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この素晴らしい天井画は、マカオのホテル「ザ・ヴェネチアン・マカオ」のものです。


イタリア・ヴェネチアをモデルに設計されたホテルですが、所有・建設は米国・ラスベガス・サンズというカジノリゾート会社なので、すべてが豪華な感じでした^^


さて、「都市型新築アパート投資」を大成功に導く極意についてお話ししています。


「旗竿地」がカギなのですがさて、その極意とは・・・?



[極意 4]
選ばれる旗竿地の3条件を押さえるべし


その3条件のうちの2つめです。


~選ばれる旗竿地の条件・2~
「容積率が160%以上の土地である」


容積率とは、


「敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)」の割合


のことです。


マイホームの場合、日当たりがよくて庭があり、隣家との間隔が空いているほうが暮らしやすいため、容積率を使い切らずにゆとりのあるプランで建てるケースも多くみられます。


これと反対にアパートの場合は、狭い敷地に目いっぱい建てる方が投資効率が上がるため、容積率がとても大切になります。


普通のアパートは2階建てが多いですが、


「都市型新築アパートのポイントは、戸数を増やし、収益性をより高めるために2階ではなく、3階建てにすること」


です。


3階建てにするには、容積率が200%、最低でも160%以上の土地でなければ建てられません。


また、容積率は、土地計画で定める容積率の他に、敷地に接道する前面道路の幅が12m未満の場合はその幅によっても制限されます。


前面道路幅から計算された容積率と、都市計画で定める容積率の数値を比較して、低い方がその敷地の容積率として適用されます。


たとえば、住居系地域で前面道路が4m、容積率が200%の敷地の場合、実際に建築可能な容積率を計算すると次のようになります。


4m×4÷10=160%


次へ続きます。


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本社 10階 セミナールーム
     
 東京都中央区銀座4-12-15
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●アクセス

[東京メトロ]

 日比谷線・都営浅草線
 「東銀座駅」3番出口すぐ
 
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これは行きつけのワインバーでいただいた「くろむつのカルパッチョ」です。...
アサツキなのかネギなのかわかりませんが、この緑の香味野菜とくろむつとのコラボが絶品でした!


さて、「都市型新築アパート投資」を大成功に導く極意についてお話ししています。


「旗竿地」がカギなのですがさて、その極意とは・・・?


[極意 4]
選ばれる旗竿地の3条件を押さえるべし


同じ旗竿地でも、都市で高利回りのアパートが建てられる旗竿地と、建てられない旗竿地があります。


その点は最初から注意してみていく必要がありますので、その条件を解説します。


~選ばれる旗竿地の条件・1~

「通路部分の幅が接道義務を満たしている」


建築基準法の規定により、「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」とされています。


設置幅が2m以下の場合は、「再建築不可の土地」ということになり、家を建てられません。


現在古い家が建っている場合、それを壊して新しく建て治すことはできず、その古い家を修繕して使い続けるしかありません。


ですから、旗竿地の通路部分の幅は最低でも2m以上必要です。


幅が広ければいいのかというと、一概にそうはいえません。


広くなるほど使いやすくはなりますが、土地の値段が高くなります。


割安で購入できるというメリットが失われてしまうと、あえて旗竿地を購入する意味がなくなってしまいます。


以前、お話しした通り、車が停められない、日当たりが悪いなどのデメリットがある土地ほど安く買えます。


ですから、通路幅はギリギリ2mを超えるくらいの物件が一番安く買えるということになります。


次へ続きます。



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ジムに通っているせいか、最近

「やせた?」

とご心配いただくことが多いのですが、私はいたって元気です!^^



さて、都市型新築アパート投資を大成功に導く極意についてお話ししています。


「旗竿地」がカギなのですがさて、その極意とは・・・?



[極意 3]
都市で旗竿地の供給が続く理由を知るべし


このような条件の土地はあまり出てこないのでは? と思われるかもしれませんが、今後も旗竿地が出て

くる可能性は高いと私は考えます。


なぜこういった土地が多く出回っているかというと、「相続条件」として売却されているためです。


以前にも触れましたが、2015年1月からの税法改正により、相続税の問題がクローズアップされていま

す。


具体的には、相続した資産から控除できる基礎控除の金額が次のように改正されました。



平成26年12月31日まで 5000万円+(1000万円×法定相続人)


平成27年1月1日以降   3000万円+(600万円×法定相続人)



法定相続人がひとりであれば、基礎控除は3600万円、2人であれば4200万円。


つまり、特に東京の場合は、自宅の敷地が少し広ければ、相続税の課税対象になりやすいのです。


こうして相続税の支払いが生じたときは相当額の現金が必要となりますが、ほとんどの人はその額の現

金を持っていません。


ですから資産価値のあるもの、端的に言うと土地を売却して、相続税の支払いに充てるケースが多いの

です。


まとまった土地を分割して売るため、地形によってはその際に旗竿地の土地が生まれます。


そのため、


「今後も相続税対策の売り物件として、旗竿地の供給は続く」


ことでしょう。


まとまった面積の土地が売り出される場合、マイホーム用地として30坪程度に分割して売った方が高く

売れます。


また、建築基準法により、住宅用地は道路に2m以上の幅で接している必要があるため、道路から奥に

位置する土地は、通路を伸ばすことで接道を確保することになり、旗竿地が生まれます。


都内でポイントを絞って探せば旗竿地を見つけるのは比較的容易ですし、結果として割安の土地を購入

できます。


このような情報の多くは、地元の不動産業者や、土地を仕入れている建築会社や銀行が持っているた

め、コネクションを持っておくべきです。



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この写真は、すごく力強い風景だなと思って撮りました。
灰色の雲間から太陽がなんだか燃えるように見えていますよね^^


さて、都市型新築アパート投資を成功させるための極意のひとつ、「旗竿地」について説明しています。


旗竿地は、一般の顧客、さらに業者でも手を出しづらい土地です。


そこをあえて選び、コストパフォーマンス・アップを狙おうというわけですが、それはいったいなぜなのか、まずは、「旗竿地」という土地が嫌われる理由から見ていきましょう。



[極意 2]
【コスパ最強の土地「旗竿地」を探すべし】



~旗竿地が嫌われる理由・4~
「共同住宅が建てられない」


一般のマイホームではなく、共同住宅を建てようと考えた場合はどうでしょう。


結論からいうと、路地状部分のある旗竿地の場合は、そもそも共同住宅が建てられません。


「東京都の安全条例」では、共同住宅を建てる場合には、避難通路を設けなければならないと定められて

おり、その道路幅が一定以上(300平米を超える木造アパートの場合には最低でも3m以上)なければいけないのですが、2m、2.5mといった通路の細い旗竿地では避難通路としての幅が足りず、共同住宅の建築は認められません。


ですからマイホームとして使いにくい広めの土地だからといって、共同住宅を建築することもできない、ということになります。


~旗竿地が嫌われる理由・5~
「土地が分割できない」


土地が広すぎるので分割して手頃な建売りにしようとしても、道路への接道が2m以上なければ再建築不可の土地となってしまうので、さらに分割するのが難しいのです。


以上のようなデメリットがあるため、旗竿地はマイホーム用地としては人気がなく、共同住宅を建てようとする業者も手を出そうとしません。


そのため、都市であっても、一般よりもかなり割安な土地が出てくる可能性があるのです。


本来であれば、手が出せないような駅から近い利便性の高い立地でも、割安で購入できるチャンスがあります。



次へ続きます。


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お酒も好きなら甘いものも大好きな私。

先の香港マカオツアーでもやっぱり! スイーツははずせません(笑)
このプリンは真ん中がハート型になっていて、見た目もスイートでした^^


さて、都市型新築アパート投資を成功させるためには、コツがあります。



[極意 2]

【コスパ最強の土地「旗竿地」を探すべし】


「割安な土地」とは「一般の人が好まない土地」です。


どのような土地が割安で買えるのか、くわしく解説しましょう。


私がおすすめするのは、「旗竿地」です。


旗竿地はとは、道路には通路部分が面しているだけの、奥に広い土地のこと。


旗のような形をしているため、そのように呼ばれます。


通路の幅が2mや3mくらいの細い通路になっている場合がほとんどです。


この旗竿地が、一般の人からは人気のない土地なのです。


その理由として、次の要素があげられます。



~旗竿地が嫌われる理由・1~

「四方から家に囲まれているので、日当たりが悪い」


敷地が億待っているため、周りに家が隣接している場合だと、日当たりの良さは望めません。


一般のマイホームを建てる土地は、日当たりがよくないと嫌われます。



~旗竿地が嫌われる理由・2~

「通路部分の幅が狭いので、駐車できない」


車が通行するには最低でも通路幅3mは必要です。


通路幅が2mしかなければ、駐車場がとれず車が停められません。


自分の敷地に車が置けず、別に駐車場を借りるとなれば、費用負担も強いられて不便です。


たとえ車が停められたとしても縦列駐車になりますし、家に出入りするためには、車の脇をすり抜けるように通行しなくてはいけません。



~旗竿地が嫌われる理由・3~

「マイホーム用地としては広すぎる」


路地状部分があるがゆえに、土地としては普通の土地より若干広めの土地が多いです。


正方形の土地で通常なら30坪ですが、路地状部分が5~10坪くらいあると全体の敷地面積が35~40

坪と大きくなる場合があります。


すると、一般の家を建てる土地としては広すぎます。


坪単価が安くても、トータル金額でみた場合に30坪の整形地と大差ないのであれば、マイホーム用地としてあえて使いにくい旗竿地を選ぶ理由はありません。



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