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2013-12-24 19:50:59

ワタシの不動産投資物語 その20^^

テーマ:ワタシの不動産投資物語

世の中には、なぜか「間」の悪い方がいる。


この方  ←リンクあり もその一人。


だいたい、シャンプーしているときとか


昼寝の最中とかに電話かけてくる。


今日も、トイレにしゃがんで歯磨き中にかけてきた。


助っ人があわてて携帯持ってきたけど間に合わず。


このとき、尻を浮かしてウォッシュレット中


 ( ̄へ  ̄ 凸


着信履歴から折り返し電話したところ・・・。


ゑ!


雪国のアパートに買付入れただと (  ゚ ▽ ゚ ;)


cocoyouさんのお友達になっちゃうじゃん^^ゞ


この寒い時期にどうすんのかな。


北国のリホームは春にならないとできないらしいよ^^


まぁ、人のことだからどうでもいい。


でも飲み仲間だから、いちおー成功を祈る^^!



ワタシの不動産投資の忘備録に話を戻そう。


2011年5月13日に日本橋のマンション1号が


売却できた。


大馬鹿不動産屋がワタシの大事な店子を追い出した


ためけど「人間万事塞翁が馬」とはよく言ったものだ。


店子が退去して、すぐに買付が入った。


葉山に住む80歳代のおばあちゃんが買い主^^


昔住んでいた日本橋に別荘が欲しいんだと。


日本橋に住んで葉山に別荘ならわかるけど^^


チャキチャキの江戸っ子で、家族に内緒の買い物だ。


買主「私が死んだら、相続で揉めるよ、へへっ^^」


決済の時、なかなか、味わいのある言葉を吐いていた。


この区分マンションにワタシは8年弱住んで、


丸2年賃貸で稼いで、しかも買った値段で売った。


水天宮前駅徒歩1分の38㎡弱の1LDKだ。


ワタシは1600万円で買ったけど、バブル期には


同じ間取りで一瞬だが一億円を付けたらしい。


2軒隣の購入価格は7200万円だったそうだ。


都心の一等地のマンションにはこういうことがある。


今賃貸に出している日本橋2号マンションもオリンピック


というイベント前なら買値以上で売れることだろう^^


たぶんね・・・・。


話がそれた。


仲介手数料を引いて1500万円以上の現金を手にして


ワタシは鷲のように舞い上がる^^ゞ


友人からの借金を返済して、決済翌日には


7号棟を470万円で指値


↓こいつだ^^!
11.5.31-1

初めての再建築不可物件だったの。


↓同時に8号棟600万円ダイワハウス

11.7.25-7


の買付を入れていた。


昨日も書いたけど、不動産投資をしていると


金さえあれば物件が欲しくなるって心境わかる?


高級車よりボロ戸建がほしいんだよね^^


この後、ワタシは日本橋から7号棟へ越すことになる。


認知症が進んだ母を引き取って面倒見ようと思ったの。


長くなるからまたね^^/

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2013-12-23 20:07:51

不動産投資物語 その19 資金計画^^

テーマ:ワタシの不動産投資物語

ワタシの不動産投資を振り返っている。


今日は、リホームじゃなくて「金」の話だ。


ワタシは現役時代に金貸しの端くれだったので、


「金」の管理は人並み以上にしてきたつもりだ。


教育部時代には「マネープラン」などという


大層な研修に携わったこともある。


で、お金に関してかなり慎重なワタシは、


リタイアした時に「投資資金」「生活費」「予備費」


の3つに資産を分散して持っていたのだ。


・・・なぜか過去形だね^^ゞ


不動産を始めた当時「投資資金」の大半は


株で大損して「塩漬け株」になっていた。


そのため1号棟だけは、かろうじて自己資金、


2号棟は友人が半分出資、


3号棟は、友人からの全額借入という状況だった。


その後、3号棟を売却して4号棟、5号棟取得・・・。


このあたりから「生活費」も「予備費」も


ごっちゃになってくる。


家じゅうの「金」をかき集めて買った6号棟で、


ワタシの持ち金はほぼ底をついた^^


預金がカラッポだと不安な一方、開き直れる。


預金していても金利は付かない。


友人から金借りていながら、自分の預金を守っている


のもおかしな話だ。


「もっと金に働いてもらおう^^」という考えに


変わっていくのに時間はかからなかった。


1・2・4・5号棟が順調に家賃を生み出してくれるのも


自信につながっていたようだ。


「金はなくても金を生み出す装置がある^^」


これが、個人が行う不動産投資の草創期の


現実なのかもしれない。


この「金がない^^」という状況は、いまだに変わらない。


不思議なもので、金のない生活に慣れると、


普通預金の残高が一桁になっても、へっちゃらになる^^


で、少し金ができると物件を買ってしまう。


この繰り返しだ。


この「金がない」状況も、規模が拡大してくるにつれ


微妙にニュアンスが変わってくる。


家賃収入が増えるにしたがって、


「ホントに金欠状態」の期間が徐々に短くなっていく。


この感覚を分かってもらえるだろうか?


で、十分な家賃収入をあげられるようになって


「もう新たな物件買わない^^」


という状況になってから、借金を清算して、


その後で、初めて豊かさを実感できるようになる。


これが、不動産投資のリアルな一面だ。


巷にあふれる「投資本」では、現実が歪められている。


不動産を始めて○年で年収○千万円というたぐいだね。


もし、それが本当なら相当ラッキーな方か、


最初から億単位の現金を持っていたか、


年収から多額の借金返済してるのを隠しているか


投資本の印税やコンサル料で稼ごうとしているのか。


どれかだね。


この手の本やブログを読んで、その気になっちゃだめ。


長々と能書き書いてしまった^^ゞ


さて、ワタシの投資の経緯だけど6号棟取得の後、


賃貸に出していた日本橋のマンションが売れた。


売れた翌日には、7号棟と8号棟の買付出している。


金ができると物件欲しくなるって心理が働いてたでしょ^^


長くなるから、またね^^/

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2013-12-22 16:08:24

不動産投資物語 その18 瑕疵物件^^

テーマ:ワタシの不動産投資物語

昨夜は、楽しい宴会で飲みすぎた。


正真正銘の二日酔いがまだ続いている。


さてと、ワタシの不動産投資を振り返ってみようっと^^


2011年3.11の大震災で軽いPTSDになってしまった。


でも立ち直りも早かったようだ。


震災から10日後の3月21日に6号棟を下見して


4月14日からリホームに入っている。


この間に、後に売却する日本橋のマンション1号や


頼まれて友人のマンションをリホームしている。


たいした忙しさだった様子だ。


↓これが、ちっちゃい平屋の6号棟

11.4.14-2


たったの35.11㎡の1SDKだ。


購入の決め手になった事が2点ある。


↓一つ目がブロック塀と建物の間の隙間だ。

11.4.14-3


下見の時


「ブロック塀壊せば車止められる^^」


ことに気付いたのだ。


駐車場が付いていると、客付しやすいもんね。


↓設備屋から借りたハンマードリルで壊して

11.4.20-9


この作業、なかなか楽しかった^^


↓ほらね、師匠の軽トラが止められるでしょ^^

11.4.20-16


2点目が「シロアリ被害」だ。


↓玄関はこのありさまだったし。
11.4.14-24


窓枠なんか見事にボロボロ^^


↓サービスルームの根太と根太掛けもスカスカ^^
11.4.14-19


ここは相続物件だったけど、相続人が3人もいた。


三○のリハウスのM木さんが頑張って、


3人の相続人を現地に集めて交渉してくれた。


M木「シロアリ被害の家を買う人はいません^^」


ワタシは喜んで買うのだけど^^ゞ


で、480万円の売値から100万円引きで買えた。


土地値-解体費用くらいになる。


どんなシロアリ被害でも、ワタシの破壊力


佐々木師匠の技術力で直せないことはない^^!


↓玄関はこの通り、新たに下地を組んで

11.4.19-2


構造合板でフタしてクロスを貼れば


↓ほれ、このとおり、見事に復活^^

11.5.2-18


根太と根太掛けがやられていたサービスルームも


↓ワタシが壊して師匠が下地を組んでと

11.4.16-5


前よりもしっかりした下地になったのよ^^


↓念入りに防蟻剤を塗っておけば安心だ。
11.4.16-3

あとは、構造合板とフローリングの重ね貼りで


出来上がり^^


この6号棟はわずか12日間でリホームを終えた。


かかった費用は50万円位だ。


詳細は6号棟リホーム記録  ←リンクあり を見てね。


隠れ駐車場、シロアリ被害、相続物件と、


3拍子揃ったワタシ好みの物件だったな^^


でも、ちっちゃすぎて、最初の客付には苦労した。


最初の入居者はなんと「不動産屋の営業マン」


店子「自分とこの物件はろくなのないので^^ゞ」


長く住む予定だったが、今年の8月に退去した。


店子「中古の戸建買っちゃいました^^」


なんなんだよ ( ̄へ  ̄ 凸


すぐに次の入居者が決まって良かったけどね。


ここは、ペット可の猫屋敷にしている。


2匹の飼い猫が暴れてくれたようだけど、


次の入居者は破れた障子も、爪痕残るクロスも


気にしない方で、リホーム不要で契約してくれた。


11号棟のリホームにかかりっきりの時期だったので


ありがたかった。


でも、猫は3匹に増えた。


あー、まだ、二日酔いだ。


K村さん、昨夜はご馳走様でしたm(。。)m


次回、我が家のご招待するときに


精一杯ごちそうさせていただきます。


じゃ、またね^^/

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2013-12-17 20:44:17

不動産投資物語 その17 3.11震災

テーマ:ワタシの不動産投資物語

ワタシの4年間の不動産投資を振り返っている。


2011年の3月11日は、大きな衝撃を受けた。


日本橋のマンションで遅めの昼寝をしているときに


あの大地震だ。


助っ人は飛び起きて玄関ドアを開け放った。


ワタシはパンツ一枚で寝たまま様子見していた。


我が家の被害は、コップが1個割れただけ。


外を見れば向かいのマンションが揺れて、


隣のマンションとぶつかりそうだった。



↓日本橋小伝馬町でも古い家屋が倒壊したり
11.3.15-2


↓近所の立体駐車場が壊れてた。
11.3.15-1


翌日、電話が通じるようになったので、


全ての店子に安否確認の連絡をした。


幸いなことに皆さん無事だった。


店子からは、身内より早く電話が来たと驚かれた。


↓被害状況を確認すると、2号棟の鬼瓦が落ちたり、
11.3.17-5


風呂場のコーキングが浮いたり、クロスが破れた。


1号棟の屋根瓦も被害を受けた。


でも、こんなことはどうにでもなる。


一方でダイワハウスの軽量鉄骨造の4号棟と、


しっかりした造りの5号棟は全く被害がなかった。


師匠にお願いして、1.2号棟の復旧作業を急いだ。


屋根瓦は無理なので本職に頼んだ。


この大地震を経験して、つくづく考えた。


例えボロ戸建でも「快適に安全に」暮らしてほしい。


これ以降に取得した、ボロ戸建には構造合板を


大量に用いて徹底的に耐震補強を行うことにした。


火災保険に加えて、全棟地震保険にも加入した。



金はかかるが、金に換えられないこともある。


実際に、耐震補強した7号棟に半年ほど住んだけど、


地震の大きさに比べて揺れは小さく感じた。


綺麗で快適に加えて、安心・安全な家


を提供できないと大家業は難しいと思ったのだ。


余談だがワタシの誕生日は3.11だ。


歳をとると、誕生日など忘れてしまいたいのだが、


お蔭で一生忘れられない日となってしまった。


じゃ、またね^^/

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2013-12-16 20:15:51

ワタシの不動産投資物語 その16 幻の6号棟

テーマ:ワタシの不動産投資物語

ワタシの4年間の不動産投資を振り返っている。


わずか4年の間にいろいろなことがあった。


中でも2011年の2月は忙しかったようだ。


4号棟のリホームと入居、5号棟の決済、


大馬鹿不動産屋のおかげで、


日本橋のマンション1号の店子退去・・・。


(ワタシが更新料はいらないと言ったのに、不動産屋が手数料欲しさに


家賃の半額よこせと言って、店子ともめたため退去された)


思いがけない経験をしたのが「幻の戸建6号棟」だ。


この物件も三○のリハウスのM木さんが紹介してくれた。


↓船橋市松が丘に建つ昭和42年築の物件^^

11.2.6-1


ワタシがランドセル背負っている頃の作品だ^^


さすがに途中でリホームしているらしく


↓屋根は、最新のガリバリウム瓦^^

11.2.6-3


持ち主は、なんと沖縄在住の民宿経営者^^ゞ


こりゃ、沖縄旅行が楽しくなりそうだと期待した。


↓キッチンには、生活感あふれる残置物もある。

11.2.6-14


この物件も親からの相続物件で、


今の持ち主は住む気が全くない。


490万円の売値に対して、家賃やリホーム費用を


考え、435万円で指値して了解をとった。


2月28日に50万円の手付金を払い契約をする。


その頃は、物件が手に入る嬉しさでテンション↗


ジョイフルホンダで、フローリングを買い付けたり、


お茶やラーメンなども買いだめしていた。


3月4日には残金支払い、引き渡しの予定だった。


銀行にお願いして、新札を揃えて準備していたところに


営業マンから電話あり。


M木「売主さんが売るのやめるそうです(^_^;」


がーん  ∑ヾ( ̄0 ̄;ノ


決済当日にドタキャンかよ (T▽T;)


聞けば、親が生前に隣家へ売る約束をしていたそうで、


契約のため沖縄から帰ってきた息子を捕まえて、


隣家への売却を迫ったそうだ。


結局、ワタシへは「手付倍返し」ということになり、


何もしてないけど50万円を頂くことになった。


後日談だが、立ち会った司法書士からの情報では


隣家は手付解除の50万円を上乗せする約束だったのに


ワタシと同じ435万円で契約しただけでなく、


登記費用も売主に半額ださせたそうだ。


司法書士「ありゃぁ、ないですよ^^」とのこと。


そういうワタシも


M木「仲介手数料は頂きたいのですが(^_^;)」


という営業マンに


(^^)「買えてないのにビタ一文出さんヾ(▼ヘ▼;)」


と突っぱねた。


後で調べたところ、


こういう場合も仲介手数料は発生するらしい。


まぁ、M木さんからは、その後で何棟も売買したし、


バカ息子の自宅の購入で稼いでもらったから


いいだろう。


振り返ると、いろんなことがあった。


この後、3.11の震災で1号棟・2号棟の修復


追われることになる。


じゃ、またね^^/

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