メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


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 みなさん、こんにちは!
 
 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。
 
 
 
■今日は広島で会員さんの勉強会に参加しました。
 
 どの地域の方もやる気は高いのですが、
 
 その中でも特に中国地方の方々は意識が高く
 
 勉強会も非常に盛り上がりました!
 
 
 
 そして、参加いただいた方々から、
 
 
 
 「有意義な時間をありがとうございます!」
 
 「パワーをいただきました!」
 
 「人生が変わりました!」
 
 
 
 と言っていただけるのが
 
 活動を行っていく何よりもの励みになります。
 
 
 
 ただ、
 
 私達が直接その人に何かを提供するというよりも、
 
 あくまでも一つの「きっかけ」だと考えています。
 
 
 
 あえて言えば、
 
 私たちが提供しているものは、
 
 お金の悩みを解消したり、
 
 人が変われたり、
 
 成長できるための
 
 『環境』
 
 です。
 
 
 
 不動産投資家育成協会では、
 
 不動産投資を通じて
 
 皆さんの人生を少しでもよりよくするための
 
 「環境」を提供しています。
 
 
 
 その活動をもっともっと広げて
 
 共感できる方を増やしていきたいと思います。
 
 
 
 ぜひご興味をお持ちの方は
 
 メッセージしていただいたり、
 
 セミナーに参加してみてくださいね。
 
 
 
 ◆不動産投資家育成協会セミナー (都内会場)
 
  3月 9日(木) 18:30~
 
  3月12日(日) 14:00~
 
  3月18日(土) 10:30~
 
  3月26日(日) 14:00~
 
 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/
 
 
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【今日のテーマ】
現状を変えるためには、まずは●●を変えましょう
 
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 
■前回は、
 
 「あなたの人生を、
 
 これまでよりも少しでも変えるには」
 
 というテーマで書きましたが、今日も続けます。
 
 
 
 前回の内容に対して、
 
 「参考になりました!」
 
 「明日から実践してみます!」
 
 「いつもと違う自分が見つかりました!」
 
 などなど、多くのメッセージをいただきました。
 
 
 
 今の状況を変えるためには
 
 何かしらこれまでと異なること、
 
 他の人がやらないこと、
 
 を行う必要があることを書きました。
 
 
 
 しかし、
 
 「そうは言っても、なかなか踏み出せない…」
 
 「自分には難しいです…」
 
 という方も中にはいらっしゃるでしょう。
 
 
 
 では、そういう方はどうすればよいか?
 
 
 
 答えは簡単です。
 
 
 
 これまでと環境を変えればよいのです。
 
 
 
■環境を変える意味とは!?
 
 では、なぜ環境を変えると良いのか?
 
 
 
 その前段から説明すると、
 
 私はこれまで5年間、
 
 人が変わるための環境を提供し続けてきました。
 
 
 
 その中で、500名以上の方を見てきましたが、
 
 環境を変えて、その環境をうまく利用した方は
 
 圧倒的な実績をだして変化した姿を
 
 たくさん見てきました。
 
 
 
 それも、何も最初から特別に優れた方だった
 
 というわけではありません。
 
 
 
 普通の方が、早ければ半年くらいで、
 
 (もっと早い人は3か月でも!?)
 
 変化できる人もたくさんいます。
 
 
 
 それに寄与した一番の要因が
 
 『環境』
 
 を変えたことだと感じています。
 
 
 
 環境を変えることで、
 
 目指す方向性が一致する人と多く触れ合ったり、
 
 すでに目指す目標を達成している人と触れ合う
 
 時間を増やすことで、
 
 これまでと「意識」がまるで変わります。
 
 
 
 意識というと少し抽象的ですが、具体的には
 
 
 
 『日々の時間の使い方』
 
 
 
 や
 
 
 『人生における選択』
 
 
 
 が変わります。
 
 
 
 例えば、
 
 これまでは仕事後は家でテレビを見ながら
 
 特に何の目的もなく過ごしていたところから、
 
 目的をもって目的を果たすために
 
 勉強したり、人脈を築いたり、実践したりと
 
 時間の使い方の質が向上します。
 
 
 
 そして、
 
 これまでは、楽に過ごすという選択だったのが、
 
 大変でも人生を向上させるために時間を使う、
 
 という選択に変わります。
 
 
 
 ただし、
 
 ここで注意しなければいけないのは、
 
 それらを継続するのは一人では難しい
 
 ということです。
 
 
 
 人間はこれまでと同じ行動を選択する方が
 
 はっきり言って楽なのです。
 
 
 
 そして、それを変えようとするためには
 
 ものすごいエネルギーが必要となります。
 
 
 
 だって、
 
 皆さんも何か新しい習慣を始めたり、
 
 悪い習慣をやめたいと思っても
 
 なかなか変えられないですよね。
 
 
 
 悲しいですが、私も良くあります。泣
 
 
 
 しかし、
 
 その際に重要となってくるのが環境なのです。
 
 
 
 自分一人で何かに取り組むのではなく、
 
 他の人と一緒に取り組んだり、
 
 すでに成功体験を得ていたり
 
 成功するやり方を知っている人と過ごすことで、
 
 行動の「質」や「継続性」が圧倒的に高まります。
 
 
 
 よくある事例では、
 
 一人で何かを目指すよりも、
 
 部活動に参加して仲間と活動したり、
 
 受験勉強やサークルなどでも同じですよね。
 
 
 
 そして、
 
 いくら何かを行おうとしても
 
 行動の「質」と「継続性」が伴わなければ
 
 変化のスピードは非常にゆっくりになります。
 
 
 
 または、一時的に少し変わっても、
 
 またすぐに元に戻ってしまいます。
 
 
 
■ですので、
 
 我々不動産投資家育成協会においても、
 
 関わる方々が変わるための、よりよくなるための
 
 行動の「質」と「継続性」を最大限高められるよう
 
 考えてコンテンツを提供しています。
 
 
 
■特に、
 
 不動産投資に関して言えば
 
 非常に奥深い世界なので
 
 独学のみで成功しようというのは
 
 かなり難易度が高いです。
 
 
 
 難しくて悩んでいるうちに、
 
 結局踏み出せなかったという相談も良く受けます。
 
 
 
 ですので、
 
 ぜひ皆さんの中においても
 
 今、なかなか踏み出せていなかったり、
 
 継続して活動できていないという方は
 
 
 
 『環境を変える』
 
 
 
 『新たな環境を利用する』
 
 
 
 ということを意識して行動すると
 
 必ず結果に結びついてくるでしょう。
 
 
 
 
 
◆今後のセミナーの予定◆
 
 「不動産投資家育成協会セミナー」
 
 
 
 <東京開催>
 
  3月 9日(木) 18:30~
 
  3月12日(日) 14:00~
 
  3月18日(土) 10:30~
 
  3月26日(日) 14:00~
 
 
 
 お申し込みは以下からお願いします。
 
 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/
 
 
 
 ※中級者、上級者の方に対しても
 
  有益な内容を提供しています!
 
 
 
 <名古屋開催>
 
  3月11日(土) 18:00~
 
  3月25日(土) 14:00~
 
  4月15日(土) 18:00~
 
  4月16日(日) 14:00~
 
  4月22日(土) 14:00~
 
 
 
 お申し込みは以下からお願いします。
 
 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/
 


不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
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 みなさん、こんにちは!
 
 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。
 
 
 
■先週は大阪と名古屋を訪問。
 
 大阪訪問の目的は地元のコネクション開拓。
 
 
 
 不動産投資家育成協会には全国に会員さんが
 
 所属しています。
 
 
 
 ですので、各地方で不動産業者や金融機関の
 
 コネクションを常日頃から築いています。
 
 
 
 そして、
 
 名古屋訪問の目的は会員さんの物件視察ツアー。
 
 
 
 名古屋周辺で物件を持つオーナーさん同行で
 
 総勢30名近いメンバーで名古屋を訪問して
 
 多数の物件を視察してきました。
 
 
 
 中には、
 
 「よくこんな地域で埋まるな」
 
 と思えるほどのどかな●●市の物件で、
 
 ほぼ満室経営しているという凄腕大家さんの
 
 物件は私も特に学びが大きかったです。
 
 
 
 市場の“需要”と“供給”のバランスや、
 
 マーケティング次第では、どんな地域でも
 
 ある程度満室で賃貸経営できるという
 
 非常に良い見本でした。
 
 
 
 それと、
 
 物件の見た目もインパクトがありました。笑
 
 
 
 このように、我々は普段見ることのできない
 
 成功している大家さんの物件を視察できる
 
 “体験型”のツアーも行っています。
 
 
 
 物件を買う前はもちろん、
 
 物件を所有している人にとっても、
 
 どのように賃貸経営を行えばよいかという教科書は
 
 世間一般にはありません。
 
 
 
 しかし、
 
 我々はこれを成功者のやり方を“体験”してもらう
 
 ことで学びを得るコンテンツなども提供しています。
 
 
 
 「どんなものなのか知りたい!」
 
 という方はぜひ以下のセミナーにお越しいただき
 
 お話を聞いてみてくださいね(^^)
 
 
 
 
 
 ◆不動産投資家育成協会セミナー (都内会場)
 
  3月 9日(木) 18:30~
 
  3月12日(日) 14:00~
 
  3月18日(土) 10:30~
 
  3月26日(日) 14:00~
 
 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/
 
 
 
 
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【今日のテーマ】
あなたの人生を、これまでよりも少しでも変えるには
 
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■今日は、
 
 不動産投資に特化した内容とは切り口を変えて
 
 不動産投資以外にも応用できる内容を書きます。
 
 
 
 読者の皆さんの中には、
 
 「もっと収入がたくさん欲しいな」
 
 と思っていたり、もしくは、
 
 「空からお金が降ってこないかなぁ」
 
 とか、
 
 「誰かお金持ちにしてくれないかな」
 
 と思う方もいるかもしれません。笑
 
 
 
 または、
 
 「今の人生を変えたい」
 
 と思っている方も多いと思います。
 
 
 
 でも安心してください、
 
 そう思うだけではお金持ちにもなれませんし、
 
 もちろん人生を変えることもできません。
 
 
 
 少なくとも、
 
 まずは何かしら行動することから始めないと
 
 何も変わりようがありません。
 
 
 
 ただ、
 
 「何からやればよいのかわからない…」
 
 というご質問も良くいただきます。
 
 
 
 はい、その気持ちは私もよくわかります。
 
 たいてい、何か始めようと思っても、
 
 または、何か行っていても成果が出ずに
 
 途方にくれたり、日常に流されることが
 
 ほとんどだと思います。
 
 
 
 では、それを打開するためにちょっとしたコツ
 
 をお伝えします。
 
 
 
 それは以下の二つがポイントとなります。
 
 
 
■ポイント1 「これまでと違うことをやる」
 
 読者の皆さんは、
 
 恐らくサラリーマンや公務員といった
 
 ある程度安定した職業の方が多いと思います。
 
 
 
 もちろん、安定した職業に就いていることは
 
 基本的には良いことなのですが、
 
 実は、その“安定した職業”が
 
 デメリットに働くこともあるのです。
 
 
 
 それはなぜかというと、
 
 安定した職業についている人ほど
 
 その中での常識が出来上がってしまっており
 
 その枠の外に出られなくなってしまっています。
 
 
 
 皆さん、よく考えてみてください。
 
 
 
 今までの人生の延長を今後も続けていくとすると
 
 はたしてその先に今までと違う人生や結果が
 
 得られるでしょうか?
 
 
 
 恐らく、その確率は極めて低いでしょう。
 
 
 
 逆に、
 
 何かこれまでと違う結果を得たい場合には
 
 なんとなくそう思っているだけではダメで、
 
 何かこれまでとは異なることを行わないと
 
 異なる結果を得ることはできないのです。
 
 
 
 例えば、
 
 普段会社員の仕事のみしか行っていない方の場合

 
 
 「週に1回は社外の人脈と交流する」
 
 「週に1回は社外での事業に関与してみる」
 


 などから行っていくと良いでしょう。
 
 
 そうすることで、
 
 徐々に皆さんのこれまでの枠組みを超えての
 
 機会が得られたり、感性が磨かれてきて、
 
 今までとは異なる結果が得られるようになります。
 
 
 
 もちろん、
 
 すぐに大きな成果が得られるわけではありませんが
 
 ちょっとずつにでも変えていかないと
 
 永遠に未来を変えることはできません。
 
 
 
 加えて、
 
 最短で大きな成果を出したいという方は
 
 上記の事例よりもより頻度を高めて
 
 「これまでと違うこと」を行う必要があります。
 
 
 
 ただし、
 
 いきなり人生を大幅に変革させることにも
 
 リスクは伴ってきますので、
 
 まずは週に1回程度というのが
 
 望ましいと考えます。
 
 
 
■ポイント2 「皆がやらないことをやる」
 
 次のポイントは、
 
 「皆がやらないことをやる」
 
 ということです。
 
 
 
 日本においては
 
 「一般常識」「迎合」「右に倣え」
 
 などの言葉があるように
 
 他の人と同じことをやる傾向が強いです。
 
 
 
 要は、
 
 「常識=正しい」
 
 という考えが根付いてしまっています。
 
 
 
 ある一面においてはこれは正しいでしょう。
 
 生活する中ではある程度常識や秩序を
 
 守ることは必要です。
 
 
 
 しかし、
 
 “何か他の人とは違う結果を得たい”
 
 という場合には、この考えのままでいると
 
 異なる結果を得ることは極めて難しいです。
 
 
 
 例えば、
 
 会社員のレールに乗ったままの状態では
 
 その枠組みを超えた収入を得られる可能性は
 
 極めて低くなります。
 
 (出世ルートに乗れる一部の人のみです。)
 
 
 
 反対に、

 
 
 「他の人がやらないこと」
 
 「他の人が目を向けないこと」
 
 「決まった枠組みを超えた活動」
 


 を行うからこそ、他の人とは異なる大きな成果が
 
 得られる可能性が出てくるのです。
 
 
 
 例えば、
 
 会社の枠組みの中にいる場合でも、

 
 
 「1時間早く出社する」
 
 「一つ上の役職の仕事を意識して行う」
 


 などすることで他の同僚とは異なる結果を
 
 得ることができるようになりますし、さらに、
 


 「社外の人脈とも積極的に情報交換する」
 
 など、決まった枠組みを超えた活動を行うことで
 
 枠組みを超えた結果を得ることもできます。
 
 
 
■もちろん、
 
 これまで“投資”を行ったことが無い方が
 
 不動産投資を始める場合においても
 
 上記の二つのポイントを満たして
 
 これまで得られなかったものを得ることが
 
 できるかもしれません。
 
 
 
 さらには、不動産投資には限らずに
 
 皆さん自身を成長させる“自己投資”を行うことは
 
 私も非常に大事だと考えています。
 
 
 
 ですので、もちろん不動産投資以外の活動で
 
 これまでの枠組みを超えた活動を始めるのでも
 
 私は良いと思います。
 
 (例えば、まずは社内の活動でできることから
 
  始める、など)
 
 
 
 ただ、私が不動産投資が良いと思う点としては、
 
 以下があります。
 
 
 
 ・生活の基盤に根差した事業で収入が堅実
 
 ・仕組みを作ることで副業でも取り組みやすい
 
 ・経営的な要素が必要なので人として成長できる
 
 
 
 このような理由から
 
 比較的初心者でも取り組みやすいと考えます。
 
 
 
 ぜひ今日の話に興味を持っていただき、
 
 今後の人生を少しでも変革したいと思われた方や、
 
 これまで不動産投資にチャレンジしようとしたが
 
 初めの一歩が踏み出せていない方は
 
 人生を変える一つのきっかけとして
 
 一度我々の話を聞きにきていただいては
 
 いかがでしょうか?
 
 
 
 
◆今後のセミナーの予定◆
 
 「不動産投資家育成協会セミナー」
 
 
  3月 9日(木) 18:30~
 
  3月12日(日) 14:00~
 
  3月18日(土) 10:30~
 
  3月26日(日) 14:00~
 
 
 
 お申し込みは以下からお願いします。
 
 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/
 
 
 
 ※中級者、上級者の方に対しても
 
  有益な内容を提供しています!





不動産投資家育成協会代表理事 長岐隆弘
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 みなさん、こんにちは!
 
 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。
 
 
 
■先日、博多での出版セミナーを開催しました。
 
 名古屋から始まり、大阪、東京、そして、博多と
 
 全国を訪問してきました。
 
 
 
 その中で感じたのは、
 
 どの地域においても不動産投資に関して
 
 何かしら困っている、行き詰まりを感じている
 
 方が非常に多かったということです。
 
 
 
 「全くの初心者で何から始めたらよいか…」
 
 「業者からの物件情報の見極めができない」
 
 「今物件を買ってよいのかどうかわからない」
 
 「購入した物件が果たして良かったのか…」
 
 「購入した物件の空室が埋まらない…」
 
 「今後どうやって買っていけばよいか…」
 
 
 
 などなど、多くのご相談をいただきました。
 
 
 
 これまでもこういった思いを持つ方に対して
 
 我々不動産投資家育成協会として
 
 サポートを行ってきました。
 
 
 
 しかし、
 
 皆さんのお悩みが多角化してきたこともあり
 
 より多くの切り口から解決する必要があることも
 
 感じています。
 
 
 
 ・物件情報を入手する方法
 
 ・物件選定、購入のために必要な知識
 
 ・満室稼働させるための賃貸経営
 
 ・本業の傍らで賃貸経営をうまく行う方法
 
 ・さらに物件購入するための銀行開拓
 
 ・税金をコントロールしてお金を残す方法
 
 などなど。
 
 
 
 現在、皆さんにより良いコンテンツを提供すべく
 
 整理、構築しています。
 
 
 
 これが出来上がった際には
 
 読者の皆さんにはぜひ体験いただけるような
 
 機会を設けようと考えておりますので、
 
 楽しみにお待ちくださいね!
 
 
 
 **********
 
 「まずは不動産投資、賃貸経営の基礎を学びたい」
 
 という方は、以下に参加ください。
 
 
 
 
 ◆初心者のための不動産投資セミナー (都内)
 
  3月 9日(木) 18:30~
 
  3月12日(日) 14:00~
 
  3月18日(土) 10:30~
 
  3月26日(日) 14:00~
 
 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/
 
 
 
 
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【今日のテーマ】
賃貸経営の“要”である「管理会社」の選び方
 
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■前回は、
 
 管理会社の違いで賃貸経営の結果が
 
 大きく変わるということを説明しました。
 
 
 
 極端な事例では、管理会社によって
 
 満室稼働できることもあれば、
 
 入居率が2割になってしまうこともある
 
 ということでしたね。
 
 
 
 それほど管理会社の存在は重要です。
 
 
 
 では、
 
 管理会社の良し悪しはどのように見極めれば
 
 良いのでしょうか?
 
 
 
 そのためには3つのポイントがあります。
 
 
 
■ポイント1 「実績」
 
 まずは実績です。
 
 実績とは主に以下です。
 
 ・対応エリア
 
 ・管理戸数
 
 ・管理物件の入居率
 
 それと、管理手数料も大事ですね。
 
 
 
 これらの数字は目に見えてわかりやすい
 
 判断材料になるので、
 
 いくつか管理会社選定の候補がある場合には
 
 各社で比較すると良いと思います。
 
 
 
 加えて、もう一つ重要なのは
 
 他のオーナーの「口コミ、評判」です。
 
 
 
 (誤解を恐れずに言えば)数字は作ろうと思えば
 
 いくらでも(?)作れてしまいますが、
 
 良い評判はなかなか作ることはできません。
 
 
 
 もし皆さんの周りのオーナーで
 
 その管理会社に対する良い評判があれば
 
 判断材料としてはかなり信頼度の高いものと
 
 なるでしょう。
 
 
 
■ポイント2 「客付け力の強さ」
 
 オーナーにとって最も大事な家賃収入を
 
 最大限得るためには、
 
 退去後にすぐに埋められる客付け力の強さが
 
 必要になります。
 
 
 
 物件の魅力をしっかりと入居希望者に伝えて
 
 成約までつなげる営業力の高さによって
 
 入居率は大きく変わってきます。
 
 
 
 ポイント1の入居率の裏付けとなる部分ですが、
 
 実は会社によって取り組み方が異なります。
 
 
 
 その違いとは、大きく2つに分かれて
 
 ・自社の仲介店をメインとして客付けする会社
 
 または、
 
 ・自社に加えて他社の仲介店も積極的に使って
 
  客付けする会社
 
 があります。
 
 
 
 会社の方針なので、
 
 どちらが良い悪いというのではなく、
 
 きちんと客付けしてくれるのであれば
 
 どちらの会社を選択しても問題はありません。
 
 
 
 ただし、前者の自社客付けメインの場合、
 
 当然後者よりも募集の間口が狭くなりますので
 
 自社仲介店の客付け力がない場合だと
 
 厳しくなるケースもあります。
 
 
 
 逆に、後者の方でも
 
 客付けの依頼先の仲介店の数が少ないと
 
 あまり意味はありません。
 
 
 
 少なくとも数十社、あるいは、数百社に
 
 広告を出すかどうかでお客さんへの認知が
 
 大きく変わってきますので、
 
 できるだけ多くの仲介店に出す会社を
 
 選ぶようにしましょう。
 
 (または、オーナーから依頼しましょう)
 
 
 
■ポイント3 「管理の質」
 
 次に管理の質です。
 
 
 
 管理会社の仕事としては、
 
 家賃の入金代行、巡回、清掃、クレーム対応、
 
 退去受付・立会い、原状回復の見積もり・手配、
 
 リーシング(客付け)、等です。
 
 
 
 入居者にとっていかに良い環境を提供するかは
 
 管理会社の対応一つで大きく変わり
 
 しかkりと入居者目線で迅速、かつ、質の高い
 
 仕事をしてくれる管理会社、あるいは、担当者
 
 であることが重要です。
 
 
 
 また、オーナー目線で考えた場合でも、
 
 いかに建物の価値を維持、あるいは、
 
 向上していけるかには管理会社の協力が
 
 大きく関わってきます。
 
 
 
 「入居者」と「オーナー」それぞれに対して
 
 良い価値を提供するのはとても難しいですが
 
 できる管理会社はどちらに対しても
 
 質の高い仕事で対応してくれます。
 
 
 
 追加で大事なポイントとしては、
 
 オーナーに依存せずに管理会社の方から
 
 入居者サービス、または、物件の価値向上に
 
 繋がる“提案”をしてくれるということです。
 
 
 
 「こうすればもっとお客様が喜ぶ」
 
 「こうすればもっと物件の価値が向上する」
 
 というように有効な提案してくる管理会社は
 
 それほど多くありませんが、
 
 それらを適切に提案できる“提案力”が
 
 あることも管理会社を見極めるうえでの
 
 大事なポイントです。
 
 
 
■以上、3つのポイントをお伝えしてきましたが、
 
 管理会社はオーナーの一番のパートナーです。
 
 
 
 物件購入後に管理会社選定の際には
 
 1社だけの話を聞いて決めるのではなく、
 
 その地域の管理会社数社の中から
 
 管理会社を選ぶことが重要です。
 
 
 
 何度も言うように、
 
 管理会社は賃貸経営の要になる存在ですので
 
 優良、かつ、皆さんが信頼できると思う方を
 
 しっかりと選ぶようにしましょう。
 
 
 
 
 
◆今後のセミナーの予定◆
 
 「初心者のための不動産投資セミナー」
 
 
  3月 9日(木) 18:30~
 
  3月12日(日) 14:00~
 
  3月18日(土) 10:30~
 
  3月26日(日) 14:00~
 
 
 
 お申し込みは以下からお願いします。
 
 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/
 
 
 
 ※中級者、上級者の方に対しても
 
  有益な内容を提供しています!
 


不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘

 
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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■博多での出版記念セミナーのため

 今日から現地に入ります。



 さすがに九州だとどうかな…、

 と考えていましたが、

 思いのほか多くの方にお申込いただいています。



 先日の東京での出版セミナーも

 熱心に質問いただいたり、

 個別相談も多くの方からいただき

 大変盛り上がりました。



 ぜひ、博多でも良いセミナーを作っていこうと

 思います!





◆今後のセミナー予定◆

 ◆2月18日(土) 出版記念セミナー in 博多

 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 

 ◆初心者のための不動産投資セミナー (都内)

  「こちらも3月の日程が決まりました!」

  2月18日(土) 10:30~

  3月 9日(木) 18:30~

  3月12日(日) 14:00~

  3月18日(土) 10:30~

  3月26日(日) 14:00~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 



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【今日のテーマ】
賃貸経営におけるもう一つの重要な要素

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■前回は

 「マーケティング」の重要性と具体的なやり方を、

 かなり重点的にとお伝えしました。



 簡単に書くと、

 賃貸経営がうまくいくかどうか見極めるために

 物件購入前に物件に対する需要があるかを

 しっかりと調べましょう、ということでした。



 くどいようですが、

 物件を売買、仲介する不動産業者さんの多くは

 購入後のことはしっかりと伝えなかったり、

 サポートいただけないことがほとんどです。

 (私はしっかりやっていただける業者さんのみと

 お付き合いするようにしているのですが。。)



 このため、

 皆さん自身でマーケティングの知識を知っておく

 必要があることをお伝えしました。



 マーケティングの概念は不動産投資成功のために

 必要不可欠なものです。



 しかし、実はマーケティングができても

 賃貸経営がうまくいかないケースがあり、

 もう一つ押さえておくべきポイントがあるのです。



■そのポイントとは、

 『管理会社』

 です。



 『管理会社』は、皆さんに代わり物件の管理を

 行ってくれるプロの業者のことです。



 これは皆さんご存知ですよね?



 次に、具体的には以下の業務を行います。

 ・物件の維持、管理

 ・入居者からの賃料回収代行

 ・クレーム、事故対応
 
 ・退去時の立会い

 ・原状回復見積り、業者手配

 ・客付け

 

 「管理会社は違いはあるのですか?」

 という質問をよくいただきますが、

 実は大きな違いがあるのです。



 上記は一つ一つ大事な業務であり、

 特に本業ではなく副業で賃貸経営を行っている場合

 ほぼすべてを移管することになるので、

 その「仕事の質」により賃貸経営の結果が

 大きく異なってくるのです。



■では、次に具体例をあげましょう。



 わかりやすい事例として「客付け力」の

 違いがあります。



 皆さんにとって最も重要な“家賃収入”は

 入居者がいるからこそ入ってくるものです。



 逆に、空室だと収入は“ゼロ”です。



 このため「客付け力」は皆さんの収支に直結する

 非常に重要な要素となるのです。



 「管理会社によって客付け力は

 そんなに違うものなのですか?」

 という質問も良く受けますが、全く違うのです。



 では、実際にあった例で説明すると、

 シングル向けのアパート物件がありましたが、

 入居率が2割程度しか埋まっていませんでした。



 オーナーが高齢の地主さんで

 賃貸経営に疲れてしまってそれほど真剣に

 取り組んでいませんでした。



 加えて、管理会社もそれをいいように利用して

 退去がでてもオーナーに連絡せずに、

 原状回復しなかったり、

 募集すらかけていませんでした。



 その結果、

 2割まで入居率が落ちてしまっていました。



 しかし、この物件をある投資家が購入して、

 その際に管理会社も変更しました。



 変更後の管理会社は、

 マーケティングをしっかりと行って、

 この物件の強みをよく理解して、

 さらに、

 幅広いお客さんに認知させるべく

 多くの仲介業者に告知をだしました。



 その結果、

 以前は2割しか埋まっていなかった物件が、

 管理会社変更後にわずか3か月程度で

 満室にすることが出来ました。



 具体的な収支で言えば、

 前オーナーの際は月々12万円だった家賃収入が、

 オーナーが変わり、管理会社変更したところ

 月々60万円まで増加しました。



 「 60万円 >> 12万円 」



 5倍も変わったということですね。



■このように、管理会社が違うだけで

 こんなにも結果が変わってしまうのが

 賃貸経営の難しいところでもあり、

 逆に、面白い部分でもあります。



 そして、何もこれは特殊な事例ではなく

 このようなことは頻繁に起こりえます。



 ですので、優秀な管理会社を選定することは

 賃貸経営においてはマーケティングと同様に

 重要な位置づけとなります。



 では、

 どのように管理会社を選べばよいのでしょうか?



 それについては次回に続けようと思います。





◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!



◆2月18日(土) 博多会場

 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



 その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。


 
 ◆初心者のための不動産投資セミナー (都内)

  「こちらも3月の日程が決まりました!」



  2月18日(土) 10:30~

  3月 9日(木) 18:30~

  3月12日(日) 14:00~

  3月18日(土) 10:30~

  3月26日(日) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

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不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘

 
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テーマ:
 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■先日、不動産投資家育成協会の

 会員向け勉強会を開催しました。


 今回は

 会員さんに講師として講演いただきましたが、

 スクールでお伝えしたことを実直に実践しつつ、
 
 さらにご本人独自のノウハウも組み合わせて

 短期間で圧倒的な結果を出されました。



 参加者の方からの感想を少し紹介すると、

 -----------------------------------

 「サラリーマンをやりつつ短期間でこんな大きな
  家賃収入を作られたのには圧倒されました。」

 -----------------------------------

 「業者さんから優良物件を紹介いただくための
  コミュニケーション術は大変勉強になりました!」

 -----------------------------------

 「優良物件で買付け一番手を取るための
  こんな方法があったんですね!」

 -----------------------------------

 「どこにいても買い付けが入れられるノウハウは
  目から鱗でしたので、ぜひ実践します!」

 -----------------------------------

 「不動産投資に使える具体的なアプリを
  知れたのは収穫でした^^」

 -----------------------------------

 「わずか2,000円でできるこんなコスパの高い
  手法は今まで聞いたことがありませんでした!」

 -----------------------------------

 などなど、大変満足度が高かったようです。



 このような貴重な話が聞けるのは

 会員さんならではですね^^



 我々「不動産投資家育成協会」では、

 会員さんがどんどんステージアップするための

 コンテンツを今後もどんどん提供していきますし、

 ひいては日本人のマネーリテラシー向上のため

 活動していきたいと考えています。


 
 ぜひご興味のある方は、

 まずは出版セミナーや弊社セミナーに

 お越しいただければと思います^^




◆今後のセミナーの予定◆

 ◆2月18日(土) 出版記念セミナー in 博多

 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 

 ◆初心者のための不動産投資セミナー (新宿)

  2月18日(土) 10:30~

  3月 9日(木) 18:30~

  3月18日(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
あの“ヒットメーカー”も行っている「マーケティング」

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


■前回は

 「物件購入する前に必ずやるべきこと」

 として

 『マーケティング』

 の重要性を説明しました。



 不動産投資においては

 マーケティングの概念を知っているかどうかで

 結果が大きく変わります。



 具体的には、マーケティングを

 しっかりと行ってから物件購入した人は

 おおよそ想定通りの収入が得られます。



 しかし、全く行わずに買った人の事例では、

 購入後に入居率が2割程度しか入らずに
 (要は想定家賃の1/5しか入らない)

 ローン返済に窮する方もいるくらいです。



 ですので、
 
 マーケティングを知らずして成功するのは

 逆に難しいくらいに考えています。



 しかし、物件を仲介する不動産業者さんで

 マーケティングの概念をしっかりと教えてくれる

 人はほとんどいません。

 (世の中の98%程度の業者はそうなのでは…。)


 
 では、マーケティングをさらに深堀して

 説明していきたいと思います。



■「ターゲット」を明確にしろ!

 まず最初に考えるのは、

 皆さんが購入を検討している、または、

 所有している物件に入居する人は誰か?



 つまりは「ターゲット」となる入居者を
 
 決めることから始まります。



 そもそも、ターゲットが定まらないと

 その物件がちゃんと埋まるのかも

 調べようがありません。



 ですので、

 どういう人が物件に入居するのか

 ターゲット選定が最初のステップで

 必要となります。



 では、どのようにターゲット選定すれば

 よいでしょうか?



■そのためには、まずは物件の概要を把握します。

 項目は主に以下となります。

  ・立地
  ・構造
  ・築年数
  ・部屋の広さ
  ・間取り
  ・設備
  ・階数
  ・サービス
  ・セキュリティ
  ・方角、日当たり
  ・家賃
  ・入居にかかる諸費用
  ・光熱費、駐車場費用
 
 などなど。



 さらには、

 その周辺環境や地域動向も確認します。

  ・駅からの距離
  ・主要ターミナルまでのアクセス
  ・利便設備の有無
  ・周辺環境
  ・企業、大学の有無、今後の動向
  ・街並み
  ・都市計画
  ・人口動態
  ・競合物件有無、バランス
  ・家賃相場
  ・周辺に新築物件ができる余地

 などなど。


 これらを一通り調べることで、

 まずは自分の物件がどんな強みを持っているか、

 逆に何が弱いのか、などを含めて特徴が把握

 できます。

 
 中古物件を購入する際にはすでに入居者が

 入っていますが、

 実はその瞬間が埋まっているからと言って

 将来的にもずっと埋まり続けるかはわからない

 のです。


 冒頭の事例のように、

 購入時に埋まっている物件でも

 賃貸経営を行っていく中で

 物件の強みを全く把握していなかったり

 ターゲットが不明確のまま行っていると

 入居率が落ちてきて徐々にジリ貧になる

 というケースが少なくありません。


 このため、

 まずは物件購入前に一通り調べることが

 必要となります。



■ただ、

 ここで疑問が浮かぶのではないでしょうか?


 「これを全部調べるのは大変なのでは…。」


 これまでご自身でマーケティングをしっかりと

 行ったことが無い方はそう思われるのも

 無理もないかもしれません。


 または、確かにやり方がわからないと

 調べるのは大変な作業になるでしょう。



 しかし、これらを簡単に調べる手段が

 実はあるのです。


 まず、物件の概要については

 不動産業者から入手できる概要書や

 個別のヒアリングにより明らかにできます。


 次に、周辺環境や地域動向については

 省庁や地方自治体のサイト、さらに、

 “ホームズ”“スーモ”“アットホーム”など

 賃貸物件用のサイトから簡単に情報を

 得ることができます。


 中でも、“ホームズ”の中の

 大家さん向けサイトはビッグデータとしては

 重宝されますね。


 実は、現在はインターネットの発達により

 知りたいと思った情報はどこかしらには

 存在していますので、

 その情報がどこにあるか知っているかどうかで

 結果が全く変わってしまうのです。



 
■特徴が把握できたあとは、次に、

 そこに住みたいと思うのはどんな人かを考えます。


 これは、俗にいう“ペルソナ設定”を行います。


 そもそもペルソナとは、

 氏名、年齢、性別、居住地、職業、勤務先、年収、

 家族構成、どんな生活を送っているか、など、

 ユーザーモデルとなる具体的な人物像のことです。


 例えば、以下のような感じです。


 --------------------
 田中 健さん(30)、会社員、住友林業勤務

 家族構成は妻(28)、息子(2)

 年収 600万円、預貯金500万円

 東京都国立市●●在住

 月9.5万円の賃貸アパート

 子育て環境の良い物件を探している

 ※あくまで想像上の実在しない人物の事例です。

 --------------------


 いかがでしょうか?

 人物像がリアルに思い浮かびますよね。


 このようにペルソナ設定を行うことで

 ターゲットが明確になります。


 このペルソナの設定の方法は、

 例えば大学の近くにある物件であれば

 大学生がターゲットになりますが、その中でも

 「どんな大学生に住んで欲しいか」

 をさらに深堀して考えます。


 ・学業とバイトでほとんど家にいない男子学生


 あるいは


 ・家で過ごす時間を大切に考える女子学生


 とでは、物件に対するニーズが全く異なります。


 なので、どちらをターゲットにするのか

 (または、それ以外のタイプの学生なのか)

 を明確に決めておく必要があるのです。



■次に行うのが、そのターゲットに向けて

 「何を提供するか」

 を考ることです。


 さきほどの学生の事例で言えば

 前者の男子学生であれば


 ・家にいる時間は少ない

 ・アルバイトでお金を貯めたい


 という状況から、

 部屋の設備よりも家賃の高い、低いが

 重視されるでしょう。


 反対に、

 後者の女子学生であれば


 ・家での時間を充実させたい

 ・居心地の良い環境を欲している


 という状況から、家賃の高い、低いよりも

 設備や住環境の充実を重視するでしょう。


 
 それが明確になると、

 「自分の物件の強み、特徴」や、

 「さらに付加価値として加えられるもの」と、

 それを求める入居者のニーズががっちりと

 一致するので、安定した高稼働状態で

 運営していくことができます。

 

■実は、このようなマーケティングの概念が
 
 必要になったのはここ最近のことで

 以前は知らなくてもある程度賃貸経営で

 成功することが出来ました。


 その理由としては、

 過去人口が増加していきた歴史の中では

 “住みたい人”と“共有される住まい”の

 需要と供給のバランスが取れていました。


 そのような環境においては、
 
 別にマーケティングの概念を知らなくても

 ある程度の入居率を維持することはできました。


 しかし、

 現在は人口が減っていることに加えて

 住居の新規供給も続いており、

 マーケットの需要と共有のバランスが

 崩れています。


 そいった中では、

 “選ばれる物件”と“選ばれない物件”

 がまさに二極化してきており、

 こちらの物件は“満室”だけど、

 もう一方の物件は“がら空き”という状況が

 いたるところで見られるようになってきました。




■ここで切り口を変えて、

 マーケティングの概念を別の分野に移すと

 こんな記事が載っていました。


 http://toyokeizai.net/articles/-/155601?page=3

 (出典:東洋経済ONLINE)



 80年代のTMネットワークの時代から、

 90年年代~2000年代でヒットを飛ばし続け、

 今なお活躍する小室哲也さんの記事ですが、

 彼も「マーケティング」を非常に重視しています。


 以下、本文転載。

 ------------------------------

 「新しい仕事をする際に、大事にしていること」

 新しい仕事に挑戦する前は、

 必ず“小さなマーケティング”を

 するようにしています。

 (中略)

 47都道府県の1県だけに集中的に

 プロモーションをかけて、

 リサーチをしてみたりもしました。

 ------------------------------


 まさにニッチ産業の大家さんと同じですね。

 大家さんも47都道府県を調べる必要はなく、

 さらにもっともっと細かい自分の物件周辺を

 マーケティングして、

 その中で選ばれる物件であることがわかれば

 ある程度安定した成功を勝ち得ることができます。



 マーケティングは何も音楽だけでなく、

 あらゆる分野で必要な概念です。

 小売業、飲食業、サービス業、などなど。


 不動産投資においても間違いなく必要なのですが、

 実は実践している人がほとんどいないのです。


 このため

 マーケティングの概念を理解していることで

 他の大家とは全く一線を画した“武器”を

 手に入れることができるのです。



■我々、不動産投資家育成協会においても

 マーケティングの概念は特に重要な項目だと

 位置づけしていますし、セミナーなどでも

 ここを重視してお伝えしています。



 これまであまりマーケティングを意識せずに

 不動産投資を行ってきた方は

 今後の賃貸経営のより良い成功を得るために

 一度お話を聞かれてみてはいかがでしょうか?笑





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 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

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 思います!



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 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



 その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。



 ◆初心者のための不動産投資セミナー (新宿)

  2月18日(土) 10:30~

  3月 9日(木) 18:30~

  3月18日(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
 
 
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