マンション管理士がゆく 

マンション管理コンサルタントのブログ
マンション管理士・行政書士 西脇マンション管理士事務所


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新年あけましておめでとうございます。

今年も初日の出を見に行ってきました。

例年より暖かったせいか、人出が多かったように思います。

 

 

昨年は諸事情によりブログを中断していましたが、近日中に再開する予定です。

本年もどうぞよろしくお願い致します。

 

 

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改正適正化法の適正化指針において、あらたに以下の「発注等の適正化」が盛り込まれました。



「管理業務の委託や工事の発注等については、利益相反等に注意して、適正に行われている必要があるが、



とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等又は役員に就任する場合においては、マンション区分所有者等から信頼されるような発注等に係るルールの整備が必要である」



この指針に関する具体的な内容は、特に改正標準管理規約では示されておりませんが、



国交省の検討会がリリースした資料に概略が掲載されておりましたので、以下に記載します。



外部の第三者が管理者となる場合の工事の発注等における利益相反の防止措置として、



①発注内容に関する管理組合による承認(個々のマンションの事情に応じて理事会決議又は総会決議あるいは両方)を得てから発注を行う。



②修繕・改修工事の発注については、個々のマンションがその規模(財産規模)等に応じて設定した金額を超える工事等の場合は、



相見積もりを取ることとし、理事会又は総会、監事その他の承認を必要とする。



③相見積もりについては、区分所有者から要望があれば、その要望に適った比較ができるよう相見積もりをとる。



④清掃、保守など定額委託費に含まれるものや価格にはほとんど差がない業務委託費等は、毎年、総会で承認された内容と金額で契約を締結し、



オプション的な発注ものについては、その都度理事会等で承認する。




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平成23年にマンション管理業協会が実施した「第三者管理を行っている管理業者へのアンケート調査」によれば、



管理者に管理業者の社員が就任した場合には、設計・監理、工事施工を受注せず(管理規約や社内の内規等の規定)、



管理組合総会の決議に基づいて設計会社や施工会社への発注を行おうとする管理業者が85%にのぼっているそうです。



仮に、管理者から当該管理業者が工事の設計・監理を業務として請け負う場合(15%)には、管理業者の経営幹部まで逐一決裁をとる、相見積もりをとることや、



総会の承認を得るなどを社内の内規に自主的に定めているとのことです。



中国の故事には、こんな言葉があります。



「李下(りか)に冠(かんむり)を正さず」



李(すもも)の木の下で曲がった冠をかぶり直すと、スモモの実を盗んでいるのではないかと誤解を招く恐れがあるという意味です。



管理業者に限らず、第三者管理においては、あらぬ疑いをかけられぬよう取引の透明性を確保するとともに、説明責任を果たしていくことが重要と考えています。



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この裁判は、東日本大震災で建物被害のあった理事長が、総会決議を経ずに大規模修繕に関わる設計監理契約を結んだところ、



契約に異議を唱えるグループが臨時総会を開き、設計事務所との契約を追認しない旨の決議を行なったことから、



設計事務所が実施済みの調査診断と報告書作成に要した費用の支払いを要求した裁判になります。



設計事務所側は、管理組合の代表者である理事長が理事長印を使って記名押印している点や、法律や規約の定めを知らされておらず、



総会決議をしていないことを知らなかったし、知らなかったことについて過失はない、として民法110条の表見代理を主張しました。



しかし、裁判では、まず設計監理契約は区分所有法上「管理」に該当し、総会決議が必要と認定したうえで、



同法の管理者である理事長の権限については、そもそも一般社団法人の代表理事のような包括的代理権を有しているものではなく、



管理組合が契約に基づく代金を支払う義務はないと、結論づけました。



さらに契約締結には総会決議が必要なことは、プロである設計事務所は総会決議があったかどうか、



契約に判を押す代表者にその権限があるのか、しっかり確認すべきで、判決はこの確認を全くしなかった設計事務所の過失を重く見て、表見代理の成立を否定しました。





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昨年10月の東京高裁の判決において会計担当理事の着服事件に伴い、当時の理事長と会計監査理事に対し、



善管注意義務違反が認められ、損害賠償金464万円の支払いが命じられました。



2人は着服には全く関与しておらず、気の毒としかいいようがありませんが、その職責が問われた結果となりました。



判決では、理事長に対して会計業務を担当に委託し、会計監査が監査を行っていたとしても、規約で理事長が収支報告をすべき責任者に定められている点から、



「収支報告書を確認・点検して会計業務が適切に行われていることを確認すべき義務があった」と指摘しています。



また、適正な監査が行われているかどうかの確認もない点などから、善管注意義務違反が認められました。



よって、今後は理事会として、万一の際に注意義務を果たしていたと証明できるよう、具体的な会計監査の手法を細則に規定し、



ルールどおりにチェックを行う、といった「リスク管理」に加えて、区分所有者側も、そうした監査が適正に実施されているか監視していく必要があると思います。




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