メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ


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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■博多での出版記念セミナーのため

 今日から現地に入ります。



 さすがに九州だとどうかな…、

 と考えていましたが、

 思いのほか多くの方にお申込いただいています。



 先日の東京での出版セミナーも

 熱心に質問いただいたり、

 個別相談も多くの方からいただき

 大変盛り上がりました。



 ぜひ、博多でも良いセミナーを作っていこうと

 思います!





◆今後のセミナー予定◆

 ◆2月18日(土) 出版記念セミナー in 博多

 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 

 ◆初心者のための不動産投資セミナー (都内)

  「こちらも3月の日程が決まりました!」

  2月18日(土) 10:30~

  3月 9日(木) 18:30~

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  3月18日(土) 10:30~

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【今日のテーマ】
賃貸経営におけるもう一つの重要な要素

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■前回は

 「マーケティング」の重要性と具体的なやり方を、

 かなり重点的にとお伝えしました。



 簡単に書くと、

 賃貸経営がうまくいくかどうか見極めるために

 物件購入前に物件に対する需要があるかを

 しっかりと調べましょう、ということでした。



 くどいようですが、

 物件を売買、仲介する不動産業者さんの多くは

 購入後のことはしっかりと伝えなかったり、

 サポートいただけないことがほとんどです。

 (私はしっかりやっていただける業者さんのみと

 お付き合いするようにしているのですが。。)



 このため、

 皆さん自身でマーケティングの知識を知っておく

 必要があることをお伝えしました。



 マーケティングの概念は不動産投資成功のために

 必要不可欠なものです。



 しかし、実はマーケティングができても

 賃貸経営がうまくいかないケースがあり、

 もう一つ押さえておくべきポイントがあるのです。



■そのポイントとは、

 『管理会社』

 です。



 『管理会社』は、皆さんに代わり物件の管理を

 行ってくれるプロの業者のことです。



 これは皆さんご存知ですよね?



 次に、具体的には以下の業務を行います。

 ・物件の維持、管理

 ・入居者からの賃料回収代行

 ・クレーム、事故対応
 
 ・退去時の立会い

 ・原状回復見積り、業者手配

 ・客付け

 

 「管理会社は違いはあるのですか?」

 という質問をよくいただきますが、

 実は大きな違いがあるのです。



 上記は一つ一つ大事な業務であり、

 特に本業ではなく副業で賃貸経営を行っている場合

 ほぼすべてを移管することになるので、

 その「仕事の質」により賃貸経営の結果が

 大きく異なってくるのです。



■では、次に具体例をあげましょう。



 わかりやすい事例として「客付け力」の

 違いがあります。



 皆さんにとって最も重要な“家賃収入”は

 入居者がいるからこそ入ってくるものです。



 逆に、空室だと収入は“ゼロ”です。



 このため「客付け力」は皆さんの収支に直結する

 非常に重要な要素となるのです。



 「管理会社によって客付け力は

 そんなに違うものなのですか?」

 という質問も良く受けますが、全く違うのです。



 では、実際にあった例で説明すると、

 シングル向けのアパート物件がありましたが、

 入居率が2割程度しか埋まっていませんでした。



 オーナーが高齢の地主さんで

 賃貸経営に疲れてしまってそれほど真剣に

 取り組んでいませんでした。



 加えて、管理会社もそれをいいように利用して

 退去がでてもオーナーに連絡せずに、

 原状回復しなかったり、

 募集すらかけていませんでした。



 その結果、

 2割まで入居率が落ちてしまっていました。



 しかし、この物件をある投資家が購入して、

 その際に管理会社も変更しました。



 変更後の管理会社は、

 マーケティングをしっかりと行って、

 この物件の強みをよく理解して、

 さらに、

 幅広いお客さんに認知させるべく

 多くの仲介業者に告知をだしました。



 その結果、

 以前は2割しか埋まっていなかった物件が、

 管理会社変更後にわずか3か月程度で

 満室にすることが出来ました。



 具体的な収支で言えば、

 前オーナーの際は月々12万円だった家賃収入が、

 オーナーが変わり、管理会社変更したところ

 月々60万円まで増加しました。



 「 60万円 >> 12万円 」



 5倍も変わったということですね。



■このように、管理会社が違うだけで

 こんなにも結果が変わってしまうのが

 賃貸経営の難しいところでもあり、

 逆に、面白い部分でもあります。



 そして、何もこれは特殊な事例ではなく

 このようなことは頻繁に起こりえます。



 ですので、優秀な管理会社を選定することは

 賃貸経営においてはマーケティングと同様に

 重要な位置づけとなります。



 では、

 どのように管理会社を選べばよいのでしょうか?



 それについては次回に続けようと思います。





◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!



◆2月18日(土) 博多会場

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 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



 その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。


 
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 お申し込みは以下からお願いします。

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不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘

 
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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■先日、不動産投資家育成協会の

 会員向け勉強会を開催しました。


 今回は

 会員さんに講師として講演いただきましたが、

 スクールでお伝えしたことを実直に実践しつつ、
 
 さらにご本人独自のノウハウも組み合わせて

 短期間で圧倒的な結果を出されました。



 参加者の方からの感想を少し紹介すると、

 -----------------------------------

 「サラリーマンをやりつつ短期間でこんな大きな
  家賃収入を作られたのには圧倒されました。」

 -----------------------------------

 「業者さんから優良物件を紹介いただくための
  コミュニケーション術は大変勉強になりました!」

 -----------------------------------

 「優良物件で買付け一番手を取るための
  こんな方法があったんですね!」

 -----------------------------------

 「どこにいても買い付けが入れられるノウハウは
  目から鱗でしたので、ぜひ実践します!」

 -----------------------------------

 「不動産投資に使える具体的なアプリを
  知れたのは収穫でした^^」

 -----------------------------------

 「わずか2,000円でできるこんなコスパの高い
  手法は今まで聞いたことがありませんでした!」

 -----------------------------------

 などなど、大変満足度が高かったようです。



 このような貴重な話が聞けるのは

 会員さんならではですね^^



 我々「不動産投資家育成協会」では、

 会員さんがどんどんステージアップするための

 コンテンツを今後もどんどん提供していきますし、

 ひいては日本人のマネーリテラシー向上のため

 活動していきたいと考えています。


 
 ぜひご興味のある方は、

 まずは出版セミナーや弊社セミナーに

 お越しいただければと思います^^




◆今後のセミナーの予定◆

 ◆2月18日(土) 出版記念セミナー in 博多

 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 

 ◆初心者のための不動産投資セミナー (新宿)

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【今日のテーマ】
あの“ヒットメーカー”も行っている「マーケティング」

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■前回は

 「物件購入する前に必ずやるべきこと」

 として

 『マーケティング』

 の重要性を説明しました。



 不動産投資においては

 マーケティングの概念を知っているかどうかで

 結果が大きく変わります。



 具体的には、マーケティングを

 しっかりと行ってから物件購入した人は

 おおよそ想定通りの収入が得られます。



 しかし、全く行わずに買った人の事例では、

 購入後に入居率が2割程度しか入らずに
 (要は想定家賃の1/5しか入らない)

 ローン返済に窮する方もいるくらいです。



 ですので、
 
 マーケティングを知らずして成功するのは

 逆に難しいくらいに考えています。



 しかし、物件を仲介する不動産業者さんで

 マーケティングの概念をしっかりと教えてくれる

 人はほとんどいません。

 (世の中の98%程度の業者はそうなのでは…。)


 
 では、マーケティングをさらに深堀して

 説明していきたいと思います。



■「ターゲット」を明確にしろ!

 まず最初に考えるのは、

 皆さんが購入を検討している、または、

 所有している物件に入居する人は誰か?



 つまりは「ターゲット」となる入居者を
 
 決めることから始まります。



 そもそも、ターゲットが定まらないと

 その物件がちゃんと埋まるのかも

 調べようがありません。



 ですので、

 どういう人が物件に入居するのか

 ターゲット選定が最初のステップで

 必要となります。



 では、どのようにターゲット選定すれば

 よいでしょうか?



■そのためには、まずは物件の概要を把握します。

 項目は主に以下となります。

  ・立地
  ・構造
  ・築年数
  ・部屋の広さ
  ・間取り
  ・設備
  ・階数
  ・サービス
  ・セキュリティ
  ・方角、日当たり
  ・家賃
  ・入居にかかる諸費用
  ・光熱費、駐車場費用
 
 などなど。



 さらには、

 その周辺環境や地域動向も確認します。

  ・駅からの距離
  ・主要ターミナルまでのアクセス
  ・利便設備の有無
  ・周辺環境
  ・企業、大学の有無、今後の動向
  ・街並み
  ・都市計画
  ・人口動態
  ・競合物件有無、バランス
  ・家賃相場
  ・周辺に新築物件ができる余地

 などなど。


 これらを一通り調べることで、

 まずは自分の物件がどんな強みを持っているか、

 逆に何が弱いのか、などを含めて特徴が把握

 できます。

 
 中古物件を購入する際にはすでに入居者が

 入っていますが、

 実はその瞬間が埋まっているからと言って

 将来的にもずっと埋まり続けるかはわからない

 のです。


 冒頭の事例のように、

 購入時に埋まっている物件でも

 賃貸経営を行っていく中で

 物件の強みを全く把握していなかったり

 ターゲットが不明確のまま行っていると

 入居率が落ちてきて徐々にジリ貧になる

 というケースが少なくありません。


 このため、

 まずは物件購入前に一通り調べることが

 必要となります。



■ただ、

 ここで疑問が浮かぶのではないでしょうか?


 「これを全部調べるのは大変なのでは…。」


 これまでご自身でマーケティングをしっかりと

 行ったことが無い方はそう思われるのも

 無理もないかもしれません。


 または、確かにやり方がわからないと

 調べるのは大変な作業になるでしょう。



 しかし、これらを簡単に調べる手段が

 実はあるのです。


 まず、物件の概要については

 不動産業者から入手できる概要書や

 個別のヒアリングにより明らかにできます。


 次に、周辺環境や地域動向については

 省庁や地方自治体のサイト、さらに、

 “ホームズ”“スーモ”“アットホーム”など

 賃貸物件用のサイトから簡単に情報を

 得ることができます。


 中でも、“ホームズ”の中の

 大家さん向けサイトはビッグデータとしては

 重宝されますね。


 実は、現在はインターネットの発達により

 知りたいと思った情報はどこかしらには

 存在していますので、

 その情報がどこにあるか知っているかどうかで

 結果が全く変わってしまうのです。



 
■特徴が把握できたあとは、次に、

 そこに住みたいと思うのはどんな人かを考えます。


 これは、俗にいう“ペルソナ設定”を行います。


 そもそもペルソナとは、

 氏名、年齢、性別、居住地、職業、勤務先、年収、

 家族構成、どんな生活を送っているか、など、

 ユーザーモデルとなる具体的な人物像のことです。


 例えば、以下のような感じです。


 --------------------
 田中 健さん(30)、会社員、住友林業勤務

 家族構成は妻(28)、息子(2)

 年収 600万円、預貯金500万円

 東京都国立市●●在住

 月9.5万円の賃貸アパート

 子育て環境の良い物件を探している

 ※あくまで想像上の実在しない人物の事例です。

 --------------------


 いかがでしょうか?

 人物像がリアルに思い浮かびますよね。


 このようにペルソナ設定を行うことで

 ターゲットが明確になります。


 このペルソナの設定の方法は、

 例えば大学の近くにある物件であれば

 大学生がターゲットになりますが、その中でも

 「どんな大学生に住んで欲しいか」

 をさらに深堀して考えます。


 ・学業とバイトでほとんど家にいない男子学生


 あるいは


 ・家で過ごす時間を大切に考える女子学生


 とでは、物件に対するニーズが全く異なります。


 なので、どちらをターゲットにするのか

 (または、それ以外のタイプの学生なのか)

 を明確に決めておく必要があるのです。



■次に行うのが、そのターゲットに向けて

 「何を提供するか」

 を考ることです。


 さきほどの学生の事例で言えば

 前者の男子学生であれば


 ・家にいる時間は少ない

 ・アルバイトでお金を貯めたい


 という状況から、

 部屋の設備よりも家賃の高い、低いが

 重視されるでしょう。


 反対に、

 後者の女子学生であれば


 ・家での時間を充実させたい

 ・居心地の良い環境を欲している


 という状況から、家賃の高い、低いよりも

 設備や住環境の充実を重視するでしょう。


 
 それが明確になると、

 「自分の物件の強み、特徴」や、

 「さらに付加価値として加えられるもの」と、

 それを求める入居者のニーズががっちりと

 一致するので、安定した高稼働状態で

 運営していくことができます。

 

■実は、このようなマーケティングの概念が
 
 必要になったのはここ最近のことで

 以前は知らなくてもある程度賃貸経営で

 成功することが出来ました。


 その理由としては、

 過去人口が増加していきた歴史の中では

 “住みたい人”と“共有される住まい”の

 需要と供給のバランスが取れていました。


 そのような環境においては、
 
 別にマーケティングの概念を知らなくても

 ある程度の入居率を維持することはできました。


 しかし、

 現在は人口が減っていることに加えて

 住居の新規供給も続いており、

 マーケットの需要と共有のバランスが

 崩れています。


 そいった中では、

 “選ばれる物件”と“選ばれない物件”

 がまさに二極化してきており、

 こちらの物件は“満室”だけど、

 もう一方の物件は“がら空き”という状況が

 いたるところで見られるようになってきました。




■ここで切り口を変えて、

 マーケティングの概念を別の分野に移すと

 こんな記事が載っていました。


 http://toyokeizai.net/articles/-/155601?page=3

 (出典:東洋経済ONLINE)



 80年代のTMネットワークの時代から、

 90年年代~2000年代でヒットを飛ばし続け、

 今なお活躍する小室哲也さんの記事ですが、

 彼も「マーケティング」を非常に重視しています。


 以下、本文転載。

 ------------------------------

 「新しい仕事をする際に、大事にしていること」

 新しい仕事に挑戦する前は、

 必ず“小さなマーケティング”を

 するようにしています。

 (中略)

 47都道府県の1県だけに集中的に

 プロモーションをかけて、

 リサーチをしてみたりもしました。

 ------------------------------


 まさにニッチ産業の大家さんと同じですね。

 大家さんも47都道府県を調べる必要はなく、

 さらにもっともっと細かい自分の物件周辺を

 マーケティングして、

 その中で選ばれる物件であることがわかれば

 ある程度安定した成功を勝ち得ることができます。



 マーケティングは何も音楽だけでなく、

 あらゆる分野で必要な概念です。

 小売業、飲食業、サービス業、などなど。


 不動産投資においても間違いなく必要なのですが、

 実は実践している人がほとんどいないのです。


 このため

 マーケティングの概念を理解していることで

 他の大家とは全く一線を画した“武器”を

 手に入れることができるのです。



■我々、不動産投資家育成協会においても

 マーケティングの概念は特に重要な項目だと

 位置づけしていますし、セミナーなどでも

 ここを重視してお伝えしています。



 これまであまりマーケティングを意識せずに

 不動産投資を行ってきた方は

 今後の賃貸経営のより良い成功を得るために

 一度お話を聞かれてみてはいかがでしょうか?笑





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不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
 
 
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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■今週は週の後半に寒い日が続き、
 
 都内でも木曜日、金曜日と雪が降りましたね。


 皆さんは風邪などひかれてないでしょうか?


 私はセミナーでの講演や塾の運営などを

 メインの仕事として行っていますが、

 物件の現地視察や業者さんとの面会など

 外回りの業務も精力的に行っています。


 質の高い仕事をする上では

 健康や体調管理は非常に大事ですので

 ぜひ読者の皆さんも健康に気を使って

 この時期を乗り切ってください。


 そして、今日はいよいよ

 東京での出版記念セミナーを開催します!


 これまでの「名古屋」「大阪」では

 会場が満席となる盛況ぶりでしたが、

 今回はさらに大きな会場で行います。


 多数の参加者の方から参加表明

 いただいておりますが、

 まだ若干の余裕があります。


 これまでのセミナーに参加した方からは、

 以下のようなご感想をいただいています。


 「そんな融資のひき方があるんですね!」

 「アパートローンの借入額が多いですが
  さらにその先の道筋が見えました!」

 「不動産投資の成功するためのやり方は
  意外とシンプルなんですね!」


 あるいは、


 「こんな怖い失敗事例があるとは…」

 「購入する前に聞いておいて良かったです!
  もし聞いていなかったらゾッとしますね。汗」


 などなど、たくさんの方から率直な感想を

 いただきました。


 “これから不動産投資を始めたい方”

 “現在物件購入を検討されている方”

 はご参加いただけるときっと有意義な時間に

 なりますので、ご興味を持った方は

 ぜひご参加をお待ちしています!
 (お申し込みは以下のリンクからお願いします。)



◆2月12日(日) 出版記念セミナー in 東京

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 (初心者のための不動産投資セミナー)
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【今日のテーマ】
物件購入する前に必ずやるべきこと

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■突然ですが、

 「不動産投資」とは何を行う事業でしょうか?


 ・
 ・
 ・


 皆さんご存知ですよね。笑


 物件を購入して大家さんになり、

 その購入した物件の居室を貸し出して

 対価としての家賃収入を得る。


 あるいは、

 “安く”購入した物件の価値を向上させて

 資産として高く売却することで利益を得る。


 そんな事業です。


 簡単に言うと、

 「いかに多くの家賃収入を得るか」

 「いかに安く買って、高く売るか」

 ということです。



 多くの方(というか読者の方はほぼ全員?)は

 認識していることだと思います。


 ですので、

 あなたの購入する(所有する)物件に

 価値を感じて入居していただき、相応の

 “家賃収入が得られる”ということが

 大事だということです。



 しかし、実はその物件に対して

 “本当にお客さんの需要があるかどうか”

 をよく調べずに購入している人が

 とても多いと感じます。


 つまり、

 「マーケティング」

 を行わずに購入している人、または、

 その概念を持たない人が多いということです。



■では、「マーケティング」とは何でしょうか?


 簡単に言うと、

 大家さんにとって、物件購入前に

 “その物件に対しての需要があるかどうか”

 を調べることです。


 「そんなのは
  不動産業者がやってくれるのでは?」
 (不動産業者の仕事では?)


 と思われますが、

 実はその考えは非常に危険です。


 確かに業者の方から“それなり”の

 マーケティングの情報は提供いただけます。


 しかし、

 業者によって情報の密度が異なり、

 実は調べるべきポイントがしっかりと

 網羅されていないことがほとんどなのです。


 あるいは、わかっていても

 あえて全部教えていない場合もあります。


 では、マーケティングで調べる

 具体的な内容には何があるのでしょうか?


 ・そのエリアに自分の物件の
  ターゲットとなるお客さんがどれくらいいるか

 ・そのエリアの利便性、住みやすさ

 ・家賃が相場に対してどうか

 ・物件の仕様が求められているものか
  (どうすれば選ばれるか)

 ・競合物件の存在、比較
  
 ・そのエリアの今後の市況

 ・優良な管理会社があるか

 ・維持、管理のランニングのコスト

 ・空室率、家賃下落を見込んだ収支はどうなるか

 ・建物の修繕費用の見込み

  ・

  ・

 などなど、多数の項目があります。
 
 (実際にはもっと細かい部分まで必要です。)


 もしかしたら

 「えっ、こんなに情報が必要なのですか!?」

 と思われた方もいるかもしれません。


 しかし、

 購入する前にはこれらすべて調べておかなければ

 なりません。


 そして、

 実はこれらはオーナーとなる皆さんが調べて

 明らかにしなければいけない情報なのです。



■というのも、

 購入後に物件が埋まるかどうか、

 または、

 将来高値で売れるかどうかは、

 事前のマーケティングにかかっていると言っても

 過言ではないからです。


 もしこれを購入前に疎かにして買ってしまうと

 将来賃貸経営で困る可能性が非常に高くなります。


 では、皆さんが物件を購入する際
 (または、過去に購入した際)

 これらの情報はすべてリサーチしたでしょうか?

 または、
 
 これらの情報はすべて得られたでしょうか?


 得られていないケースがほとんどだと思います。


 では、そういった場合はどうなるでしょうか?



■こういう人は不動産投資で失敗する!
 
 大概、業者の言われるがままに
 
 メリットの部分だけを“鵜呑み”にして信じて

 購入してしまいます。


 つまりは、自分ではマーケティングしません。


 または、「大丈夫そうかな」という何となくの

 “感覚的”なもので判断してしまいます。


 こういった方は非常に多いと思いますが、

 実は買ってから苦労するケースが非常に

 多いのです。



 不動産業者が提供してくれる情報が

 1から100まで全て網羅できている

 わけではありません。


 あるいは、

 業者の方では「物件を売りたい」という

 バイアスがかかるので、

 全部が全部出していないこともあります。



■では、

 皆さんの立場ではどうすればよいでしょうか?


 それは、

 皆さんが“オーナー(経営者)”として

 しっかりと自分の物件は自分で

 「マーケティングする」

 ことを行わなければなりません。


 よくある事例として、

 「最初は9割入居していたが、退去が続いて
  1年後には6割になってしまった…」

 「埋まると言われて買いましたが、
  全然埋まりません…」

 といった相談をよく受けます。


 そういった方は、

 大概マーケティングを全くやっていないことが

 多いです。


 もちろん、

 物件購入後に起こり得ること全てを

 把握することはできませんが、

 “マーケティング”すべき項目を理解して

 事前にリサーチしておくことで、

 その後の運営(特に大事なのがCF)が

 どうなるかはある程度数値に落とし込めます。



■このマーケティングの概念は

 不動産投資でもかなり重要な概念ですので、

 詳しくはセミナーの中でもお伝えしています。


 賃貸経営は自己責任です。

 皆さんもオーナーになることの自覚を

 より重要に考えていただき

 “マーケティング”の重要性を

 認識していただきたいと思います。




◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

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 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。


 ・2/18(土) 10:30~

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テーマ:
 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■先週末は大阪で出版セミナーを開催しました。
 
 名古屋に続き、

 こちらの会場でも多くの方に参加いただき

 大変盛り上がりました。


 参加者の方からは、

 「初めて聞く話ばかりで刺激的でした!」

 「融資先の開拓の話が勉強になりました!」

 「教えていただいた通りに、
 改めて不動産投資を基礎から学ぼうと思います」

 など、多数のご感想をいただきました。


 セミナーの中では成功事例だけでなく

 失敗事例についてもお伝えしましたが、

 どちらかと言えば皆さんは失敗事例の方に

 より食いついているようでした。苦笑


 この流れで今日の本題に移りたいと思います。



◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 ◆2月9日(日) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
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 ◆2月12日(日) 東京会場
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 ◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 


 
 
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【今日のテーマ】
先人の「失敗事例」から学べ!

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■冒頭の話からの流れで続けますが、

 私は良く講演では成功事例だけでなく

 失敗事例も交えて話します。


 むしろ、失敗事例の方を多く伝える場合も

 あります。


 この理由としては、二つあります。



■一つ目は、

 不動産投資を行う上では

 ある程度の知識を有しておく必要があることを

 失敗事例を通じて伝えるためです。
 
 
 まだ経験が浅い(または全くの初心者の)方と

 話をする際に、

 非常にリスクの大きい物件を持っていると

 感じるケースも多々あります。


 しかし、ご本人はそれに気づいていないことが

 ほとんどです。

 (または、

 気づいていても対処の方法がわからない)


 二つ目の中で書きますが、

 業者さんの話だけを鵜呑みにしてしまい

 それだけを信じて購入してしまうと

 買う前には予期していなかった悪いことが

 多々発生します。


 ある程度経験のある我々が購入しても

 「予期せぬこと」が発生するケースはあります。


 ですので、経験の浅い方が購入する場合は

 なおさらだと思います。


 「なぜか、思ったほど手残りが残らないんです…」

 「こんなことは業者さんから聞いていなかった…」

 「買った後で不具合が見つかりました…」

 という相談はとても多いです。


 これは、

 知識や経験の少なさに起因することがほとんどです。


 では、どのように対処すればよいでしょうか?


 私の考えでは「先人の失敗事例に学ぶ」のが

 一番確度が高いと思います。


 失敗事例に学ぶことで何が良いかというと、

 すでに経験のある他人の事例を知ることで、

 自分では持たない知識、観点、経験を

 取り入れることができます。


 「このような物件を買うと、こうなります」

 というのがある程度見通せると

 皆さんも安心できますよね?


 または、

 「このような物件を買うと、

 こんなまずい(怖い)結果が待っていますよ。」

 というのが、後からではなく“事前”にわかると

 皆さんも良いですよね?


 というか、知りたいですよね?


 無理もないですが、

 初心者で経験が浅い方ほど

 リスクの見通しも見えづらかったり

 自身の失敗体験(からの学び)も少ないので、

 「えっ、そんなリスクがあるんですか!?」

 「知っているか知らないかだけでこんなにも…」

 など驚かれることも多いです。


 ということで、

 今、我々がコミュニティで活動していることの

 一つの大きな理由としても、

 この経験のシェア、失敗事例のシェアが

 重要だというように考えています。



■二つ目としては、

 物件を直接扱う不動産業者の方は

 失敗事例を伝えづらい、あるいは、

 失敗事例を伝えたくない立場にいます。


 なぜかというと、

 彼らは商品(物件)を販売、または、仲介して

 生計を立てていますが、

 「こんなダメなことがあったんですよ」

 「買ったお客さんが失敗してしまって…」

 というのは伝えづらいですよね?


 そんなことを言ってしまうと

 売ろうと思ったものも

 売れなくなってしまいます。

 (何となく感覚的にわかりますよね。)


 ですので、100%お客さんの立場に立って

 メリットもデメリットも含めて話してくれる

 業者さんはそれほど多くありません。


 それどころか、

 中にはメリットだけを伝えて

 デメリットを全く言わずに隠してしまう

 業者さんもいるくらいです。


 そういう業者さんの話だけを

 鵜呑みにしてしまうと

 買う前には予期していなかった

 負の側面が度々発生してしまう

 事例も良く聞きます。


 このように、業者さんからは失敗事例の話は

 ほとんど聞くことができたいため、

 私からお伝えするようにしています。



■ここ10年間ほどで不動産投資は一般化され、

 幅広い方が取り組むようになったので

 事例もたくさんできています。


 ですので、

 皆さんもこの事例を知っておくことで

 ある程度起こりえるリスクを

 予期することができるでしょう。


 しかし、人間の心理として

 失敗したことはあまりオープンにしたくない

 という側面もありますので、

 もしかしたら皆さんが聞きたいと思っても

 なかなか表には出てこないかもしれません。

 
 その点、

 私の塾には数百名の会員がおりますので、

 数多くの事例や経験が蓄積されています。


 ぜひお話を聞きたいという方は、

 セミナーなどの機会でお話を聞きに

 来ていただければと思います。




◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。


 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘

 
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テーマ:
 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。


■「出版セミナー in 大阪」のために
 
 昨日から大阪入りしています。


 セミナーは明日2月4日(土)開催ですので、

 関西地方の多くの方とお会いできるのを

 楽しみにしております!


 また、それ以外にも、

 関西の不動産業者の方や、

 大家さんとの打合せの予定があり、

 積極的に情報収集やコネクション作りを

 行っています。


 今日の本文でも書きますが

 地域の市況や金融機関の情報は

 やはり地元の人に聞くのが一番効率が良く

 正確です。


 さらには、そこからの融資先のコネクションが

 得られることもあります。

 
 もしかしたら、各地の出版セミナーでも

 融資のマル秘情報をお伝えできるかも

 しれません。笑


 大阪、東京、博多と巡っていきますので

 ぜひ多くの方に有益な内容をお伝えできればと

 思います!



<出版記念セミナーの予定>

 ◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 
 
 
 ◆2月9日(日) 東京会場
 (初心者のための不動産投資セミナー)
 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 ◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/
 
 
 ◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/
 
 
 
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【今日のテーマ】
本には書けない●●を手に入れるには!?

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


■冒頭に書きましたが、

 今大阪で積極的に情報収集を行っています。


 その中の大事な目的をあげるとすれば

 融資をしてくれる金融機関の開拓です。


 皆さんが最も知りたいポイントと

 重なるかもしれませんが、

 不動産投資においては『融資』が超重要です。


 これは重ね重ね書いていますが、

 いかに良い物件があっても

 融資が得られなければ何の意味もありません。


 よく、

 「いい物件がないでしょうか?」

 と、物件にフォーカスする人がいますが、

 それは順番が間違っていると私は考えます。


 まずはご自身の属性と居住エリアから

 「どの金融機関が融資対象」となるか、

 を知ることが最初にやるべきことです。


 さらに、

 その融資対象となる金融機関が

 「どのような評価基準」で、

 「どのような物件」に貸し出すか、

 ということも把握しておかなければなりません。


 例えばの事例ですが、

 そのエリアにA銀行とB銀行がある場合

 以下のように全く融資の基準が異なります。


 A銀行:
  ・年収1000万円以上
  ・鉄骨造、RC造のみ
  ・築浅であればOK

 B銀行:
  ・年収300万円以上
  ・木造もOK
  ・築古でもOK


 この場合、とても利回りの高い

 「築古木造物件」

 をA銀行に持ち込んでも全く相手にされません。


 この場合はB銀行に持ち込まなければ

 いくら物件が良くても徒労に終わるでしょう。


 このように、

 金融機関の融資情報を抑えておくことは

 非常に大きな価値があります。



■では、どのように融資の情報を得たり、

 また、融資に強くなれるかについてですが、

 一つの方法として書籍から情報を得るのも

 良いでしょう。


 今は不動産関連の書籍が豊富にあり、

 その中には投資家の体験談や、

 独自の融資理論を語っている書籍も

 多数あります。


 ですので、特に初心者の方は

 まずはそこから情報を得るというのは

 良い方法だと私は考えます。


 しかし、ここで注意すべきポイントがあります。

 それは、書籍には具体的な銀行名や融資条件が

 書いてない(書けない)ことが多いということです。


 例えば、

 ある著者の物件購入の実績を語る際には

 A銀行、B銀行、C銀行・・・のような表記が

 多くなっています。


 それは、銀行との色々なしがらみもあり

 そのようになっていることが多いです。

 (なかなか書けないこともあるのです。。)


 ですので、

 もし具体的にその銀行名を知りたければ

 直接著者に会いに行くのが一番確実です。

 

■さて、ここで我々の協会のパートナーでもある

 「宇都木 健」さんの事例を使って説明します。


 宇都木さんの書籍

 『わずか“1年"で“家賃年収2000万円"を達成した

 「ユダヤ式」不動産投資術』(ごま書房)

 https://www.amazon.co.jp/dp/4341086596


 には、不動産投資のキモである融資戦略の

 ノウハウが凝縮されています。


 そして、この中でも実際に融資を得た銀行は

 イニシャルで記載してあります。


 A銀行…、う~んどこでしょうね?笑


 もし知りたいと思われた方は

 ぜひ出版セミナーにご参加されると

 知ることができるかもしれません。


 このように、

 不動産投資のキモである融資の情報は

 表に出てこないことも多いですので、

 それらを得ようと思ったら人から直接

 情報を得るのが一番早いということになります。


 ※なので、私も日々全国を飛び回って

  情報を得る行動をとっているのです。



■次に、

 融資情報のうまい使い方について説明します。


 もしうまく融資の情報を得られた場合ですが、

 それがそのまま使えるかというと
 
 ここでも問題が一つあります。


 それが何かというと、

 金融機関には“営業エリア”が決まっているため

 いくら融資の情報があってもエリア外だと

 基本融資を得ることができません。


 例えば、

 大阪にあるA銀行の融資基準の情報を得ても、

 住所や勤務地がA銀行の営業エリア外だと

 基本的には融資を受けることができません。


 このため、

 もし書籍にA銀行の有益な情報が書いてあっても

 エリアが異なるため使えないことも多々あります。


 このように、融資においてはエリアの概念が

 非常に大きいことも知っておきましょう。


 そして、それを見て多くの人は

 「このノウハウはこのエリアだけしか使えない」

 と言って、

 アマゾンレビューで「一つ星」をつけたりします。


 しかし、そのような理解で終わってしまうのは

 あまりに短絡的だと私は感じます。


 というのも、

 人は表面的な部分にとらわれてしまって

 本質までつかめる人はなかなかいません。




■どういうことかというと、

 例えば、書籍にA銀行を使って融資を得たと

 書いてあった際に、そこだけ読んで

 「この銀行は自分はエリア外だから

 この情報を読んでも全く役に立たないな」

 と解釈してしまうのです。


 皆さんもそのように考えてしまうことは

 無いでしょうか?


 しかし、これは大きな間違いです。


 あなたがこの本から学ぶべきことは

 具体的な銀行名というよりも、

 融資を得るための『枠組み』を知ることです。

 この『枠組み』が重要なのです。


 つまりは、

 「どのように金融機関情報を入手するか」

 「どのようなルートで物件を持ち込むか」

 「金融機関とどのように交渉するか」

 という『枠組み』を理解して、

 次にそれを自分のエリアの金融機関に

 融資を持ち込む際に応用して使うのです。


 このように、

 情報というのはただ表面的な部分だけでは

 それほど価値を持ちませんが、

 それを加工したり応用したりすることで

 大きな価値を持つようになるのです。


 不動産投資で言えば、得た情報を

 自分の環境(属性、住まい)に合わせて

 応用するのです。


 「●●は使える」「■■は使えない」

 というのではなく、

 どうすればこの情報を使えるかを考える

 ということが大事です。


 表面だけ読んで、

 「居住地域が違うからこんなの使えないよね」

 で終わるのは

 “10を聞いて1しか理解できない”人です。


 そうではなく、皆さんには

 “ 1を聞いて10を理解できる”

 ようになっていただきたいと思います。


 つまりは、

 「この情報、ノウハウをこうやって使えば、

 自分の住んでいるエリアの金融機関にも

 当てはまるのでは?」

 という発想を持つことが大事なのです。
 


 今回は、融資情報を得る方法、

 そして、その先の応用まで書きました。


 さらに、もっと深い情報については

 出版記念セミナーに参加いただいた方のみ

 お伝えさせていただこうと思いますので、

 ぜひご興味を持たれた方はお申込ください。




◆今後の出版記念セミナーの予定◆

 先日出版されて

 Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した

 「宇都木健さん」

 と全国を回って出版記念セミナーを開催します。


 すでに多数の方からのお申し込みをいただき

 当日は盛り上がることが確実ですが、

 さらなる方の参加もお待ちしています。

 今からでも申込みは間に合いますので、

 ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと

 思います!


◆2月4日(土) 大阪会場
 http://kokucheese.com/event/index/448025/ 


◆2月12日(日) 東京会場
 http://kokucheese.com/event/index/448028/


◆2月18日(土) 博多会場
 http://kokucheese.com/event/index/448031/



 なお、書籍を購入いただいた方には

 当日サイン会も開かせていただきますので、

 ぜひご購入いただきお持ちいただければと

 思います。



◆その他、

 都内でも定期的にセミナー開催しております。

 ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。


 ・2/9(木) 18:30~

 ・2/18(土) 10:30~

 http://asset-life.co.jp/seminar2.html
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘

 
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