メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


テーマ:


 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■前回お伝えしたように、先週末から

 セミナー開催、懇意の業者さんとの面会、

 物件視察、銀行訪問などのため

 5日間名古屋を訪問してきました。



 名古屋は賃貸市場としてはとても良いエリアですが

 地元の金融機関の融資基準が高いこともあり、

 まだまだ優良物件が多い状況です。



 そういった市場において、

 「どういう物件の基準であれば」

 また、

 「どういう属性であれば」

 融資が得られるか

 かなり情報を得ることができました。



 また今週末は“仙台”を訪問して

 セミナー開催します。



 仙台も賃貸需要の良い市場ですが、

 このように全国を訪問している理由の一つに

 各地を訪問して市場マーケティングを行うことで

 投資エリアとして最適なエリアを見定めて

 いるのです。



 今後も全国各地を訪問していきますが、

 そういった情報もセミナーでお伝えしていますので

 多くの方にお伝えできればと思っています。



 なお、今週末は都内でもセミナー開催します!





◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 【仙台開催】 7月22日(土) 14:00~ 

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21918



 【東京開催】 7月22日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/tky/





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月23日(日) 10:00~  @仙台駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月23日仙台開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月23日(日) 15:00~  @仙台駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月23日仙台開催」を選択ください





━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
 優良業者とのコネクションを作り、優良物件情報を得るためのシンプルな方法

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■前回は

 優良物件情報を得るための流れをお伝えしました。



 手段としては、

 ウェブサイトやメールマガジンなどから

 得る方法もありますが、

 「不動産業者担当者からの物件紹介」

 が優良物件情報が得られる可能性が高いと

 いうことでした。



 では、その次のステップとして、

 「優良な不動産業者を探す」ためには

 どうすればよいでしょうか?



 また、

 「その不動産業者から物件紹介してもらう」には

 どうすればよいでしょうか?



 順番に説明していきます。



■優良な不動産業者の探し方

 市場には不動産業者は数多存在しており、

 皆さんの中にも



 「どの業者がよいのか?」



 悩まれている方も多いのではないでしょうか?



 一概に不動産業者といっても、一般的には

 “実需用(自宅用)物件の売買”

 または、

 “賃貸用物件の仲介”

 をなりわいとする業者が多く、

 “投資用物件”

 をメインに扱う業者は意外と少ないのです。



 ※ちなみに、不動産は必ずしも●●用のような

  用途は決まっているわけではないので、

  実需要の物件を購入した方が投資用として

  賃貸に貸し出して収益を得るケースもあります。



 外の業界からだとわかりにくいのですが、

 実需用物件と投資用物件は同じ不動産でも

 選ぶ基準や考え方が全く異なります。



 このため、まずは投資用物件が得意な

 業者を探すのが第一ステップとなります。



■1.投資用物件が得意な業者の探し方

 投資用物件が得意な業者の探し方ですが、

 一番簡単な方法としてはウェブから探す方法です。



 探す手順ですが、

 まずは楽待、健美家など収益不動産専門サイト

 にアクセスして、自分がターゲットとする物件の

 検索を行います。



  ・楽待:http://www.rakumachi.jp/

  ・健美家:https://www.kenbiya.com/



 いくつか物件を見ていくなかで、

 自分が購入したい基準を満たす、

 または、それに近い物件が出た際に、

 取り扱っている業者名も確認します。



 これを繰り返し何回か実施していく中で、

 2、3件以上良い物件を扱っている業者であれば

 あなたにとって良い業者である可能性があります。



■2.業者と面会する

 「1.」で選定した業者にアプローチして

 面会の段取りを取ります。



 上記で紹介した「楽待」や「健美家」などの

 サイトには物件情報と共に業者への

 「問合せフォーム」があります。



 この問合せフォームの中に

 面会を希望する選択肢もありますので、

 そこから業者との面会の段取りを取ります。



 なお、面会のきっかけとなる物件については

 必ずしも購入希望がなくとも大丈夫です。



 初心者の方にありがちなのですが、



 「物件の購入意欲が高くないと

 業者と会ってはいけないのでは?」



 と考える方も多いですが、

 実際にはそんなことはありません。



 興味を持った物件について

 より詳細な物件情報を提供いただく目的で

 面会しても全く問題ありません。



 なお、業者と面会した際に、中には

 「この人は自分とはちょっと合わないな…」

 「自分の希望とは違う物件を押してくる…」

 というようなケースもしばしば発生します。



 このため、まずは

 できるだけ多くの業者とのコネクションを作り、

 次に以下のような基準に沿って付き合う人を

 選別していきます。



 ・人として信頼できる

 ・お客さん目線で考えてくれる

 ・業者にとって不利な情報も教えてくれる

 ・約束をしっかりと守る

 ・レスポンスが早い



 または、

 あなた独自のルールを設けても良いでしょう。



 このようにして信頼できる業者を増やすことで

 物件入手の間口が広がっていきます。



■3.非公開物件情報を紹介してもらう

 前回お伝えした通り、

 ウェブサイト上やメルマガに掲載される物件情報は

 いわば「売れ残り物件」が多いのが実情ですし、

 仮に良い物件があった際にも競合が多いため

 手に入れるのがかなり困難となります。



 では、

 競合を避けて優良物件を手に入れるためには
 
 どうすればよいでしょうか?



 それは、

 「2.」でコネクションを作った業者の方から

 直接非公開の物件情報を紹介してもらうのが

 一番確度が高くなります。



 世の中には

 ウェブ上や業者専門サイト(レインズ)などに

 掲載されずに水面下で取引される非公開物件も

 多数存在します。



 非公開物件が必ずしも良い物件

 ということではありませんが、

 (非公開物件だけを押しにする業者もいますが…)

 ウェブ上に流通していないような優良物件も

 多数存在するのは事実です。


 
 そういった物件を優先的に紹介してもらえれば

 競合も少なく(または、競合ゼロの場合も)

 購入できる可能性も高まります。



■4.あなたが業者から選ばれるためには?

 なお、ここで大事なことをお伝えすると、

 ただ業者と一度面識を持ったからと言って

 すぐに優良物件を紹介してもらえる

 というわけではありません。



 「2.」で業者の選別基準を書きましたが、

 逆に業者の方でもお客さんである皆さんを

 様々な基準で選別しているのです。


 
 なので、その基準をクリアしないと

 物件を紹介してもらえる可能性は

 かなり低くなります。



 では、業者の選別基準をクリアして

 物件紹介してもらうためにはどうすればよいか?



 これについてはまた次回お伝えしたいと思います。





◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 【仙台開催】 7月22日(土) 14:00~ 

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21918



 【東京開催】 7月22日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/tky/







 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月23日(日) 10:00~  @仙台駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月23日仙台開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月23日(日) 15:00~  @仙台駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月23日仙台開催」を選択ください








不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~
 

AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:



 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■明日から名古屋入りして、

 ・7/16(日)

 ・7/17(祝)

 2日間セミナー開催します。



 名古屋と言えば、

 私や私の家族での地縁があることと、

 賃貸経営の市況も良いため、

 私自身も物件購入にチャレンジしている

 エリアです。



 2日間のセミナーでも、

 私の現在の具体的な活動内容も含めて

 いくつかの事例をご紹介しますので、

 ぜひ物件購入したい方はお話を聞きに

 きてくださいね。







◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 【名古屋開催】 7月16日(日) 14:00~ 

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21917





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月17日(祝) 10:00~  @名古屋駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月17日名古屋開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月17日(祝) 15:00~  @名古屋駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月17日名古屋開催」を選択ください





━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
 優良物件をつかむための“シンプルな”方法

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■不動産投資家向けのポータルサイトを運営する

 健美家(けんびや)のサイトでは

 四半期ごとに物件価格、利回りの動向を

 掲載しています。



 https://www.kenbiya.com/news/6903.html

 出展:健美家株式会社ウェブサイトより



 直近では

 2017年4月~6月の結果が発表されましたが、

 ・区分マンション

 ・一棟アパート

 ・一棟マンション

 の全てにおいて前期(2017年1月~3月)の

 結果を上回りました。



 つまり、



 「価格は上昇」

 「利回りは下落」



 の傾向という結果でした。



 今回の結果では3期分(2015年4月~)の推移が

 掲載されていますが、おおむね上昇基調に

 あります。



 つまりは、全体として見た場合には

 物件の利回りが下がっているので

 物件が買いにくくなってはきています。



 加えて、

 銀行融資に関しても一時期よりも融資の基準を

 上げている金融機関も増えてきたため、

 融資条件が厳しくなったり、融資対象となる

 物件の基準が高くなってきています。



 そういった市況においては、ただ待っていても

 優良な物件情報を得ることはかなり難しいです。



 では、優良な物件情報を得るには

 どうすればよいでしょうか?



■物件情報を得る方法はいくつかあります。



 例えば、



 1.不動産の情報サイト(楽待、健美家など)

 2.不動産業者のウェブサイト

 3.不動産業者のメールマガジン

 4.不動産業者担当者からの物件紹介

 5.金融機関からの物件紹介



 などが一般的な情報源となりますし、

 これ以外にもたくさんあります。



 どこからの情報が良いかは

 その方の経験や人脈によって変わります。

 

 中でも良い情報源となりえるのが、

 「4.不動産業者担当者からの物件紹介」

 「5.金融機関からの物件紹介」

 です。



 というのも、

 1~3の情報源は情報をキャッチできる人が

 多数存在するため、良い物件情報に対しては

 競争が非常に激しくなり、

 例え優良物件情報があっても購入が困難です。



 それに対して、

 「4」および「5」に関しては

 物件情報提供の範囲が限られているため、

 その少ない対象者の中で早く決断したり、

 融資の取り付けが出来れば

 購入確率が格段に高まります。



 また、

 実は1~3の中に良い物件情報が

 ないわけではありませんが、

 不動産業者が物件を販売する際のプロセスとして

 一般的には「4」の方法で特定の顧客のみに紹介し

 そこで売れなければメルマガやポータルサイト、

 不動産業者向けのサイトであるレインズなどに

 掲載します。

 (ちなみに、レインズは一般の方は閲覧不可。)



 つまりは、

 「4」または「5」が川上に近い優良情報が多く、

 そこで売れなかった情報である1~3には

 あまり良い情報が無いという傾向があります。



 「4」「5」が必ずしも優良物件であると

 いうことではありませんが、

 「4」「5」から選んだ方が優良物件が

 購入できる確率が高いと理解してください。



■次に、「4」または「5」で物件情報を

 入手しようと考えた際に、

 まだ不動産投資の初心者で

 金融機関とのコネクションが無い方は

 物件情報を得ることは難しいでしょう。

 (ある程度の資産家であれば別ですが。)



 つまりは、純資産が数千万円持っている

 富裕層、資産家を除いては、

 「4.不動産業者担当者からの物件紹介」

 が一番現実的な優良情報源となります。



 ですので、

 次のプロセスとしては以下となります。



 → 優良な不動産業者を探す

 → その不動産業者から物件紹介してもらう



 では、

 「優良な不動産業者を探す」ためには?

 また、

 「その不動産業者から物件紹介してもらう」には?

 どうすればよいかについてはまた次回に続けます。






◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 【名古屋開催】 7月16日(日) 14:00~ 

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21917





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月17日(祝) 10:00~  @名古屋駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月17日名古屋開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月17日(祝) 15:00~  @名古屋駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月17日名古屋開催」を選択ください








不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~

 

AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:


 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■先週末は大阪でセミナー講演してきました。


 
 2日間で延べセミナー3回、9時間と大変でしたが、

 参加者の方との素敵な出会いがありました。



 「もっと詳しく聞きたいです」と言っていただき、

 個別にお話しさせていただいた方も多数おり、

 価値をお伝えできたと思います。



 そして、今週末、7/17(日)、7/18(祝)は

 名古屋でセミナーを開催します。



 普段聞けないような内容で、



 「初心者の方でも不動産投資で成功する秘訣」



 「すでに物件所有されている方がさらに規模拡大

  するための具体的な方法」



 などについてお伝えしますので、

 ご都合つく方はぜひご参加ください!



 

◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 【名古屋開催】 7月16日(日) 14:00~ 

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21917





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月17日(祝) 10:00~  @名古屋駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月17日名古屋開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月17日(祝) 15:00~  @名古屋駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月17日名古屋開催」を選択ください





━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
 不動産投資で結果が出る人、出ない人の違いは? そして効率よく結果を出す秘訣とは!?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■今日は不動産投資で

 「結果が出る人、出ない人の違い」

 について書きます。



 不動産投資は一つ目の結果が出るまで

 比較的長い時間が必要な場合が多いです。



 ここでいう「結果」というのは、

 単に“物件を購入した”という表面的なことでなく

 自分で内容をしっかり理解して物件選定できたり、

 納得して購入できたということと定義します。



 なぜ結果がでるのに長い時間が必要かというと、

 物件を購入するまでに以下のプロセスを経ます。



 1.投資目標の設定

 2.物件の相場観や事業収支の把握

 3.自分の属性把握、金融機関選定(開拓)

 4.購入する物件ターゲットの選定

 5.物件情報入手

 6.物件の評価、マーケティング

 7.現地調査

 8.売買契約、金消契約、決済



 (厳密には、さらに購入後の賃貸経営、売却まで

 考慮する必要があるのでもっと長いですが、

 ここでは省きます。)



 そして、これら一つ一つのプロセスの内容を

 しっかりと理解して購入まで至る必要が

 あるため、ある程度時間が必要なのです。



 このように書くとハードルが高く聞こえますが、

 実際問題、

 

 「物件購入に至らずに活動をやめてしまう」

 「よく理解せずにダメな物件を購入して失敗」



 といったことが良く起こります。



 ダメな物件というのは、あなたの目標を

 果たすことができない物件のことです。



 つまりは

 「結果が出ない人」

 になってしまうのです。



■ではなぜ、

 上記のようなことが起こるのでしょうか。



 それは、上記の一つ一つのプロセスを

 ---------------

 しっかりと理解しないまま進もうとする

 ---------------

 からなのです。



 その結果、

 買ってよいかわからず悩んでいるうちに

 活動が継続できなくなってしまったり、

 意図しない物件を購入してしまうのです。



■では、

 効率よく不動産投資で「結果を出す秘訣」

 を次にお伝えします。



 その秘訣とは、

 ---------------

 それぞれのプロセスにおいて

 時間を集中投下して順番に知識をつけていく

 ---------------

 ことが一番効率が良いと私は考えています。



 例えば、
 
 「5.物件情報入手」

 に関する知識を深めたいという場合には、

 良い物件を購入している人がどのように

 物件情報を仕入れているかに対してひたすら

 インプットを重ねていきます。



 例えば、

 その方の書籍を通じて知ることができたり、

 ウェブのコラムなどでも知ることが可能です。



 または、リアルでそういう方に会える機会が

 あれば、直接聞いても良いでしょう。



 そして、

 その際のポイントとしては、

 他のプロセスについては他においておき

 ---------------

 「5.物件情報入手」に関することについて

 ひたすら勉強したり、情報を仕入れることに

 特化する

 ---------------

 とういことです。



 よくありがちなのが、初心者の方ほど

 書店でタイトルで興味を引いた本を

 何でもかんでもジャンルを問わずに読んで

 情報が分散したり、情報に惑わされたりして

 しまいがちです。



 最近では不動産投資ブームもあり、

 書店には不動産投資本が溢れていますが、

 実際にどの本を手に取って良いか悩む方も

 多いのではないでしょうか?



 その際に一つの指標としては、

 先ほどのプロセスのどこかに絞り

 ---------------

 5冊程度選定して書籍を読む

 ---------------

 ということです。



 そうすることで、

 ある分野の知識に精通することができ

 その先に進むことが可能です。



 不動産投資に関わらず

 何かで知識を習得する際も同じですが、

 最初の何もわからない状態の時が一番

 学習のモチベーションを上げるのが難しいのです。



 例えば、ビジネスの知識、資格や語学習得、

 実技や趣味など、あらゆるジャンルで

 共通すると思います。

 

 ですので、

 「特定のプロセスに対して集中投下する」

 ことを一度試して取り組んでみていただきたいと

 思います。



 もし、この方法で結果が出た際には

 下記のメール宛にメッセージをいただけると
 
 嬉しいです(笑)







◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 【名古屋開催】 7月16日(日) 14:00~ 

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21917





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月17日(祝) 10:00~  @名古屋駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月17日名古屋開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月17日(祝) 15:00~  @名古屋駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月17日名古屋開催」を選択ください







不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~
 

 

AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:


 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■まずはじめに、九州や中国地方で豪雨となり

 多くの方が大変な状況で不安に過ごされて

 いらっしゃることに対しお見舞い申し上げます。



 私も先週末に博多でセミナーを

 開催してきたばかりですので驚いておりますが、

 地元の皆様の被害が最小限におさまることを

 願っております。



 一方で、私個人の出来事としては

 今日45回目の誕生日を迎えました。



 早速、たくさんの方々からお祝いのメッセージを

 いただき、感謝しております。



 気づいたことは、あっという間の45年で、

 もうそんな年になったのかという感覚です。



 一方で、45年間で自分が積み上げたこと、

 その積み上げたものが私の関わる

 全てのみなさんにどんな価値を提供できるか、

 また、その責任の重さを実感しています。



 今後も日本全国を訪問して皆さんに直接

 何かしらの価値提供をしたいと考えておりますので

 読者の皆さんも会いに来ていただけると

 嬉しく思います!



 

◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 【銀座開催】 7月8日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



 【大阪開催】 7月8日(土) 14:00~ 

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21916





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月9日(日) 10:00~  @大阪駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月9日大阪開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月9日(日) 15:00~  @大阪駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月9日大阪開催」を選択ください





━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
 売却価格の基本的な決定方法

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■前回は物件購入時から出口を取りやすい

 物件を選ぶ基準をお伝えしましたが、

 今回は実際に出口の売却価格の考え方を

 お伝えします。



■収益性から求める

 出口の考え方で一番オーソドックスなのが

 物件の収益性から求める方法です。



 例えば、

 ある物件を5,000万円で購入した場合、

 将来的にいくらで売却できるでしょうか?



 その売値は物件の構造、築年数、利回り、

 エリア、経費率などが影響しますが、

 基本的には次に購入する方がどのように

 融資がつくかをベースに考えると

 おおよその売却価格を予測可能です。



 事例として、

 先ほどの5000万円の物件の条件が、

 築20年、RC構造、10%、経費率15%の場合、

 6年間保有して売却する場合を考えてみます。


 
 購入時は恐らく耐用年数の上限を融資期間として

 27年返済で融資が可能な金融機関が

 多くなると考えられます。



 そして、売却時には築26年となるので、

 耐用年数を考慮すると「21年返済」で

 次の方が融資を受ける可能性が高いと

 推測します。



 次の方が購入する際に、

 21年返済、かつ、経費率15%として、

 CFがプラスとなりしっかりと事業として

 成立する利回りが何%となるかを求めます。



 その際に、収益性の基準となるのが家賃ですが、

 家賃は年々下落傾向にあります。



 下落率はエリアや築年数によって異なりますが、

 おおよそ年間で0.5~1%下落すると言われて

 います。



 この場合、年間で1%下落するとして、

 次に融資を受ける方も21年間CFが出続けるよう

 年間で2%以上(対物件価格)のCF率となるよう

 設定すると、以下となります。



 ---------------

 ・購入時家賃収入

 5,000万円×10%=500万円(/年)



 ・6年後家賃収入

 500万円-(500万円×1%×6)=470万円



 ・これをCF率2%となるように売却する場合の

 売却価格はローン計算ソフトなどから求められ、

 470万円-70.5万円(経費)-返済=CF率2%



 ・返済額をローン計算ソフトで求めると、

 おおよそ「5,100万円」ということがわかります。



 ※金利2%、21年返済、元利均等返済で計算



 つまり、現在と同じ市況であれば

 売却できる目安の価格として「5,100万円」という

 見込みが立ちます。



 ※もちろん、この価格は絶対ではなく。

 エリアの市況、物件の経営状況などで変わります。



 この際に、金利の設定は市況の見通しにより

 2%以上に設定する必要があるかもしれませんが

 その場合は売却価格が下がります。
 


 なお、自分が5,000万円の融資を得て購入して

 6年後に売却する際に残債額は、

 金利を2%、元利均等返済とした場合は、

 約4,110万円程度まで減っています。



 そうなると、

 ---------------

 売却価格5,100万円-残債4,110万円

 =990万円

 ---------------

 となります。(税引き前)



 単純に上記を見ると1,000万円近く

 利益を出して売却できるように見えますが、

 実はさらに2つの要素を考慮する必要があります。

 (加えて所有中のCFも得られます。)



■取得、売却時の諸費用

 不動産は取得時と売却時に諸費用が発生します。

 ・取得時:約7%

 ・売却時:約3%

 合わせて「約10%」となります。

 

 このため、

 今回の事例では500万円超の諸費用となるため

 これも考慮する必要があります。



■譲渡所得に関する税金

 不動産は譲渡(売却)時に

 譲渡価格と取得価格の間で利益が出た場合には

 その利益に対して税金がかかります。



 厳密には取得、譲渡時の経費や、減価償却など

 考慮して複雑な計算になりますが、

 経費を差し引いた後に対して一定の税率が

 かかります。



 上記の例では6年所有した後に売却となるので、

 長期譲渡となり20%の税金が発生します。



 ※個人の場合。法人は所得に応じて税率が決定。

 ※その他、復興特別所得税の支払いもあり。



■以上も考慮すると、

 売却価格と残債の差では約1,000万円ですが

 実際には諸経費や税金により

 400万円未満にまでなってしまいます。



 よく、

 「売却時に思ったほど利益が出なかった」

 と言う方がおりますが、

 様々な経費や税金を考慮する必要があることを

 覚えておいてください。



■なお、

 今回は収益性から一般的な金融機関の基準を

 もとに売却価格を設定していましたが、

 一概にこの価格(5,100万円)というわけではなく

 もっと高値で売却できる手法、観点もあります。

 (または、もっと低くなることもあります。)

 

 それについてはまたの機会でご紹介しますが、

 大事なことは



 『購入時から売却を見据えて物件選定すること』
 


 ですので、その観点を忘れないように

 正しく物件を見極めていきましょう。




◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 【銀座開催】 7月8日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



 【大阪開催】 7月8日(土) 14:00~ 

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21916





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月9日(日) 10:00~  @大阪駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月9日大阪開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月9日(日) 15:00~  @大阪駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月9日大阪開催」を選択ください







不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~
 

いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:


 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■一昨日、昨日と会員の方、友人の方々と共に

 浜名湖を訪問して会員制リゾートへの宿泊、

 そして、ゴルフを楽しんできました。



 当協会のメインはもちろん「不動産投資」ですが、

 それ以外のイベントにも多くの方が参加します。



 この理由としては、

 共に楽しい時間、充実した学びのある時間を

 過ごすことのできる『場』や『環境』の価値を

 感じていただけているからだと考えています。



 不動産投資で個人的な資産が増えるのは

 それはそれで満足かもしれませんが、

 共に楽しんだり、高めあったりする仲間が

 私は貴重な存在であると思います。



 『人脈』や『人材』の観点でも

 『投資』することの大切さをぜひ皆さんにも

 知っていただけると良いと思います。




◆九州博多セミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 7月1日(土) 14:00~ @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21915





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月2日(日) 10:00~  @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月2日福岡開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月2日(日) 15:00~  @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月2日博多開催」を選択ください





━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
 出口を考えずに買ってしまうとこんな恐ろしいことに… Part2

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■前々回で書いた、

 「出口を考えずに買ってしまうと…」

 について、続きを書こうと思います。

 

 概要を説明すると、物件購入時に

 目先のキャッシュフローにだけとらわれてしまうと

 売却時に希望の価格で売れずに困ってしまう

 ことが多々ある、ということでした。

 

 具体的には、以下の要因が大きく関連しますが、

 今回は「3.」と「4.」について説明します。



 1.耐用年数の残存期間

 2.現在の家賃収入と下落見込み

 ※ 3.積算価値

 ※ 4.融資条件



 

■「3.積算価値」について

 金融機関が物件を評価する基準として

 「積算価値」があります。



 以前にも説明しましたが、

 金融機関によってどの部分を重視して

 評価するかが変わります。



 業者からは

 「毎月●●万円CFがでますよ!」

 というような提案があるかと思いますが、

 中には積算価値を全く考慮せずに

 売値と大きく乖離している物件もあります。

 

 その場合、

 積算価値をあまり重視しない金融機関であれば

 評価額と売値の乖離が少なく融資がつきますが、

 他行の多くは積算価値が低い分評価額が出ず

 売却しづらくなります。



 もう少し説明すると、

 自分が売却する際に次に物件を購入する方が

 融資がつきづらくなるため、

  ・買主:自己資金が豊富にある人

  ・銀行:積算価値を重視しない金融機関

 に絞られて売却が困難となります。



 昨今の市場では

 物件価格が高止まりしているため

 利回りが高く、積算価値も高い物件は

 そうそうないのですが、それでもある程度

 積算価値も高い方が売却の際には有利です。



 積算価値の目安としては、

 自分が売却を想定するタイミングで

 『残債 < 積算価値』

 となっていることが望ましいです。



◆「4.融資条件」について

 物件や金融機関によって

 融資条件は大きく異なります。



 具体的には、以下の物件の要因が影響します。



 ・物件所在地

 ・構造

 ・築年数

 ・利回り

 ・積算価値



 不動産投資においては「100%これが正解!」

 というものはありませんが、

 初期の段階では自己資金をできるだけ温存して

 物件を増やす方が有利に働く場合が多いです。



 とはいえ、

 自己資金を全く使わない買い方が良い

 とは限りません。



 よくサラリーマンが使うアパートローンの利用では

 ・高金利

 ・耐用年数を大幅に超えての長期融資

 ・低積算の物件が比較的多い

 ・自己資金を温存して

 というような特徴があり、

 これを勧めてくる業者もありますが、

 実はこの方法は売却時にリスクが大きくなります。



 それは、

 ・高金利 → 残債の減りが遅い

 ・耐用年数を大幅に超えての長期融資

  → 残債より資産の減りが早く債務超過に陥る

 ・低積算の物件が比較的多い

  → これも購入した瞬間に債務超過に陥る

  (残債が土地値を下回れば解消)

 ・自己資金を温存して → 借入が増える



 という四重苦となるため、

 売却が困難となる場合があります。



 以上より、

 上記に挙げたデメリットが出来るだけ少ない

 物件を選定することが重要です。



 ※ちなみに、

  このような物件でもできるだけ売却しやすい

  手法を我々の講座では伝えています。



■以上から、

 物件選定時から売却まで見据えて物件を選ぶ

 ということの重要性が理解いただけたと思います。



 前々回と、今回お伝えした以下4つの項目を

 しっかりと踏まえたうえで物件選定するように

 しましょう。



 1.耐用年数の残存期間

 2.現在の家賃収入と下落見込み

 3.積算価値

 4.融資条件



 くれぐれも、

 一時的に「キャッシュフローが出るから」

 という理由だけで選ばないよう

 特に初心者の方は注意してくださいね。





◆九州博多セミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 7月1日(土) 14:00~ @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21915





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月2日(日) 10:00~  @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月2日福岡開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月2日(日) 15:00~  @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月2日博多開催」を選択ください






不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~
 

いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

AD

ブログをはじめる

たくさんの芸能人・有名人が
書いているAmebaブログを
無料で簡単にはじめることができます。

公式トップブロガーへ応募

多くの方にご紹介したいブログを
執筆する方を「公式トップブロガー」
として認定しております。

芸能人・有名人ブログを開設

Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
ご希望される著名人の方/事務所様を
随時募集しております。