にくにくこねこの、ひとりごと

横浜と都内でアパート経営をしているサラリーマン大家です。
にくにくこねこの、ひとりごとは 主に自分のための備忘録と、将来読み返した時に、当時どのように考えていたか?を確認するための日記として書いています。


テーマ:

「にくにくこねこの、ひとりごと」は、無闇に不動産投資を勧める日記ではありません。


不動産投資は素晴らしい投資の一つだと自分は考えていますが、投資をお考えの方は、年齢、家族構成、住んでいる地域、お金に関する考え方など、さまざまな背景を考えて、自分にあった投資を選ぶことをお勧めします。



すっかり季節は冬になってしまい、気が付くと今年もあと数日。

前回のブログ更新を見てみると、夏だったという事に驚きを隠せない今日この頃。

みなさま、お元気でしょうか?

すっかり皆様に忘れ去られてしまったブログですが、にくにくこねこの、ひとりごと。。こっそりとブログ更新です。


さて、今年も残りあとわずか

みなさま、今年の目標は達成できましたか?

にくにくこねこ、今年の目標のひとつが「金利交渉と繰り上げ返済」です。

不動産投資の戦略は、人それぞれ異なりますが、自分の場合は、ここしばらく不動産の拡大はしないつもりでいます。

世間で言われる「良い投資物件がなかなか見つからない」と言う理由もありますが、個人的な戦略として、サラリーマン大家の自分が、これ以上家賃収入を増やし、かつ出来る限りの税金対策を駆使しても、サラリーマン大家をやっているうちは結局は税金でごっそりとやられ、キャッシュが思うほど増えないと考えているからです。


それにもめげずに物件もどんどん増やして素敵大家さんとなるのも良いのかもしれませんが、物件を持てば持つほど、別の悩みが出てきます。。
我儘な話かもしれませんが、物件数が少ないと空室によるキャッシュフローの減少に悩みますし、物件数が増えれば増えるほど、入退去の機会も増え。。。空室のストレスが上がってきます。

結局のところ、大家さんのスキルやキャパの問題なのでしょうが、サラリーマン大家をしている自分にとっては、ベストだと思う保有戸数で投資をいったん休憩するという考えもありなのではないか?と思っています。


さて前置きが長くなりましたが、これ以上物件を増やさないという条件で、それでもキャッシュフローを増やしたい、自分にとっては今年の目標である「金利交渉と繰り上げ返済」はベストな方法だと判断しました。

そんなこんなで、今月は金利見直しの時期。

交渉もうまくいき、金利もだいぶ低くしていただきました。

銀行からは

1.返済期間をそのままに、毎月の支払額を下げる方法

2.毎月の支払額はそのままに、返済期間を減らす方法


どっちが良いですか?とのことでしたので、キャッシュフローを増やすため自分は迷わず1を選択です。

そして今回、繰り上げ返済もしたので、毎月の返済額が少なくなり、それだけ安定した賃貸経営になったかと思います。

ひとつ気を付けることがあるとすれば、金利が下がることで、毎月の経費となっていた利息が減ってしまうため、課税所得が増えるという事でしょうか?

ま、そのあたりは毎月の節税対策で何とかするしかないのでしょうけど、とりあえず今年最大の目標が達成することが出来ました。

さて来年の戦略は?にくにくこねこ、次の目標に向けて頑張りたいと思います。

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不動産投資は素晴らしい投資の一つだと自分は考えていますが、投資をお考えの方は、年齢、家族構成、住んでいる地域、お金に関する考え方など、さまざまな背景を考えて、自分にあった投資を選ぶことをお勧めします。


みなさん、こんにちは

にくにくこねこです。

保険の話を書いていたら、早速、保険を申請しちゃうはめのなった、にくにくこねこです。

アパートのクーラーのドレーン管が外れてしまい、壁紙がやられてしまいました。

ドレーン管って簡単に外れるものではないんですがね。。。施工の問題でしょうか?
(以前も同じ現象が別の部屋で起こったんですけど。。。)


そんな訳でたまたま保険の申請をしていたら、代理店から7月から地震保険が値上がりするので、見直しをしてみたら?と提案されました。

ということで
本日は火災保険の特約を書こうと思っていましたが、予定を変更して、地震保険のことを、さらっと簡単に書いておきましょう

1.国と保険会社が共同で運営する保険
 地震保険は「地震保険に関する法律」という法律があって、政府と損害保険会社が共同で運営する保険です。
 考えてみれば、大きな地震が来た場合の被害は相当大きいはずです。
 保険会社のみで補償するというのも現実的ではありませんからね。

2.火災保険とセットでなければいけないのか?
 一般的には「地震保険」は火災保険への加入が前提です。
 にくにくこねこは、単独で地震保険の加入はできないと思っていましたが、ネットで検索すると、単独で加入できる地震費用保険もあるようです。
 そうはいっても、個人的には火災保険と地震保険はセットで加入することをお勧めしますけど。。

3.地震保険の契約金額は火災保険の50パーセント
 火災保険とセットで加入する場合、地震保険の契約金額は火災保険の50パーセントとなります。また、どこの損害保険会社さんの火災保険とセットにしても、地震保険の保険料が変わることがありません。

4.地域よって保険料が異なる
 地震保険は、地震のリスクによって保険料が変わります。
 関東地方はリスクが高いと判定されているようです。
 ちなみに、建物の構造によっても保険料が変わります。あえて書く必要はないかもしれませんが。。。

5.地震保険の加入期間は最大で5年
 地震保険の最大加入期間は5年間です。
 もちろん、更新(延長)ができます。





さて、にくにくこねこ

建物ごとに、補償内容も保険会社もバラバラだったんですよね。

建物ごとに補償の内容が異なると、ちょっと混乱してしまいますよね。


1.地震保険の値上げの時期であったこと
2.全ての建物の補償内容を統一して分かりやすくしたい
3.ついでに保険代理店の窓口を一つにしたい

ということで、保険の見直しをしました。


ちなみに保険の見直しをする場合は、一度、保険を解約して入りなおす必要があります。
保険の解約というと、生命保険のように解約の時期によって、戻るお金が極端に減ってしまうというイメージがあったのですが、火災保険と地震保険に関しては、均等に月割りで計算されますので、解約によって大損することはありません。

そんなこんなで、
無事に保険の見直しを完了した にくにくこねこ。

自分の人生も見直しをしたらと。。。言われているのは内緒です。

それじゃまたね


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「にくにくこねこの、ひとりごと」は、無闇に不動産投資を勧める日記ではありません。


不動産投資は素晴らしい投資の一つだと自分は考えていますが、投資をお考えの方は、年齢、家族構成、住んでいる地域、お金に関する考え方など、さまざまな背景を考えて、自分にあった投資を選ぶことをお勧めします。


みなさん、こんにちは

にくにくこねこの、ひとりごと 今日は前回の続き、火災保険について、あれこれ好き勝手に書いておきます。

ということで、ざっとおさらい


火災保険で補償される項目
1.
火災
2.落雷

3.破裂・爆発

4.風・雹・雪災

5.建物外部からの物体の落下・飛来・衝突な等

6.給排水設備・事故等による水漏れ

7.騒じょう・集団行為等による破壊行為等

8.盗難

9.水災

10.不測かつ突発的な事故



最近の火災保険は、これらの補償がセットで販売されていますが、保険会社によっては、この項目すべてが入っていない場合もあります。

ということで、今回は、この項目の中で

①必ず付けておいてほしい項目

②付けなくても大丈夫そうな項目(立地や地域による)


を書いておきたいと思います。



①必ず付けておいてほしい項目
それは、 10.不測かつ突発的な事故 です。

アパート経営をしていいる方なら、この項目は決してはずしてはいけません。

この補償は、破損や汚損といったものが含まれるため、大抵の建物トラブルは、この補償でなんとかなってしまうものです。

例えば、窓ガラスの熱割れも補償の対象となります。

image


熱割れは、特に網入りのガラスに発生しやすい自然現象です。

もしかすると読者の中には経験された方もいらっしゃるでしょうか?

網入りガラスの交換も結構な費用がかかりますので、この補償に入っていれば安心です。

ここで、ひとつポイントですが、
10.不測かつ突発的な事故 は免責と言って、損害の額から差し引かれる金額(補償の対象外の金額)が設定されます。
免責額とは、言い換えれば 自己負担額ということです。

例えば、免責5万円なら、損害
が7万円の場合は5万円は自己負担として処理され、2万円の保険金が支払われることになります。

免責金額は選択できますので、出来ればなるべく自己負担額が少ないものを選ぶことをお勧めします。


次は
②付けなくても大丈夫そうな項目(立地や地域による)についてです。

それは  9.水災 です。

これは所有する建物の立地や地域によりますが、補償の対象が「床上浸水」となっています。

床上浸水のリスクの少ない地域であれば、この補償を付ける必要はないかと思います。
とはいえ、
最近はゲリラ豪雨などの被害が増えています。
所有する物件の地域が過去にこのような被害があったかどうか?よく調べリスクが少ないならば外しても良いかもしれません。

ちなみに、にくにくこねこの物件は、特に川などが近くになく、また、立地も周辺地域の高台にあたるため、この補償を外しています。




さて、如何だったでしょうか?

火災保険の組み方はひとそれぞれ、自由に設定できる保険会社さんもあります。また補償内容も、いろいろあります。

もしかすると、すべての補償に免責がついていたりしませんか?

不測かつ突発的な事故がちゃんと補償の対象になっていますか?



事故が起こってから、補償に入ってなかった。補償の対象なのに事故の申請を忘れてしまった。なんて事のないように、
ご自身の保険内容をきっちり確認してみてくださいね。


次回は、この補償以外の話。いわゆる特約について好きに書いてみたいと思います。



ではまたね。



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