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2014-08-08 19:59:50

浴室工事 再び^^ゞ

テーマ:セルフリホーム費用

メールで質問を頂いたので回答ね。


浴室をユニットバスに変更したいとのこと。


戸建の場合、安くても60万円、高いと100万円超。


平均すると80万円位かかるのではないか?


浴室だけ新品にしても、他との兼ね合いがある。


理想は、潰す時に全ての部材がへたっていることだ。


車でも同じだよね。


廃車にするときに新品のタイヤやバッテリーを付けて


おくことはないから^^

中古の戸建なら、ユニットバスにしなくても


「なんちゃってユニット」にする方法がある。

↓これは、11号棟だったかな。

25.7.9-1


バランス釜に小っちゃい浴槽、タイルの床・・・。


釜と浴槽を撤去して


↓幅いっぱいの浴槽を据え付け
25.7.10-11


バランス釜の時より30cmはでかい浴槽が入る。


↓床を補修したら
25.7.10-13

↓こんな感じになるでしょ。
25.7.19-8


フクビから床用の「防滑ペディシート」が出てるから


↓専用接着剤を付けて

25.7.19-9


クッションフロアーの要領で貼っていく
25.7.19-10


ほれ、完成^^
25.7.31-2


ここは、シャワー水栓も交換したんだな。

↓浴室の壁は、耐水ベニヤで下地を組んで
25.8.1-1


↓これもフクビの「バスパネル」を貼っていく
25.8.1-5

↓出隅、入隅には専用の役物を使うと簡単だよ。

25.8.2-1


↓こんな感じで完成^^!
25.8.2-2


ここは、腰から下のタイルを残したけど、


床から天井までバスパネルを貼ることもできる。


その方が「なんちゃってUB」に近いかな。


費用はUBへリホームする1/3程度だと思う。


Sさん、こんな感じですけどいかがですか^^ゞ


詳しくは、昨年の7月19日、7月31日、8月1日、2日


あたりに書いています。


他のリホームについても戸建10号棟、11号棟の


リホーム記録が参考になると思います。


右欄にインデックスがありますから参考にしてください。


じゃ、またね^^/

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2014-07-15 19:06:18

リホーム費用20 最終回^^ゞ

テーマ:セルフリホーム費用

歯が1本ぐらついていたので、歯医者に行った。


前歯3本抜かれた ( ̄へ  ̄ 凸


歯周病歴15年だから仕方ないか。


今日から歯抜けじじいになりました^^ゞ


明日、カラオケに行く予定だったけど、


空気が抜けて発声できないから延期だな。



さて、セルフリホーム費用シリーズは最終回ね。


近隣へのご挨拶費用だ。


直接、リホームに関係ないかも知れないけど^^ゞ


ワタシの場合、リホーム期間が異常に長いので、


隣近所へのご挨拶はかかせない。


物件取得前にも、怪しそうなところには聞き込みを


行っているが、その時も菓子折りは持参する。


10号棟では、4か月半の間にお隣へ日本酒、ビール


お菓子などを配りまくった。


隣のおやじが酒好きと聞いたからだ。


これが効いたのか、狭い土地で足場が隣の雨どいに


こすれて、ギコギコ音を立てていたけど、見逃してくれた。


11号棟でも、お隣が高血圧の治療中と聞いて、


サントリーのゴマ麦茶をケースで買っていった。


どうせ、持っていくなら、嗜好を捉えたものが良いね。


リホームには隣近所の協力が欠かせない。


騒音はもちろんのこと、車を止めるにも


資材の搬入をするにも迷惑かけるから。


多少の賄賂 挨拶品で気持ちよく、リホームできれば


それに越したことはない。


顔を合わせれば、世間話の一つにもお付き合いする。


たった数分のことだけど、年寄りの話を聞いてあげるのは


タダでできる贈り物だ。


1軒につき、千円から1万円位、迷惑のかけ方で予算を


取っておくことをお勧めするね。


あー、抜いたとこが痛みだした。


今宵は酒を控えめにしておこう。


じゃ、またね^^/

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2014-07-12 17:23:04

リホーム費用19 見積もり^^ゞ

テーマ:セルフリホーム費用

物件を買う時にいくらで指値をしようか?


よくあるのが「売値から〇〇万円引き」とか


「売値の〇〇%」で指値したというパターン。


やや押し戻されて〇〇〇万円で買えました^^!


んー、喜ぶ気持ちはわかるけど・・・。


実際、ワタシも最初の頃はこの通りだった^^ゞ


でも売値を基準にした指値には意味がない。


売主の希望売却価格は、いくらでもふかせるのだ。


まぁ、安く買えれば、それでもいいんだろうけど^^ゞ


指値をするには4つの要素が必要だ。


①自分が期待する利回り


②周辺相場から考えた「保守的な想定賃料」


③リホームにかかる費用


④物件取得にかかる費用(物件費+手数料+税金)


想定賃料が6万円(72万円/年)、利回り10%を期待


するならリホーム費用+物件取得費は720万円以内、


同じように20%の利回りを期待するなら、360万円


以内でリホーム+物件取得を収める必要がある。


よくあるパターンは、


①〇〇〇万円で物件買いました^^!


②リホームに〇〇万円かかっちゃいました (T▽T;)


③家賃〇万円で入居決定です^^ゞ


④利回りは〇〇%になりました^^


これはこれでいいんだろうけど^^


経営的に見てどうかな。



利回りは結果ではなく、計画して作り上げるものだ。



そこには、予算/実績管理が必要になってくる。



ワタシの場合前置きが長いのが欠点だな^^ゞ


想定家賃と期待利回りをはっきりさせ、リホーム費用を


計算すれば、物件取得にいくらまで出せるかが分かる。


ボロ物件を内覧した時、即座にリホーム費用が概算できる


ようにイメージトレーニングを積むといいね。



いままで、このシリーズで書いてきたことをまとめると


ボロは大概和室だから、和室の6畳をリホームする


想定で考えていこう。


各項目は、リンクしてあるから参考にしてね。


1階部分で、耐震補強したほうが安心だと思うなら


リホーム費用1 耐震壁  


材料費は22,000円位かかりそう。


もし、2階部分なら結構ボードの上にクロス張りでOKか?


リホーム費用5 ボード壁


ボード+クロスで13000円位


床をフローリングにしたいなら


リホーム費用4 フローリング


材料費は下地とフローリングで28,000円ってとこ。


雨漏りの後がある天井を張り替えるなら


リホーム費用3 天井


下地とジプトーン仕上げで23,000円位かかる。


ペンキ塗りで済むなら格段に安くなるね。


フルリホームだと1室の部材費だけで6-7万円かかる


のが分かると思う。


お金がかかるのが水回りだ。


ここの見積もりを間違えると痛いことになる。


たとえば、キッチンを入れ替えるとなると


リホーム費用7 キッチン


キッチンパネル、吊戸棚、流し台、ガス台のセットで


10万円オーバー確定^^!


洗面台の交換は、比較的簡単にできる。


リホーム費用8 洗面台


ホームセンターに行けば2万円台で買える。


トイレの便器交換は3万円くらいするかな。


リホーム費用9 トイレ


ウォシュレットは安くなったね2万円以下で買える。


風呂場のリホームは難度が高い。


リホーム費用11 風呂


浴槽と中古の追い炊き釜だけで10万円はかかりそうだ。


こうしてみると、材料費ってそれほど高くない。


高いのは完成品(キッチンセットや浴槽など)だ。


あとは、人件費だけどこれは地域によっても


やり方によっても異なる。


全て自分でやる根性のある人はプライスレス^^


ワタシは、シルバー人材センターなどから、


大工さんを紹介してもらい、一緒にやるほうがいいと思う。


職人さんに知り合いがいる人は紹介してもらうのも手だね。


ボロ物件を内覧した時は、リホーム費用のシミュレーションを


忘れずにしようね。


何件かやっているうちに、頭の中でパッと費用と期間がひらめく


ようになってくるよ。


じゃ、またね^^/

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2014-07-11 19:51:15

リホーム費用18 外壁サイディング貼り^^ゞ

テーマ:セルフリホーム費用

リホームの段取りと費用についても終わりが近づいた。


今日紹介するのは「新築そっくりさんもどき」の外壁だ。


板張りの外壁を「窯業系サイディング」で重ね貼りする。


ワタシの住まいにする予定だった戸建7号棟でやった。


丸3か月間に及ぶ激闘の日々であった^^ゞ


詳しくは戸建7号棟リホーム記録の後半をみてね。

2012年の1月4日から後半をスタートしている)


まぁ、サッシ交換とか、軒天補修とかいろいろやったから。


外壁だけなら、1か月ちょっとというところかな。

↓昭和の香り漂う玄関回り、壁は板張りだ。
24.1.4-3


この板と板の間から、お日様の光が差し込む。


冬は寒く、夏は暑い素敵な家だった^^


↓板壁に透湿防風シートを貼って、胴縁で抑える。
24.1.6-2


この胴縁の上に窯業系のサイディングを貼るのだ。


サイディングが重なる継ぎ目の胴縁は幅が広いものを


それ以外は、細いものを計算して組んでいく。


↓小さな庇(ひさし)のところは加工が大変だったけど

24.1.5-11


↓後から考えたら庇を撤去したほうがスッキリしたね。

24.1.5-13


1階部分を貼り終えてから足場を組む。


↓これが1階部分が出来上がったところ。
24.2.17-1

ワタシは、足場に乗るのが初体験だったので怖かった。


2階の高さは、人が一番恐怖を感じるらしい。

↓同じように、シートを貼って、胴縁の下地を組む。
24.3.6-4

↓2階部分は1階とデザインを変えた。
24.3.1-1


このデザインは貼るのが簡単。


1階のレンガ調?は、縦・横合わせるのが大変だ。


↓これが「新築そっくりさんもどき」になったところ。
24.4.2-1


窯業系のサイディングは、加工が大変で重い。


でも、断熱性や見た目の豪華さは素晴らしい^^ゞ


ワタシの物件で一番の稼ぎ頭になっている。


さて、費用だけど


足場代が10万円弱


サイディングは1680円のものを80枚くらい使った。


全部で14万円弱だね。


5Kで約90㎡の大型物件だったことと、


レンガ調の1階部分の歩留まりが悪かった。


60-70㎡なら、60-70枚くらいで足りるかな。


10~12万円というところだろう。


透湿防水シートは50mで3800円かな。


100m使ったから7600円。


胴縁の木材は1万円もしない。


高かったのは専用のコーキングと釘だ。


コーキングは1本1500円のを15本くらい。


釘は80本300円のものを20セット


その他、釘の頭を隠すタッチアップペイントや


コーキングの下に入れるバックアップ材が必要だ。


材料費だけで30万円弱といったところ。


大工さんと二人で、20日間程度はかかると思う。


でもね、これって全部リホーム屋に頼んだら


最低でも200万円から300万円はかかりそうだよ^^


ワタシは、サッシ交換や軒天の交換、鼻隠しの塗装、


雨どいの交換などを一緒にやった。


足場を組むときは、こういう作業も一緒にね。


じゃ、またね^^/



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2014-07-10 20:05:45

リホーム費用17 外壁塗装^^

テーマ:セルフリホーム費用

さてと、久しぶりにリホームの段取りと費用シリーズね。


今日は「外壁塗装」にいってみようか^^ゞ


新聞広告で、塗装一式38万円とか出てるけど・・・。


塗装やに聞いてみたら、あくまで「標準料金」であって、


軒天や雨戸仕舞などはオプションになるそうだ。


実際、いくら支払うことになるのだろう^^


ワタシも外壁塗装は超ボロ戸建10号棟での経験だけ。


もし、間違いがあったらごめんね。


詳しくは、2013年2月頃のブログに書いてあるよ。

↓まずは足場を組まないと始まらない。

25.2.2-1


今回の足場は、70㎡弱の2階建ての周囲を囲む。


↓こんな感じでかなりしっかりと組んでくれた。
25.2.2-8


足場板や、支える片持ち梁などの部材は、足場屋に


頼んで多目に持ってきてもらうといいよ。


レンタル期間や、部材によって料金はそれほど変わらない。


足場が組まれたら、外壁のお掃除だ。


雨の日を狙って、高圧洗浄を掛ける。


・・・その写真なし^^


晴れた日に高圧かけると、クレームが来る可能性あり。

あとはケレンといって、金物のさびを落としたり


↓外壁にできたクラックなどは
25.2.26-2

サンダーを入れて、幅を広げて


↓コーキング用の専用接着剤を塗っておく。
25.2.26-3


↓外壁に使うコーキングは「変性シリコン」を使う。
25.2.26-4


普通のシリコンは、塗料が載らないから使っちゃだめ。


塗装は下塗り→中塗り→仕上げ塗りの3回は塗ろうね。


↓下塗りは、2種類使った。
25.3.6-1


左のソフトアンダーは、モルタル壁用


エコアンダーは木部の下塗り材だ。


↓まずは、ソフトアンダーを塗り込んでいく。
25.2.28-2


こいつは白色だから、上に何色でも塗ることができる。


ワタシは、誰かと違って「なす紺に金」の塗装はできない^^ゞ


↓こういう木部は、エコアンダーを塗ってから

25.3.5-4

筋交いバケと絵筆を駆使して

↓ほら、きれいに塗れるでしょ^^ゞ
25.3.5-3


大きな面積は早いけど、こういう細部に手間かかる。


↓これが、2階部分を塗り終えた所
25.3.2-4


足場を組む前に1階部分を塗っておく方が良いかも。


↓これは、ほぼ完成したところかな。
25.3.18-8

ここでも、シャッター付きサッシに変更しているね。


さてと、どれくらいの手間と金額がかかるのか。


程度によってかなりの差が出てくる作業だ。


足場代 1か月半のレンタルで10万円だった。


下塗りは、ソフトアンダー2缶、エコアンダー1缶


仕上げは、モルタル壁用シリコン系塗料のアイボリー2缶


木部用の茶系が1缶だったかな。


1缶平均1万円ってとこだから6万円前後だと思う。


他に、ローラーハケ、筋交いバケ、絵筆、ペンキ缶


掃除用のタワシなどで1万円もあれば十分だろう。


足場+塗料+消耗品費で17万円位?


掃除やケレンなどで2日間、下塗り、中塗り、仕上げ塗りは


各2-3日間かかるから、2週間/人程度の作業になるはず。


ワタシは、この他に軒天の交換や、雨戸仕舞の補修、


雨どい交換、サッシ交換などしたから、足場を1か月半


借りることになった。


足場を掛けるときは、こういう関連作業も


一緒にやった方が効率的だ。


足場は掛ける、外すの人件費代が主なので、


部材を余分に借りたりレンタル期間を長くしても


料金はあまり変わらない。


あと、器用な人なら丸太と番線で組むこともできるよ。


誰かのブログで、数千円で組んだって人もいたけど・・・。


ワタシは安全のためにあまりお勧めできない^^ゞ


足場に乗るときはヘルメットと安全帯を忘れずにね。


今日の記事は、本職の塗装屋さんに笑われるかも^^


間違いがあったら教えてね。


じゃ、またね^^/


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