2010年1月から船橋で戸建不動産賃貸を始めた。


ベテラン大工の師匠と組んで、ボロ戸建の再生をしている。


目標は戸建15棟の大家さんになること。


でも、歳だからのんびりやっていきますわ^^ゞ

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2017-03-26 20:00:31

26の日^^ゞ

テーマ:ブログ

今日も、ヒマだよ^^


毎日が休日なのだから、日曜日もないけど、


なぜかジムが休みなんだよね。


朝から雨が降っているから散歩もできない。


ということで^^ゞ


近所の日帰り温泉に行ってきた。


平日は常連のおばぁちゃん、おじいちゃんで混むけど


日曜・祝日は空いているのだ。


と思ったら、今日はやけに混んでるじゃないの。


塩サウナも、炭酸風呂も、露天風呂にも人がいる。


いつもは、どこかが貸切になるんだけどな。


出てから気づいた。


26(フロ)の日だったのかぁ。


どうりで、スタンプ2倍押してくれたわけだ。


まぁ、それでものんびりできたから良しとしよう。


大家業を始めてから「家賃は不労所得」という


表現にムカついていた。


セルフリフォーマーとしては、冗談ではない。


労働対価の後払いだ ( ̄へ  ̄ 凸


と言っていたのだけど・・・^^ゞ


半年も遊んでいると、もしかして、もしかすると


「不労所得の要素」も、ちょっとはあるかもしれない


と思うようになってきた。


ささ、なんか仕事につながる経費を使わなきゃ。


じゃ、またね^^/

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2017-03-25 19:49:04

腰痛対策^^ゞ

テーマ:ブログ

二十歳の頃に「脊髄分離症」と診断され、


療養のため仕事を辞めて沖縄で2か月暮らした。


仕事は選ばなければ、何でもあった良い時代だ。


で、西表島や竹富島で、毎日泳いでいたら治った^^


その後、再発することは無かったのだけど


先日、整形外科でレントゲンを撮ったところ


医師「腰椎分離症だね^^」


脊髄(せきずい)の上が腰椎(ようつい)だ。


どっちの分離症も完治することは無いんだと?


(^^)「センセ、脊髄分離症じゃないでせうか?」


いんや、腰椎だと言い張る。


まぁ、どっちでもいいか。


根本的な解決手段として


医師「背骨にボルト通す手術があるけど、する?^^」


(^^)「決して、いたしません^^」


じゃっということで、リハビリに励んできた。


今日、3週間ぶりにジョギングができるようになった。


まだ、ふくらはぎに違和感が残るが、大した進歩だ。


顕在的にも、潜在的にも腰痛持ちの方が多いみたいだね。


↓ブックオフで108円で、こんな本が売っていた。
29.3.25


医師の実体験に基づいた腰痛対策メソッドらしい。


頑張って、やってみるか^^ゞ


ベットのマットレスもへたってきたみたい。


最強に固いダブルコイルスプリングのを買ったけど、


6年も寝ていれば柔くなるよな。


家具屋の「メガマックス」「テクノラボマット」を買う。


錦織くんがCMしている「エアー〇ィーブ」と同じだと。


値段は半分ね^^ゞ


(それでも、高いなぁと思うけど、仕方ない)


6cm厚の高反発、高機能クッション


腰によさそうなので買ってみた。


今のところ、とっても快適だ。


このまま調子よければ、居間のソファー用にも


買ってみようかと思う。


腰の痛みが和らぐなら、銭金の問題ではない。


でも、家具屋よりアマゾンの方が5千円安かった。


やっぱり、銭金も問題にしたほうがよさそうだ。

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2017-03-24 17:57:00

生きてます ^^ゞ

テーマ:ブログ

腰椎分離症の影響で、臀部や足が神経痛になり


まことに不活性な生活を送っていたの^^


毎日、整形外科で電気治療や腰の牽引してた。


ブログを更新する気力もなく、だらけていたけど、


この2~3日で、神経痛が峠を越したようだ。


久しぶりにジムで、筋トレというかリハビリだね、


少し体を動かすことができるようになった。


普通に歩けるってことは、ありがたいことだ。


さて、不動産投資の方は何もしないで、毎月


家賃を頂いているという状況なので^^ゞ


そーっとフェードアウトしようかなと企んでいたところ


メッセージにご相談をいただいたみたい。


ごめんね、ワタシアメバからペナルティうけていて、


メッセージの返信ができないの。


ブログ書いている方ならコメントできるけど


書いてないみたいだし。


ここで返信しちゃおうか。


屋根の葺き替えと外壁塗装の件ですよね?


まず、ワタシは屋根の葺き替えとか、外壁の塗装を


外注に出したことが無いので、相場が分かりません。


この時点で、相談の回答にならないか^^ゞ


金額が妥当かどうかの判断は、見積もりをする業者さんと


施主であるあなたの考え方でずいぶん変わりますよ。


屋根材に何を使うのか、下地は補修が必要なのか、


耐久性をどの程度見込むのか・・・etc


安く上げるなら、安上がりの方法はいくらでもありますし、


それなりの費用をかけるなら、どこにどの程度の費用を


かければよいのかを業者さんと相談することになります。


例えば古家に付きものの瓦をはずして、軽いガリバリウム


やカラーベストに交換するとか・・・。


外壁塗装もピンからキリまであるので、相見積を取るにも


何をどうしたいのかという施主の希望が決まらないと


業者さんも見積もりを出せないんじゃないかと思います。


なので、価格を抑える方法とか言うのも、


ワタシがアドバイスしにくいことなのです。


雨漏りがひどい物件を買うのは控えたほうが良いか?


と聞かれれば、そりゃそうですとしか言えません。


ワタシのように、専業の変態系リノベラー^^なら別ですが、


素人さんが手出しすることはないというのが一般論でしょうね。


そのぶん、物件価格が安くて、業者に頼んでお金をかけても


期待する利回りが確保できるのなら、買う・買わないの判断は


ご自身でされたほうがよいですよ。


ごめんね。


ズバッと屋根の葺き替えと外壁塗装で100万円以下です、


物件価格が安いなら買ってしまえ^^!


とか言えることじゃないの。


そんなところでご勘弁を^^

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2017-03-20 17:52:44

法人1号 決済延期^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

法人1号物件になる区分の決済が延期になった。


売主さんちに不幸があったらしい。


ワタシも最近、喪主になったから大変なのが分かる。


バタバタしているので、決済は4月に延期だそうだ。


まぁ、需要期も終わったことだし、焦ることもない。


とはいえ、シャワートイレとか買っちゃっているし^^ゞ


今週末までロイヤルホームセンターが10%引きなんだよね。


今日、連絡なければ、LED照明も買うところだった。


まぁ、いいか。


16号棟の店子から、玄関のピンポンをモニターフォンに


交換するように頼まれていた。


実家からモニターフォンをもらったらしい。


↓外のほうは簡単に交換できたのだけど
29.3.20-2


前についていた奴と、取り付け穴が同じだった。

↓困ったのが屋内側の電源工事だ。
29.3.20-1


前のピンポンが、撚り線でこいつがFケーブル。

↓あれこれ悩んで、隣のコンセントから頂くことに。
29.3.20-3


壊した壁を見えないように隠すのに苦労した。


しばらく遊んでいたら、腰痛も治ってきたようだ。


今週から、ジムを再開しようかな。


じゃ、またね^^/

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2017-03-17 17:08:37

指値が通りやすい物件 続き^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

来週から区分のリホームが始まるので、


師匠に挨拶に行こうと思いたつ。


師匠は、無類のカニ好きなので、近所の魚屋で


我が家の分も合わせて


(^^)「2つ買うからおまけして^^」


軽く指値したけど、元気よく断られてしまった。


↓旨味が逃げないように軽く蒸してから
29.3.17-1


むっふっふ、実に久しぶりだな^^

 

↓やっぱ、カニは豪快に食えるタラバがよい。
29.3.17-2

正しくはヤドカリだというけど、どうでもよい。


た~まの贅沢は、実に旨かった^^ゞ



さて、本題だ。


指値が通りやすい物件と言えば、なんたって瑕疵物件^^


物理的な瑕疵の代表例は


雨漏り、傾き、シロアリ、床抜けなんかだろうね。


これは技術を持っている人がセルフで直すなら安上がり^^


でも、注意しないと指値して安く買えても、


修繕費が予想外にかかって、採算が合わなくなることもある。


リホームに自信がないなら、掃除とクロスとペンキ塗り


位で貸し出せる物件を探した方無難かもしれない。


心理的な瑕疵物件も指値が通りやすいね。


最近は、高齢者の一人暮らしが多いので、


死後〇日後に発見という告知物件が出てきている。


我が家のマンションと、16号棟もその手の告知物件^^ゞ


さすがに自殺とか他殺はイヤだけど、自然死は時代の流れ


と割り切ってくれる入居者もいる。


今まで、いろいろなパターンの物件を紹介してきた。


どんな物件でも、肝心なことは「誰から買うか」だ。


買うなら客付仲介ではなく、元付から買うべきだ。


売主さんとの交渉の気合いが違う。


売主さんのことを一番知る立場にあるのが元付だ。


どういう状況で売りに出ているのか、


売り急ぐのか、そうでないのか、


実際の落としどころは、いくらくらいなのか


こういった点を元付の担当者は知っている。


実際、ワタシが売主になった時は、元付営業マンに


(^^)「〇〇万円までの値引きは許す^^」


と伝えておいたし、営業マンはしっかり


値引き幅の上限で成約すべく客をみつけてきた。


客付業者ではこうはいかない。


指値をして買えそうかどうかは


元付の営業マンが一番よく知っている。


元付の営業マンが売主に持っていけないような


指値はするだけ無駄というものだ。


自分の投資基準に合う金額で買えるようなら買付し、


買えないようならあきらめて他を探す。


こういうスタンスなら、指値は通るものなのです^^


ということで、今日も風呂の時間だ。


冷たく冷やした酒を飲みながらのんびり入ってくる。

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