メガバンク不動産鑑定士の6か月で月100万円のキャッシュフローを稼ぐ不動産投資術

メガバンク出身不動産鑑定士が明かす貯金なし、知識なしでも不動産投資で月100万円以上の収入をうむお金を増やすしくみの秘訣。100人規模の会員制不動産投資コミュニティ「インベスターズギルド」のブログ

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 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



■最近は新規物件取得に向けて

 行動しまくっています!



 4月から融資が厳しくなったと言われていますが、

 そんな中でもどんどん攻めていきたいと思います。





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【今日のテーマ】
物件情報と融資情報の優先度の違いとは!?

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■不動産投資においては、

 “物件”と“融資”は両輪として重要な要素です。



 「どちらが重要ですか?」

 と聞かれることもありますが、

 “どちらも重要”、かつ、“どちらも必要”です。



 ただし、考え方の順番について

 間違っている方が多いと感じます。



 というのも、先に物件ありきで考えてしまう人も

 結構いるのですが、

 実は「融資」が先で、その後に「物件」がきます。

 

 その理由としては、

 いかに良い物件があったとしても

 融資がつかなければ買えません。



 仮に、良い物件情報が出た後に融資付けして

 どの金融機関でも融資の土台にのらなければ

 その物件の価値は全くありませんし、

 そもそも選定した物件が間違っていたということに

 なります。



 ですので、まずは今の自分の状況で、

 どの金融機関であれば融資が得られるかを

 先に把握しておき、その後に物件を探した方が

 活動の無駄がなくなります。



■では、次に、

 どの金融機関であれば融資が得られるかですが、

 ここで考え方が2つあります。



 まずは、皆さんの属性からおおよそ使える

 金融機関のあたりをつけることです。



 属性での判断ポイントは

 「年収」と「金融資産(主に現金)」です。



 今の自分の属性で

 どの金融機関が融資の土台にのりそうかを

 把握しておきましょう。



 ただし、金融機関はたくさんありますので、

 どの金融機関がどのような基準かは

 わかりづらいと思います。



 参考に、いかにおおよその金融機関の

 基準について記載します。



 ・都銀

 年収 1,000万円以上

 金融資産 3,000~5,000万円以上



 ・地銀

 年収 500~1,000万円

 金融資産 500~1,500万円



 ・信金

 年収 400~700万円

 金融資産 300~1,000万円



 ・ノンバンク、政府系金融機関

 年収 300万円~

 金融資産 200万円~



 ※ただし、上記基準を満たしても

 融資が得られないケースもあります。

 不動産賃貸業に消極的な金融機関では

 そもそも不動産にはお金を貸しません。



 上記で触れたように、

 同じくくりの金融機関においても

 銀行によって融資姿勢が全く異なります。



 例えば、

 地銀のA銀行は借りられるが、

 地銀のB銀行は借りられない、などです。



 このあたりについては、

 日頃から積極的に金融機関の情報を

 様々な場所で入手する必要があります。



 さらに、

 金融機関の情勢は時期によっても全く変わり、

 3月まで積極姿勢だった金融機関が

 4月からは全く融資しなくなった、

 ということもしばしばありますので、

 期の変わり目においても注意が必要です。



 ということで、まずは物件情報ではなく

 金融機関の情報を先に把握しましょうということを

 お伝えさせていただきました。



 ちなみに、

 私も、日ごろ不動産業者や金融機関から

 融資情報を常に入手しておりセミナーなどでも

 お伝えしておりますので、

 ぜひご興味のある方はセミナーにご参加ください。





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不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
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 みなさん、こんにちは!
 
 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。
 
 
 
■気候もよくなり大分春めいてきましたね。
 
 
 
 最近は講演などのため日本各地を訪問していますが、
 
 日本全国で活動に賛同いただくパートナーの方が
 
 増えてきました。
 
 
 
 今後も協会の理念に共感いただける方と
 
 出会えるのを楽しみに各地を訪問して
 
 講演していきたいと思います。
 
 
 
 今日はこれから博多に行きます!
 
 
 
 
 
 ◆「不動産投資の成功の秘訣」セミナー
 
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【今日のテーマ】
不動産投資は利回りだけに目を奪われるな!
 
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■今日は少し過激なタイトルですね。笑
 
 
 
 しかし、大事なことなのでしっかりお伝えします。
 
 
 
 不動産投資においては、
 
 「表面利回り」が物件の良し悪しを判断する
 
 大きな要因と考えられています。
 
 
 
 確かにそれは間違いなく、
 
 収入の原資となる大事な要素であるとは思います。
 
 
 
 しかし、前回のコラムでは
 
 「実質利回り」が大事だということを書きました。
 
 
 
 家賃収入だけでなく、
 
 月々、年間で発生する経費、費用を考慮した
 
 利回りが「実質利回り」であり、
 
 こちらが正確な事業収支に繋がります。
 
 
 
 では、実質利回りが良い物件であれば
 
 どんな物件でもよいか?というと
 
 そういうことでもありません。
 
 
 
 もちろん、
 
 実質利回りが良いにこしたことはないですが、
 
 さらに考えなければいけない要素もあります。
 
 
 
 ■不動産投資を事業収支の観点からのみ考えると
 
 実質利回りを考えればほぼ十分なのですが、
 
 さらなる融資をうけることや、
 
 物件の売却まで考慮する場合は
 
 物件の「資産価値」も考慮する必要があります。
 
 
 
 なぜかというと、銀行がその物件に融資する際には
 
 もし融資対象の物件が事業として成り立たなくなり
 
 債務者(借り手)が破綻した際に
 
 「担保としてその物件がどれくらい価値があるか」
 
 を評価してお金を貸すためです。
 
 
 
 資産価値をはかるいくつかの指標がありますが、
 
 代表的なものは『積算評価』です。
 
 
 
 積算評価とは、土地と建物の価値を
 
 基準に従い数値化したものです。
 
 
 
 もっとわかりやすく言えば、
 
 土地と建物それぞれの担保としての価値が
 
 いくらかを算出する評価方法です。
 
 
 
 土地は、国税庁が毎年発表する
 
 「相続税路線価」をベースに計算します。
 
 
 
 建物は、今同じ構造の建物を建てるとした際の
 
 建築コスト「再調達価格」から計算します。
 
 
 
■では、この資産価値が実際に融資の際に
 
 どう影響するかを次に説明します。
 
 
 
 最近では、物件の収益性を重視して、
 
 資産価値があまり高くなくても積極的に貸し出す
 
 銀行が増えてきました。
 
 
 
 このため、収益性が高く、資産価値が低い物件を
 
 購入する人が増えています。
 
 
 
 しかし、世の中全体で見ると、
 
 まだまだ資産価値を重視する銀行が
 
 多いのが実情です。
 
 
 
 このため、収益性を重視する銀行で
 
 資産性の低い物件の融資を受けた場合、
 
 資産性を重視する銀行からはマイナスの評価を
 
 されてしまいます。
 
 
 
 もっとわかりやすく言えば、
 
 所有する資産よりも借りている金額が大きくなり
 
 「債務超過」状態とみなされ、次の融資を
 
 受けるのが難しくなります。
 
 
 
 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 そうなると、もっと物件を買いたかったのに、
 
 それ以上買えなくなって先細る状況に陥ります。
 
 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 
 
■人は目に見えやすいものには注目しますが、
 
 目に見えづらい、わかりにくいものは軽視します。
 
 
 
 不動産投資においても、
 
 毎月の家賃収入にフォーカスしがちですが、
 
 目に見えない資産価値や、
 
 その先の融資が受けられるかも見据えて
 
 取り組む必要があることは
 
 ぜひ皆さんも考慮してみてください。
 
 
 
 
 
◆今後のセミナーの予定◆
 
 「不動産投資成功の秘訣セミナー」
 
 
 
 <東京開催>
 
  4月15日(土) 10:30~
 
 ※この日のセミナーでは、参加された方に
  「書籍プレゼントキャンペーン」を実施します!
 
  
 
  4月23日(日) 14:00~
 
  5月7日(日) 14:00~
 
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  有益な内容を提供しています!
 
 
 
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  4月15日(土) 18:00~
 
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不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
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 みなさん、こんにちは!
 
 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。
 
 
 
■今日から新規のスクールが開講します!
 
 
 
 これまで10期以上続けてきていますが、
 
 今回も多くの方に参加いただきます。
 
 
 
 皆さんにしっかりと価値提供できるよう
 
 頑張っていきたいと思います!
 
 
 
 また、
 
 我々のスクールが気になる、興味がある方は
 
 以下でスクールの内容の一部をお伝えする
 
 セミナーも開催しておりますので、
 
 ぜひ気になった方はご参加ください!
 
 
 
 なお、明日4月9日のセミナーには
 
 スクール入会からわずか2年程度で
 
 サラリーマンをリタイアした
 
 “宇都木講師”
 
 が講演します。
 
 
 
 講師と直接話すことも可能ですので、
 
 多くの方のご参加をお待ちしています!
 
 http://asset-life.co.jp/seminar2/basic/tky/
 
 
 
 ◆「不動産投資の成功の秘訣」セミナー
 
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【今日のテーマ】
物件購入を判断するために必要な要素とは
 
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■最近は良く物件のご相談を受けます。
 
 「この物件は購入しても大丈夫でしょうか?」
 
 
 
 ということで、
 
 今回は、物件を見極めるポイントをお伝えします。
 
 
 
■まず初めに、
 
 不動産投資、賃貸経営業においては
 
 事業収支の見極めが重要です。
 
 
 
 なぜかというと、三つの目線での見極めが
 
 必要となるためです。
 
 
 
 1.毎月の収支
 
 2.中長期での収支
 
 3.出口(売却)
 
 
 
■まず、「1.毎月の収支」について、
 
 不動産投資においては毎月の収支を
 
 正確に試算するのは意外と大変なことです。
 
 
 
 区分ならまだしも、一棟だと色々と
 
 必要なパラメーターや不確定な要素が多くなる
 
 ためです。
 
 
 
 よく表面利回りだけに目を奪われて
 
 購入してしまう方も中にはおりますが、
 
 それだけでは本当の収支がわかりません。
 
 
 
 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 重要なのは「実質利回り」です。
 
 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 
 
 これを正確に求める必要があります。
 
 
 
 まず、収入の部分のパラメータとしては
 
 月々の家賃収入があります。
 
 収入は基本的にはこれだけです。
 
 
 
 次に、支出についてですが、
 
 こちらはたくさんありますし、
 
 物件により変わってきます。
 
 
 
 ローンの返済、建物管理費、
 
 清掃費、光熱費、各種点検費、
 
 そして、大きな物件では、
 
 エレベーター保守点検費などがかかります。
 
 
 
 さらには、固定資産税、都市計画税も
 
 支払う必要があります。
 
 
 
 これらをすべてトータルで考えたうえで
 
 月々の収支が算出されます。
 
 
 
 ただ、気をつけなければならないのは、
 
 不動産業者によっては最初からすべての情報を
 
 出してくれないケースもあります。
 
 (場合によっては、決済までに全て揃わないことも
 
 あります。)
 
 
 
 ですので、しっかりと購入前の段階で
 
 すべての経費を明らかにする必要があります。
 
 
 
■次に「2.中長期での収支」についてです。
 
 
 
 不動産投資、賃貸経営は中長期の事業です。
 
 
 
 購入時点では毎月の収支がプラスになっても
 
 経年とともに条件が変化していきます。
 
 
 
 例えば、収入源となる家賃収入は基本的には
 
 物件の経過とともに下がっていきます。
 
 
 
 反対に、物件を維持管理するためのコストは
 
 だんだんと増えていき、
 
 特に修繕費が増えていきます。
 
 
 
 場合によっては一度に数百万円や、
 
 一千万円を超える修繕費が発生する
 
 場合もありますので、事前にしっかりと
 
 見積もっておく必要があります。
 
 
 
 ちなみに、大規模修繕の費用についても
 
 発生する費用がおおよそ見積り可能ですので
 
 購入後にどの程度の時期に、どの程度の費用が
 
 発生するかも見込んでおく必要があります。
 
 
 
■最後、「3.出口(売却)」について、
 
 不動産投資は出口まで迎えて初めて
 
 投資の収支が確定します。
 
 (譲渡時にかかる税金含めて)
 
 
 
 購入した直後はキャッシュフローが取れていても
 
 売却時にそれを上回る損失が出てしまうと
 
 投資としては失敗です。
 
 
 
 ですので、
 
 購入時に月々いくら利益が出るかというだけでなく
 
 何年後にいくらで売るのか(売れるのか)も見越して
 
 購入する必要があります。
 
 
 
 なお、売却価格の算出については
 
 非常に多くの要素があるので
 
 また別の機会でお伝えしようと思います。
 
 
 
■以上のとおり、
 
 物件を購入して良いか見極めるためには
 
 調べるべきポイントがありますので、
 
 皆さん自身でしっかりと確認したうえで
 
 判断するようにしましょう。
 
 
 
 
 
◆今後のセミナーの予定◆
 
 「不動産投資成功の秘訣セミナー」
 
 
 
 <東京開催>
 
  4月9日(日) 14:00~
 
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  4月23日(日) 14:00~
 
 
 
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  4月15日(土) 18:00~
 
  4月16日(日) 14:00~
 
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不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
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 みなさん、こんにちは!
 
 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。
 
 
 
■今日はいきなり本題に入ります。
 
 
 
 今日のテーマは、
 
 不動産投資を行っている、または、
 
 これから始めようと考えている方々の
 
 『9割以上』には欠けている
 
 不動産投資で必要なあるものについてです。
 
 
 
 これがないと、
 
 物件購入してもおおよその場合は失敗に終わる
 
 というほど重要な内容です。
 
 
 
■先日、ある物件の相談を受けました。
 
 
 
 関東にある小ぶりなアパート、築浅
 
 駅まで10分超、という条件ですが、
 
 利回りが6%台。
 
 
 
 それを、融資に積極的で長く年数がひける
 
 某銀行で融資を得て購入していました。
 
 
 
 購入した業者からは、
 
 満室想定でのキャッシュフロー試算と
 
 期間限定の家賃保証があり、
 
 自社の管理部門で管理も行うので
 
 あなたは何もする必要がないから安心だと
 
 勧められて買った物件でした。
 
 
 
 購入後は、これで夢の家賃収入が得られる
 
 ということで、心躍る気持ちだったそうですが、
 
 徐々にそんなうまい話ではないことに
 
 気づき始めたそうです。
 
 
 
 ふたを開けてみると、
 
 実際には入居率は6~7割と低く、
 
 購入前の想定とは大きくことなり、
 
 今は家賃保証があるから大丈夫だが、
 
 まもなく保証が切れるのでどうしようかと
 
 真剣に悩んでおられました。
 
 
 
■さて、上記の話はほんの一例で、
 
 同じような相談をしばしば受けます。
 
 
 
 そのような物件を十分な説明もなく
 
 売っている業者側にも否がないとは言えませんが、
 
 一番問題があるのは購入したその方本人です。
 
 
 
■現在は初心者の方でも簡単に不動産投資を始めて
 
 物件購入できるような環境が整っています。
 
 
 
 しかし、
 
 『ある部分』が決定的に欠如しているため
 
 上記の事例のように失敗してしまっている方が
 
 続出しています。
 
 
 
■今度、この不動産投資で必要な
 
 『ある部分』について皆さんにお伝えする
 
 セミナーを開催します。
 
 
 
 これは、不動産投資を行っていく上での
 
 根幹に関わってくる部分となるため、
 
 これを知らずして不動産投資を行うのであれば
 
 やらない方が良いとさえ思います。
 
 (もちろん、目的によってはこれがほとんど
 
 不要な場合もありますが。)
 
 
 
 これから物件を買おうとしている方はもちろん、
 
 現在物件を所有しているが、不安な方は
 
 ぜひセミナーにご参加することをお勧めします。
 
 
 
 <<セミナー概要>>
 
 日時:4月1日(土) 10:30~ (開場 10:15~)
 
 場所:知恵の場オフィス セミナールーム
 
    東京都新宿区西新宿7-4-7イマス浜田ビル5階
 
    ※地図はこちら
 
 参加費:無料
 
 
 
 <参加申し込みはこちら ↓ ↓ ↓>
 
 https://form.os7.biz/f/0f536907/
 
 
 
 皆さんのご参加をお待ちしております。
 
 
 
 
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘
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 みなさん、こんにちは!
 
 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。
 
 
 
■今年度もまもなく終わりですが、
 
 皆さんいかがだったでしょうか?
 
 
 
 一足早く、私は来期の新講座の資料作成や
 
 外部セミナーの準備に取り組んでいます。
 
 
 
 また、明日からは
 
 新しいプロモーションのセミナーを開催します。
 
 
 
 具体的には、今のサラリーマン大家さんの
 
 悩みを解決できる画期的な取り組みになります。
 
 
 
 気になった方、我こそはという大家さんは
 
 ぜひ以下の特別セミナーの案内を
 
 確認してみてください。
 
 
 
 ~ 特別セミナー ~
 
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  3月26日(日) 14:00~
 
  4月1日(土) 10:30~
 
  4月9日(日) 14:00~
 
  4月15日(土) 10:30~
 
  4月23日(日) 14:00~
 
 
 
 お申し込みは以下からお願いします。
 
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  4月15日(土) 18:00~
 
  4月16日(日) 14:00~
 
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 お申し込みは以下からお願いします。
 
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【今日のテーマ】
良い物件が買えない人の特徴、最後は…
 
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■前回は、
 
 良い物件が買えない人の特徴の2つ目について
 
 書きました。
 
 
 
 今回は、最後の3つ目について書きます。
 
 
 
■3.他人に依存してしまう人
 
 3つ目は「他人に依存してしまう人」です。
 
 
 
 こういう人も良い物件が購入できません。
 
 
 
 そればかりか、さらに悪いことに、
 
 悪い物件をつかまされてしまうことも多いのです。
 
 
 
 なぜでしょうか?
 
 
 
 それは、自分で物件の良し悪しを判断できずに
 
 他人任せにしてしまうと、
 
 その他人のフィルターを通して“良い”という
 
 物件しか購入することができないためです。
 
 
 
 それは、あなたが将来こうなりたいという
 
 目的に合った物件というよりも、
 
 他人の価値観が入り込んだ物件なので
 
 たいていの場合はあなたにとって目的に
 
 あまりマッチしない物件になります。
 
 
 
 それが、結果として
 
 偶然にも良い物件が購入できれば良いですが、
 
 そうではなくて、あなたの目的に合わない
 
 悪い物件であることがほとんどなのです。
 
 
 
 このため、
 
 人に判断をゆだねるのではなく
 
 あなた自身がしっかりと判断できる基準を持つ
 
 ということが大事になるのです。
 
 
 
■もちろん、物件情報を仕入れてくるのは
 
 不動産業者になりますし、または、
 
 銀行や税理士などからくるケースもありますが、
 
 そこはパートナーの力を借りる必要があります。
 
 
 
 それに、
 
 人を信じるなと言っているのでもありません。
 
 
 
 ですが、そこから先はあなた自身が
 
 しっかりと物件を判断する必要があります。
 
 
 
 ここで大事なポイントを三つお伝えします。
 
 
 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 1.どんな物件が欲しいか要望をしっかりと伝える
 
 2.判断のための情報をしっかりと揃える
 
 3.情報をもとに良し悪しをフラットに判断する
 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
 
 
 
 まずは「1」について、
 
 あなたの要望をしっかりと伝えることで
 
 それに沿った物件が得られやすくなります。
 
 
 
 その際に注意したいのは、
 
 あまりにも市況とかけ離れた要望を伝えても
 
 さすがにそれは無理なお願いになりますし、
 
 不動産業者から嫌われる要因にもなりますので
 
 市況をしっかりと理解したうえで伝えましょう。
 
 
 
 次に「2」について、
 
 物件の良し悪しを見極めるためには
 
 多くの情報が必要です。
 
 
 
 具体的には、概要書とレントロール以外にも、
 
 謄本、評価明細、修繕履歴、各種図面、
 
 などの資料が必要になりますので、
 
 それらを不動産業者にしっかりと要望して
 
 情報を揃えましょう。
 
 
 
 さらには、物件に対する賃貸需要や
 
 今後の市況の調査も必要ですので、
 
 それについては自身で調べる必要があります。
 
 
 
 最後に「3」について、
 
 集めた情報をもとに他人の意見ではなく
 
 あなた自身で購入すべきかどうかを
 
 判断します。
 
 
 
 その際に、
 
 もちろん判断に迷う部分については
 
 経験のある方からの意見を聞いても良いですが、
 
 あくまでも判断するのはあなた自身というのは
 
 肝に命じておいてください。
 
 
 
■他人が判断した物件を購入したあとで
 
 想像と違う結果になった場合、
 
 その他人を責めてしまいがちですが、
 
 結局はそれでは何の解決にはなりません。
 
 
 
 購入後はあなた自身がしっかりと運営を
 
 していかなければ賃貸経営は成り立ちません。
 
 
 
 不動産投資は自己責任です。
 
 
 
 他人に依存せずに、あなた自身が
 
 物件をしっかりと見極める目線を身に着けて
 
 購入するように心がけていきましょう。
 
 
 
 最後に質問ですが、
 
 あなたは購入しようとしている物件について
 
 予測し得る全ての経費を理解しているでしょうか?
 
 
 
 
 
 
 
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