小金‘サクサク’ 税理士 小金澤 典一のビジネス応援宣言

新規に起業された経営者に役立つ情報を提供します。もちろん,税金のことも含めて・・・


テーマ:

従来の「広大地」の評価が廃止になるに伴って、「地積規模の大きな宅地」の評価が平成30年1月1日以後の相続、贈与から適用されることとなりました。

そこで、本年もあと2月を切ることとなりましたが、あと2月でどんな相続税対策が考えられるか検討してみたいと思います。

 

次の2つが検討の余地のある対策となります。

まず、単純に従来の「広大地補正率」と新規に適用される「規模格差補正率」のみを比べると、明らかに従来の「広大地補正率」の方が評価額が低くなります。今後の評価減額幅は約半分位となります。

 

よって、

① 従来の広大地評価(旧広大地)は適用されるが、地積規模の大きな宅地の評価(新広大地)は適用されない場合

② 従来の広大地評価(旧広大地)も、地積規模の大きな宅地の評価(新広大地)も適用される場合 

には、本年中に評価額が低い旧広大地を使い、相続時精算課税贈与を使って相続人(子供など)に贈与をしてしまうという方法が考えられます。

相続時精算課税贈与の場合、確かに特別控除額控除後の金額に対し、一律20%の税率で贈与税が課されます。ただ、実際の相続時に贈与時の評価額(旧広大地評価)で持ち戻しとなり、贈与時に課された贈与税が相続税から控除できます。

なので、特に①に該当する場合には、本年中の贈与を検討する余地があるといえます。

一方、②に該当する場合には、新広大地については別途、他の各種補正率との併用も可能なので、そちらとの併用計算も行った上で、どちらが有利かの判定を行う必要があるといえます。

 

③ 従来の広大地評価(旧広大地)は適用されないが、地積規模の大きな宅地の評価(新広大地)は適用される場合

こちらはもういうまでもなく、黙って来年の到来を待つ(=本年中は何もしない)。

元気な姿で来年を迎えられるよう健康維持に気を遣うということですね。

 

AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:

(1) まずその定義ですが,

・三大都市圏においては500 ㎡以上の地積の宅地

・それ以外の地域においては1,000 ㎡以上の地積の宅地

となっております。そしてこの地積は、登記簿謄本に基づく公簿ではなく、測量図に基づく実際の面積となります。

 

(2) 次に所在する場所により適用が受けられない区域区分が存在し、以下の区域は評価の対象から除かれております。

・市街化調整区域(都市計画法に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域を除く。)に所在する宅地

基本的には、宅地開発により住宅を建てることができない区域だからです。ただし、例外的に条例指定区域等として分譲住宅が建築できる区域は除かれております。(適用対象となり得ます。)

・ 都市計画法に規定する工業専用地域に所在する宅地

工業系の用途となじまない住宅の建築がそもそも禁止されているからです。

・容積率(建築基準法に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。)が10 分の40(東京都の特別区においては10 分の30)以上の地域に所在する宅地

東京都の特別区(23区)は容積率が300%以上の宅地、それ以外の地域は容積率が400%以上の宅地となります。

なお、ここでいう容積率は「指定容積率」となり、前面道路の道幅により制限を受ける「基準容積率」とは異なります。

また、東京都の特別区(23区)以外の地域は容積率が400%未満であれば適用があり得ます。一方、東京都の特別区(23区)は300%未満となり、従来の「広大地」のときと同様で緩和はされてはおりません。この理由ですが、東京都23区は高度利用される可能性が高いためと考えられます。

 

(3) 普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するもの

上記の地区区分に所在するものに限定となります。

「ビル街地区」、「高度商業地区」、「繁華街地区」などは大規模な商業用地や主として商業用地として利用され、「大工場地区」も大規模な工場用地として利用されることが前提なので、戸建て住宅の分譲には向いておりません。なので、適用から除外されるのは必然です。

一方、「中小工場地区」も除外されていることには、疑問の余地もあります。

実際には、戸建て住宅の分譲・建築もされているからです。

この点に関し、国税庁では「情報」の中で以下のようにコメントを付しております。

「中小工場地区は、主として中小規模の工場用地として利用されることを前提とした地区であり、当該地区内の宅地は、中小規模の工場用地として利用されることが標準的であることから、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象とならない。」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:

従来の「広大地」の評価(廃止となります)に代えて、「地積規模の大きな宅地」の評価が平成30年1月1日以後の相続、贈与から適用されることとなりました。

 

国税庁では、新たに「情報」を公開し、その中で「各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直すとともに、適用要件の明確化する」と改正に至った経緯を述べております。

 

まず、従来の広大地の評価では、面積に応じて比例的に減額する評価方法であるので、各土地の形状(整形地か、不整形地)が全く考慮されておりませんでした。このため、実際の取引価格(実勢価格)と相続税評価額との乖離が大きくなる事例が多数発生しておりました。

 

また、適用要件にしても相対的で、主観の入る余地が多々存在しており、納税者と課税庁との意見の相違も頻繁に発生しておりました。

・その地域における標準的な宅地の地積に比して、著しく地積が広大か否か

・開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地(道路、公園などの潰れ地)の負担が必要か否か

・広大地評価の適用から除外される中高層の集合住宅地等の敷地用地に適しているもの(マンション適地)か否か

 

更に「情報」に記載はありませんが、富裕層の相続財産の軽減策(節税策)に利用されている事例も発生しているといった問題点もあったようです。

実際に最大65%もの評価減が可能となります。

 

このうち形状については、不整形地補正率など他の各種補正率との併用を可能にすることで、対応しております。

また、適用要件の明確化にしても、非常に形式的で、絶対的なものとなっております。

 

 

 

 

 

AD
いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

AD

ブログをはじめる

たくさんの芸能人・有名人が
書いているAmebaブログを
無料で簡単にはじめることができます。

公式トップブロガーへ応募

多くの方にご紹介したいブログを
執筆する方を「公式トップブロガー」
として認定しております。

芸能人・有名人ブログを開設

Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
ご希望される著名人の方/事務所様を
随時募集しております。