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2016-06-24 09:00:57

H26・問11

テーマ:H26宅建過去問

甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース①」という。)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。



1 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。



解答×ケース①は借地借家法の適用があるので存続期間を40年と定めれば、そのまま40年となります。特に書面で契約を締結する必要はありません。
ケース②は借地借家法の適用がないので存続期間を40年と定めても民法上の賃貸借契約の最長期間20年となります。



2 ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。



解答×ケース②の場合であっても甲土地についての賃借権の登記を備えていれば、第三者に対抗することができます。ケース①については正しいです。



3 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。



解答〇ケース①では期間を定めなかったとしても、借地借家法の適用があるのでその存続期間は自動的に30年となり、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しません。
これに対してケース②では借地借家法の適用がなく、民法の規定が適用されるので、期間を定めない契約の場合、賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了することになります。



4 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。



解答×ケース①、ケース②いずれの場合も、賃貸借の期間を定めれば、賃貸人も賃借人も中途解約することはできません。



まっちゃん解説
まずは大前提として建物の所有を目的とする土地賃借権だけが、借地借家法上の借地権となることをしっかりとおさえておこう。
建物の所有を目的としない土地賃借権は借地借家法上の借地権ではなく、民法の適用を受けることになる。












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