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2017-03-20 17:52:44

法人1号 決済延期^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

法人1号物件になる区分の決済が延期になった。


売主さんちに不幸があったらしい。


ワタシも最近、喪主になったから大変なのが分かる。


バタバタしているので、決済は4月に延期だそうだ。


まぁ、需要期も終わったことだし、焦ることもない。


とはいえ、シャワートイレとか買っちゃっているし^^ゞ


今週末までロイヤルホームセンターが10%引きなんだよね。


今日、連絡なければ、LED照明も買うところだった。


まぁ、いいか。


16号棟の店子から、玄関のピンポンをモニターフォンに


交換するように頼まれていた。


実家からモニターフォンをもらったらしい。


↓外のほうは簡単に交換できたのだけど
29.3.20-2


前についていた奴と、取り付け穴が同じだった。

↓困ったのが屋内側の電源工事だ。
29.3.20-1


前のピンポンが、撚り線でこいつがFケーブル。

↓あれこれ悩んで、隣のコンセントから頂くことに。
29.3.20-3


壊した壁を見えないように隠すのに苦労した。


しばらく遊んでいたら、腰痛も治ってきたようだ。


今週から、ジムを再開しようかな。


じゃ、またね^^/

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2017-03-17 17:08:37

指値が通りやすい物件 続き^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

来週から区分のリホームが始まるので、


師匠に挨拶に行こうと思いたつ。


師匠は、無類のカニ好きなので、近所の魚屋で


我が家の分も合わせて


(^^)「2つ買うからおまけして^^」


軽く指値したけど、元気よく断られてしまった。


↓旨味が逃げないように軽く蒸してから
29.3.17-1


むっふっふ、実に久しぶりだな^^

 

↓やっぱ、カニは豪快に食えるタラバがよい。
29.3.17-2

正しくはヤドカリだというけど、どうでもよい。


た~まの贅沢は、実に旨かった^^ゞ



さて、本題だ。


指値が通りやすい物件と言えば、なんたって瑕疵物件^^


物理的な瑕疵の代表例は


雨漏り、傾き、シロアリ、床抜けなんかだろうね。


これは技術を持っている人がセルフで直すなら安上がり^^


でも、注意しないと指値して安く買えても、


修繕費が予想外にかかって、採算が合わなくなることもある。


リホームに自信がないなら、掃除とクロスとペンキ塗り


位で貸し出せる物件を探した方無難かもしれない。


心理的な瑕疵物件も指値が通りやすいね。


最近は、高齢者の一人暮らしが多いので、


死後〇日後に発見という告知物件が出てきている。


我が家のマンションと、16号棟もその手の告知物件^^ゞ


さすがに自殺とか他殺はイヤだけど、自然死は時代の流れ


と割り切ってくれる入居者もいる。


今まで、いろいろなパターンの物件を紹介してきた。


どんな物件でも、肝心なことは「誰から買うか」だ。


買うなら客付仲介ではなく、元付から買うべきだ。


売主さんとの交渉の気合いが違う。


売主さんのことを一番知る立場にあるのが元付だ。


どういう状況で売りに出ているのか、


売り急ぐのか、そうでないのか、


実際の落としどころは、いくらくらいなのか


こういった点を元付の担当者は知っている。


実際、ワタシが売主になった時は、元付営業マンに


(^^)「〇〇万円までの値引きは許す^^」


と伝えておいたし、営業マンはしっかり


値引き幅の上限で成約すべく客をみつけてきた。


客付業者ではこうはいかない。


指値をして買えそうかどうかは


元付の営業マンが一番よく知っている。


元付の営業マンが売主に持っていけないような


指値はするだけ無駄というものだ。


自分の投資基準に合う金額で買えるようなら買付し、


買えないようならあきらめて他を探す。


こういうスタンスなら、指値は通るものなのです^^


ということで、今日も風呂の時間だ。


冷たく冷やした酒を飲みながらのんびり入ってくる。

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2017-03-16 18:00:56

指値が通りやすい物件?^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

今まで、船橋を中心に戸建16棟と区分2戸を


投資用物件として購入してきた。


指値した物件は、ほぼ購入に至っている。


「指値が甘い^^!」 と言われればそれまでだけどね^^ゞ


どんな物件が指値が通りやすいのか、


ワタシの経験からまとめてみようと思う。


再現性の無いものも、有るものもあるからね^^ゞ


〇フラれたばかりの女性(男性)は落としやすい


ホントか^^?


不動産では、ありそうだ。


戸建3号棟(唯一売却した物件)が買えた時がそれだ。


ワタシの指値を「満額買い付け」で蹴飛ばした買主がいた。


本職が大工さんで、自分でリホームすることになっていた。


ところが、この買主大工さん、決済前日に翻意してしまう。


で、ワタシのところに改めて話が来たのだけど、


売主さんも、ドタキャンが堪えたのだろうね。


最初の買い付けより、安く買えた^^ゞ


狙ってできることではないけれど、営業マンに


「ドタキャン物件が出たら教えてくれ^^」


というのはありかもね。


〇傾いた法人が所有する物件は叩ける。


これは、大いにある。


戸建9号棟と11号棟がこれだった。


法人が資金繰りに困って手放す場合は、


それこそ「いくらでもいいから買って^^」となる


事があるようだ。


これも、なじみの営業マンがいたら


声をかけておくべきだろう。


〇相続物件は、場合によって安く買える。


相続した人に思い入れが無い場合に安く買える。


思い入れがあっても、安く買えた物件もあるけどね^^


戸建4号棟、6号棟、12号棟、16号棟あたりかな。


子供じゃなくて、姪っ子、甥っ子などが相続した場合


ホントにいいの?というくらい安く買えた^^


売主は、物件とどういう関係にあるのか、


仲介に入る営業マンに、確認しておきたい点だね。



ああ、風呂が沸いちゃったから続きはまたね^^/







 

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2017-03-14 17:14:40

だから指値って何さ^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

優しく指値した区分が買えることになった。


個人は戸建15棟を稼働させているのでもういらない^^ゞ


なので、これが初めての法人物件になる。


今まで何度か、ワタシなりに「指値考」を書いてきた。


くどいようだけど、もう一度ね。


鬼の指値でも、仏の指値でもよいのだけど


指値の結果を売値から語ることに意味は無い。


例えば、売値から30%引きで買えた^^!


とか、売値から200万円安く買えた^^!


という、ことにまったく意味はないのだ。


売値なぞ、所詮は売主の「希望売却価格」であって


それ以上でも以下でもない。


もともと、この売値には、売主側の仲介業者が


「指値を見込んで、ちっとばかしふかしておきましょう^^」


ということが多いのだから、ふかされた価格を基に


いくら安く買えたといっても無意味でしょ。


指値の根拠は、唯一


「自分の投資基準に見合う価格」かどうかなのだ。


この物件をいくらで買えれば自分の投資基準に合うか、


それだけのこと。


売値や売値からの割引額・率は関係ない。


投資基準は、人それぞれだから、買値にばらつきは出る。


想定利回り15%を基準とする人もいれば20%の人もいる。


想定利回りとは


物件価格+諸費用+リホーム費用などの総額と


予想される家賃収入から割り出す利回りのことだね。


実際に入居が決まって「実質利回り」が計算できても


それはあくまでも「暫定的」なものであって、


最終的な利回りは、売却益・損を含めて確定する。


だから、投資基準を持っていないと指値は出来ない。


・・・はずなのだけど^^ゞ


物件の予想賃料はいくらか、諸費用とリホーム等に


いくらかかるのか、何%の利回りを求めるのか、


これらが明確に分かって、初めて指値ができる。


感覚的に100万円引きならいいかな^^ とか


端数の〇十万円をおまけして^^ は、


投資家がする指値じゃない。


で、指値したからって、買えるわけじゃない。


当たり前のことだ。


売主には売主の思惑があるのだから。


売主の思惑と買主の指値が一致すれば買えるし、


しなければ買えないだけの話^^


でも、ワタシは、指値した物件はほとんど買えている。


それにはちょっとしたコツがある。


長くなるから、またね^^/














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2017-03-12 17:17:40

大家さん飲み会^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

今日、母の四十九日の法要が終わり、


やっとこ落ち着くことができそうだ。


「お坊さん便」という便利なものができたおかげで


お布施の額に悩まされることなく法要ができた。


これもまた、ネットのおかげだなぁ^^


さてと、昨夜は北海道から「拓大家さん」、


京都から「赤髪の大家さん」をお迎えして


日本橋人形町の例の居酒屋で宴会をした。


迎え撃つのは、Team Bolo 関東支部の


しいたけさん、鉄なりさんと、今月で現役リタイアの


junchan、紅一点のららさんとワタシ^^


開店から閉店まで、よくまぁ話が盛り上がったこと。


「不動産投資」という共通項がある人たちとの宴会は


とにかく楽しい。


現役時代の同僚や上司・部下との飲み会とは違うね。


何が役に立ったのかという具体的なことは、


脳みそへアルコールが浸透するとともに


忘れてしまうのだけど、たぶん、きっと


どこかで思い出すこともあるのだろうね。


また機会を作って、いろいろな方たちとの交流をしたい。


参加者の皆さん、ありがとうございました。


そうそう、タマ大家さん、差し入れありがとう^^!


おいしく頂いちゃいました^^


それと・・・。


昨日は、FBに誕生祝いのコメントありがとうございました。


ワタシ、FBでの活動はしないようにしていますので


この場を借りてお礼申し上げます m(。。)m

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