2017-02-11 18:14:59

いくら稼ぎたいのかな?^^ゞ

テーマ:お金の話^^

若い頃、お金はいくらあっても足りなかった。


欲しいものが、山ほどあったけど、限られた収入では、


その全てを手に入れることができなかった。


今振り返ると、いったい何が欲しかったのだろう?


現役時代、同僚の小遣いが月に1万円と聞いて


びっくりした覚えがある。


少なくともワタシは、その数倍を使っていた。


今、ワタシに決められた小遣いは無い。


でも、たぶん月に1万円も使っていない^^ゞ


年を取るということは、経済活動が停滞する事なのか。


それほど、金が無くても(金を使わなくても)、そこそこ豊かに


暮らしていく知恵がついたということなのか。


これから不動産投資を始めようという人、あるいは


始めたばかりの人に聞いてみたいのだけど


(^^)「いくら稼いだら、満足できるの?^^」


年代や家族構成によってかなり違いがあるだろう。


若い人や子育てをしている最中の人は、


多いほど良いと、当たり前のように思うのかな。


リタイアしちゃった世代の人なんかは、


そんなに必要ないんじゃないかと思うけど、違うかなぁ?


確か、邱永漢だったと思うけど、普通の人は、


月に100万円使うことは難しいようなことを言っていた。


月に100万円、自由に使うことができるための収入は


家賃に換算したら120万円とか130万円になるだろう。


年間1500万円くらいの家賃収入があれば、


使うのに苦労するくらいの収入になるはずだ。


この額が、一つの目安になって、後は人それぞれの


事情によって多くなったり少なくなるんじゃないかと。


ちなみにワタシは、はるか下の額でも十分だけど^^


不動産投資は、事業を拡大している最中、


本当に豊かさを実感できない。


入ってくる金を再投資に回さないと拡大できないから、


経理上の売り上げは増えても自由に使える金など


ほとんどないのが実情だ。


拡大路線を突っ走っている限り、自由に使える金は無い。


だからこそ、最初にゴールを決めておいて、


目標を達成したら、一度、立ち止まることを勧めたい。


立ち止まって、半年もすると


(^^)「あー、もうこれで十分いいや^^」


と思うか、


(^^)「もうちっと、頑張ってみようかな^^」


と思うかが分かってくるのだ。


そこから、新たな目標を作るのもいいんじゃないか。


ということで、マジに考えてみたらいかがだろう。


(^^)「いくら稼いだら、満足できるの?^^」



・・・ちなみに昨日紹介した田中角栄氏は、


派閥の親玉だったころ、傘下の議員に一人3千万円の


選挙費用を支給したこともあったそうだ。


300億円の資金を動かしていたときに、5億円の賄賂が


混ざりこんで、失脚させられたようなことが書いてあった。


良し悪しは別にして、スケールのでかい人だったこと^^

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2014-01-16 19:55:21

返済比率と返済余力^^

テーマ:お金の話^^

ローンを組んで収益物件を買うと


「返済比率」という言葉がよく使われる。


100万円/年の家賃収入があったとして、ローン返済に


50万円/年かかるとすれば、返済比率は50%だね。


返済比率が高いと危ないとか、低いと安全とか言うけど。


そう、単純な話でもないと思うのだ^^ゞ


返済比率の分母に「家賃収入」を置くのはどうかな?


昨日、自由に使えるお金=可処分所得の話を書いた。


家計の中で「返済比率」を考えるなら「可処分所得」を


分母に置いた方が分かりやすいと思う。


家賃収入の中から「生活費」を使っちゃう人と、


生活費は給料からという人では「返済余力」が違う。


可処分所得こそ、借金の返済余力なのだ。


具体的にワタシの借金で説明してみよう。


7号棟は、家賃収入936000円/年


金利を含めた返済金は642455円/年


返済比率は68.6%になる。


9号棟は、家賃収入780000円/年


返済は524410円/年


返済比率は67.2%だ。


ゑ? 危険水域じゃないかって・・・?。


でも、個別の「返済比率」に大した意味はないのよ^^


ワタシには、家賃以外の収入がない。


家賃から生活費を出しているので、可処分所得は


年間総家賃収入-生活費だよね。


可処分所得を分母に置くと返済比率は19%まで下がる。


税金などの諸経費を引いても25%はいかないだろう。


これなら、たぶん樹海行の可能性は低いでしょ^^


個人的には、返済余力があるなら個別(物件ごと)の


返済比率は100%超えちゃったって全く問題ないと思う。


家賃を丸々返済に回して、返済期間を短縮するのもいい。


逆に、返済余力がないのに「返済比率」が低いからといって


無理して物件購入しちゃうと、不意の出費があったときに


樹海直行になる可能性があるってことだよ。


来週からボロ戸建12号棟のリホーム開始決定^^!


融資決裁は下りていないけど、銀行の担当者が


「先行してリホームしちゃっても大丈夫です^^」


というから、信じちゃおう。


じゃ、またね^^/

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2014-01-15 21:02:42

可処分所得の話^^ゞ

テーマ:お金の話^^

昨日、アメブロの調子悪かった。


記事をアップしようとしたら固まった ( ̄へ  ̄ 凸


ふて寝したけど、今宵はどうかな。


今日は、自由に使えるお金「可処分所得」の話ね。


年収300万円が600万円になると所得は倍になる。


でも、自由に使えるお金は4倍になることもあるのだ。


なにを言っているのかって^^?


例えばワタシの家は、基本的な支出が月に10万円だ。


主に、酒とたばこと食費と雑費とカラオケ代だね。


これに水道光熱費や保険などを加えると15-18万円/月か。


年間200万円位が、最低限の生活に必要なお金になる。


これを「固定費」ということにしようか。


年収300万円だと、固定費を引いて使えるお金は100万円。


これが自由に使えるお金「可処分所得」ということになる。


もし、年収600万円になっても生活水準を上げなければ


可処分所得は4倍の400万円になるでしょ^^


「固定費」は、商売している人だと「損益分岐点売上高」


いうほうが分かりやすいかもしれない。


「損益分岐点」を超えると利益は急激に伸びていく。


不動産投資でも同じことが言える。


ワタシが大家業を始めて最初の頃、家計は厳しかった。


2棟1戸のころは家賃収入≒支出という状況だった。


不動産投資を始めようとする人は知っておいた方が良い。


よほどの金持ちや資産家は別にして、普通の人なら


自己資金には限界がある。


せめて、自己資金で「損益分岐点」を超える家賃収入を


確保する努力をしないと先は厳しいと思う。


さらに、収益(規模)拡大を図るなら、当分の間は


損益分岐点(固定的な家計支出)をできるだけ下げて、


可処分所得を増やしていく努力が必要になるのだ。


家賃収入があるからと言って、生活水準をむやみに


引き上げるといつまでたっても「いい暮らし」はできない。


ワタシもまだできないでいる^^ゞ


不動産投資は、それほど儲かるものではない。


でも、最初に書いたとおり「固定費」を変えなければ、


規模拡大とともに、可処分所得は飛躍的に伸びていく。


そうなってくると、結構面白い投資だということに気付くよ^^


昨年、かなり無理して戸建10・11号棟を自己資金で買った。


自己資金で貸家を作ると家賃は丸々手元に残る。


この経済的なメリットはでかいなぁと実感できる。


現在、10棟1戸を賃貸しているが1棟1戸は銀行ローン付きだ。


昨年末考えていたのは、さらに借金してボロ家を買うか、


金をためてから買うか、もしくはローンを完済するかということ。


借金して規模を拡大しても、ローンを完済しても、どちらでも


自由に使える金「可処分所得」にたいした変わりはない・・・。


だったらもう、規模拡大しないで、遊んでいた方が


良いんじゃないかとも思う。


ホント、最近そう思うこともあるのよ^^


それなのに、戸建12号棟のローンを申し込んでいる。


考えていることと、やっていることが違うし^^ゞ


なぜか、不動産投資をしていると贅沢するより


ボロ戸建と格闘している方が面白い。


あー、早いとこボロ物件手に入れて師匠と遊びたいな^^


銀行の話だと今週末か来週初めには決まるらしい。


それまでの辛抱だな。


話がまとまらなかったね。


じゃ、またね^^/

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2014-01-13 16:56:37

減価償却費の話^^

テーマ:お金の話^^

昨年度の決算に取り組んでいる。


昨日、赤字決算になると書いたけど


「赤字」なのになんで飯が食えるのか?


自営業の方なら分かってもらえると思うけど^^


ワタシの場合、家賃収入から経費を引いただけだと


黒字だけど、ここに「減価償却費」が加わると


不思議なことに見事な赤字になる^^


金は残っても会計上は赤字になるのだ。


サラリーマンには馴染みのない「減価償却費」だね。


例えば、120万円の新車を買っても、6年たてば


価値は「0」と税法上で決められている。


で、120万円を6年間で割って毎年20万円ずつ価値が


下がると考えたら、年間20万円の「減価償却」となるの。


(これは定額法ってやつだけど)


この「減価償却費」ってやつが「経費」に加わるから、


特別に金を出したわけじゃなくても利益が圧縮されちゃう。


ちょっと、ややこしいかな^^


木造の場合、耐用年数は22年間と決められている。


ワタシの場合、築22年以上のボロ戸建専門だ。


この場合、建物の取得価格分は4年で減価償却できる。


(土地は価値が減らないから減価償却の対象にならない)


木造ボロ戸建てを土地300万円、建物200万円で買った場合、


建物の200万円分は毎年50万円ずつ


収入から差し引くことができるのだ。


(正しくは賃貸開始時期による月割りとかあるんだけど)


最初の頃、土地・建物一括で500万円とかで契約していた。


これだと、土地代と建物代がはっきりしない。


そこで、固定資産税の評価額で案分したりする・・・。


でも固定資産税評価で案分すると、ボロ戸建ほど


建物の価値(価格)が低く算出される傾向にある。


税金のこと考えたら土地は減価償却の対象にならないから、


なるべく建物価格が高い方が有利でしょ^^


で、最近は売主さんの了解を得て土地と建物価格を


契約書に別々に記載してもらうことにしている。


(なるべく建物価格が高く、かつ不自然じゃない程度に^^)


超ボロ戸建10号棟なんか、土地40万円、建物80万円だ^^


税務署に突っ込まれても


(^^)「再建築不可だから土地に価値はありませんから」


・・・で、通るかな。


通りそうな気がする^^


リホームにかかる費用も減価償却の対象にできる。


材木や、釘、ペンキ、手間賃なんかは、金額によるけど


その年に全額を経費として落とすこともできる。


でも、すでに赤字なら、あえて赤字を膨らませることはない。


リホームにかかった費用をぜーんぶまとめて「資産」として


計上すれば、10年とか15年間かけてゆっくり償却できるのだ。


これによって、来年以降の黒字減らしに貢献できるのよ^^


どうすれば、税金を少なくできるか。


税理士さんと相談しながら考えるといいね。


じゃ、またね^^/

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2014-01-12 16:59:57

25年度決算 調整^^ゞ

テーマ:お金の話^^

一日中ゴロゴロ寝ていたらは治った。


心配頂いた皆さん、ありがとうございます。


代わりに寝違えて首が痛いです^^ゞ


さてと、快気祝いに北習志野の大勝軒で、


でろでろワンタン麺食べて^^


昼寝の後は、昨年度の決算に取り組んだ。


この決算というのは、一年間の成績表である。


サラリーマンだと会社がするけど、ワタシは


自分で自分の成績をつけないとならない。


自分で付けるから、ある程度思いのままに


優・良・可 を選択することができるのだ^^


決算というと難しそうだが、実は簡単だ。


収入-経費=利益or損失というだけのこと。


家賃収入は決まっているから、経費をどうするか?


たった、これだけのことだ。


昨年は超ボロ戸建の10号棟をリホームするのに


建築資材などで多額の経費を使った。


同じく11号棟も結構な経費に貢献してくれた。


これらの費用は「修繕費」として経費計上できる。


つまり、昨年度の利益減らしに貢献できる。


でも、ワタシはあえて経費にしない^^


バラバラに買った資材や手間賃をまとめて


「付属設備」として「資産計上」するのだ。


こいつを10年間かけて「減価償却」していく。


なぜ、こんなことをするかといえば


リホーム費を経費にしなくても「赤字」だから^^


これ以上、赤字を増やすより、今後の黒字を


減らすために「経費」を先送りするだけのことだ。


先ほどの計算式も正確には


収入-(経費+減価償却費)=利益or損失なの。


自分で自分の成績表を付けるということは、


ある程度は合法的に利益操作ができるのだ。


大勝軒でらーめん食べながら、仕事の打ち合わせ


したからこれは「会議費」になるんじゃないかな^^?


と思えば領収書をもらうだけのこと。


スポーツジムの会費は「福利厚生費」だと思うし


我が家で飲んだくれた大家さんたちとの食材費


「接待交際費」だよねぇ^^ゞ


税務署が認めるかどうかはわからないけどね。


あとは、税理士さんのOKもらうだけだな。


じゃ、またね^^/

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