メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


テーマ:


私の2016年の目標である、ラ○○ップで結果にコミットし、
また、不動産の家賃収入を年間1億円にも到達し、
一年の最後をこのような笑顔で締めくくりたいものです^^

だけど、私が最近熱心に取り組んでいる
「都市型新築アパート」をうまく取得&運営できれば夢ではないかもしれません。

それは、都市型新築アパートはライバルが少ないので
有利な条件で購入しやすいためです。

中古アパートは、築浅で、土地の資産価値があり
銀行の評価額が購入価格を上回っているものが人気です。

また、積算(土地値+建物値)が出ていて
利回りが高いとすぐに売れてしまいます。

積算が出ているということは、
「銀行評価が高い」つまり、有利な融資を受けやすいということです。

そのため、融資を受けて投資を行うサラリーマン投資家は、
なるべく積算評価の出る物件を購入しようと考えます。

それだけにスピード勝負となり、資金に余裕のある方が有利になります。


中古物件とは逆に、都市型新築アパートの場合は
「土地探し」から始まります。

中古物件よりも競争相手が少ないため、
うまく探せば、市場の7掛けくらいの土地坪単価で、
自分の有利な条件をキープしつつ進めることができます。

納得のいく土地をじっくり探して、
高利回り物件を実現させましょう。

都市型新築アパートにおいて重要なポイントは、次の三点です。

●土地の見つけ方
●銀行融資の受け方
●間取りプランニングの仕方

この三点について、これまで実践してきた実例をもとに、
また次から具体的にお話していきます。




「後ろ向きに!?」起業するまでの、
日経ビジネスオンラインのインタビュー記事です。
私の簡単なプロフィールにもなっていますので、是非読んでみてください。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/15/061600004/091200004/?P=1&ST=smart






人気ブログランキングへ
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:


恵比寿のフレンチモナリザにて。
カリフラワーのムースリーヌ、藻塩ゼリーです。

カリフラワーがムースになるのも驚きだし、
藻塩ゼリーというのも斬新なアイディアですね。
でも、とても繊細な味付けで美味しかったです^^

さて、新築アパートですと、
自分で物件のコンセプトを「企画」することができます。

ペット好き、バイク好き、自転車好き、
サーファー向けなど、個性的な物件を作ることができます。

「自転車を家の中に飾っておける」など、
ニッチなものでも、都市の物件であれば一定数の需要が見込めますし、

入居者には普通の物件より愛着を持ってもらいやすいため、
退去されにくくなります。

周りのアパートと間取りや設備などが同じような新築物件を作っても、
中古になれば選ばれなくなってしまいます。

ありものではなく、自分で企画が建てられるのが新築の魅力です。

いまは、建売の新築アパートも人気ですが
利回りを求めるため、賃料が高い割に間取りが狭く、

結局中古物件になってから
入居募集に苦労するパターンが多いようです。

一般の業者はなるべく安く建てて高く売りたいので、
よくある平凡な物件を作りがちです。

また、少しでも場所の選択を誤ってしまうと埋まりません。

田んぼの真ん中に、いくら新築アパートを建てても
満室は望めないのはいうまでもありません。

また、次へ続きます。




「後ろ向きに!?」起業するまでの、
日経ビジネスオンラインのインタビュー記事です。
私の簡単なプロフィールにもなっていますので、是非読んでみてください。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/15/061600004/091200004/?P=1&ST=smart






人気ブログランキングへ
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:


去年11月に発売した新刊を、2/9の無料セミナーでは、
来ていただいた全員にプレゼントする予定です。

先着40名様限定なので、お早目にお申込みくださいね。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2016/20160204_ek/index.html

⑦キャッシュフローが出やすい

さて、新築物件は、税金なども含めてランニングコストを抑えられるため、
結果的に手元に残るキャッシュフローが出やすいのが特徴です。
たとえば、地方の積算価格が高い中古RCマンションを購入した場合と
東京の好立地に新築アパートを建てた場合の固定資産税には違いがあります。

物件の金額が同じであれば、
都市の新築アパートの方が固定資産税は安くなるでしょう。

地方は積算だけ高くて収益が少ない物件もありますから、
それに比べると利回りが出る都市の新築の方がキャッシュフローは出やすいのです。

⑧自己資金がほとんどかからない

中古物件の購入に際し、多くの金融機関では
「自己資金を1~2割出してほしい」と言われます。

しかし、新築物件の場合はフルローンが出やすいです、

まずは資金計画をしっかり立てたうえで、
銀行には希望融資額を高めに伝えておきましょう。

その後、建築コストをうまく抑えることができれば、
その努力が銀行への評価や、自己資金を抑えることにもつながっていきます。

また、次へ続きます。




「後ろ向きに!?」起業するまでの、
日経ビジネスオンラインのインタビュー記事です。
私の簡単なプロフィールにもなっていますので、是非読んでみてください。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/15/061600004/091200004/?P=1&ST=smart






人気ブログランキングへ
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:


時々、無性に食べたくなる鰻。
疲れを感じると食べたくなるんですかね~?
今回も、身はふっくらとして香ばしいタレが絡み
大変美味しかったです^^

さて、新築アパートは当然ながら、
建物や設備が新しいので、修繕費や維持費がほとんどかかりません。

万が一、瑕疵が見つかった場合でも、
10年間は建物保証がついているので安心です。

また、入居者からの設備に関するクレームも
ほとんどありませんから、管理が非常にしやすいのです。

それに比べ、中古物件の場合は、
エアコンや給湯器の設備、雨漏りなどで
大きな修繕費がかかる可能性があります。

築20年にもなると、どこかに必ず不具合が出てきますから、
購入前にしっかりと建物全体を確認しておく必要があります。

また、中古物件の購入後は、室内のリフォームも必要です。

入居者のニーズと募集賃料をふまえて、
どのようにリフォームするかを決めます。

入居中の部屋で不具合が発生した場合は、
すみやかに業者を手配して修繕しなければいけません。

そのためには管理会社の手腕も大事ですし、
修繕費も手元に確保しておく必要があります。

これだけの手間と修繕費がかかる11%の中古アパートと、
利回り8%の新築アパートを比べれば、
管理の手間がほとんどかからない新築の方が魅力的なのは明らかです。

また、次へ続きます。




「後ろ向きに!?」起業するまでの、
日経ビジネスオンラインのインタビュー記事です。
私の簡単なプロフィールにもなっていますので、是非読んでみてください。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/15/061600004/091200004/?P=1&ST=smart






人気ブログランキングへ
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:


時には、こんなユニークな写真も撮れます^^
大きな動きがある方が、自然体で撮れるかもしれませんね。

さて、不動産は新築というだけで価値が生まれ
銀行が貸しやすい案件になります。

木造アパートで法定耐用年数を超えるような
長期間の融資を受けられるのは新築だけです。

もちろん都市なので、土地・建物の担保価値も高いため
融資期間が長く取れます。

また、金利条件も交渉の余地が出てきます。

都市のいい場所で投資することが前提ですが、
賃貸の実需があることも有利です。

考えればわかることではありますが
融資はコスト(支出)です。

銀行とうまく交渉して、コストを抑えることができれば
手取り金額も増え、経営の安定につながります。

また、次へ続きます。



「後ろ向きに!?」起業するまでの、
日経ビジネスオンラインのインタビュー記事です。
私の簡単なプロフィールにもなっていますので、是非読んでみてください。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/interview/15/061600004/091200004/?P=1&ST=smart






人気ブログランキングへ
いいね!した人  |  コメント(4)  |  リブログ(0)