メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


テーマ:
 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■先日、不動産投資家育成協会の

 会員向け勉強会を開催しました。


 今回は

 会員さんに講師として講演いただきましたが、

 スクールでお伝えしたことを実直に実践しつつ、
 
 さらにご本人独自のノウハウも組み合わせて

 短期間で圧倒的な結果を出されました。



 参加者の方からの感想を少し紹介すると、

 -----------------------------------

 「サラリーマンをやりつつ短期間でこんな大きな
  家賃収入を作られたのには圧倒されました。」

 -----------------------------------

 「業者さんから優良物件を紹介いただくための
  コミュニケーション術は大変勉強になりました!」

 -----------------------------------

 「優良物件で買付け一番手を取るための
  こんな方法があったんですね!」

 -----------------------------------

 「どこにいても買い付けが入れられるノウハウは
  目から鱗でしたので、ぜひ実践します!」

 -----------------------------------

 「不動産投資に使える具体的なアプリを
  知れたのは収穫でした^^」

 -----------------------------------

 「わずか2,000円でできるこんなコスパの高い
  手法は今まで聞いたことがありませんでした!」

 -----------------------------------

 などなど、大変満足度が高かったようです。



 このような貴重な話が聞けるのは

 会員さんならではですね^^



 我々「不動産投資家育成協会」では、

 会員さんがどんどんステージアップするための

 コンテンツを今後もどんどん提供していきますし、

 ひいては日本人のマネーリテラシー向上のため

 活動していきたいと考えています。


 
 ぜひご興味のある方は、

 まずは出版セミナーや弊社セミナーに

 お越しいただければと思います^^




◆今後のセミナーの予定◆

 ◆2月18日(土) 出版記念セミナー in 博多

 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 

 ◆初心者のための不動産投資セミナー (新宿)

  2月18日(土) 10:30~

  3月 9日(木) 18:30~

  3月18日(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 



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【今日のテーマ】
あの“ヒットメーカー”も行っている「マーケティング」

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■前回は

 「物件購入する前に必ずやるべきこと」

 として

 『マーケティング』

 の重要性を説明しました。



 不動産投資においては

 マーケティングの概念を知っているかどうかで

 結果が大きく変わります。



 具体的には、マーケティングを

 しっかりと行ってから物件購入した人は

 おおよそ想定通りの収入が得られます。



 しかし、全く行わずに買った人の事例では、

 購入後に入居率が2割程度しか入らずに
 (要は想定家賃の1/5しか入らない)

 ローン返済に窮する方もいるくらいです。



 ですので、
 
 マーケティングを知らずして成功するのは

 逆に難しいくらいに考えています。



 しかし、物件を仲介する不動産業者さんで

 マーケティングの概念をしっかりと教えてくれる

 人はほとんどいません。

 (世の中の98%程度の業者はそうなのでは…。)


 
 では、マーケティングをさらに深堀して

 説明していきたいと思います。



■「ターゲット」を明確にしろ!

 まず最初に考えるのは、

 皆さんが購入を検討している、または、

 所有している物件に入居する人は誰か?



 つまりは「ターゲット」となる入居者を
 
 決めることから始まります。



 そもそも、ターゲットが定まらないと

 その物件がちゃんと埋まるのかも

 調べようがありません。



 ですので、

 どういう人が物件に入居するのか

 ターゲット選定が最初のステップで

 必要となります。



 では、どのようにターゲット選定すれば

 よいでしょうか?



■そのためには、まずは物件の概要を把握します。

 項目は主に以下となります。

  ・立地
  ・構造
  ・築年数
  ・部屋の広さ
  ・間取り
  ・設備
  ・階数
  ・サービス
  ・セキュリティ
  ・方角、日当たり
  ・家賃
  ・入居にかかる諸費用
  ・光熱費、駐車場費用
 
 などなど。



 さらには、

 その周辺環境や地域動向も確認します。

  ・駅からの距離
  ・主要ターミナルまでのアクセス
  ・利便設備の有無
  ・周辺環境
  ・企業、大学の有無、今後の動向
  ・街並み
  ・都市計画
  ・人口動態
  ・競合物件有無、バランス
  ・家賃相場
  ・周辺に新築物件ができる余地

 などなど。


 これらを一通り調べることで、

 まずは自分の物件がどんな強みを持っているか、

 逆に何が弱いのか、などを含めて特徴が把握

 できます。

 
 中古物件を購入する際にはすでに入居者が

 入っていますが、

 実はその瞬間が埋まっているからと言って

 将来的にもずっと埋まり続けるかはわからない

 のです。


 冒頭の事例のように、

 購入時に埋まっている物件でも

 賃貸経営を行っていく中で

 物件の強みを全く把握していなかったり

 ターゲットが不明確のまま行っていると

 入居率が落ちてきて徐々にジリ貧になる

 というケースが少なくありません。


 このため、

 まずは物件購入前に一通り調べることが

 必要となります。



■ただ、

 ここで疑問が浮かぶのではないでしょうか?


 「これを全部調べるのは大変なのでは…。」


 これまでご自身でマーケティングをしっかりと

 行ったことが無い方はそう思われるのも

 無理もないかもしれません。


 または、確かにやり方がわからないと

 調べるのは大変な作業になるでしょう。



 しかし、これらを簡単に調べる手段が

 実はあるのです。


 まず、物件の概要については

 不動産業者から入手できる概要書や

 個別のヒアリングにより明らかにできます。


 次に、周辺環境や地域動向については

 省庁や地方自治体のサイト、さらに、

 “ホームズ”“スーモ”“アットホーム”など

 賃貸物件用のサイトから簡単に情報を

 得ることができます。


 中でも、“ホームズ”の中の

 大家さん向けサイトはビッグデータとしては

 重宝されますね。


 実は、現在はインターネットの発達により

 知りたいと思った情報はどこかしらには

 存在していますので、

 その情報がどこにあるか知っているかどうかで

 結果が全く変わってしまうのです。



 
■特徴が把握できたあとは、次に、

 そこに住みたいと思うのはどんな人かを考えます。


 これは、俗にいう“ペルソナ設定”を行います。


 そもそもペルソナとは、

 氏名、年齢、性別、居住地、職業、勤務先、年収、

 家族構成、どんな生活を送っているか、など、

 ユーザーモデルとなる具体的な人物像のことです。


 例えば、以下のような感じです。


 --------------------
 田中 健さん(30)、会社員、住友林業勤務

 家族構成は妻(28)、息子(2)

 年収 600万円、預貯金500万円

 東京都国立市●●在住

 月9.5万円の賃貸アパート

 子育て環境の良い物件を探している

 ※あくまで想像上の実在しない人物の事例です。

 --------------------


 いかがでしょうか?

 人物像がリアルに思い浮かびますよね。


 このようにペルソナ設定を行うことで

 ターゲットが明確になります。


 このペルソナの設定の方法は、

 例えば大学の近くにある物件であれば

 大学生がターゲットになりますが、その中でも

 「どんな大学生に住んで欲しいか」

 をさらに深堀して考えます。


 ・学業とバイトでほとんど家にいない男子学生


 あるいは


 ・家で過ごす時間を大切に考える女子学生


 とでは、物件に対するニーズが全く異なります。


 なので、どちらをターゲットにするのか

 (または、それ以外のタイプの学生なのか)

 を明確に決めておく必要があるのです。



■次に行うのが、そのターゲットに向けて

 「何を提供するか」

 を考ることです。


 さきほどの学生の事例で言えば

 前者の男子学生であれば


 ・家にいる時間は少ない

 ・アルバイトでお金を貯めたい


 という状況から、

 部屋の設備よりも家賃の高い、低いが

 重視されるでしょう。


 反対に、

 後者の女子学生であれば


 ・家での時間を充実させたい

 ・居心地の良い環境を欲している


 という状況から、家賃の高い、低いよりも

 設備や住環境の充実を重視するでしょう。


 
 それが明確になると、

 「自分の物件の強み、特徴」や、

 「さらに付加価値として加えられるもの」と、

 それを求める入居者のニーズががっちりと

 一致するので、安定した高稼働状態で

 運営していくことができます。

 

■実は、このようなマーケティングの概念が
 
 必要になったのはここ最近のことで

 以前は知らなくてもある程度賃貸経営で

 成功することが出来ました。


 その理由としては、

 過去人口が増加していきた歴史の中では

 “住みたい人”と“共有される住まい”の

 需要と供給のバランスが取れていました。


 そのような環境においては、
 
 別にマーケティングの概念を知らなくても

 ある程度の入居率を維持することはできました。


 しかし、

 現在は人口が減っていることに加えて

 住居の新規供給も続いており、

 マーケットの需要と共有のバランスが

 崩れています。


 そいった中では、

 “選ばれる物件”と“選ばれない物件”

 がまさに二極化してきており、

 こちらの物件は“満室”だけど、

 もう一方の物件は“がら空き”という状況が

 いたるところで見られるようになってきました。




■ここで切り口を変えて、

 マーケティングの概念を別の分野に移すと

 こんな記事が載っていました。


 http://toyokeizai.net/articles/-/155601?page=3

 (出典:東洋経済ONLINE)



 80年代のTMネットワークの時代から、

 90年年代~2000年代でヒットを飛ばし続け、

 今なお活躍する小室哲也さんの記事ですが、

 彼も「マーケティング」を非常に重視しています。


 以下、本文転載。

 ------------------------------

 「新しい仕事をする際に、大事にしていること」

 新しい仕事に挑戦する前は、

 必ず“小さなマーケティング”を

 するようにしています。

 (中略)

 47都道府県の1県だけに集中的に

 プロモーションをかけて、

 リサーチをしてみたりもしました。

 ------------------------------


 まさにニッチ産業の大家さんと同じですね。

 大家さんも47都道府県を調べる必要はなく、

 さらにもっともっと細かい自分の物件周辺を

 マーケティングして、

 その中で選ばれる物件であることがわかれば

 ある程度安定した成功を勝ち得ることができます。



 マーケティングは何も音楽だけでなく、

 あらゆる分野で必要な概念です。

 小売業、飲食業、サービス業、などなど。


 不動産投資においても間違いなく必要なのですが、

 実は実践している人がほとんどいないのです。


 このため

 マーケティングの概念を理解していることで

 他の大家とは全く一線を画した“武器”を

 手に入れることができるのです。



■我々、不動産投資家育成協会においても

 マーケティングの概念は特に重要な項目だと

 位置づけしていますし、セミナーなどでも

 ここを重視してお伝えしています。



 これまであまりマーケティングを意識せずに

 不動産投資を行ってきた方は

 今後の賃貸経営のより良い成功を得るために

 一度お話を聞かれてみてはいかがでしょうか?笑





◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!



◆2月18日(土) 博多会場

 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



 その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。



 ◆初心者のための不動産投資セミナー (新宿)

  2月18日(土) 10:30~

  3月 9日(木) 18:30~

  3月18日(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
 
 
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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■今週は週の後半に寒い日が続き、
 
 都内でも木曜日、金曜日と雪が降りましたね。


 皆さんは風邪などひかれてないでしょうか?


 私はセミナーでの講演や塾の運営などを

 メインの仕事として行っていますが、

 物件の現地視察や業者さんとの面会など

 外回りの業務も精力的に行っています。


 質の高い仕事をする上では

 健康や体調管理は非常に大事ですので

 ぜひ読者の皆さんも健康に気を使って

 この時期を乗り切ってください。


 そして、今日はいよいよ

 東京での出版記念セミナーを開催します!


 これまでの「名古屋」「大阪」では

 会場が満席となる盛況ぶりでしたが、

 今回はさらに大きな会場で行います。


 多数の参加者の方から参加表明

 いただいておりますが、

 まだ若干の余裕があります。


 これまでのセミナーに参加した方からは、

 以下のようなご感想をいただいています。


 「そんな融資のひき方があるんですね!」

 「アパートローンの借入額が多いですが
  さらにその先の道筋が見えました!」

 「不動産投資の成功するためのやり方は
  意外とシンプルなんですね!」


 あるいは、


 「こんな怖い失敗事例があるとは…」

 「購入する前に聞いておいて良かったです!
  もし聞いていなかったらゾッとしますね。汗」


 などなど、たくさんの方から率直な感想を

 いただきました。


 “これから不動産投資を始めたい方”

 “現在物件購入を検討されている方”

 はご参加いただけるときっと有意義な時間に

 なりますので、ご興味を持った方は

 ぜひご参加をお待ちしています!
 (お申し込みは以下のリンクからお願いします。)



◆2月12日(日) 出版記念セミナー in 東京

 http://kokucheese.com/event/index/448028/



◆今後のセミナーの予定◆

 ◆2月18日(土) 出版記念セミナー in 博多

 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 
 ◆2月18日(土) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
 http://asset-life.co.jp/seminar2.html

 
 
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【今日のテーマ】
物件購入する前に必ずやるべきこと

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■突然ですが、

 「不動産投資」とは何を行う事業でしょうか?


 ・
 ・
 ・


 皆さんご存知ですよね。笑


 物件を購入して大家さんになり、

 その購入した物件の居室を貸し出して

 対価としての家賃収入を得る。


 あるいは、

 “安く”購入した物件の価値を向上させて

 資産として高く売却することで利益を得る。


 そんな事業です。


 簡単に言うと、

 「いかに多くの家賃収入を得るか」

 「いかに安く買って、高く売るか」

 ということです。



 多くの方(というか読者の方はほぼ全員?)は

 認識していることだと思います。


 ですので、

 あなたの購入する(所有する)物件に

 価値を感じて入居していただき、相応の

 “家賃収入が得られる”ということが

 大事だということです。



 しかし、実はその物件に対して

 “本当にお客さんの需要があるかどうか”

 をよく調べずに購入している人が

 とても多いと感じます。


 つまり、

 「マーケティング」

 を行わずに購入している人、または、

 その概念を持たない人が多いということです。



■では、「マーケティング」とは何でしょうか?


 簡単に言うと、

 大家さんにとって、物件購入前に

 “その物件に対しての需要があるかどうか”

 を調べることです。


 「そんなのは
  不動産業者がやってくれるのでは?」
 (不動産業者の仕事では?)


 と思われますが、

 実はその考えは非常に危険です。


 確かに業者の方から“それなり”の

 マーケティングの情報は提供いただけます。


 しかし、

 業者によって情報の密度が異なり、

 実は調べるべきポイントがしっかりと

 網羅されていないことがほとんどなのです。


 あるいは、わかっていても

 あえて全部教えていない場合もあります。


 では、マーケティングで調べる

 具体的な内容には何があるのでしょうか?


 ・そのエリアに自分の物件の
  ターゲットとなるお客さんがどれくらいいるか

 ・そのエリアの利便性、住みやすさ

 ・家賃が相場に対してどうか

 ・物件の仕様が求められているものか
  (どうすれば選ばれるか)

 ・競合物件の存在、比較
  
 ・そのエリアの今後の市況

 ・優良な管理会社があるか

 ・維持、管理のランニングのコスト

 ・空室率、家賃下落を見込んだ収支はどうなるか

 ・建物の修繕費用の見込み

  ・

  ・

 などなど、多数の項目があります。
 
 (実際にはもっと細かい部分まで必要です。)


 もしかしたら

 「えっ、こんなに情報が必要なのですか!?」

 と思われた方もいるかもしれません。


 しかし、

 購入する前にはこれらすべて調べておかなければ

 なりません。


 そして、

 実はこれらはオーナーとなる皆さんが調べて

 明らかにしなければいけない情報なのです。



■というのも、

 購入後に物件が埋まるかどうか、

 または、

 将来高値で売れるかどうかは、

 事前のマーケティングにかかっていると言っても

 過言ではないからです。


 もしこれを購入前に疎かにして買ってしまうと

 将来賃貸経営で困る可能性が非常に高くなります。


 では、皆さんが物件を購入する際
 (または、過去に購入した際)

 これらの情報はすべてリサーチしたでしょうか?

 または、
 
 これらの情報はすべて得られたでしょうか?


 得られていないケースがほとんどだと思います。


 では、そういった場合はどうなるでしょうか?



■こういう人は不動産投資で失敗する!
 
 大概、業者の言われるがままに
 
 メリットの部分だけを“鵜呑み”にして信じて

 購入してしまいます。


 つまりは、自分ではマーケティングしません。


 または、「大丈夫そうかな」という何となくの

 “感覚的”なもので判断してしまいます。


 こういった方は非常に多いと思いますが、

 実は買ってから苦労するケースが非常に

 多いのです。



 不動産業者が提供してくれる情報が

 1から100まで全て網羅できている

 わけではありません。


 あるいは、

 業者の方では「物件を売りたい」という

 バイアスがかかるので、

 全部が全部出していないこともあります。



■では、

 皆さんの立場ではどうすればよいでしょうか?


 それは、

 皆さんが“オーナー(経営者)”として

 しっかりと自分の物件は自分で

 「マーケティングする」

 ことを行わなければなりません。


 よくある事例として、

 「最初は9割入居していたが、退去が続いて
  1年後には6割になってしまった…」

 「埋まると言われて買いましたが、
  全然埋まりません…」

 といった相談をよく受けます。


 そういった方は、

 大概マーケティングを全くやっていないことが

 多いです。


 もちろん、

 物件購入後に起こり得ること全てを

 把握することはできませんが、

 “マーケティング”すべき項目を理解して

 事前にリサーチしておくことで、

 その後の運営(特に大事なのがCF)が

 どうなるかはある程度数値に落とし込めます。



■このマーケティングの概念は

 不動産投資でもかなり重要な概念ですので、

 詳しくはセミナーの中でもお伝えしています。


 賃貸経営は自己責任です。

 皆さんもオーナーになることの自覚を

 より重要に考えていただき

 “マーケティング”の重要性を

 認識していただきたいと思います。




◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。


 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘

 
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テーマ:
 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■「出版セミナー in 大阪」のために
 
 昨日から大阪入りしています。


 セミナーは明日2月4日(土)開催ですので、

 関西地方の多くの方とお会いできるのを

 楽しみにしております!


 また、それ以外にも、

 関西の不動産業者の方や、

 大家さんとの打合せの予定があり、

 積極的に情報収集やコネクション作りを

 行っています。


 今日の本文でも書きますが

 地域の市況や金融機関の情報は

 やはり地元の人に聞くのが一番効率が良く

 正確です。


 さらには、そこからの融資先のコネクションが

 得られることもあります。

 
 もしかしたら、各地の出版セミナーでも

 融資のマル秘情報をお伝えできるかも

 しれません。笑


 大阪、東京、博多と巡っていきますので

 ぜひ多くの方に有益な内容をお伝えできればと

 思います!



<出版記念セミナーの予定>

 ◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 
 
 
 ◆2月9日(日) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 ◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/
 
 
 ◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 
 
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【今日のテーマ】
本には書けない●●を手に入れるには!?

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■冒頭に書きましたが、

 今大阪で積極的に情報収集を行っています。


 その中の大事な目的をあげるとすれば

 融資をしてくれる金融機関の開拓です。


 皆さんが最も知りたいポイントと

 重なるかもしれませんが、

 不動産投資においては『融資』が超重要です。


 これは重ね重ね書いていますが、

 いかに良い物件があっても

 融資が得られなければ何の意味もありません。


 よく、

 「いい物件がないでしょうか?」

 と、物件にフォーカスする人がいますが、

 それは順番が間違っていると私は考えます。


 まずはご自身の属性と居住エリアから

 「どの金融機関が融資対象」となるか、

 を知ることが最初にやるべきことです。


 さらに、

 その融資対象となる金融機関が

 「どのような評価基準」で、

 「どのような物件」に貸し出すか、

 ということも把握しておかなければなりません。


 例えばの事例ですが、

 そのエリアにA銀行とB銀行がある場合

 以下のように全く融資の基準が異なります。


 A銀行:
  ・年収1000万円以上
  ・鉄骨造、RC造のみ
  ・築浅であればOK

 B銀行:
  ・年収300万円以上
  ・木造もOK
  ・築古でもOK


 この場合、とても利回りの高い

 「築古木造物件」

 をA銀行に持ち込んでも全く相手にされません。


 この場合はB銀行に持ち込まなければ

 いくら物件が良くても徒労に終わるでしょう。


 このように、

 金融機関の融資情報を抑えておくことは

 非常に大きな価値があります。



■では、どのように融資の情報を得たり、

 また、融資に強くなれるかについてですが、

 一つの方法として書籍から情報を得るのも

 良いでしょう。


 今は不動産関連の書籍が豊富にあり、

 その中には投資家の体験談や、

 独自の融資理論を語っている書籍も

 多数あります。


 ですので、特に初心者の方は

 まずはそこから情報を得るというのは

 良い方法だと私は考えます。


 しかし、ここで注意すべきポイントがあります。

 それは、書籍には具体的な銀行名や融資条件が

 書いてない(書けない)ことが多いということです。


 例えば、

 ある著者の物件購入の実績を語る際には

 A銀行、B銀行、C銀行・・・のような表記が

 多くなっています。


 それは、銀行との色々なしがらみもあり

 そのようになっていることが多いです。

 (なかなか書けないこともあるのです。。)


 ですので、

 もし具体的にその銀行名を知りたければ

 直接著者に会いに行くのが一番確実です。

 

■さて、ここで我々の協会のパートナーでもある

 「宇都木 健」さんの事例を使って説明します。


 宇都木さんの書籍

 『わずか“1年"で“家賃年収2000万円"を達成した

 「ユダヤ式」不動産投資術』(ごま書房)

 https://www.amazon.co.jp/dp/4341086596


 には、不動産投資のキモである融資戦略の

 ノウハウが凝縮されています。


 そして、この中でも実際に融資を得た銀行は

 イニシャルで記載してあります。


 A銀行…、う~んどこでしょうね?笑


 もし知りたいと思われた方は

 ぜひ出版セミナーにご参加されると

 知ることができるかもしれません。


 このように、

 不動産投資のキモである融資の情報は

 表に出てこないことも多いですので、

 それらを得ようと思ったら人から直接

 情報を得るのが一番早いということになります。


 ※なので、私も日々全国を飛び回って

  情報を得る行動をとっているのです。



■次に、

 融資情報のうまい使い方について説明します。


 もしうまく融資の情報を得られた場合ですが、

 それがそのまま使えるかというと
 
 ここでも問題が一つあります。


 それが何かというと、

 金融機関には“営業エリア”が決まっているため

 いくら融資の情報があってもエリア外だと

 基本融資を得ることができません。


 例えば、

 大阪にあるA銀行の融資基準の情報を得ても、

 住所や勤務地がA銀行の営業エリア外だと

 基本的には融資を受けることができません。


 このため、

 もし書籍にA銀行の有益な情報が書いてあっても

 エリアが異なるため使えないことも多々あります。


 このように、融資においてはエリアの概念が

 非常に大きいことも知っておきましょう。


 そして、それを見て多くの人は

 「このノウハウはこのエリアだけしか使えない」

 と言って、

 アマゾンレビューで「一つ星」をつけたりします。


 しかし、そのような理解で終わってしまうのは

 あまりに短絡的だと私は感じます。


 というのも、

 人は表面的な部分にとらわれてしまって

 本質までつかめる人はなかなかいません。




■どういうことかというと、

 例えば、書籍にA銀行を使って融資を得たと

 書いてあった際に、そこだけ読んで

 「この銀行は自分はエリア外だから

 この情報を読んでも全く役に立たないな」

 と解釈してしまうのです。


 皆さんもそのように考えてしまうことは

 無いでしょうか?


 しかし、これは大きな間違いです。


 あなたがこの本から学ぶべきことは

 具体的な銀行名というよりも、

 融資を得るための『枠組み』を知ることです。

 この『枠組み』が重要なのです。


 つまりは、

 「どのように金融機関情報を入手するか」

 「どのようなルートで物件を持ち込むか」

 「金融機関とどのように交渉するか」

 という『枠組み』を理解して、

 次にそれを自分のエリアの金融機関に

 融資を持ち込む際に応用して使うのです。


 このように、

 情報というのはただ表面的な部分だけでは

 それほど価値を持ちませんが、

 それを加工したり応用したりすることで

 大きな価値を持つようになるのです。


 不動産投資で言えば、得た情報を

 自分の環境(属性、住まい)に合わせて

 応用するのです。


 「●●は使える」「■■は使えない」

 というのではなく、

 どうすればこの情報を使えるかを考える

 ということが大事です。


 表面だけ読んで、

 「居住地域が違うからこんなの使えないよね」

 で終わるのは

 “10を聞いて1しか理解できない”人です。


 そうではなく、皆さんには

 “ 1を聞いて10を理解できる”

 ようになっていただきたいと思います。


 つまりは、

 「この情報、ノウハウをこうやって使えば、

 自分の住んでいるエリアの金融機関にも

 当てはまるのでは?」

 という発想を持つことが大事なのです。
 


 今回は、融資情報を得る方法、

 そして、その先の応用まで書きました。


 さらに、もっと深い情報については

 出版記念セミナーに参加いただいた方のみ

 お伝えさせていただこうと思いますので、

 ぜひご興味を持たれた方はお申込ください。




◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。


 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘

 
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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■先週末に、
 
 名古屋で出版記念セミナーを開催してきました!
 
 
 募集定員を大幅に上回り会場は超満員。
 
 
 私と宇都木健さんのダブル講演で
 
 大変盛り上がりました。
 
 
 宇都木さんからは、

 本には書けなかった●●の情報の話もあり

 大変興味深かったですね。笑


 ちなみに、持参した書籍も全て完売。
 
 (足りないほどでした。汗)
 
 
 ご参加いただいた方は
 
 本当にありがとうございました!
 
 
 そして、
 
 その後も夜に東海地方の
 
 会員さんとの懇親会に参加して
 
 非常に充実した時間を過ごしました。
 
 
 久々にお会いして、
 
 不動産投資話で大いに盛り上がりました。
 

 この後も大阪をはじめとして各地を訪問します。

 ぜひ各地の皆さんとお会いできればと思います。
 

 
 ◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 
 
 
 ◆2月9日(日) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 ◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/
 
 
 ◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 
 
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
優良物件を判断する基準の作り方!?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


■前回、

 優良物件を購入するためには、

 皆さん自身が購入するべき

 「物件を判断する基準を作りましょう」

 ということをお伝えしました。


 そうでないと、

 誰か他人に依存して決めるという選択となり

 不動産投資で失敗する確率が高くなる

 ということでしたね。


 では、

 どうすれば皆さんが購入するべき

 「物件を判断する基準」
 
 を作ることができるでしょうか?

 それは、以下の三つを行いましょう。



■1.不動産投資を行う目的を明確にする

 そもそも、皆さんは

 なぜ不動産投資を行うのでしょうか?


 まずはその『目的』を明確にしましょう。


 実は、不動産投資により実現できることは

 たくさんあります。


 ・新たな収入をインカムとして毎月得る
  ・月数万円のお小遣いの足しに
  ・月10万円以上の副収入として
  ・月数十~100万円以上でリタイアしたい

 ・ローン完済後に大きなインカムを得る
  ・老後を豊かに過ごしたい
  ・年金対策に

 ・売却時のキャピタルを得る

 ・税金対策(所得税、法人税、相続税)

 ・円資産を現物資産に変える


 よくいらっしゃるのが
 
 「目的があまりはっきりしていないけれども

 業者に言われて何となく良さそうだから

 買ってしまった」

 という方です。


 良さそうだから…、というくらいの気持ちだと

 目的が抽象的すぎて良いも悪いも

 選択肢に入ってしまいます。


 そうなると、

 大概投資の方向性がぶれてしまって

 変な物件でも購入してしまいます。


 あくまでも、

 不動産投資は皆さんの目的を達成するための

 「手段」
 
 です。


 まずは『目的』を明確にしましょう。


 目的を明確にするためにお勧めなのが、

 今後やりたいこと、実現したいことを

 書き出してみるということです。


 私も定期的に実践していますが、

 一が多い方が良いので、

 ぜひ100個以上頑張って書いてみてください。



■2.相場を知る

 最低限、今の不動産市況がどうなっており、

 検討している物件の価格が安いのか、高いのかは

 知っておきましょう。


 近年ではインターネットの発達により

 物件情報が比較できるサイトがあったり、

 不動産業者のサイトも充実しています。


 中でも有名なポータルサイトが

 “楽待”と“健美家”ですね。


 まずは、そのようなサイトを利用して
 
 自分がターゲットとしている物件の

 相場を把握しましょう。


 ※ターゲットは、主に以下です。

 エリア、価格帯、部屋数、構造、築年数、間取り


 私は、物件を購入する際には

 不動産業者から二つ、三つ程度の物件を

 見せられただけで易々と買ってしまうのは

 あまりに安易すぎると考えています。


 本当にその物件は買うべき物件でしょうか?


 皆さんは自信をもってその選択が正しいと

 言えるでしょうか?


 まずは相場がいくらくらいか把握できるまで

 ひたすらと物件を見ることが必要です。


 そのうえで、

 提案された物件、または見つけた物件が

 相場に対して安いという確証が持てた時点で

 購入するべきです。


 まずは、皆さんがそのステージまで登れるよう

 繰り返したくさんの物件情報を見ることを

 実践してみましょう。


 ちなみに、不動産投資においては、

 本質的には絶対価値で判断するものだと

 私は考えています。


 どういうことかというと、

 市場の相場は時間軸上で常に動いているので、

 相対的に高い時期、安い時期があります。


 今の市況では相場そのものが高止まりの

 時期にありますので、

 そのことも把握した上で決断しましょう。



■3.成功している実践者からのアドバイスを活用

 皆さんが物件を購入する際には、

 ほとんどの場合不動産業者が仲介、または、

 売主として関わることになります。


 その際に、

 基本的に彼らは商品を販売する側なので、

 どうしても売るためのバイアスがかかります。


 具体的には、

 メリットを誇張した過剰なセールストークや、

 デメリットを十分に伝えない、

 などが良くあります。


 このため、

 特に初心者の人ほどそれだけを信じて

 購入してしまい、後から困るケースが

 頻繁に発生しています。


 では、誰に聞けばよいかというと

 それは利害関係がないけど

 不動産投資の経験があり詳しい人が

 良いでしょう。


 つまりは、実践して経験があり

 賃貸経営でも成功している大家さんが

 一番最適だと思います。


 一言で言えば「ユーザーの声を利用する」

 ということです。


 例えて言うなれば、

 最近では皆さんもユーザーの声を

 いたるところで利用するのと同じことです。


 具体的には、

 レストランを探す際の食べログのレビュー、

 商品を購入する際のamazonのレビュー、

 など、

 皆さんも良く利用するのではないでしょうか。


 そういった客観的、かつ、利用経験のある

 ユーザーの声が中立で確実だと考えます。


 
■私もそういった立場から

 これまで数百名の投資家さんにアドバイスを

 行ってきました。


 安易に行動せずに、

 やるべきことをしっかりとやった人は

 成功していますし、

 人に依存して自分では全く何も調べなかったり

 行動できなかった人は失敗しています。


 ぜひ皆さんもご自身で

 「物件を判断できる基準」が持てるように

 取り組んでみてください。





◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。


 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
一般社団法人不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘


 
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テーマ:
みなさん、こんにちは!

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■昨日から名古屋入りしており、いよいよ今日は

 “出版記念セミナー in 名古屋”

 を開催します!

 
 「銀行員だけが知っている

 お金が貯まる人のお金の使いかた」(大和書房)

 http://asset-life.co.jp/special.html


 セミナーでは書籍の内容を深堀して、

 さらに、その先の皆さんのお悩みに対する

 解決策までお伝えしていきます。


 また、

 セミナーには、


 「わずか“1年"で“家賃年収2000万円"を

 達成した「ユダヤ式」不動産投資術 」


 の著者 “宇都木 健” さんも登壇します。

 https://www.amazon.co.jp/dp/4341086596


 皆さんが普段聞けない不動産投資の

 裏話もお伝えさせていただきます。


 なお、本日の名古屋会場は

 定員を大きく上回る方にお申込みいただいて

 おります。


 お越し下さる皆さんとお会いできるのを

 楽しみにしております!


 また、これからでも申し込みたいという方は

 名古屋についてはすでに満席を超えているので

 これ以上の参加が難しいのですが、

 全国セミナーはまだまだ続いていきますので、

 以降の日程でぜひ皆さんからのお申込みを

 お待ちしております!



 ◆1月29日(日) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
 http://asset-life.co.jp/seminar2.html


 ◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


 ◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


 ◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



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【今日のテーマ】
不動産投資成功のポイント“その2”「●●を作れ!」

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■前回は

 不動産投資成功のポイント1として

 「1.自分の属性を知ること」

 についてお伝えさせていただきました。

 
 それに加えて、

 どういう銀行が、どんな物件に融資をするのかも

 重要だということも書きました。


 つまり、

 “属性”ד銀行”

 がうまく掛け合わせられないと物件購入は

 難しいということですね。



■それに加えて、

 今日はもう一つ大事なことをお伝えします。


 皆さんは物件の概要書を見て

 “ぱっと見”で物件の良し悪しが

 判断できるでしょうか?


 判断できるというのは、

 検討する価値があるかどうかをおおよそで

 見極められるということです。


 具体的な時間で言うと“1分以内”にです。笑


 「えっ」と思われた方もいるかもしれません。


 もちろん、

 賃貸需要のマーケティングを行ったり、

 買い付けを入れるかどうかの判断のためには

 もう少し検討する時間が必要ですが、

 そもそも、検討の土台にのるかどうかくらいは

 それくらいの時間で見極められる必要が

 あります。


 逆に言うと、

 物件概要書を“ぱっと見”で良いか悪いかの

 ざっくりとした判断さえつかない状況の方は

 その時点で物件を購入するのはやめた方が

 良いでしょう。



■というのも、

 判断がつかないような状況の人は

 まだ自身の中に

 “物件に対する判断基準”

 が出来ていないということになります。


 判断基準が無い状況で買おうとする場合は

 どうなるか?


 大概の場合は“他人依存”になります。


 つまりは、

 「●●さんが良いと言ったから…」

 「不動産業者に勧められて…」

 という形で購入している方が多いです。


 しかし、そうした場合は

 これまた大概の場合は失敗してしまうことが

 多いように思います。


 失敗する理由は主に二つあります。

 

■一つ目は、不動産業界の構造からです。

 世の中に良い物件がどれくらいあるか、

 または、

 不動産投資で成功する確率については

 かなり低いものとなります。


 これについては、

 過去のメルマガで詳しく書いておりますので

 見返していただければと思います。


 なぜ成功する確率が低いか!?


 その理由は、売主と買主の間、そして、

 間に入る不動産業者の利益が相反するからです。


 売主と買主の場合はシンプルですよね。

 売主は高く売りたいが、買主は安く買いたい。

 このため、よほどのことでないとそもそも

 安い物件は世の中には出回りません。


 さらに重要なことは、

 業者がお客さんに物件を売る場合でも

 基本的には“高く売りたい”という側に

 バイアスがかかることが多いです。


 それは、会社の売上のためであったり、

 自身の報酬のためでもありますが、

 不動産は価格が高額なゆえに

 他の業界に比べてもその傾向がより強いです。


 このため、

 相場では1,500万円の物件が、

 倍の3,000万円程度で売られていることも

 少なくはありません。


 日本には多くの物件があり、

 “割安な物件”と““割高な物件”の分布が

 どうなっているかを説明する場合、

 おおよそピラミッド型の分布になります。


 ・ピラミッドの頂点に近い方が割安な物件

 ・ピラミッドの底辺に近い方が割高な物件


 という具合です。


 つまりは、割安な物件は極めて少なく、

 割高な物件がごまんと溢れている

 ということになります。


 このため、皆さんご自身で物件を見極める

 “基準”を持っていないと

 多くの場合は世の中に溢れている

 “割高な物件”をつかまされてしまいます。


 このため、皆さん自身で

 『物件を判断する基準』

 を作ることが非常に重要となります。



■失敗する二つ目の理由としては、

 物件購入後の賃貸経営の観点になります。


 他人に依存して購入すると失敗すると

 お伝えしましたが、

 購入後の賃貸経営においても

 他人に依存してしまうと多くの場合

 失敗してしまいます。


 というのも、

 物件を所有するということは、つまりは
 
 「オーナーになる=経営者になる」

 ということです。


 賃貸経営は物件の維持管理や客付けを行う

 プロの業者がおりますので、

 基本的にはそういった方に実務を任せます。


 しかし、

 だからといって丸投げで経営が成功するほど

 甘いものでもありません。


 経営者として、

 物件の強み、特徴を理解して、

 自分の物件所在地のエリアの特徴や

 その市場における顧客のターゲットの理解、

 または、

 効果的な客付け方法や物件の維持管理の方法など

 オーナー自身がある程度知っておかなければ

 なりません。


 運よく優秀なパートナーに恵まれれば

 丸投げでもうまく進む場合もまれにありますが、

 自分が管理して経営できていない状態においては

 何かネガティブな事象が発生した際に

 対応ができなくなります。


 または、

 全く客付けできずに収入が得られなかったり、

 修繕の際に業者から搾取されるケースも

 少なくありません。



■はっきり言いますが、

 不動産投資は“事業”です。


 皆さん自身で物件をしっかりと見極められる

 『基準を持つこと』と、

 購入後に『経営』するための知識が必要です。


 ぜひメルマガをお読みいただいている皆さんには

 安易に始めるのではなく、

 しっかりと身に着けたうえで物件購入して

 いただきたいと思います。



■では、

 『物件を判断する基準』

 を作るにはどうすればよいかについては

 また次回に続けたいと思います。


 または、出版記念セミナーでも

 そのような方法についてお伝えしていますので、

 ぜひそちらの機会もご利用ください。




◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

 ・1/29(日) 10:30~

 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘



 
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