも可能です。手数料は大体＄300ドル～＄750ドル位となります。

I hope that this blog helps you to understand your liabilities under NZ tax law. If you require any specialist taxation advise please contact a registered accountant. If you would like an introduction to an accountant or have any questions regarding property investment in NZ feel free to contact us at michael@koagroup.co.nz

以上となりますが、ニュージーランドの税制下における個人の債務について、ご理解いただければ幸いです。もし、更に税金に関するアドバイスをご希望であれば、公認会計士へご相談ください。　公認会計士の紹介や不動産投資に関するご質問はいつでもお受付しておりますので、是非私マイケルまでお気軽にお問い合わせくださいませ。

　メールアドレスはmichael@koagroup.co.nz 　となります。

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