メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


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インベスターズギルドの長岐隆弘です。


いよいよ、香港マカオツアーに行ってきます。

私の大好きなグランドリスボアマカオ
のTHE 8にも寄れるかしら、、、


さて、2月から本格的に入居募集を始め、1か月でほぼ満室になりました。


部屋の作りは3階が1番広々としていて、ロフトもついているため、すぐに埋まりました。


ロフトを入れれば、スペースは1~2階の部屋の1.5倍です。


しかも独立洗面台があり、お風呂は追い炊き機能付き。


この二点は、女性にとっては魅力的な設備です。


1~2階は1室ずつ空いていましたが、それも3月中には決まり、無事満室となりました。


しかし、振り返ってみると、入居募集に関して失敗したな、と思う点もいくつかあります。


私の感覚では、新築アパートのデザイン性、居住性の良さからみて、9万円の家賃で充分埋まると思っていたのですが、「このあたりで9万円の物件はひとつもありません」と言われてしまいました。


「他のところより圧倒的にいいのに、、、」と思いつつ、
8万円台にして出しました。


その結果、短期間で入居の申し込みをいただきましたが、
あまりにも早く入居が決まったため、
「値付けが安すぎたのかもしれない」と後悔しました。


家賃が高すぎて入居が決まらなくては本末転倒ですが、
安すぎる値付けも収益に響きます。


さじ加減が難しいのですが、せっかくの新築物件ですから、もっと強気に出ればよかったと反省しています。


何はともあれ、初めての新築アパートは無事満室になりました。


銀行の元金払いは4月スタートに設定していたため。
返済にもギリギリ間に合わせることができました。


また、次へつづきます。



「後ろ向きに!?」起業するまでの、日経ビジネスオンラインのインタビュー記事です。

私の簡単なプロフィールにもなっていますので、是非読んでみてください。


http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/15/061600004/091200004/?P=1&ST=smart


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最近は、肉もわさびや塩など
シンプルな味付けでいただくのが、好きになりました。
お肉そのものの味がじゅわーっと口の中に拡がり、
大変美味しかったです^^

さて新築アパートですが、何はともあれ、
入居募集ははじめないといけません。

年明けになってから、管理会社に
「なんとか1月中には完成させて、
2月から入居が可能になる予定です。」
と伝えました。

ただし、いつから内見できるかは決まっていなかったので、
「とりあえず図面と物件データで募集してください」
とお願いしました。

販促ツールとして、HPとパンフレット、
ポスターも作ることにしました。

今回の新築物件の募集にもし間に合わなかったとしても、
退去後の入居付けにまた使えると考えたからです。

入居者を募集する上で、もっともカギになるのが、
物件写真のクオリティです。

室内の見栄えをよりよくし、
実際住んだ時のイメージが湧きやすいようにモデルルームを作りました。

きれいな室内写真を撮って、
印象的な物件募集にしようという戦略です。

今回は「Franc franc」と
「無印良品」でコーディネートして、
「ナチュラル系の内装にしてください」と注文し、

3階と1階の部屋をディスプレイしてもらいました。

1室につき10万円ほどの予算をインテリアコーディネーターに伝え、
ソファとテーブル、ラグマット、カーテン、
小物などを発注して部屋に配置しました。

モデルルームが完成した後は、
インベスターギルドの会員さんと内覧会を行いました。

また、次へ続きます。





「後ろ向きに!?」起業するまでの、
日経ビジネスオンラインのインタビュー記事です。
私の簡単なプロフィールにもなっていますので、是非読んでみてください。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/15/061600004/091200004/?P=1&ST=smart






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三寒四温で、すこしずつ暖かい日が増えて、
街の洋服屋も、レイアウトがすっかり春らしくなってきました。

いつも、専属のスタイリストさんに服を見立てていただくのですが、
そろそろ春物を新しく揃えたくなってきました^^

さて、私の計画では、12月までに建物を完成させ、
賃貸業界の繁忙期である1~3月に合わせて
すぐに入居募集を始めるつもりでした。

しかし、肝心の物件が建たないことには募集自体ができません。

もちろん建築士も工程表を作って施工管理をしますが、
なかなかその通りには進まないものです。

工事現場で予期せぬトラブルが発生したり、
役所や近隣からストップが出て進まなくなることもあります。

天候不順ひとつでも、作業予定が狂ってしまいます。

また、新築に限らず中古も含め、
賃貸用住宅は入退去が多い1~2月の完成を目指して工事が集中します。

水道や電気工事も同様です。

あえてこの時期を外すことで施工価格の交渉はできますが、
逆に入居付けが難しくなります。

また、次へ続きます。





「後ろ向きに!?」起業するまでの、
日経ビジネスオンラインのインタビュー記事です。
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恵比寿のフレンチモナリザにて。
ごぼうのポタージュスープなのですが、
ごぼうの香りが本当に香ばしい。
身体が喜ぶポタージュスープでした^^

さて、オーナーとして一番気がかりなのは、
やはり資金繰りです。

できるだけ銀行の融資枠内に収めるため、
こちらの現金持ち出しをいかに少なくするかを考えます。

そうはいっても、すでに決済している土地の金利分は、
銀行に返済していかなくてはなりません。

さらに着工・中間・竣工の3分割で工務店に支払いを行うため、
銀行といつ決済をするのか調整していく必要があります。

ここで大きな問題がおきました。

2014年から始まっていた建築費の高等です。

金属やアルミなどの部材が値上がりしたことで、
窓枠となるサッシ自体の単価も上がりました。

さらに防火基準が厳しくなり、
規格の窓を業者が作り直すことでコストアップしていたのです。

素人から見ると、驚くほどの値上がりです。

また、職人さんの慢性的な不足により、
人件費も上がっていました。

リーマンショック以降、不景気で仕事自体がなくなり、
職人さん自体が減ってしまいました。

そこに、東日本大震災の復興需要で
少なくなった職人さんが東北に駆り出されたため、
各現場で職人さんの取り合いをする状況です。

そして、2020年の東京オリンピック開催が決まり、
建設業界はますます景気がよくなっています。

こうなると、工務店も施主の足元を見て露骨に仕事を選びます。

割のいい仕事であれば優先してやりますが、
こき使われるような仕事は断ってきます。

また、次へ続きます。




「後ろ向きに!?」起業するまでの、
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ようやく梅が咲きそろってきて、春の訪れももうすぐですね。
だんだん春っぽい日が増えてきたので
最近は外を出歩くのが楽しいです。
そして、やけに楽しそうです^^

さて、内装の仕様の続きですが、
ガスはプロパンガスにしました。

私がプロパンガスを選んだのには、
大きな理由があります。

今回のような旗竿地では、ガス管を敷地に引き込む距離が長くなり、
工事代だけで100万円くらいかかってしまうため、
そのコストを抑えたかったのです。

プロパンガス会社と契約すれば、
配管工時代が無料になります。

プロパンガス会社と契約するもうひとつのメリットは、
設備関係の無料支給です。

私はエアコンとテレビインターホンを設置してもらい、
全9室で170万円ものコストを下げることができました。

ただし、プロパンガスだと入居者のガス代が高くなり、
客付しにくくなる面もあります。

都市ガスと比べ、
プロパンガスの料金は約1.5倍。

都市ガスの使用量が月4000円とすれば、
プロパンガスは月6000円です。

設備をサービスしてくれる代わりに、
ガス会社によっては
そのままガス料金に反映させる悪質な会社もあります。

大家さんにとってはよいサービスでも、
入居者にはデメリットにしかなりません。

ガスの単価が安く、
支給もしっかりしている業者を選ぶのに気を配りました。

また、次へ続きます。






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