メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


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一つの場所に、すべての資産を集めて
おくと不安ですよね、、、

分散投資というのは、資産が100万円
あったら、普通貯金にすべてを預けて
しまうのではなく、例えば、

日本の株式に10万円
中国の株式に10万円
アメリカの国債に10万円
ブラジルの外貨貯金にも、、、

などというふうに、さまざまな資産に
分割して投資しましょう、というもの
です。

その理由は、一つの資産の運用成績が
悪くても、他の運用成績の好調な資産
がその損失分を補ってくれるから、と
いう論理です。

これは、金融の世界で、長きにわたっ
て有力だと言われてきた考え方です。

日本の景気と他の国の景気には関連性
があり、先進国である日本がダメなと
きは、途上国のブラジルがいいという
ような反相関の関係にあるとされてい
たからです。

また、株が悪いときには債権がいい、
株がいいときには債権が悪くなるとも
言われてきました。

ところが、この理屈がまったく通用し
ない事態、「リーマン・ショック」が
発生しました。

そして「世界同時株安」ということで
全部が一斉に、ドーンと下がってしま
いました。

それだけ金融マーケットが世界的に一
体化してきているということです。

ある程度の資産を持っている人が、過
度に集中することへのリスクヘッジの
ために分散させる、というのは、考え
方として正しいと思います。

しかし、これから資産を増やしていこ
うと思う人が、安易な分散投資で成果
を出すのは非常に難しい、と言わざる
をえないでしょう。

また次に続きます。





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手数料ってATMにしろ、いろんなと
ころでとられますよね^^;
それでは、投資信託の3つの手数料に
ついて見てみましょう。

①「販売手数料」
購入時に「販売会社」に支払う手数料
で投資額の1~3%のものが多いよう
です。

②「信託報酬」
毎年、信託している財産から差し引か
れる「運用会社」への手数料です。
おおむね0.5%~2.0%です。

③「信託財産留保額」
投資信託を「中途半端な時期に」解約
するときにかかる手数料です。

すべての投資信託にかかるものではあ
りませんが、基準価格の0.1%程度か
かることがあるようです。

実際にどれくらいの費用がかかるか計
算してみましょう。
100万円の投資信託を始めた場合、、

●販売手数料を3%支払うとしたら
「投資額」100万円-「販売手数料」
3万円=「運用額」97万円
(始めた時点で、マイナス3万円)

●1年後に信託報酬として、1.6%
差し引かれるとしたら
「運用額」97万円-「信託報酬」1.6
万円=「1年後の運用額」95.4万円
(マイナス4.6万円)

つまり、3%+1.6%=4.6%以上の運
用利回りでないと、マイナスのままと
いうことになります。

もちろん、運用が成功すれば、その利
益は投資した側に分配されます。

ただ、投資信託の対象に選ばれるのは
マーケットから高評価を得たものがほ
とんどなので、その分「化ける」こと
は望めず、大きな利益は期待できない
ことが多いのです。

その一方で「リーマンショック」のよ
うな「急落」のリスクからは逃れられ
ません。

こんなふうに見てくると、投資信託は
個人投資家にとってのメリットがあま
りに少ない商品だ、と思いませんか?

当然、銀行員で、投資信託で資産を増
やしている人は皆無、なのです。

また次に続きます。

<今日の一枚> 銀行との打合せ前に
食べたうな重





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正解は、投資信託です。
「そんなバカな、、、」と思われるか
もしれません。

最近は「NISA」が随分注目を集め
ていますね。

NISAでは、運用益に対する課税が
最長5年間はゼロになるわけですが、
「これはトクだ!」と思って投資信託
を始めてみようと思ったあなた、
ちょっと待ってください。

そもそもこの投資信託、成り立ちの経
緯からしてちょっとアヤシイのです。

バブルが崩壊した1990年代半ば以
降、個人の投資家はバブル崩壊期の
失敗を繰り返すことを恐れて、株や金
融商品に手を出さなくなってしまいま
した。

そこで、在庫がたくさん余っている状
態の日本株を回転させるために考え出
された商品が、投資信託なのです。

預ける側の個人投資家からすると、時
代に合わせて新しい商品が次々出てく
る投資信託は、これから伸びていく、
というお墨付きがある分野なので、投
資しやすく感じます。

また、自分のような素人ではなく、プ
ロが運用してくれるという安心感があ
ります。

なんとなく、確実にお金が増えそうな
気持になりますよね。

ところが、投資信託は、実は販売する
側にとってのメリットのほうが、より
大きくつくられている商品なのです。

「新しい商品が売れるたびに、手数料
が入る」
はっきり言ってしまうと、投資信託は
販売者である銀行が、手数料を稼ぐた
めにつくられた商品です。

運用実績にかかわらず手数料が入ると
いう、販売側にとってはデメリットの
一切ない商品だと言えるでしょう。

また次に続きます。

<今日の一枚> はしごを使って太陽
光パネルを設置中





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最近はアベノミクスで、随分、株式市
場が賑やかですね。
だけど、あなたのまわりに「株で大儲
けした!」という人は本当にいます
か?

今は、個人が株式投資を行うことは以
前よりも難しくなってきています。

その理由の一つは、巨大な金額を動か
す機関投資家の存在と、人口知能によ
るシステムトレーディングの台頭で
す。

人口知能は、人間よりも情報量も豊富
で、計算が速く、かつ余計な感情も入
らないため、相場をかなり正確に判断
することができます。

多い時では1秒間に500回もの売り
買いをすることが可能です。
それにより相場が一気に動き、急上
昇・急降下します。

個人が本業で働きながら、片手間で株
をやって儲けるのは、至難の業なので
す。

また、株の世界では、賢い運用のスキ
ルとして「2割利益が出たら、利益を
確定しましょう」と言われています。

下がってきた場合の対処として、最初
から「損切りライン」を決めておくの
が鉄則だ、と言われています。

しかし、本業で働きながら、市場を常
にチェックして、デイトレーディング
をするのは、個人投資家にはなかなか
難しいことのはずです。

市場が気になってしかたなく、落ち着
いて仕事をするどころではなくなって
しまうのではないでしょうか?

あげくの果てには、気が付いたときに
は増やすどころか、資金を全部使い果
たしてしまっていた、なんてことにも
なりかねません。

ということで、お金を増やす手段とし
て株式投資を選ぶ銀行員は、今ではほ
とんといないのです。

また次に続きます。

<今日の一枚> 友人の美人すぎるパ
ン職人が作ったパン





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まずは、「お金の一般常識」とサヨナ
ラしていきましょう!

定期貯金は、元本が保証されています
ので、預けたお金が目減りすることは
ありません。

でも、その代わり、増えることもほと
んど期待できません。

預けた金額が倍になるのに何年かかる
かを計算する「72の法則」がありま
す。

例えば、定期貯金金利が、
約0.025%だとして、、、

72÷0.025%=2880年(!)
なんと2880年もかかってしまうの
です。

だから、お金を増やしたい人にはまっ
たく向かない金融商品、と言えるので
す。

また銀行が倒産したとき、預けていた
お金はいったいどうなるのでしょう
か?

これについては、「ペイオフ」という
貯金保険制度があります。

一つの金融機関について元本の100
0万円とその利息までは保護されると
いうものです。

ただ、このペイオフが、今後、本当に
実行的であるかどうかは不透明です。

考えてもみてください。
20年前にはたくさんあった都市銀
行・地方銀行は、合併を繰り返して今
のようなメガバンクになりました。

そのような流れを考えると、今後も合
併が行われる可能性は十分あります。

だから、銀行員は「定期貯金をしな
い」人が多いのです。

銀行員にとっては、定期貯金は「利息
がなかなか増えないのに、信用リスク
は高いので割に合わない」ものなので
す。

「定期に預けるだけのまとまったお金
があるなら、他の金融商品にお金を移
したほうがトク」と考えるのが、銀行
員のホンネです。

また次に続きます。

<今日の一枚> 新築アパートに取り
付ける太陽光パネル





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