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登記識別情報が通知される人と通知されない人がいることをご存知でしょうか?


Aさん所有の土地をBさんに売却した場合、AからBへの所有権移転登記を申請することになります。この所有権移転登記により、権利者となるBさんには登記識別情報が通知されます。登記識別情報は、従来の権利証に変わる重要な通知です。


しかし、権利者となるすべての人に常に登記識別情報が通知されるかというとそうではありません。

AからBへの所有権移転登記を申請する場合でも、

例えば、
  1.CがBの代位債権者として申請する場合には、誰に対しても登記識別情報の通知は行われません。


なぜ、権利者(=登記名義人)となるBに登記識別情報が通知されないのでしょうか?

また、Bに通知されないのであれば、その代わりに、代位債権者であるCには通知されてもよいようにも思われます。


BにもCにも通知されない理由は、不動産登記法第21条に定められています。

21条によれば、登記識別情報の通知は、原則として、「その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該申請人」に対して行われるもの、とされています。


つまり、Bは、登記名義人となる者ではあるが申請人ではなく、また、Cは、申請人ではあるが登記名義人とならない者のため、BもCも不動産登記法第21条の要件を満たさず、登記識別情報は通知されないこととなるのです。


なお、登記完了の証明として、Bには登記完了通知、Cには登記完了証が発行されますが、これらは権利証の役割は果たさないため、その後Bが物件を処分する際には、登記識別情報を提供できない場合として、事前通知や本人確認情報といった代替手段を用いて登記申請を行うこととなります。


  2.被相続人Aの土地を、共同相続人BCの法定相続分で相続登記しようとする場合に、Bのみによって保存行為として相続登記が申請された場合


この場合にも、不動産登記法第21条を根拠として、登記名義人となるが申請人ではないCには登記識別情報の通知は行われず自ら登記名義人となり登記の申請人でもあるBに対して、Bの持ち分についての登記識別情報が通知されることとなります。


民法第252条の保存行為として、共同相続人のうちの一人から、共同相続人全員のためにする相続登記の申請をすることは可能ですが、その場合、申請人となる相続人に対して(しかも、その相続人の持ち分について)のみしか登記識別情報が発行されないことに注意が必要です。これは、身勝手な保存行為としての相続登記が行われることを防ぐ趣旨とも考えられます。

申請人とならなかった共同相続人持ち分については、登記識別情報が発行されませんので、その後、物件全体の処分をする必要が生じた際には、登記識別情報を提供できない場合として、事前通知や本人確認情報といった代替手段を用いて登記申請を行うこととなります。



その他、以下のような場合も、登記識別情報が誰に通知されるかに注意が必要です。

AからBに所有権を移転する場合で、

  3.Bについては法定代理人Cが申請する場合
  4.Bが法人で、当該法人の代表者であるCが申請する場合

には、登記識別情報はCに通知されます。


3と4の場合に、なぜBではなくCに通知されるのか、その理由は不動産登記規則第62条1項1号・2号に定められています。


不動産登記規則第62条1項

次の各号に掲げる場合における登記識別情報の通知は、当該各号に定める者に対してするものとする。

一 法定代理人(支配人その他の法令の規定により当該通知を受けるべき者を代理することができる者を含む。)によって申請している場合 当該法定代理人

二 申請人が法人である場合(前号に規定する場合を除く。) 当該法人の代表者

登記識別情報の通知を受けるための特別の委任を受けた代理人がある場合には、登記識別情報の通知は、当該代理人に対してするものとする。


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