メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


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みなさん、こんにちは!

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■1月も残り少なくなってきましたね。

 つい先日お正月を迎えたと思っていましたが

 時間が経つのはあっという間ですね。

 
 私は年初に目標をたてて、

 達成するために日々行動していますが、

 皆さんはいかがでしょうか?


 明後日からも名古屋を皮切りに

 全国で出版セミナーを開催していきます。


 もし皆さんの中で、

 「今年まだあまり動きだせていないなぁ…」

 「今年もやることがあまり見つからないなぁ…」

 「何かきっかけが欲しい…」

 と思われている方がおりましたら

 ぜひ一度私のお話を聞きに来てみては

 いかがでしょうか!?


 メインのテーマは不動産投資ですが、

 資産形成、今のマイナスの状況を変える、

 はたまた、人生の目標達成、に関して

 有意義な内容を提供できると思います。


 名古屋、大阪、東京、福岡の各都市で

 セミナーを開催しますので、

 ぜひ多くの方に参加いただけると嬉しいです!


 ◆1月28日(土) 名古屋会場
 http://kokucheese.com/event/index/448010/


 ◆1月29日(日) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
 http://asset-life.co.jp/seminar2.html


 ◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


 ◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


 ◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



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【今日のテーマ】
不動産投資成功のポイントは●●を知ること!

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■これまで、不動産投資の塾を数年行ってきて

 色々な会員さんを見てきました。


 最近も、

 会員さんと直接お話しする機会が多いですが、

 “うまく物件を購入できる人とできない人”

 さらには、購入後に、
 
 “うまく賃貸経営できる人とできない人”

 は少なからず分かれます。

 その他、様々な要因が絡み合って
 
 投資の成功の可否が決まります。


 その中でも、「購入」の部分について

 ポイントをお伝えしていきます。

 特に重要な点は以下の二つです。

 
 1.自分の属性を知ること

 2.物件に対する基準を作ること


■まず、

 「1.自分の属性を知ること」について、

 不動産投資で結果がでるかどうかの

 8割程度を属性把握が占めます。

 (結果がでるとは良くも悪くも買えること。)


 どういうことかというと、

 高額な不動産を購入する上では

 たいていの場合は銀行からの

 “融資”が必要となります。

 (資産家の方に対して、または、

 数百万円の物件を対象とした場合は

 不要な場合もありますが。)


 しかし、融資を得るためには

 自身の属性を把握しておくことに加え、

 どの銀行が融資対象となるのかも

 知っておかなければいけません。

 というのも、銀行によって対象とする
 
 顧客の属性(年齢、住所、年収、保有資産など)

 および

 物件が異なります。

 物件基準は、エリア、築年数、構造、利回り、

 資産価値などです。


 この“自分の属性”と“どんな物件か”が

 まるでパズルのピースようにちょうど

 組み合わせられないと融資が得られません。

 
 ですので、まずは皆さんが知るべきことは

 ご自身がどのような属性であるかを把握し、

 さらには、銀行が

 “どんな人に”

 および、

 “どんな物件に”

 融資するのかを知らなければなりません。


 これがわかっていないと

 いくら良い物件が出たとしても

 「絵に描いた餅」となり購入できません。

 “属性把握”と“銀行把握”は共に大事です。


■では、

 どうすれば知ることができるでしょうか?


 はい、答えは簡単です。

 知っている人に教えてもらえばよいのです。

 
 では、知っている人とは?

 それは「不動産業者」の方になります。


 それも、単なる不動産業者の方でもだめで、

 「物件取引実績がある不動産業者」です。


 優秀な業者さんに多いですが、

 取引実績がある(取扱い件数が多い)業者さんは

 たいていの場合、

 顧客の属性と銀行のマッチングがうまいです。

 このため物件購入の確度が格段に高くなります。


 もちろん、自分で銀行開拓して

 融資を得られることもありますが、

 そもそも一見さんには銀行は厳しい部分も

 あります。

 反対に、取引実績の多い業者さんであれば

 融資のハードルが低くなることも多いです。


 このため、

 初期の段階では融資が強い業者さんを探す方が

 最も効率の良い動き方になります。


 さらにお伝えすると、

 不動産業界は“人”で成り立つ業界です。

 その中においては、

 融資の部分でも“人”の力を使うことで

 結果が大きく変わりますので、

 参考に取り組んでいただきたいと思います。


■具体的な行動の部分では、業者に対して、

 以下を確認すると良いでしょう。

 ・どのような物件を扱っているか

 ・取引の多い銀行はどこか
  (一行でなく複数行あることが望ましい)

 ・月の取り扱い件数は何件か
  (5件以上はあると良い)

 ・対象となる属性はどんな人か


■まずは

 「1.自分の属性を知ること」

 について話しましたが、

 「2.物件に対する基準を作ること」

 についても重要ですので、

 また次回記載しようと思います。



◆全国出版記念セミナーのご案内◆

 冒頭でもお伝えしたセミナーが

 いよいよ間近に近づいてきました。

 このセミナーでは、先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆1月28日(土) 名古屋会場
 http://kokucheese.com/event/index/448010/


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
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◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

 ・1/29(日) 10:30~

 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘



 
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みなさん、こんにちは!

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■週末に、不動産投資家育成協会の

 キックオフ&新年会を開催しました。


 年初ということでたくさんの会員さんが集まり、

 協会設立の経緯や理念、今後のビジョンを

 語らせていただきました。


 新年会も非常に盛り上がり

 私もたくさんの方と直接お話しすることができ

 充実した時間になりました。


 今年は新しいコンテンツや講座も立ち上げて

 これまでよりも格段に充実した内容に

 していきます。


 そして、目標として

 “大家さんの新しいスタンダード”

 を作っていきます。


 その詳細は個別のセミナーなどで

 ご案内させていただきますので、お楽しみに!

 (セミナーの詳細は末尾を確認ください)



■さて今日の本題ですが、

 前回の続きになります。


 新築で区分のワンルーム物件を購入すると

 銀行評価を棄損してしまうという話でした。


 「じゃあ、どういう物件を買えばよいのか」

 を説明する前に、一概にこのことがデメリット

 ばかりではないことを説明しておきます。


 銀行評価や固定資産評価の出ない物件の

 うまい使い方として「税金対策」があります。

 そこで良く利用されるのが

 都心のタワーマンションを利用する方法です。


 都心のタワーマンションは、

 物件価格と固定資産評価額との間に

 大きな乖離があり、


 物件価格 >> 固定資産評価額


 となることが多いです。


 このため、例えば相続などの際には、

 現金で資産を保有しているよりも

 同じ金額のタワーマンションを所有している方が

 かかる税金がかなり低く抑えられます。

 場合によっては

 評価額が2~3割程度となる物件もあります。


 そして、相続が完了した後に売却して

 現金資産に変えることで節税効果を発揮します。

 (ただし、売却価格により必ずしも

 節税効果があるというわけではありません。)


 このように、銀行評価や固定資産評価額が

 低いことが一概に悪いわけではありません。

 しかし、タワーマンション節税については

 税制改正により2018年以降で制度が

 変わりますので、

 そちらもしっかりと把握しておかなければ

 いけませんね。

 本質的には節税対策への規制というよりも

 実際には高層階にほど価格が上がるのに対し

 固定資産評価額が変わらないことに対しての

 調整が入る形になります。


■ここから本題に入り、

 投資として区分物件を購入する場合の
 
 抑えるべきポイントをお伝えしていきます。


 1.相場よりも安い物件を探す

 2.ある程度年数の経過した物件を購入する

 3.返済期間を年数を短くする


■1.相場よりも安い物件を探す

 不動産投資の基本は安く仕入れることです。

 市場には物件が溢れていますが、

 買って良い(プラスの資産が残る)物件は

 それほど多くありません。

 
 市場の相場を把握して、

 それよりも安く物件を仕入れられないと

 不動産投資での成功は難しいと思います。


 また、同じ物件でも

 仲介する業者が変わると価格も変わる

 ということもしばしば起こります。


 安い物件を探すうえで重要なポイントは

 あなたが信頼できるパートナー業者、

 または、担当者を見つけることです。


 そのような方から良い物件情報を

 提供いただけるルートを作ることが

 成功の秘訣になります。


■2.ある程度年数の経過した物件を購入する

 次のポイントですが、

 まず新築の区分物件においては

 ディベロッパー、販売業者など様々な

 関係業者の利益が載せられています。

 これは業者にとっては、

 利益が得られないと事業を存続できないので

 あたりまえのことなのですが、

 そのような事実を知っておくことは必要です。

 ですので、売られている新築物件の価格は

 割高となります。


 その点、中古物件になれば

 仲介業者の利益のみとなるので

 新築よりも割安に購入できるケースが

 多くなります。


 ちなみに、年数による物件価格に推移ですが、

 新築の頃が一番値下がりが大きく、

 築20~25年頃に値下がりが落ち着いて

 横ばいになるケースが多いです。

 ですので、このころの築年数の物件が
 
 一つの狙い目になると考えられます。


 もちろん、

 古くなるほど客付けは難しくなりますが

 大都市のそこそこ立地の良いエリアで

 優秀な管理会社に管理してもらえば

 それほど客付けが困難なケースは少ない

 というのが経験則からあります。


■3.返済期間を年数を短くする

 不動産投資は借入期間を長くした方が

 キャッシュフロー(CF)が大きくなるので

 一般的には不動産業者も長期借り入れを

 推奨してきます。

 当初の目的が直近でCFを得ることだけで

 あればそれでも構いませんが、

 一概に年数を伸ばせばよいということでも

 ありません。


 手元資金があまりない方が行う場合には

 まずはCFが出る物件を購入することを

 お勧めしますが。

 これに対して、そうでない場合は、

 逆に借入期間を短くとって

 例えば、10年~15年程度に設定するのも

 一つの考え方としてあります。


 その場合、

 月々のCFはそれほど大きくはなりませんが、

 (または、マイナスになる場合もありますが)

 残債の減りが早くなるので資産化も早く

 なります。

 このため、金融機関に見せるバランスシートも

 健全になっていきます。


 表面的には

 CFが大きい方が良いように見えますが、

 借入期間が長いと残債の減りも遅くなります。


 ですので、

 長期借入と短期借入をうまくバランスをとって

 選択していくのがリスクを少なく行っていく

 一つのやり方であると言えます。

 
 もちろん、

 属性(年齢、職業、収入、保有資産)によって

 最適なやり方は変わってきますが、

 様々な選択肢を知っておくことも大事なことです。


■なお、

 今回の1~3については

 ある程度の基準で全部を満たしていると

 ほぼ“負けない投資”ができますので

 ぜひご参考に考えてみてください。


 もし直接私にお話を聞きいてみたいという方は、

 以下のセミナーがありますので

 ご参加いただければと思います!




◆全国出版記念セミナーのご案内◆

 以下の日程で、

 このセミナーでは、先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。

 ぜひ日本全国の方からのご参加を

 お待ちしています!


◆1月28日(土) 名古屋会場
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◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
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◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

 ・1/29(日) 10:30~

 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘


 
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メガバンク出身不動産鑑定士の長岐隆弘です。

 

ハワイ二日目。
カイルアビーチに来ています。
風と波の音が心地いいです。
カイルアビーチは、全米でNo.1にも輝いたこともある美しさ。
ここから徒歩15分のところには「天国のビーチ」と称されるラニカイビーチもありますよ^^

 

聞けば、ハワイで長期滞在している人は6000人ほど。
ハワイにやってくる日本人は年間145万人ともいわれます。
それほど素晴らしい場所だということですね。 

 

ハワイ移住、ハワイ長期滞在には、確かにそれ相応の準備も必要です。
それでもそれが人生のなかで大事な夢なのであれば、その夢に向かって、努力をすることはとても素晴らしいこと。
たとえ、実現しなくても努力してきたことのなかに、きっとこれからの人生で役立つことが必ずあるはずです。
 

人生には、無駄なものってないのですから
「おや?」
と違和感を感じたその時にすかさず、またマネバナトークをし、マネバナノート作成によって、新たなる指針を定めればいいのです。

まだ自分の本当の人生の目標が定まっていない方、ぜひ『見える化すればお金は増える!』、読んでいただきたいと思っています。
 

11月3日(木・祝 13時~)には、博多で
参加するだけで今までの思考や習慣に『喝!』がはいる
出版記念セミナーも開催します。
 

実際に、夢をかなえている人というのがどういうオーラを放ち、どういうものの考え方をし、どういう発言をするのか、体感してみることで喝が入りますよ^^

セミナーの前後には 私や 高田 洋平 (Yohei Takada)さんなどとぜひ、マネバナトークでもりあがりましょう!
 

そして、ご購入者の方だけが受け取っていただける3大特典のなかの54の質問にも答えると、効果がスピードアップします。
なぜなら、よりきめ細やかなマネバナノート作成ができるからです。

特典は、以下のリンクからお忘れなく、読者特典のご請求をしてくださいね。
 

■いよいよ明日です!!■

ラジオ JFN
「OH! HAPPY MORNING!」

明日 10/28(金) 朝 9:30より
来週 11/4(金) 朝 9:30より
★ゲスト出演 オンエアです★
 

 

◆賃貸住宅フェア in 名古屋◆
こちらも参加します。ぜひおいで下さいね
11/8(火)~11/9(水) 
 

※Twitterを再始動しました!
フォローお願いします^^
 ⇒ @nagakitakahiro

 

 

■ あなたの隠れた「人生とお金」の潜在意識を掘り起こす「54の質問」が受け取れる

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■ 次は 博多で 11月3日(木・祝) 13:00〜17:00 の開催

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■ メガバンク出身不動産鑑定士・長岐隆弘が不動産投資について語る

【PHP研究所・THE 21 オンラインの記事はこちら】
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「後ろ向きに!?」起業するまでの、日経ビジネスオンラインのインタビュー記事です。 私の簡単なプロフィールにもなっていますので、是非読んでみてください。


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メガバンク出身不動産鑑定士の長岐隆弘です。

拙書『見える化すればお金は増える!』、連日のごとく、フェイスブック、アメブロ等々にて、様々な方にご紹介いただき、心から感謝しております。

そして画像ですが、文教堂・世界貿易センタービル店での平積みの様子を知人が送ってくれました。
本当に、ありがとうございます!

そして、もう一つはこの『見える化すればお金は増える!』刊行の集英社さんの書籍紹介サイト。


さすがに、大変明瞭にわかりやすく説明してくださいました。

「じゃ、買わなくてもこれだけ読めばわかる?」

いえいえ(笑)
紹介文はほんの氷山の一角。


たとえば、ある知人は


「●ページの言葉、今の自分にとても必要だと感じました」


と言ってくれたりします。


本は、もっとも身近にあり、専門講座や専門教材ほどは高価ではありません。


それなのに、書いてある内容によっては、読んだその人の人生をも変える可能性を秘めています。


私も数年前、人生のどん底といえるような時期に、そんな自分を救ってくれる「本」に出会っていたからこそ「今がある」と言っても過言ではありません。


さて今日、あなたはどんな「本」に出会えるでしょうか?
 

『見える化すればお金は増える!』キャンペーンは終了しましたが、ご購入者さまだけが受け取っていただける3大特典があります。


そのうちの一つが、お金が貯まるようになる究極の「54の質問」。


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メガバンク出身不動産鑑定士の長岐隆弘です。

本の陳列は、ジュンク堂 名古屋栄店の様子を知人が送ってくれました!

ありがとうございます!

そして、「ダ・ヴィンチニュース」のほうは、去る9月23日に掲載されていた拙書『見える化すればお金は増える!』関連の記事。

発売前にもう記事にしてくれていたのですね、有難いことです!

昨日の「琉球新報スタイル」でもそうですが、こういった記事内容は私の言いたかったことの「核」を上手に伝えてくれているので、まだ購入を迷われている方、よろしければご一読頂ければご参考になると思います。

たとえば、以下に抜粋すると


「お金を増やすしくみや技術を、同じような条件で学んだとしても、実際にお金をどんどんうまく増やせる人と、なかなか増やせない人に分かれてしまうのは、なぜなのか。」


「結果を左右していたのは、その人自身の『お金に対する考え方』


「同書は、この『お金の考え方』の方向を自分で切り替えていくことをメインテーマに、そのやり方を驚くほどシンプルに紹介している。」


 
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