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前回に引き続き長年に渡り放置されている抵当権の抹消について、です。



抵当権の抹消は、基本的には登記義務者である抵当権者と登記権利者である不動産の所有者が共同して申請しなければなりません。これを「共同申請の原則」といいます。長年にわたって抵当権を放っておくと、住所を移転して疎遠になったり、抵当権者にも所有者にも相続が発生したりする場合があります。共同申請を前提として、登記義務者は誰なのか確定する必要があります。そして共同申請ができない場合には権利者単独で登記できる特例を使うことができます。



① 登記義務者が協力しない場合


抹消登記手続きを求める訴えを提起し執行力のある確定判決を受けて単独で抹消


② 登記義務者の所在がしれない場合


(1)公示催告の手続きにより、簡易裁判所に対して申立てをし、除権決定を得て単独で抹消

(2)被担保債権が消滅したことを証する書面の提供して単独で抹消

(3)弁済供託の手続きにより、単独で抹消




抵当権者の所在が不明か否かで、どの手続きがとれるか変わります。


そもそも「所在不明」とはどの状態なのでしょうか?



登記義務者が個人(自然人)の場合



ただ、抵当権者の所在を知らないというだけでは、所在不明とは言えません。

登記申請には不在住証明書や配達証明付郵便によって行った被担保債権の受領催告書が不到達であったことを証する書面で足りますが、社会通念上注意を尽くして探索する(住民票や戸籍簿の調査、官公署や近隣住民からの聞き込み調査等)必要があります。

亡くなっている場合にはその相続人が登記義務者となりますので、相続人について調査する必要があります。



登記義務者が会社等(法人)の場合


この法人について登記簿に記載がなく、閉鎖登記簿も廃棄済みであるため、その存在を確認することができない場合等に行方不明といえます。

つまり、会社を解散して清算結了まで終わって実態がなくなった法人でも閉鎖謄本が取得できれば行方不明とは言えない、ということです。




清算結了前に完済した抵当権について抹消登記を行っていない場合は、清算結了をした法人には抵当権抹消を申請する義務があり実態上清算は結了していないことになります。よって本来ならば清算人から法人の清算結了を抹消し法人を復活させなければなりませんが、不動産登記上では清算結了抹消の登記をせずに、清算結了登記申請時の代表清算人が法人を代表して抵当権を抹消することができます。

代表清算人が死亡している場合は、死亡を証する書面を添付して他の清算人から抵当権抹消申請ができます。

また、清算人が行方不明である場合や既に全員亡くなっていた場合には、利害関係人として裁判所に対し法人の清算人の選任を申立てこの清算人と共同で抵当権を抹消することになります。



⇒抵当権抹消についてさらに詳しくはこちら




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