2010年1月から船橋で戸建不動産賃貸を始めた。


ベテラン大工の師匠と組んで、ボロ戸建の再生をしている。


目標は戸建15棟の大家さんになること。


でも、歳だからのんびりやっていきますわ^^ゞ

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2016-05-30 17:11:15

リホーム57日目 浴室床貼り・階段・・・etc^^ゞ

テーマ:15号棟リホーム記録

戸建15号棟のリホーム57日目^^ゞ


今日は、久しぶりに助っ人も参戦して3人での作業。


3人バラバラになって、師匠が階段の滑り止め、


ワタシは浴室のペディシート貼り、助っ人は窓枠塗装だ。


↓3月から放置していた浴室の床を貼る。
28.5.30-1


昭和の床タイル貼りは、古さを感じるからね^^

↓まず、ペディシートを広げて、幅をカットする。
28.5.30-2


床の幅より、6mm位短めにね。


シートと、壁の間に3~5mmの隙間を開けるためだ。

長さは、少し長めにカットして、現場合わせで仕上げるの。


↓これがペディシートの拡大図。
28.5.30-3


この凸凹があるので滑らない。

↓排水溝の穴は、八方にカッターを入れておいて
28.5.30-4


空き缶なんかで、型を取るときれいに抜けるよ^^


ペディシート専用の接着剤は、馬鹿みたいに高いから

↓ワタシは、いつもこの外壁用接着剤を使う。
28.5.30-5


こいつでも2千円するんだけどね^^

↓粘度が高いので、薄くむらなく塗るのが難しい。
28.5.30-6


タイル等に付いたら、ペンキの「薄め液」でふき取れるよ。

↓やっとのことで、接着剤を塗ることができた。
28.5.30-7


ここからが、シート貼りの勝負なのだ^^!

↓浴槽から体を乗り出して、あらかじめシートと壁に
28.5.30-8


つけておいた目印めがけて、シートを広げる。

シートの上に乗って、蹴飛ばせば多少は調整できるから^^


↓決まったら、垂木にタオルを巻いてゴシゴシ圧着する。
28.5.30-9


狭い浴室で、この作業が結構きついんだ^^

↓すかさず、周囲に養生テープを貼って、コーキング準備。
28.5.30-10


ペディシートの周りに3~5mm隙間開けるのはこのため。

↓大きな隙間にはバックアップ材を突っ込む。
28.5.30-11


浴槽と壁の間は、ゴミが落ちないようにふさいだ方がいいよ。

↓あとは、シリコン材でコーキング。
28.5.30-12


仕上げは、ヘラとか指にツバつけて均す^^ゞ

↓浴室の完成だ^^!
28.5.30-15


いやー、頑張っちゃったな^^ゞ

師匠は、階段の滑り止めを付けた後


↓フローリングの見切りにL字のアルミを取り付け中。
28.5.30-13


師匠の作業を写真に撮ることできなかった。

↓階段の仕上がり^^
28.5.30-14

汚かった階段が、一番きれいになった。


助っ人のペンキ塗りは、写真撮れなかった^^ゞ


昨日、Sビバでクロスに糊付けしてもらってきた。


糊が乾く前に貼りたいので、明日も出動だな。


今日は、頑張ったので疲れた。


またね^^/

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2016-05-29 17:14:10

物件を買うには^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

最近の不動産は、売り手市場と言われているね。


確かに以前(民主党政権時代)に比べて、


同じような物件の価格は上がっていると感じる。


不動産投資をしている人からは、魅力的なブツが


少なくなったという声が多く聞かれる。


でも、こんな時にも、着々と買い進めている人達が


いるのも事実だ。


物件の探し方、買い方は人それぞれだと思うけど、


ワタシのように「地域限定のドミナント展開」をしている


大家さんは、それほど苦労していないんじゃないかな。


ワタシ自身振り返っても、ネット検索して、仲介と連絡をとり、


内覧していたのは、最初の1年ちょっとの期間だけだ。


あとは、ぜーんぶ地元の不動産営業マンが紹介してくれた。


地元のN建住宅からは、2・8・9・12・13・14号棟の6棟


三〇リハウスから3・4・5・6・7・15・16号棟の7棟を買っている。


どちらも、同じ営業マンからの紹介物件だ。


好みの物件情報を伝えておけば、営業マンは紹介してくれる。


あとは、条件が合う・合わないを判断するだけだから楽ちんだ^^


ただ、営業マンとの付き合い方には「コツ」があると思う。


どんな情報であれ、紹介されたらまずは内覧に行く。


「こりゃ、ちょっとなぁ^^」と思っても、見に行くことが大切だ。


見たうえで、買う・買わないの判断すればよい。


実は、今日も紹介物件を見に行った。


昨夜、メールを頂いた時点で「こりゃちょっと^^」と思ったけど、


そこで断ると次の紹介が来にくくなる。


見てきて、断るなら営業マンは、紹介した物件が


何故、成約に結び付かないかを知ることができる。


これを繰り返していると、自分好みの物件を


探してきてくれる確率が高まるのだ。


頑張って、内覧しても営業マンに嫌われる人もいる。


何でもかんでも半額で指値を入れる人は、相手にしないと


馴染みの営業マンが言っていた。


そりゃそうだわな^^ゞ


結果として、半額で買えることもあるだろうけど^^


ワタシの場合は、売値は一切無視する。


ワタシの条件にあてはまるなら満額で買ってもいいし、


あてはまらないなら半額でも買わない。


買いたい基準を営業マンによく知ってもらうことが


重要だし、これができるなら物件探しに苦労はいらない。



今日の日本ダービーは、2着3着で外したよ。


まぁ、競馬は素人なのでそんなものだろう。


明日のリホームは、階段の仕上げだな。


じゃ、またね^^/

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2016-05-28 19:03:10

セルフリホームの経済^^ゞ

テーマ:15号棟リホーム記録

戸建15号棟のリホームは、2月からスタートした。


もうすぐ4か月が経過ってことか^^ゞ


まぁ、週に3日しか働かないので長期化は仕方ない。


さらに、リホームの途中で


(^^)「外壁、張り替えちゃいましょうか^^」


師匠「そだね、やってみようか」


という、軽い思いつきのやり取りがあって、


どうせ外壁をやるなら「サッシも交換」して、


じゃまな「霧除け」も取り外して・・・と、構想が膨らむ。


構想が膨らむと、費用も膨らむのが自然の摂理だ。


今日、確認したところ、リホームにかかった「資材関係」


だけで100万円を超えてしまった。(人件費別でだよ^^)


1/3は外壁関係で、サッシを入れると4割を超える。


思いのほか、金がかかってしまったな。


セルフリホーム大家をしていると、


変なことが実感できる。


遊んで暮らしていると金が貯まり、


汗水たらして働くと金がなくなる。


サラリーマンとは真逆だな^^ゞ


セルフリホームを経済的に考えると、


「かかった費用と労力が、どれだけの付加価値を生むか」


ということが第一だろう。


外壁やサッシの交換が、どれだけの価値を生むかは


わからないけど^^


人に頼めば、たぶん数倍の費用がかかるが、


その差がそのまま付加価値とは言えないだろう。


労力や、時間を考えたら、頼んだほうが良いこともある。


セルフでやるより楽できて、早く完成すれば


早く家賃が入るってメリットもある。


一方で、セルフリホームを体験することで


金に換算できないノウハウが取得できるし、


なにより「相場」が理解できるというメリットもある。


材料費と人件費と「適正利潤」を加味すれば、


この業者の見積もりは信頼できるとか、


こりゃぼったくりだな ( ̄へ  ̄ 凸


ということが、一発でわかるようになるのだ。


ワタシ自身は、セリフォでここまでやってきたけど、


誰にでも勧められる手法ではないということも分かる。


サラリーマンや自営業の方には、時間と体力的に


難しいんじゃないだろうか。


それを覚悟で頑張っている人たちもたくさんいて


ワタシはただ敬服してしまうけど。



なんだか風邪ひいたようだ。


さっき、馴染みの営業マンから物件の紹介があった。


この営業マン、何件も良い物件を安く紹介してくれてる


実に信頼できる人なのだけど・・・。


もう、ボロは卒業したいからなぁ^^


でも紹介されれば、すぐに見に行って


検討するのも大家の勤め。


週末ものんびりできそうもないな。


じゃ、またね^^/

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2016-05-27 16:58:44

リホーム56日目 階段^^ゞ

テーマ:15号棟リホーム記録

戸建15号棟のリホーム56日目^^ゞ


今日は丸一日、階段で遊ぶ。


師匠が来る前に、蹴込板を塗装しようと早出したのに


↓板を外す時に、バキッと折ってしまった・・・orz
28.5.27-3


この板は、一番苦労したところなのに・・・。


テンションだだ下がり ( ̄へ  ̄ 凸


↓気を取り直して、塗装に入る。
28.5.27-1


この塗装には「オイルステン」を使いたかったけど、


ジョイフルホンダでは扱っていないという。


↓代わりに水性「ネオスティン」があった。
28.5.27-2


こっちの方が、扱いやすくていいね^^ゞ

↓折ってしまった、蹴込板を作り直すために
28.5.27-4


2枚の細いベニヤを使って幅を測る。

↓何やっているか、わかるよね?
28.5.27-5


2枚のベニヤをずらして幅いっぱいに当てて測るの。

↓蹴込板は、裏に「ネダボンド」を付けてと。
28.5.27-8


これ高いけど、木工ボンドより強力だから^^


↓あとは、仮釘を打ってボンドが乾くまで固定する。
28.5.27-7


この仮釘が細いので、ちょっと気を抜くと曲がっちゃう。


窮屈な姿勢で仮釘を打つのは大変だった。

↓さて、踏み板にはクッションフロアーを貼る。
28.5.27-6


段ボールで、一段ずつ型をとってカットする。


これが結構面倒くさい。

↓CFの貼り始め^^ゞ
28.5.27-9


CF貼りは、嫌いなんだけど、今日は順調に進むな^^ゞ

↓CF貼っている途中に上から見たところ。
28.5.27-10


師匠が頑張って、CFの微調整中。


きれいに仕上がりそうでしょ^^ゞ


↓師匠の糊付けは、実に芸術的なのだ。
28.5.27-11


うすーく、均等に塗っていく。


ワタシが塗ると、なぜかはみ出す^^ゞ

↓蹴込板とCFを貼り終えて、今日はおしまい。
28.5.27-12


あとは、CFの小口を隠すために滑り止めを付ける。


L字の滑り止めが、90cmと180cmの2種類しかなくて、


階段の幅は、長いところが110cmあるので、


材料が無駄になるなぁ。


階段の補修も手間がかかるけど、しかたない。


来週は、最終の仕上げに入れそうだ。


長かったリホームも終わりが見えてきたな^^


じゃ、またね^^/




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2016-05-26 17:27:55

困ったぞ 少額訴訟^^ゞ

テーマ:ブログ

「払うべき金を払わない」人がいる。


話し合いでは解決できそうもない時、


「少額訴訟」という手段がある。


管轄する簡易裁判所に行けば、


比較的簡単に手続きができる。


大家側から


「家賃を払え^^!」 とか


「原状回復費を払え^^!」


逆に、店子側から


「敷金を返せ ( ̄へ  ̄ 凸」


などという訴えは、裁判所のHPに「ひな形」がある。


それを参考にすれば訴状は、誰でも簡単に書ける。



現在、ワタシも少額訴訟を起こしているのだ。


最初に簡裁に相談に行ったのが今月の10日で、


翌11日に訴状を郵送で提出した。


その後、簡裁の書記官から証拠書類の提出や


補足説明などを求められて対応した。


先週の金曜日(19日)に書記官から


被告人へ訴状を送ったとの連絡があった。


ふーっ、やれやれ^^ゞ


訴状を受け取った時の、被告の顔を見てみたい。



今日、階段に貼るCFなどを買いに行った際、


銀行のATMがあったので金を下した。


(^^)「あれ?ちょっと残高が多くない?」


帰宅してネットバンクで入出金明細を見て


びっくらこいた。


被告から金が振り込まれているではないか。


げげっ  ( ̄□ ̄;)!!



振り込みは今月の12日 orz



つまり、ワタシが訴訟の準備をしているときには、


既に振り込まれていたということだ。



ワタシは、月中は記帳しないので気づかなかった。


さて、どうするかな。


温厚な(^^)ワタシが訴訟を起こしたのにはわけがある。


相手は、現在も連絡不能状態なのだ。


何度、電話しても出ない、メールの返信もない。


金も約束の日から1か月近く振り込まれない。


業を煮やして「じゃ、訴訟しちゃうぞ^^ゞ」


というのがいきさつなのだ。


金のほかに返してほしいものもある。



ちょっと酒でも飲んで考えるとするか。


じゃ、またね^^/

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