メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■6月も残すところあと5日になりました。



 つまりは今年も半分が過ぎて

 7月からは下半期に移ります。



 皆さん、

 年初にたてた目標はいかがでしょうか?笑



 今年の後半で挽回が必要な方は

 ぜひ7月1日から再出発が切れるように

 少し頑張ってみて後半に向かいましょう!



 私の方は、

 下半期の始まりを九州の方を応援しようと

 博多を訪問してセミナーを開催します。



 九州在住の方で
 
 「下半期はもっと行動できるよう頑張りたい」

 という方は、ぜひ以下のセミナーにご参加ください。



 セミナーの内容については本文でも触れますので

 そちらもチェックしてくださいね!





◆九州博多セミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 7月1日(土) 14:00~ @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21915





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月2日(日) 10:00~  @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月2日福岡開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月2日(日) 15:00~  @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月2日博多開催」を選択ください






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【今日のテーマ】
 7月1日、2日に九州で成功したい大家さんを応援しに行きます!

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■毎週のように全国各地を訪問して

 不動産の情報を仕入れています。



 そして、今週末は九州博多を訪問します。



 博多は先月の賃貸住宅フェアの際以来で、

 その時は不動産業者、銀行も訪問しましたが、

 まだまだ不動産投資に対して非常に積極的な

 印象を受けました。



 その影響もあってか、

 博多の中心部では東京都心と変わらないくらいの

 利回り感になってきている場所もあり、

 「なかなか良い物件が買えなくて…」

 と仰る方とも九州では多くお会いしました。



 実際、物件価格の高止まりに加え、

 金融機関の方も少々融資基準を厳しくしており

 一時期に比べると購入のハードルは

 上がっているのは事実かもしれません。



■しかし、

 私自身は今年に入ってからも融資を得て

 案件を進めています。

 (セミナー等では参加者の方々に

  事例を紹介しているケースもあります。)



 では、なぜ「買える人」と「買えない人」の差が

 つくのでしょうか?



 もちろん、人それぞれで属性が異なるので

 属性にあった投資を行う必要はありますが、

 それでも、『あるポイント』を抑えて実践すれば

 ある程度再現性をもつ結果が得られることを

 協会ではお伝えしています。



■例えば、

 “これから不動産投資を始める方”においては

 『3つのポイント』

 を抑えておけば最初の物件としては

 成功への道を歩むことができます。



 ※区分投資から、一棟に移行したい方も

  この部分の考え方は同じです。



■また、

 すでに1棟、または、複数棟所有している方で

 賃貸経営に苦戦している方や、

 今後さらに物件を増やして“メガ大家さん”

 クラスの規模を目指したい方についても

 我々が提唱する

 『6つの戦略』

 を実践すれば、目標を達成することも可能です。



 『6つの戦略』の中身を少し公開すると、

 不動産投資家育成協会には全国に

 講師、会員、不動産業者のネットワークを持ち、

 全国規模でマーケティングを行って情報を

 得てきています。



 そのつてを使い、全国規模で北海道から九州まで

 「大家体験合宿」で実際に各地を訪問して

 現場のマーケティングを実施してきています。



 このため、全国の市況にも精通しており、

 全国の市況の良い場所で投資ができたり、

 遠隔地でも融資が得られるスキームも

 築いてきています。



 賃貸経営においても、

 協会が提供する独自のブランドを使うことで、

 選ばれる物件となるための方法も提供しており

 その結果、大きなキャッシュフローを得て、

 さらに次の投資に繋がるようなノウハウも

 提供しております。



■そして、

 これらの内容を九州在住の皆さんに

 ぜひお伝えしたいと考えセミナーを開催します。



 ・これから不動産投資を始めたい方、

  区分を持っているが一棟物件を買いたい方



 ・すでに一棟物件を所有しているが複数棟を

  目指して規模拡大したい方、

  空室対策、修繕費削減、融資の拡大など

  賃貸経営を改善したい方



 ・すでに自立して賃貸経営できているので、

  これから始める方に経験を教えたい方



 などなど、

 以下の日程で3つのセミナーを開催しますので、

 ご都合つけてぜひご参加をお待ちしております。





◆九州博多セミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 7月1日(土) 14:00~ @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/21915





 2.賃貸経営を学びたい、メガ大家を目指したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  7月2日(日) 10:00~  @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 ※「7月2日福岡開催」を選択ください





 3.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  7月2日(日) 15:00~  @博多駅近辺



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/



 ※「7月2日博多開催」を選択ください






不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~
 

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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■昨日は凄い雨でしたが、

 一転して本日は良い天気でしたね。



 梅雨の時期は当然雨が多くなりますが、

 賃貸経営の方は比較的落ち着いた時期なので

 退去の心配はあまりなく過ごせますね。



 ただ、昨日も降雨量の過去最高記録を更新した

 地域があったように、災害リスクが高まりますので

 物件の維持管理はしっかりとやっておく必要が

 あります。



 じめじめしてぐずついた天候が続きますが、

 ぜひコラムの内容をしっかりと学んでいただき

 ご自身の活動にいかしていっていただきたいと

 思います。





◆今後のセミナーの予定◆



 1.賃貸経営を学びたい、規模拡大したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  6月24日(土) 10:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/





 2.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  6月24日(土) 15:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/





 3.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 <東京開催>

 6月24日(土) 10:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



 <名古屋開催>

  6月24日(土) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/







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【今日のテーマ】
 出口を考えずに買ってしまうとこんな恐ろしいことに…

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■不動産投資においては

 物件を購入してキャッシュフローが入ってくれば

 必ずしも成功というわけではありません。



 理解されている方が多いと思いますが、

 所有期間中のキャッシュフローだけでなく、

 売却時にいくらで売却できたかによる

 損益によって大きく収支が変わります。

 

 ですので、

 キャッシュフローが大きく出る物件が

 必ずしも良い物件でないということは

 認識すべき重要なポイントです。



■しかし、初心者の方にありがちなのですが、

 ウェブサイトで物件を見つけたり、

 不動産業者から物件紹介された際に、

 目先のキャッシュフローだけにとらわれて

 後々の売却時のことまで考慮しない方も

 中にはいるようです。



 不動産投資において、

 5年以上の長期で物件を所有する場合に、

 5年後の市況を見通すのはかなり難しいため

 出口(売却)をどう迎えるか正確に予測することは

 至難の業と言えます。



 しかし、購入の段階において、

 いくつかの要因を確認しておけば

 購入予定の物件が後々売却しやすいかを

 あらかじめ見通して購入することは出来ます。



 具体的には、以下の要因が大きく関連します。



 1.耐用年数の残存期間

 2.現在の家賃収入と下落見込み

 3.積算価値

 4.融資条件

 ※これ以外にもありますが、代表的なものを列挙。

 

 順番に説明していきます。



■1.耐用年数の残存期間」について

 物件は構造ごとに法定耐用年数が決まっていますが

 多くの金融機関はこの法定耐用年数を基準として

 融資期間を設定しています。



 法定耐用年数とは、建物の資産価値が

 ある決められた年数で減価償却していき

 最終的に価値が0になるまでの期間のことです。



 このため、多くの金融機関では

 法定耐用年数内に融資期間が収まるように

 設定しています。



 例えば、築20年のRC構造の物件では、

 RCの法定耐用年数が47年なので、

 残耐用年数は、

 「47 - 20 = 27 年」

 となり、最大27年が融資期間となります。



 しかし、

 中には法定耐用年数にとらわれずに

 独自の耐用年数基準を持つ金融機関もあり、

 法定耐用年数を超えて融資期間を設定する

 ことも可能です。



 そうなると、月々の返済が少なくなり

 みかけのキャッシュフローは増えますが、

 残債の減りも緩やかになります。



 この際に問題となるのが、

 もし、法定耐用年数内で購入していれば

 残債の減りが建物の価値の償却よりも早くなり

 資産価値の毀損はありません。

 しかし、

 法定耐用年数を超えての融資の場合は

 建物の価値の償却が残債の減りよりも早くなり

 所有年数が経過するごとに資産価値の毀損が

 大きくなっていきます。



 ※ただし、土地の資産価値は償却しないため、

  上記の限りではありません。



 このため、

 特定の金融機関で法定耐用年数を大幅に伸ばしての

 融資を受ける場合には、将来売却する際に、

 法定耐用年数を守る他の金融機関では融資が

 出にくい(=売却しづらい)ことを理解しておく

 必要があります。



■2.現在の家賃収入と下落見込み

 「1.」は資産価値に関する内容でしたが、

 次は家賃収入から算出される利回りと

 収益価値についてです。



 現在の市場では利回りをベースに売買価格が

 決定している事例が多いため、

 家賃収入が売却時の価格に大きく影響します。



 念のためおさらいですが、

 利回りは、「年間家賃収入/売買価格」です。



 ここで注意が必要なこととして、

 購入対象の物件について、

 ・家賃が相場と比べて適正か?

 ・今後の下落見込みは?

 をしっかりと調べて購入する必要があります。



 もし、家賃が相場よりも高い場合は

 入退去のタイミングで新規の入居者でつけられる

 家賃収入は下げる可能性が高くなりますし、

 さらに、

 物件の築年数や、周辺競合物件との兼ね合いで

 相場賃料からさらに下落する見込みもあります。



 ここで重要なのは

 ------------------------------

 「家賃が下がること=物件の利回りが下がる」

 ------------------------------

 という関係性があるので、家賃が下落することで

 将来的な売却価格も下がります。



 一般的には、

 家賃収入は所有中の毎月のキャッシュフローのみに

 影響するというように思われがちですが、

 実は先々の売却時にはもっと大きく影響するのです。



 例えば、利回り10%で購入した物件で

 ある一部屋の家賃が“1万円”下がった場合、

 同じ10%で将来売却しようとした場合の価格

 に対する影響は、



 1万円×12ヵ月/(10%÷100) = 120万円 



 となり、

 売却価格が120万円も下がることになります。

 (年間家賃収入を、利回り10%で割り戻します。)



 このため、売却時も見据えて、

 購入する物件の家賃が適正か、

 また、今後の下落見込みは少ないか、

 をしっかりと確認して購入することが重要です。



■「3.」「4.」が残っていますが、

 長くなったので、また次回に書こうと思います。



 お伝えしたいことは、

 「購入すれば成功」ではなく、

 『売却を迎えて初めて成否がわかる』

 のが不動産投資ですので、

 一瞬の価値だけでなく将来価値も見据えて

 物件選定をしっかりとやっていただきたいと

 思います。





◆今後のセミナーの予定◆



 1.賃貸経営を学びたい、規模拡大したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  6月24日(土) 10:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

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 2.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  6月24日(土) 15:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

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 3.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 <東京開催>

 6月24日(土) 10:00~

 7月8日(土) 14:00~

 7月22日(土) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



 <名古屋開催>

  6月24日(土) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/






不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~
 

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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■先週末は大阪で不動産会社主催のセミナーで

 講師を務めてきました。



 普段、色々な地方に行きますが、

 やはり大阪はほかの場所とは熱気が違い

 参加者の熱意というか、盛り上がりが

 すごいと感じました。笑



 物件の方も融資に積極的な金融機関が多く、

 参加者の方の事業規模やレベルが高い方が

 非常に多く、私自身もとても勉強になりました。



 今後も、全国各地を訪問して講演予定ですので、

 ぜひお話を聞きに来ていただきたいと思います!



 今週末は東京で講演します!





◆今後のセミナーの予定◆



 1.賃貸経営を学びたい、規模拡大したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  6月24日(土) 10:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/





 2.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  6月24日(土) 15:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/





 3.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 <東京開催>

 6月24日(土) 10:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



 <名古屋開催>

  6月24日(土) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/







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【今日のテーマ】
 銀行融資において「テクニック」よりも大事なこと

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■一昨日の大阪のセミナーでは

 多くの方から質問いただきましたが、

 「融資」というテーマに対してはやはり

 参加者の皆さんの注目度が高いと感じました。



 セミナーでは、

 それぞれの銀行がどんな審査基準を持っており、

 どのように銀行とのルートを作って、

 そして、どのように付き合えばよいかについて、

 融資を得るための本質的な部分について

 お伝えさせていただきました。



 「不動産投資」という言葉はありますが、

 実態は銀行は事業として見ているので、

 経営者としてしっかりと事業を継続して

 利益を出し続けられるかが大きなポイントです。



 利益を出し続けること、つまりは、

 継続して会社として売り上げをたてていく

 努力をしていくということですね。



 ですので、

 私も今の「高い」と言われる市況においても

 しっかりと物件を選別して銀行評価の高い

 良い物件を購入して規模拡大しています。



 その際には、

 自分のことを特に大きく見せるわけではなく

 正直に銀行に実績をお伝えして融資を得ています。



 このように、

 どこの銀行に持ち込むかについては

 物件ごとに見極めていますが、

 それ以外については「ありのまま」の姿勢で

 担当者とは対峙しています。



■しかし、まだ実績が十分でない方が

 それでも無理やりに融資を得ようとして、

 中には自分の実績を大きく見せたり、

 あるいは、

 他行での借り入れが見えないような方法で

 持ち込んで通している事例もあります。



 そのような「テクニック」的なものを駆使して

 融資を得るのも一つの方法なのかもしれません。



 しかし、

 私はこれにはあまり賛成していません。



 もともとが銀行員だったという立場もありますが、

 そのような些末なテクニック論だけに走っても

 本質的な部分で賃貸経営をしっかりできて

 いなければあまり意味が無いからです。



 本質的には、金融機関が認めるような実績を

 しっかりと積み上げて、その実績にあわせて

 融資を得るというのが本質だと考えます。



■昨今も、

 物件ごとに法人を設立することで新規借入先の

 銀行からは借入が見えなくするようなスキームが

 はやっているようです。



 これにより、一気に規模を拡大して

 短期間でメガ大家さんとなる方も中にはおります。



 これはこれで一つの方法なのかもしれませんが、

 そもそもが意図的に銀行に借り入れを隠すような

 スキームなので、

 それが発覚した際には“期限の利益”の喪失により

 一括で返済を迫られるリスクもあります。
 


 ですので、読者の皆さんは

 物件購入の融資付けにおいては

 そういったテクニック論を駆使するよりも

 銀行が正当に認めるような実績をアピールして

 融資が得られるよう取り組んでいきたいと

 思っています。



 では、

 いったいどうすればテクニック論なしに

 まっとうに融資を得ることができるのか?



■この答えですが、

 読者の中には経験豊富な大家さんも

 これから始める方もいると思いますが、

 基本的には銀行が喜びそうなことを

 地道に積み上げるのが一番です。



 例えば、物件所有前であれば(所有中でも)、

 自己資金を貯めたり、積立定期預金を行い

 銀行へアピールできる材料を作っておくことが

 大事です。



 そして、物件所有後であれば、

 物件をしっかりと満室稼働させて

 最大限の利益を得たり、

 キャッシュを口座にしっかりとプールして

 積み増ししたり、

 場合によっては物件売却することで

 キャッシュを得ることも有効です。



 また、それにあたっては、

 物件をしっかりと賃貸経営することや、

 税務の知識を持ち税金をコントロールしたり、

 物件売却するための方法を理解しておく

 ことが必要です。



 繰り返しお伝えしますが、

 融資のための些末なテクニック論に走るよりも

 賃貸経営事業として一貫して実績を作ることが

 一番の銀行へのアピールとなりますので、

 ぜひ皆さんも本質的な部分を忘れないように

 取り組んでいただきたいと思います。



■上記のとおり、

 しっかりと実績を創っていきたい方向けに

 今度セミナーを開催しますので、



  ・賃貸経営をしっかりと学びたい

  ・もっと物件を購入して規模拡大したい



 という方はセミナーにてお待ちしています。





◆今後のセミナーの予定◆



 1.賃貸経営を学びたい、規模拡大したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  6月24日(土) 10:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/





 2.賃貸経営の経験をつたえる講師になりたい方

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  6月24日(土) 15:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/





 3.これから不動産投資を始める方向け

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 <東京開催>

 6月24日(土) 10:00~

 7月8日(土) 14:00~

 7月22日(土) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



 <名古屋開催>

  6月24日(土) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



 <広島開催>

  6月28日(水) 13:30~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/hsm/






不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~

 

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テーマ:


 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■先週末は会員さん20名以上を引き連れて

 松山を訪問して物件視察合宿を行ってきました。



 松山は人口50万人の四国最大の都市ですが、

 商圏がコンパクトにまとまっていて、かつ、

 道後温泉という観光資源もあり、

 非常に魅力的な街でした。



 利回りも関東と比較するとかなり高く、

 うまく物件を見極めて投資すれば

 大きな利益も取れる、という感触を得ました。



 地元の不動産業者さんの講演も伺いましたが

 先進的な取り組みをいくつも行っており
 
 素晴らしいと感じました。



 「松山」と聞いて

 なじみのない方が多いとは思いますが、

 しっかりと現場をマーケティングして投資すれば

 意外と狙い目の街だと思いますので、

 ぜひ先入観だけで判断せずに、

 実際に現場を見て欲しいと思います。





◆今後のセミナーの予定◆

 1.『あなたが今、

  不動産投資を始めるべき3つの理由』



 6月16日(金) 18:30~ @【新宿会場】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/





 2.代表長岐が大阪で講演!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  6月18日(日) 10:00~  @【大阪会場】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  6月18日(日) 15:00~  @【大阪会場】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/




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【今日のテーマ】
 いつから不動産投資を始めるべきか!?

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■先日、不動産業者の方から、

 某銀行の融資方針に若干変更があったと

 連絡をいただきました。



 不動産担保融資に非常に積極的な銀行なので

 今後の不動産市況に対しても影響がありそうです。



 今回の変更は融資条件が緩和される方向の

 内容でしたので、この銀行を利用する場合は

 以前よりも少し物件が買いやすくなります。



 このように、金融機関の融資方針は都度都度

 変わっていきます。

 (早ければ、3か月で変わる、などもあります。)



 今回は緩和の方向でしたが、

 場合によっては制限が厳しくなる時もあります。



■そんな中、よくいただく質問が以下です。



 ------------------------------

 「自分はいつ不動産投資を始めるのが

 良いのでしょうか?」

 ------------------------------



 読者の皆さんの中には

 今、不動産投資を始めようと思っている方々も

 多いと思います。



 しかし、



 ・今は不動産価格が高いのでは・・・

 ・値下がった時期に買いたい・・・



 と、今買うべきかどうかのお悩みをよく伺います。



 または、



 ・本業の仕事が忙しい・・・

 ・家族が反対している・・・

 ・お金があまりないので貯めてから・・・



 など、ご自身の環境に起因したお悩みを

 お持ちの方もいらっしゃるでしょう。



 では、そのような中で、

 今が『始めるべき時』なのかどうか?



 そして、

 本当に不動産投資で成功できるのか?



■では、

 それに対する答えをお伝えすると、

  A : 今、始めるべき人

  B : 今、始めなくても良い人

 の二つのパターンに分かれます。



 ここで、皆さん自身が

 「自分はどちらのパターンにあてはまるのか」

 気になると思います。



 それについて、ざっくりと申し上げると

 『A : 今、始めるべき人』に該当するのは、

 ------------------------------

 「不動産投資の事業経験が無い人」

 および、

 「金融機関が認める十分な資産が無い人」

 ------------------------------

 となります。



 つまるところ

 これから不動産投資を始めたい人の中の

 90%以上はこちらに該当すると思います。



 なぜ今の市況の中で

 今すぐに不動産投資を始めるべきかというと、

 冒頭にお伝えしたように金融機関の融資方針は

 都度都度変わっていきます。



 今の市況では、まだ積極姿勢の金融機関があり、

 ある程度の属性があれば融資を得て実績を

 作ることが可能です。



 しかし、もし融資方針が変わって

 属性を絞られてしまうと、

 新規参入はかなり困難になると予測されます。



 そのような市況で融資を得るために必要なのが、

 『事業実績』 

 です。



 実は、

 融資を絞って新規参入が困難な市況では

 購入できる人が限定されるので

 物件価格は下がる傾向にあります。



 一説では、

 オリンピックの前後で不動産市況が

 大きく変化するとも言われていますが、
 
 そうなった際に

 より良い物件を購入できるかどうかは

 今から実績を作れるかにかかっています。



 ちなみに、

 『B : 今、始めなくても良い人』

 がどういう人かというと、

 「金融機関が認める十分な資産が有る人」

 です。



 ですが、そのような資産をお持ちの方は

 ごく一部に限られます。



 ですので、

 これから資産を作りたいという方は

 このタイミングで参入して、

 しっかりと物件を厳選して失敗しないよう

 取り組むことが重要です。



■ここで一つお知らせですが、

 次回開催する弊社のセミナーでは



 『あなたが今、

  不動産投資を始めるべき3つの理由』



 と題して、その理由をお伝えするとともに、

 参加された方が「今始めるべきか」についても

 個別にお伝えさせていただこうと思います。



 今、不動産投資を始めるべきかどうか

 お悩みの方は、ぜひセミナーにご参加ください。





◆今後のセミナーの予定◆

 1.『あなたが今、

  不動産投資を始めるべき3つの理由』



 6月16日(金) 18:30~ @【新宿会場】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/





 2.代表長岐が大阪で講演!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  6月18日(日) 10:00~  @【大阪会場】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  6月18日(日) 15:00~  @【大阪会場】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/





 3.その他のセミナー

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 <東京開催>

 6月24日(土) 10:00~

 7月8日(土) 14:00~

 7月22日(土) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



 <名古屋開催>

  6月17日(土) 19:00~

  6月24日(土) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



 <広島開催>

  6月28日(水) 13:30~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/hsm/





 2.賃貸経営を学びたい、規模拡大したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  6月24日(土) 10:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/





 ◆ 特別セミナー ◆

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  6月24日(土) 15:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/






不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~
 

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テーマ:


 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■今日は名古屋に来ています。

 

 不動産業者との打合せ、そして、

 凄腕大家さんの空室対策のノウハウの視察、

 そして、支部講師との打合せなど

 盛りだくさんの一日です。



 週末には

 松山での大家体験合宿も控えていますので、

 全国を飛び回って有益な情報を仕入れて

 こようと思います。





◆今後のセミナーの予定◆

 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 <東京開催>

  6月10日(土) 14:00~

  6月16日(金) 18:30~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



 ※中級者、上級者の方に対しても

  以下のセミナーで有益な内容を提供しています!



 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  6月18日(日) 10:00~  @【大阪】

  6月24日(土) 10:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
 不動産業者の実力とは●●を引き出せること

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■ここ最近は融資が少々厳しくなりつつも

 まだ積極姿勢で出している金融機関も

 多数あるように感じています。



 アパートローン系の金融機関もそうですが、

 その他、首都圏の地銀や信金でもいくつか

 ありますね。



 そのような中で、

 不動産業者経由で物件を金融機関に持ち込み

 業者斡旋で融資を得ている方も多いと思います。

 

 不動産業者によって

 懇意にしている金融機関とのパイプが異なるため

 どの業者にいくかで物件が買える、買えないの

 結果が異なる場合もあります。



 では、業者選定の観点から

 どのような業者を選べばよいでしょうか?



■「融資付けが強い業者を選ぶ」というのは

 業者選定の重要な要因の一つになります。



 しかし、前回、前々回に書いたように

 ただ融資がつくから良い物件である

 というわけではないことをお伝えしました。



 なかなか属性的に難しい方が

 業者のコネクションを使ってよい物件を買える

 というような場合は良いのですが、

 反対に、

 属性が全く問題ない人がダメな物件に

 無理やり融資をつけて購入できてしまうのは

 一番良くないパターンかもしれません。



 では、どのような業者を選べばよいかを

 以降で記載していきます。



■個人の属性に依存したアパートローンが得意な

 業者が多いですが、

 昨今では、全体的に価格が高止まりしており

 得られる収益(CF)も少なくなってきています。



 アパートローンだけに依存していると

 物件の純粋な評価ではなく

 個人の属性で融資が出ている場合が多いので

 個人の属性の枠を使い切ってしまうと

 融資の頭打ちがきてしまいます。

 (金融機関により年収の10~30倍程度が目安)



 なお、アパートローンを使っている方が

 一概にだめという意味ではなく、

 事業的に、また、資産価値的に

 金融機関の評価が得られる物件を選んで

 購入していればそれほど問題はありません。



 しかし、

 個人の属性だけに依存した買い方をしてしまうと

 個人の枠の頭打ちが来た際に

 他行からは事業性や資産価値で毀損して見られ

 それ以上買い進めることが難しくなります。



■これは物件売却時にも同じことが言えて、

 個人の属性のみに頼って購入してしまうと

 売却も困難になります。



 評価の毀損した物件は融資額が伸びないため、

 購入希望者から買いたたかれたり、

 買える人が自己資金が豊富な人に限定され

 

 さらに、不動産の取引においては

 購入時と売却時に発生する諸費用として

 およそ物件価格の10%程度が必要となります。

 (購入時:約7%  売却時:約3%)



 このため、

 残債と同価格で売却しようとする場合でも

 諸費用分の利益を上げてからでないと

 結果としてマイナスになります。



■では、本題に戻って、

 良い業者とはどんな業者かというと、

 上記のことを踏まえて

 ------------------------------

 しっかりと事業として融資が伸ばせるような

 アレンジができる業者

 ------------------------------

 となります。



 このため、業者と面会する際には

 自分の属性を伝えたうえで、

 直近1年間だけでなく、

 3年間、5年間というある程度長期のプランを

 描ける人かどうかを確認しましょう。

 (そのように聞きましょう。)



 不動産業者の中には売り切りで

 物件購入後はサポートしてくれない業者も

 多く存在します。

 (というか、仲介業者の役割は基本的には

 仲介業務の範囲になります。)



 そうではなく、

 しっかりと長期のお付き合いをしてくれるかどうか

 を見極めてお付き合いする業者を選ぶように

 しましょう。



■具体的な内容については

 セミナーにてより詳しく説明しています。



 もしご自身にあった不動産業者や融資を

 知りたい方は、ご参加をお待ちしております。





◆今後のセミナーの予定◆

 1.これから最初の物件を購入する方のために!



 「不動産投資成功の秘訣セミナー」



 <東京開催>

 6月10日(土) 14:00~

 6月16日(金) 18:30~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/



 <名古屋開催>

  6月17日(土) 19:00~

  6月24日(土) 14:00~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/ngy/



 <広島開催>

  6月28日(水) 13:30~



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/hsm/





 2.賃貸経営を学びたい、規模拡大したい方向け!

 「不動産投資家養成講座アドバンスコース説明会」

  6月18日(日) 10:00~  @【大阪】

  6月24日(土) 10:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/advance/





 ◆ 特別セミナー ◆

 大家さんの新しいスタンダードが得られる!

 「認定講師説明会」

  6月18日(日) 15:00~  @【大阪】

  6月24日(土) 15:00~  @【新宿】



 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/instructor/






不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
~不動産投資で安定した暮らしを実現し、未来の人生を創る~

 

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