メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


テーマ:
 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■先週末に、
 
 名古屋で出版記念セミナーを開催してきました!
 
 
 募集定員を大幅に上回り会場は超満員。
 
 
 私と宇都木健さんのダブル講演で
 
 大変盛り上がりました。
 
 
 宇都木さんからは、

 本には書けなかった●●の情報の話もあり

 大変興味深かったですね。笑


 ちなみに、持参した書籍も全て完売。
 
 (足りないほどでした。汗)
 
 
 ご参加いただいた方は
 
 本当にありがとうございました!
 
 
 そして、
 
 その後も夜に東海地方の
 
 会員さんとの懇親会に参加して
 
 非常に充実した時間を過ごしました。
 
 
 久々にお会いして、
 
 不動産投資話で大いに盛り上がりました。
 

 この後も大阪をはじめとして各地を訪問します。

 ぜひ各地の皆さんとお会いできればと思います。
 

 
 ◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 
 
 
 ◆2月9日(日) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 ◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/
 
 
 ◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 
 
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
優良物件を判断する基準の作り方!?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


■前回、

 優良物件を購入するためには、

 皆さん自身が購入するべき

 「物件を判断する基準を作りましょう」

 ということをお伝えしました。


 そうでないと、

 誰か他人に依存して決めるという選択となり

 不動産投資で失敗する確率が高くなる

 ということでしたね。


 では、

 どうすれば皆さんが購入するべき

 「物件を判断する基準」
 
 を作ることができるでしょうか?

 それは、以下の三つを行いましょう。



■1.不動産投資を行う目的を明確にする

 そもそも、皆さんは

 なぜ不動産投資を行うのでしょうか?


 まずはその『目的』を明確にしましょう。


 実は、不動産投資により実現できることは

 たくさんあります。


 ・新たな収入をインカムとして毎月得る
  ・月数万円のお小遣いの足しに
  ・月10万円以上の副収入として
  ・月数十~100万円以上でリタイアしたい

 ・ローン完済後に大きなインカムを得る
  ・老後を豊かに過ごしたい
  ・年金対策に

 ・売却時のキャピタルを得る

 ・税金対策(所得税、法人税、相続税)

 ・円資産を現物資産に変える


 よくいらっしゃるのが
 
 「目的があまりはっきりしていないけれども

 業者に言われて何となく良さそうだから

 買ってしまった」

 という方です。


 良さそうだから…、というくらいの気持ちだと

 目的が抽象的すぎて良いも悪いも

 選択肢に入ってしまいます。


 そうなると、

 大概投資の方向性がぶれてしまって

 変な物件でも購入してしまいます。


 あくまでも、

 不動産投資は皆さんの目的を達成するための

 「手段」
 
 です。


 まずは『目的』を明確にしましょう。


 目的を明確にするためにお勧めなのが、

 今後やりたいこと、実現したいことを

 書き出してみるということです。


 私も定期的に実践していますが、

 一が多い方が良いので、

 ぜひ100個以上頑張って書いてみてください。



■2.相場を知る

 最低限、今の不動産市況がどうなっており、

 検討している物件の価格が安いのか、高いのかは

 知っておきましょう。


 近年ではインターネットの発達により

 物件情報が比較できるサイトがあったり、

 不動産業者のサイトも充実しています。


 中でも有名なポータルサイトが

 “楽待”と“健美家”ですね。


 まずは、そのようなサイトを利用して
 
 自分がターゲットとしている物件の

 相場を把握しましょう。


 ※ターゲットは、主に以下です。

 エリア、価格帯、部屋数、構造、築年数、間取り


 私は、物件を購入する際には

 不動産業者から二つ、三つ程度の物件を

 見せられただけで易々と買ってしまうのは

 あまりに安易すぎると考えています。


 本当にその物件は買うべき物件でしょうか?


 皆さんは自信をもってその選択が正しいと

 言えるでしょうか?


 まずは相場がいくらくらいか把握できるまで

 ひたすらと物件を見ることが必要です。


 そのうえで、

 提案された物件、または見つけた物件が

 相場に対して安いという確証が持てた時点で

 購入するべきです。


 まずは、皆さんがそのステージまで登れるよう

 繰り返したくさんの物件情報を見ることを

 実践してみましょう。


 ちなみに、不動産投資においては、

 本質的には絶対価値で判断するものだと

 私は考えています。


 どういうことかというと、

 市場の相場は時間軸上で常に動いているので、

 相対的に高い時期、安い時期があります。


 今の市況では相場そのものが高止まりの

 時期にありますので、

 そのことも把握した上で決断しましょう。



■3.成功している実践者からのアドバイスを活用

 皆さんが物件を購入する際には、

 ほとんどの場合不動産業者が仲介、または、

 売主として関わることになります。


 その際に、

 基本的に彼らは商品を販売する側なので、

 どうしても売るためのバイアスがかかります。


 具体的には、

 メリットを誇張した過剰なセールストークや、

 デメリットを十分に伝えない、

 などが良くあります。


 このため、

 特に初心者の人ほどそれだけを信じて

 購入してしまい、後から困るケースが

 頻繁に発生しています。


 では、誰に聞けばよいかというと

 それは利害関係がないけど

 不動産投資の経験があり詳しい人が

 良いでしょう。


 つまりは、実践して経験があり

 賃貸経営でも成功している大家さんが

 一番最適だと思います。


 一言で言えば「ユーザーの声を利用する」

 ということです。


 例えて言うなれば、

 最近では皆さんもユーザーの声を

 いたるところで利用するのと同じことです。


 具体的には、

 レストランを探す際の食べログのレビュー、

 商品を購入する際のamazonのレビュー、

 など、

 皆さんも良く利用するのではないでしょうか。


 そういった客観的、かつ、利用経験のある

 ユーザーの声が中立で確実だと考えます。


 
■私もそういった立場から

 これまで数百名の投資家さんにアドバイスを

 行ってきました。


 安易に行動せずに、

 やるべきことをしっかりとやった人は

 成功していますし、

 人に依存して自分では全く何も調べなかったり

 行動できなかった人は失敗しています。


 ぜひ皆さんもご自身で

 「物件を判断できる基準」が持てるように

 取り組んでみてください。





◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。


 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
一般社団法人不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘


 
AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:
みなさん、こんにちは!

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■昨日から名古屋入りしており、いよいよ今日は

 “出版記念セミナー in 名古屋”

 を開催します!

 
 「銀行員だけが知っている

 お金が貯まる人のお金の使いかた」(大和書房)

 http://asset-life.co.jp/special.html


 セミナーでは書籍の内容を深堀して、

 さらに、その先の皆さんのお悩みに対する

 解決策までお伝えしていきます。


 また、

 セミナーには、


 「わずか“1年"で“家賃年収2000万円"を

 達成した「ユダヤ式」不動産投資術 」


 の著者 “宇都木 健” さんも登壇します。

 https://www.amazon.co.jp/dp/4341086596


 皆さんが普段聞けない不動産投資の

 裏話もお伝えさせていただきます。


 なお、本日の名古屋会場は

 定員を大きく上回る方にお申込みいただいて

 おります。


 お越し下さる皆さんとお会いできるのを

 楽しみにしております!


 また、これからでも申し込みたいという方は

 名古屋についてはすでに満席を超えているので

 これ以上の参加が難しいのですが、

 全国セミナーはまだまだ続いていきますので、

 以降の日程でぜひ皆さんからのお申込みを

 お待ちしております!



 ◆1月29日(日) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
 http://asset-life.co.jp/seminar2.html


 ◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


 ◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


 ◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
不動産投資成功のポイント“その2”「●●を作れ!」

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■前回は

 不動産投資成功のポイント1として

 「1.自分の属性を知ること」

 についてお伝えさせていただきました。

 
 それに加えて、

 どういう銀行が、どんな物件に融資をするのかも

 重要だということも書きました。


 つまり、

 “属性”ד銀行”

 がうまく掛け合わせられないと物件購入は

 難しいということですね。



■それに加えて、

 今日はもう一つ大事なことをお伝えします。


 皆さんは物件の概要書を見て

 “ぱっと見”で物件の良し悪しが

 判断できるでしょうか?


 判断できるというのは、

 検討する価値があるかどうかをおおよそで

 見極められるということです。


 具体的な時間で言うと“1分以内”にです。笑


 「えっ」と思われた方もいるかもしれません。


 もちろん、

 賃貸需要のマーケティングを行ったり、

 買い付けを入れるかどうかの判断のためには

 もう少し検討する時間が必要ですが、

 そもそも、検討の土台にのるかどうかくらいは

 それくらいの時間で見極められる必要が

 あります。


 逆に言うと、

 物件概要書を“ぱっと見”で良いか悪いかの

 ざっくりとした判断さえつかない状況の方は

 その時点で物件を購入するのはやめた方が

 良いでしょう。



■というのも、

 判断がつかないような状況の人は

 まだ自身の中に

 “物件に対する判断基準”

 が出来ていないということになります。


 判断基準が無い状況で買おうとする場合は

 どうなるか?


 大概の場合は“他人依存”になります。


 つまりは、

 「●●さんが良いと言ったから…」

 「不動産業者に勧められて…」

 という形で購入している方が多いです。


 しかし、そうした場合は

 これまた大概の場合は失敗してしまうことが

 多いように思います。


 失敗する理由は主に二つあります。

 

■一つ目は、不動産業界の構造からです。

 世の中に良い物件がどれくらいあるか、

 または、

 不動産投資で成功する確率については

 かなり低いものとなります。


 これについては、

 過去のメルマガで詳しく書いておりますので

 見返していただければと思います。


 なぜ成功する確率が低いか!?


 その理由は、売主と買主の間、そして、

 間に入る不動産業者の利益が相反するからです。


 売主と買主の場合はシンプルですよね。

 売主は高く売りたいが、買主は安く買いたい。

 このため、よほどのことでないとそもそも

 安い物件は世の中には出回りません。


 さらに重要なことは、

 業者がお客さんに物件を売る場合でも

 基本的には“高く売りたい”という側に

 バイアスがかかることが多いです。


 それは、会社の売上のためであったり、

 自身の報酬のためでもありますが、

 不動産は価格が高額なゆえに

 他の業界に比べてもその傾向がより強いです。


 このため、

 相場では1,500万円の物件が、

 倍の3,000万円程度で売られていることも

 少なくはありません。


 日本には多くの物件があり、

 “割安な物件”と““割高な物件”の分布が

 どうなっているかを説明する場合、

 おおよそピラミッド型の分布になります。


 ・ピラミッドの頂点に近い方が割安な物件

 ・ピラミッドの底辺に近い方が割高な物件


 という具合です。


 つまりは、割安な物件は極めて少なく、

 割高な物件がごまんと溢れている

 ということになります。


 このため、皆さんご自身で物件を見極める

 “基準”を持っていないと

 多くの場合は世の中に溢れている

 “割高な物件”をつかまされてしまいます。


 このため、皆さん自身で

 『物件を判断する基準』

 を作ることが非常に重要となります。



■失敗する二つ目の理由としては、

 物件購入後の賃貸経営の観点になります。


 他人に依存して購入すると失敗すると

 お伝えしましたが、

 購入後の賃貸経営においても

 他人に依存してしまうと多くの場合

 失敗してしまいます。


 というのも、

 物件を所有するということは、つまりは
 
 「オーナーになる=経営者になる」

 ということです。


 賃貸経営は物件の維持管理や客付けを行う

 プロの業者がおりますので、

 基本的にはそういった方に実務を任せます。


 しかし、

 だからといって丸投げで経営が成功するほど

 甘いものでもありません。


 経営者として、

 物件の強み、特徴を理解して、

 自分の物件所在地のエリアの特徴や

 その市場における顧客のターゲットの理解、

 または、

 効果的な客付け方法や物件の維持管理の方法など

 オーナー自身がある程度知っておかなければ

 なりません。


 運よく優秀なパートナーに恵まれれば

 丸投げでもうまく進む場合もまれにありますが、

 自分が管理して経営できていない状態においては

 何かネガティブな事象が発生した際に

 対応ができなくなります。


 または、

 全く客付けできずに収入が得られなかったり、

 修繕の際に業者から搾取されるケースも

 少なくありません。



■はっきり言いますが、

 不動産投資は“事業”です。


 皆さん自身で物件をしっかりと見極められる

 『基準を持つこと』と、

 購入後に『経営』するための知識が必要です。


 ぜひメルマガをお読みいただいている皆さんには

 安易に始めるのではなく、

 しっかりと身に着けたうえで物件購入して

 いただきたいと思います。



■では、

 『物件を判断する基準』

 を作るにはどうすればよいかについては

 また次回に続けたいと思います。


 または、出版記念セミナーでも

 そのような方法についてお伝えしていますので、

 ぜひそちらの機会もご利用ください。




◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

 ・1/29(日) 10:30~

 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘



 
AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:
みなさん、こんにちは!

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■1月も残り少なくなってきましたね。

 つい先日お正月を迎えたと思っていましたが

 時間が経つのはあっという間ですね。

 
 私は年初に目標をたてて、

 達成するために日々行動していますが、

 皆さんはいかがでしょうか?


 明後日からも名古屋を皮切りに

 全国で出版セミナーを開催していきます。


 もし皆さんの中で、

 「今年まだあまり動きだせていないなぁ…」

 「今年もやることがあまり見つからないなぁ…」

 「何かきっかけが欲しい…」

 と思われている方がおりましたら

 ぜひ一度私のお話を聞きに来てみては

 いかがでしょうか!?


 メインのテーマは不動産投資ですが、

 資産形成、今のマイナスの状況を変える、

 はたまた、人生の目標達成、に関して

 有意義な内容を提供できると思います。


 名古屋、大阪、東京、福岡の各都市で

 セミナーを開催しますので、

 ぜひ多くの方に参加いただけると嬉しいです!


 ◆1月28日(土) 名古屋会場
 http://kokucheese.com/event/index/448010/


 ◆1月29日(日) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
 http://asset-life.co.jp/seminar2.html


 ◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


 ◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


 ◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
不動産投資成功のポイントは●●を知ること!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■これまで、不動産投資の塾を数年行ってきて

 色々な会員さんを見てきました。


 最近も、

 会員さんと直接お話しする機会が多いですが、

 “うまく物件を購入できる人とできない人”

 さらには、購入後に、
 
 “うまく賃貸経営できる人とできない人”

 は少なからず分かれます。

 その他、様々な要因が絡み合って
 
 投資の成功の可否が決まります。


 その中でも、「購入」の部分について

 ポイントをお伝えしていきます。

 特に重要な点は以下の二つです。

 
 1.自分の属性を知ること

 2.物件に対する基準を作ること


■まず、

 「1.自分の属性を知ること」について、

 不動産投資で結果がでるかどうかの

 8割程度を属性把握が占めます。

 (結果がでるとは良くも悪くも買えること。)


 どういうことかというと、

 高額な不動産を購入する上では

 たいていの場合は銀行からの

 “融資”が必要となります。

 (資産家の方に対して、または、

 数百万円の物件を対象とした場合は

 不要な場合もありますが。)


 しかし、融資を得るためには

 自身の属性を把握しておくことに加え、

 どの銀行が融資対象となるのかも

 知っておかなければいけません。

 というのも、銀行によって対象とする
 
 顧客の属性(年齢、住所、年収、保有資産など)

 および

 物件が異なります。

 物件基準は、エリア、築年数、構造、利回り、

 資産価値などです。


 この“自分の属性”と“どんな物件か”が

 まるでパズルのピースようにちょうど

 組み合わせられないと融資が得られません。

 
 ですので、まずは皆さんが知るべきことは

 ご自身がどのような属性であるかを把握し、

 さらには、銀行が

 “どんな人に”

 および、

 “どんな物件に”

 融資するのかを知らなければなりません。


 これがわかっていないと

 いくら良い物件が出たとしても

 「絵に描いた餅」となり購入できません。

 “属性把握”と“銀行把握”は共に大事です。


■では、

 どうすれば知ることができるでしょうか?


 はい、答えは簡単です。

 知っている人に教えてもらえばよいのです。

 
 では、知っている人とは?

 それは「不動産業者」の方になります。


 それも、単なる不動産業者の方でもだめで、

 「物件取引実績がある不動産業者」です。


 優秀な業者さんに多いですが、

 取引実績がある(取扱い件数が多い)業者さんは

 たいていの場合、

 顧客の属性と銀行のマッチングがうまいです。

 このため物件購入の確度が格段に高くなります。


 もちろん、自分で銀行開拓して

 融資を得られることもありますが、

 そもそも一見さんには銀行は厳しい部分も

 あります。

 反対に、取引実績の多い業者さんであれば

 融資のハードルが低くなることも多いです。


 このため、

 初期の段階では融資が強い業者さんを探す方が

 最も効率の良い動き方になります。


 さらにお伝えすると、

 不動産業界は“人”で成り立つ業界です。

 その中においては、

 融資の部分でも“人”の力を使うことで

 結果が大きく変わりますので、

 参考に取り組んでいただきたいと思います。


■具体的な行動の部分では、業者に対して、

 以下を確認すると良いでしょう。

 ・どのような物件を扱っているか

 ・取引の多い銀行はどこか
  (一行でなく複数行あることが望ましい)

 ・月の取り扱い件数は何件か
  (5件以上はあると良い)

 ・対象となる属性はどんな人か


■まずは

 「1.自分の属性を知ること」

 について話しましたが、

 「2.物件に対する基準を作ること」

 についても重要ですので、

 また次回記載しようと思います。



◆全国出版記念セミナーのご案内◆

 冒頭でもお伝えしたセミナーが

 いよいよ間近に近づいてきました。

 このセミナーでは、先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆1月28日(土) 名古屋会場
 http://kokucheese.com/event/index/448010/


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

 ・1/29(日) 10:30~

 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘



 
AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:
みなさん、こんにちは!

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■週末に、不動産投資家育成協会の

 キックオフ&新年会を開催しました。


 年初ということでたくさんの会員さんが集まり、

 協会設立の経緯や理念、今後のビジョンを

 語らせていただきました。


 新年会も非常に盛り上がり

 私もたくさんの方と直接お話しすることができ

 充実した時間になりました。


 今年は新しいコンテンツや講座も立ち上げて

 これまでよりも格段に充実した内容に

 していきます。


 そして、目標として

 “大家さんの新しいスタンダード”

 を作っていきます。


 その詳細は個別のセミナーなどで

 ご案内させていただきますので、お楽しみに!

 (セミナーの詳細は末尾を確認ください)



■さて今日の本題ですが、

 前回の続きになります。


 新築で区分のワンルーム物件を購入すると

 銀行評価を棄損してしまうという話でした。


 「じゃあ、どういう物件を買えばよいのか」

 を説明する前に、一概にこのことがデメリット

 ばかりではないことを説明しておきます。


 銀行評価や固定資産評価の出ない物件の

 うまい使い方として「税金対策」があります。

 そこで良く利用されるのが

 都心のタワーマンションを利用する方法です。


 都心のタワーマンションは、

 物件価格と固定資産評価額との間に

 大きな乖離があり、


 物件価格 >> 固定資産評価額


 となることが多いです。


 このため、例えば相続などの際には、

 現金で資産を保有しているよりも

 同じ金額のタワーマンションを所有している方が

 かかる税金がかなり低く抑えられます。

 場合によっては

 評価額が2~3割程度となる物件もあります。


 そして、相続が完了した後に売却して

 現金資産に変えることで節税効果を発揮します。

 (ただし、売却価格により必ずしも

 節税効果があるというわけではありません。)


 このように、銀行評価や固定資産評価額が

 低いことが一概に悪いわけではありません。

 しかし、タワーマンション節税については

 税制改正により2018年以降で制度が

 変わりますので、

 そちらもしっかりと把握しておかなければ

 いけませんね。

 本質的には節税対策への規制というよりも

 実際には高層階にほど価格が上がるのに対し

 固定資産評価額が変わらないことに対しての

 調整が入る形になります。


■ここから本題に入り、

 投資として区分物件を購入する場合の
 
 抑えるべきポイントをお伝えしていきます。


 1.相場よりも安い物件を探す

 2.ある程度年数の経過した物件を購入する

 3.返済期間を年数を短くする


■1.相場よりも安い物件を探す

 不動産投資の基本は安く仕入れることです。

 市場には物件が溢れていますが、

 買って良い(プラスの資産が残る)物件は

 それほど多くありません。

 
 市場の相場を把握して、

 それよりも安く物件を仕入れられないと

 不動産投資での成功は難しいと思います。


 また、同じ物件でも

 仲介する業者が変わると価格も変わる

 ということもしばしば起こります。


 安い物件を探すうえで重要なポイントは

 あなたが信頼できるパートナー業者、

 または、担当者を見つけることです。


 そのような方から良い物件情報を

 提供いただけるルートを作ることが

 成功の秘訣になります。


■2.ある程度年数の経過した物件を購入する

 次のポイントですが、

 まず新築の区分物件においては

 ディベロッパー、販売業者など様々な

 関係業者の利益が載せられています。

 これは業者にとっては、

 利益が得られないと事業を存続できないので

 あたりまえのことなのですが、

 そのような事実を知っておくことは必要です。

 ですので、売られている新築物件の価格は

 割高となります。


 その点、中古物件になれば

 仲介業者の利益のみとなるので

 新築よりも割安に購入できるケースが

 多くなります。


 ちなみに、年数による物件価格に推移ですが、

 新築の頃が一番値下がりが大きく、

 築20~25年頃に値下がりが落ち着いて

 横ばいになるケースが多いです。

 ですので、このころの築年数の物件が
 
 一つの狙い目になると考えられます。


 もちろん、

 古くなるほど客付けは難しくなりますが

 大都市のそこそこ立地の良いエリアで

 優秀な管理会社に管理してもらえば

 それほど客付けが困難なケースは少ない

 というのが経験則からあります。


■3.返済期間を年数を短くする

 不動産投資は借入期間を長くした方が

 キャッシュフロー(CF)が大きくなるので

 一般的には不動産業者も長期借り入れを

 推奨してきます。

 当初の目的が直近でCFを得ることだけで

 あればそれでも構いませんが、

 一概に年数を伸ばせばよいということでも

 ありません。


 手元資金があまりない方が行う場合には

 まずはCFが出る物件を購入することを

 お勧めしますが。

 これに対して、そうでない場合は、

 逆に借入期間を短くとって

 例えば、10年~15年程度に設定するのも

 一つの考え方としてあります。


 その場合、

 月々のCFはそれほど大きくはなりませんが、

 (または、マイナスになる場合もありますが)

 残債の減りが早くなるので資産化も早く

 なります。

 このため、金融機関に見せるバランスシートも

 健全になっていきます。


 表面的には

 CFが大きい方が良いように見えますが、

 借入期間が長いと残債の減りも遅くなります。


 ですので、

 長期借入と短期借入をうまくバランスをとって

 選択していくのがリスクを少なく行っていく

 一つのやり方であると言えます。

 
 もちろん、

 属性(年齢、職業、収入、保有資産)によって

 最適なやり方は変わってきますが、

 様々な選択肢を知っておくことも大事なことです。


■なお、

 今回の1~3については

 ある程度の基準で全部を満たしていると

 ほぼ“負けない投資”ができますので

 ぜひご参考に考えてみてください。


 もし直接私にお話を聞きいてみたいという方は、

 以下のセミナーがありますので

 ご参加いただければと思います!




◆全国出版記念セミナーのご案内◆

 以下の日程で、

 このセミナーでは、先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。

 ぜひ日本全国の方からのご参加を

 お待ちしています!


◆1月28日(土) 名古屋会場
 http://kokucheese.com/event/index/448010/


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

 ・1/29(日) 10:30~

 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘


 
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:

みなさん、こんにちは!

 

不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。

 


■昨日は仕事帰りに

 

 新橋駅近くの「すしざんまい」に行きました。

 


 遅くまで仕事をして

 

 22時頃の入店だったにも関わらず

 

 満席で席待ちの状況でした。

 

 さらに驚いたことに、

 

 食事をして店を出る23時過ぎの時間でも

 

 まだ満席で待っている人が多数いたことでした。

 

 金曜日の夜とはいえ、これほど繁盛している

 

 お店はなかなかありませんよね。

 


 すしざんまいと言えば、

 

 名物社長の「木村社長」が有名ですね。

 

 巨大なマグロを前にして、

 

 あの手を広げているポーズは

 

 皆さん良くご存じではないでしょうか。

 

 

 今期の最初のマグロの初セリでも木村社長が

 

 なんと“7420万円”で競り落としたそうです。


 額だけ聞くと、

 

 「なぜそんな高いお金を払ってまで…」

 

 と思っていましますが、

 

 実は商品の価値そのものというよりも

 

 もっと違った部分も含めての考えているのだと

 

 思います。

 


 例えば、最高額で落札することで、

 

 必ずニュースになりますよね。

 

 その結果、ある意味広告費を払わずとも

 

 多数のメディアに「すしざんまい」の宣伝を

 

 だすることと同じ効果が得られます。

 


 結果、それを見たお客さんがどこか印象に残り

 

 「今度行ってみようか」

 

 となるのですね。

 


 さらに、店員さんのサービスや、お店の作りにも

 

 他の店にはない工夫があり、毎回大変興味深く

 

 見てしまいます。

 

 もちろん、お寿司が美味しかったことは

 

 言わずもがなですね。笑

 


 最近良く行く「いきなりステーキ」もそうですが、

 

 売れているお店では単に「おいしい」という

 

 商品価値の高さだけではなく、

 

 お客様へのサービスや、

 

 お店の利益率を上げる工夫などが

 

 たくさん見て取れます。


 そのようなことも考えながら食事をするのも

 

 意外と楽しいものなので、皆さんもぜひ

 

 行かれたお店で良く見てみてくださいね。

 

 

■本題に入りますが、

 

 前回の話の続きになります。

 

 新築区分ワンルーム投資は不動産投資の中で

 

 最もメジャーな投資なのですが、

 

 いくつかデメリットがありましたね。

 


 もっと言えば、

 

 よほど良い物件を選別しないと

 

 最終的にプラスの資産になる物件は

 

 ほとんどないと思いっています。

 


■なぜそうなるのかの一員を深堀してみますが、

 

 前回書いた内容以外にもデメリットが

 

 いくつか存在するためです。

 

 そのデメリットを以下に挙げていきます。

 


■銀行の評価を棄損する

 

 実は、

 

 世の中のほとんどの新築区分ワンルームは

 

 銀行の評価を棄損してしまいます。

 

 「えっ、どういうこと!?」

 

 と思われるかもしれませんが、

 

 実は、新築区分ワンルームは

 

 “物件金額 > 銀行の評価額”

 

 となってしまうことがほとんどです。

 


 なぜそうなるのか?

 

 これは単純に広さに対する単価が高いからです。

 

 ワンルームマンションだと

 

 おおよそ15~25平米の物件が多いですが

 

 金額は2,000~3,500万円もします。

 

 そうなると平米当たりの単価は割高です。

 


 さらに、区分マンションの場合は

 

 土地に対する評価がほとんど出ません。

 

 区分マンションでも

 

 その広さに応じてマンション全体の中の一部の

 

 土地に対する権利も不可されます。

 

 しかし、高層で部屋数が多い物件が多いため、 

 

 限りある土地を他の物件との間で

 

 分割されることとなるため

 

 一室あたりの持ち分割合はとても低くなります。


 

 さらには、

 

 所有権ではなく“敷地権”という権利になり、

 

 銀行はこれに対して担保評価をほとんど

 

 見てくれません。


 

 以上の理由により、

 

 新築区分ワンルームに対して銀行からな

 

 物件金額よりかなり低く評価されてしまい

 

 銀行の信用を棄損することとなります。

 


■実需がほとんどない

 

 新築区分ワンルーム物件の多くは

 

 はっきり言えば“投資商品”です。

 

 もちろん借りて住む人はいますが、

 

 入居者の生活を重視したものというよりは

 

 むしろ投資家の利回りを意識した造りに
 
 なっています。


 

 そのため、狭かったり、設備の質が悪い物件が

 

 多いです。

 
 

 さらに金額面で言えば、

 

 ディベロッパーや販売業者の利益も多分に

 

 組み込まれた上での金額となるので、

 

 新築は特に割高です。


 

 金額面の話はともかく、

 

 そういう物件なので、ほとんど実需での需要が

 

 ありません。

 

 要は、マイホームとして購入する人は

 

 ほとんどいないということですね。


 

 これは非常に重要なことで、

 

 世の中では投資用の商品よりも

 

 実需要の商品の需要の方が割合で言えば

 

 圧倒的に多くなります。

 

 このため、実需がない物件は

 

 物件価値の値下がりが大きかったり

 

 購入したい人の間口が狭くなります。


 

■他にもいくつか理由はありますが、

 

 これらの理由から新築区分ワンルームは

 

 あまり購入をお勧めしてはいません。


 

 では、そのような物件に対して、

 

 なぜ銀行はお金を貸すのでしょうか。


 

 その理由としては、

 

 物件の良し悪しで貸しているのではなく、

 

 購入する人の信用を担保に貸しているケースが

 

 多いのです。

 

 つまりは、物件評価を棄損している部分は

 

 買手の信用を削りながらお金を貸していることに

 

 なるのです。

 
 

 このため、

 

 このような物件をいくつも持っていると

 

 それ以上お金を借りることはできなくなってしまう

 

 ケースが多いです。


 

 そうなると、

 

 不動産投資でリタイアすることなど

 

 夢のまた夢になってしまいますね。汗


 

■では、

 

 区分の物件は一概に悪いかと言えば

 

 そうでもありません。


 

 購入すべき物件はそれほど多くはありませんが

 

 実はうまくポイントを抑えて購入すれば

 

 資産として価値の出る買い方も可能です。

 


 

 それは、

 

  以下の3つのポイントをすべて満たすことです。

 

 1.相場よりも安い物件を探す

 

 2.ある程度年数の経過した物件を購入する

 

 3.返済期間を年数を短くする


 

 詳細については長くなるので

 

 また次回の書こうと思います。

 

 

 

◆全国出版記念セミナーのご案内◆

 

 以下の日程で、

 

 わずか“1年"で“家賃年収2000万円"を達成した
 

 「ユダヤ式」不動産投資術

 

 https://www.amazon.co.jp/dp/4341086596

 

 の著者である“宇都木健さん”と

 

 全国を回って出版記念セミナーを開催します。

 

 ぜひ日本全国の方からのご参加を

 

 お待ちしています!


 

 

◆1月28日(土) 名古屋会場

 http://kokucheese.com/event/index/448010/


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/

 

 なお、書籍を購入いただいた方には

 

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 

 思います。

 

 

◆その他、

 

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。

 

 ・1/29(日) 10:30~

 

 ・2/9(木) 18:30~

 

 ・2/18(土) 10:30~

 

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html

 

 

不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘

 

 

いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

AD

Ameba人気のブログ

Amebaトピックス

      ランキング

      • 総合
      • 新登場
      • 急上昇
      • トレンド

      ブログをはじめる

      たくさんの芸能人・有名人が
      書いているAmebaブログを
      無料で簡単にはじめることができます。

      公式トップブロガーへ応募

      多くの方にご紹介したいブログを
      執筆する方を「公式トップブロガー」
      として認定しております。

      芸能人・有名人ブログを開設

      Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
      ご希望される著名人の方/事務所様を
      随時募集しております。