不動産投資の指値の秘訣をメガバンク出身の鑑定士が全て公開！

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次に空室が多い物件のパターンの買付証明書の記載例について説明します。

具体的な指値の仕方については、第４章で説明しましたが、この場合に重要なのが現行賃料と収益賃料の差を見極めるということです。

現行賃料と市場賃料の乖離（かいり）を見極めた上で現行賃料が市場賃料よりも高い場合には、市場賃料に引き直したキャッシュ・フロー分析を行って、収益価値を求めるということです。

このロジックの流れを、買付証明書にもコンパクトに書いていくのが重要になります。具体的な買付証明書の記載例は以下の通りになります。

【空室が多い物件の場合の買付証明書の記載例】

『この物件は資産価値が高く大変魅力のある物件ですが、現行賃料が市場賃料に若干の差が見受けられます。賃料収入を市場価値に引き直した、キャッシュ・フロー分析を行うと、銀行評価額は●●円になると予想されます。銀行融資を前提とすると、金利が６パーセントに上昇しても赤字にならない銀行評価額は●●円になります。よって私の購入希望価格は●●円です。』

この●●円のところに、収益価値の金額を記載していくということです。

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次に２つ目のパターンである積算価値が収益価値を上回る場合を解説します。

このパターンの根拠の流れについては第４章で説明しました。

このパターンの場合のポイントとしては、収益価値をどう見ているかについて、コンパクトに記載していくことと説明しました。

いかに積算価値の高い物件であっても、金融機関はキャッシュ・フロー分析を必ず行っています。

その上で物件の返済能力を分析しているので、銀行融資を前提とした買主側の購入希望価格としては、当然、収益価値となるという論理の流れです。

これをコンパクトに記載した具体的な買付証明書の記載例は次のようになります。

【積算価値が収益価値を上回る場合の買付証明書の記載例】

『この物件は資産価値が高く大変魅力のある物件ですが、キャッシュ・フロー分析をベースとした銀行評価額は●●円になると予想されます。銀行融資を前提とすると、金利が６パーセントに上昇しても赤字にならない評価額は●●円になります。よって私の購入希望価格は●●円です。』

この●●円のところに、収益価値の金額を記載していくということです。

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