2010年1月から船橋で戸建不動産賃貸を始めた。


ベテラン大工の師匠と組んで、ボロ戸建の再生をしている。


目標は戸建15棟の大家さんになること。


でも、歳だからのんびりやっていきますわ^^ゞ

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2016-09-26 16:51:14

再リホーム たぶん16日目 塗装^^ゞ

テーマ:4号棟リフォーム記録

久しぶりに晴れ間が出たので、戸建4号棟の


外壁塗装を仕上げに出動した。


↓見えるかなぁ^^ゞ
28.9.26


脚立に乗れば、軒天まで届くスーパー如意棒使って


外壁を塗っていく。


足場を組むと10万円、スーパー如意棒は1880円^^


ところが、こいつ昼飯の後に壊れた。


びくとも動かなくなったので、強引に引き抜いたら


スポっと抜けて締まらなくなった ( ̄へ  ̄ 凸


しかたない。


ケーヨーD2まで、遠征して


(^^)「如意棒が壊れた^^」


店員「すぐに交換しますね^^」


レシートも何もなしで、気持ちよく交換してくれた。


D2は、高くて品揃えが悪いけど、良いホームセンターだ。


南面の玄関回りと西面を二度塗りして今日はおしまい。


北面と東面はそのままでもいいだろう。


ご近所さんたちが「きれいになったね^^」


と声をかけてくれる。


工事で迷惑かけているのに、ありがたいことだ。


細かな仕上げは、明日2連梯子をかけてやっつけよう。


今日は疲れたからまたね^^/

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2016-09-25 17:20:06

プロパンガスの問題点

テーマ:ボロ物件投資

昼寝をしていたら、店子から電話があった。


店子「プロパンガス屋を変えたいの^^」


聞けば、基本料、従量単価とも高いという。


ワタシは、プロパン屋に義理はないから


(^^)「自由に変更してもかまいませんよ^^」


交渉して単価を下げさせるのもありだけどね。


賃貸物件でプロパンが嫌われるのにはわけがある。


一部の心無い大家が、設備費をプロパン屋に負担させ、


プロパン屋は、その費用回収のために単価を上げる。


実際に私の叔父さんが入居していたアパートの単価は


目の玉が飛び出るほど高かった ( ̄へ  ̄ 凸


値下げを交渉したが、大家との契約でできないという。


たぶん、大家と10年縛りとかで契約しているのだろう。


割高な料金を払わされる店子は、たまったもんじゃない。


心無い大家は「受益者負担^^」というが、これは詭弁だ。


実際に利益を受けているのは大家なのだから。


設備費は負担させているけど、店子の負担にならないよう


単価は上げないように釘を刺しているという大家もいる。


これはこれで問題なのだけど、気づいていない。


近江商人の心得に「三方よし」がある。


「売り手」も「買い手」も「世間」も良いという商いの心得だ。


プロパン屋にタダで工事をさせておき、単価は上げるなでは


プロパン屋が適正な利益を得ることはできない。


大家と店子は良くても「世間」が悪い。


ガス釜や浴槽の交換、配管工事の費用などは、


基本的に黙って大家が負担すべきものだ。


サービス(タダ)で工事をさせることによって起こる問題に


大家もプロパン屋も気づかないのなら無神経としか言えない。


プロパン屋に、タダで工事をしてもらったと喜んでいる


大家さんは、よーく考えてほしい。


目先の利益を追求するより、店子や関わりのある業者の


「適正な利益」 (ぼったくりはダメ^^)を考えていれば、


大家にだって、後から金はついてくる。


今日は、うるさいね。


今日に限って、反論無用^^/




追伸:てるてる坊主さん、メッセージありがとうございます。


ワタシ、アメバからペナルティを受けておりメッセージの返信ができません。


ご質問に件については、現物を見たり、周辺の需給関係、家賃相場など何もわかりませんので、アドバイスすることができません。


ちなみに私の物件は昭和46年から50年台にかけてのものがゴロゴロあります^^


ワタシの場合、リホーム時にできる限りの耐震補強をしています。


入居者が安心して住めるということと、建物を長持ちさせるためです。


表面のリホームは、後からなんとでもなりますが、構造体は最初にやっつけたほうが安心ですからね。


出口については、とことん使い倒すか、入居者が欲しいと言えば「適正価格」で売却をするように考えています。

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2016-09-24 18:12:56

「ゆきち」のらーめん^^ゞ

テーマ:ラーメン日記

昨日、北習志野西口の大勝軒が臨時休業だった。


今日こそはと、開店一番乗りを目指していったら


「店主がケガのため、来週木曜まで休みます^^」


との張り紙が・・・。


毎週食っている、でろでろわんたん麺が食えない。


テンションだださがりだな。


しかたない。


本屋と100均で時間つぶして、西友の裏にある


らーめん「ゆきち」へ。


ここも11:30分で開店一番乗りだ。


醤油らーめんB 魚介系と
28.9.24-2


こいつは、ちょっと変わった醤油味^^ゞ

↓竹ノ塚の名店「塩の風」を思い出させる塩らーめん。
28.9.24-1


どっちも旨いんだけど、ボリュームが少ないね。

↓味玉は、満点^^!
28.9.24-4


煮豚も、やわやわで、とってもおいしいの^^

大勝軒の100倍は餡がつまったわんたん。
28.9.24-3


生姜が効いていて、これも旨い。


旨いらーめんなんだけど、スープも麺も少ない。


大勝軒と比べちゃいけないんだけどね^^


今日は、相方が体調不良につき、2杯のらーめんの


ほとんどと、ご飯を一人で食うことになった。


満腹だ^^ゞ


昼寝の後、ジムに行ったらマラソンおじさんと遭遇した。


筋トレを早めに切り上げて、1時間ジョギングにお付き合い。


マラソンおじさんは、全国のマラソン大会に出場している。


今季も下関のフルとか、手賀沼、白井などに


エントリーしているそうだ。


ワタシより年上なのにエネルギッシュなこと^^ゞ


ワタシは、のんびり走りますよ。


じゃ、またね^^/

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2016-09-23 19:07:00

居眠り復活^^ゞ

テーマ:ブログ

戸建4号棟のリホームね、まだ終わっていない^^ゞ


外壁の塗装がまだなんだけど、


天気が悪いから来週になるな。


久しぶりに、なーんもしない居眠りの日々が続く。


お昼は、北習志野の大勝軒で「でろでろわんたん麺」


食おうと思って、早めに家を出たら・・・。


臨時休業^^! ・・・ orz


なんてこった。


まぁ、しかたない。


昼寝の後、ジムでコンベアの上を走る。


今日でジョギング3連荘だな。


だいぶ体が軽くなってきた^^ゞ


人間の体は、適度な運動をすると


調子が良くなるようにできているのだろう。


頭も使わないとボケるようだし。


ヒマだから録画しておいた「模倣犯」でも見るか。


じゃ、またね^^/

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2016-09-22 18:04:00

優秀な管理会社^^ゞ

テーマ:合同会社の活用

ワタシは、戸建15棟の大家さんだ。


今まで自主管理をしてきたが、思うところがあって


管理業務を全面委託することにした。


なにせ、年も年だからなぁ^^ゞ


委託先は、とっても信頼がおけるところのようだ。


まだ、設立間もなくて実績は分からないけど^^


店子から緊急連絡が入っても24時間対応してくれる。


土日祝日、盆と正月、お彼岸でも関係なしだ。


必要に応じて、応急処置・恒久処置もしてくれる。


店子からのSOSに、最短30分で駆けつけるという。


さらに、驚いたのは盆暮れには菓子折り持参で


全ての店子にあいさつ回りをしてくれるという。


その時、在宅の店子からは、家の不具合の有無や、


退去の意思確認などもしてくれるそうだ。


建物の外観から、不具合も報告してくれるという。


修理が必要な個所があれば、ぼったくらずに腕の良い


工務店も紹介してくれるそうだ。


これだけやってくれて、管理費は家賃のたった5%だと。


こりゃお得だなぁ^^ゞ


家賃保証を付けることもできて、その場合は15%になる。


ワタシの物件は、築古ばかりだし、空室リスクを考えると、


保証会社のついていない戸建は家賃保証を付けよう。


真面目で良心的な管理会社も探せばあるんだねぇ^^ゞ


・・・


・・・


・・・


管理会社は、どこだってか?


・・・


・・・


・・・


ワタシが作った合同会社なの^^ゞ


(管理業務委託しても、全然楽できないじゃん)


じゃ、おあとがよろしいようで^^/

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