2010年1月から船橋で戸建不動産賃貸を始めた。


ベテラン大工の師匠と組んで、ボロ戸建の再生をしている。


目標は戸建15棟の大家さんになること。


でも、歳だからのんびりやっていきますわ^^ゞ

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2016-06-30 20:25:33

飲み会3連荘 2日目^^ゞ

テーマ:ブログ

うううーー、飲み過ぎかもしれない^^ゞ


昨日のこと、ストレージ大家のひらさん (←勝手にリンク^^)


が企画してくれた飲み会に、大阪からセルフリホーム大家


ひなたさん  (←ここも勝手にリンク^^)が参加してくれた。


遠路はるばるお疲れさまでした。


お土産ありがとう^^!


↓テレビでもよく紹介されている豚まん。
28.6.30-1


一度、食いたいと思っていたのよ^^


↓今日の夕食においしくいただきましたm(。。)m
28.6.30-2

餡がぎっしり詰まって、いやー、旨かった^^ゞ


ごちそうさまでしたm(。。)m


飲み会に戻そう。


参加メンバーには「日曜大家さん」  (←勝手に・・・)、


この方、セルフリホームの本も出している有名人。


アパート大家さんや、戸建大家さん達も参加して


最初から最後まで、にぎやかな飲み会でした^^ゞ


しかし、なんだな、やっていることは違っても、


不動産投資という共通項があると話が尽きない。


現役をリタイアした後の方が、このような人脈が


豊かになるというのはちょっと不思議だ。


ひらさん、名幹事お疲れさまでした。


ひなたさん、重ね重ねありがとうございました。


日曜大家さんや、アパート・戸建大家さん、


監査法人の秘書さん、楽しいひと時をありがとう^^!


また、機会を作って飲みましょうね。


・・・・・と、とことん飲んだ翌日の今日は


昼間から銀座のホテルで現役時代の同窓会


元役員・部長さんなど、偉かった方が会場に一杯。


ワタシは、参加者の中で一番の元下っ端^^ゞ


でも、現役引退しちゃえば役職は関係ない。


やんちゃだったワタシをかわいがってくれた方も


たくさんいらしていたから、お礼してまわる。


良い先輩や上司に恵まれて、とっても幸せな


サラリーマン生活が過ごせたんだなぁと実感した。


・・・ここでも飲みすぎ^^ゞ


そして、明日はジムのマラソンマンとの飲み会。


飲み会ない時は何か月もないのに、続くときは続く。


今日は肝臓をいたわって、ちょっとだけ飲んで寝よう。


じゃ、またね^^/

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2016-06-28 19:38:09

ストックの商売・フローの商売^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

リホームをさぼって、集中的にジム通いの日々^^ゞ


ようやく1時間走に心臓と足がついてくるようになった。


若い頃は2時間でも3時間でも走っていたものだけど^^


そのジムを見渡すと、会員が増えたなぁと実感する。


オープンしたのが3年前かな?


その頃は駐車場もスカスカで、やりたいマシンを待つ


なんてこともめったになかった。


最近、時間帯によっては満車で、隣のドラックストアーとか


コンビニの駐車場にも止めさせている。


1年前くらいに近所のジムが閉鎖したとかで、そこの会員が


一挙に押し寄せたのが一因だとか。


他にも健康志向が高まって、爺さん婆さんが入会してきてる。


ワタシも、その一人だけど^^ゞ


このような会員制ビジネスをワタシはストックの商売と呼ぶ。


オープン当初は、会員数も少なく、たぶん赤字だけど、


会員の増加に伴って、月会費が積みあがっていく。


会員が増えても、固定費は対して変わらないから、


「損益分岐点売上高」をクリアーすると黒字が膨らむ。


黒字転換して、しばらくすれば累損も一掃されるという


ビジネスモデルなんだね。


一方で、飲食や物販のように、日々の売り上げが


大きく変動する業種をフローの商売と言う。


近所の旨い居酒屋も、平日は全くヒマだと言っていた。


毎年どころか、毎月、毎日の売り上げがゼロから


始まって、いくらで終わるのか予想がつかないのが弱み。



ストックの商売が比較的大きな資本を必要とするのに対して、


フローの商売は、小資本でできることが多い。


ストックの商売は、どちらかと言えば安定的な収益をもたらし、


フローの商売は「商才」次第で、いくらでも利益を伸ばせる。


大家業は、どちらかと言えばストックの商売に近いのだろう。


徐々に規模を拡大していき、店子が増えていけば、


安定的な収入を得ることができるけど、ぼろ儲けはできない。


ワタシ、思うにこういう商売は「年寄り・安定志向」向きで、


フローの商売は「若者・チャレンジ思考」の人に向いている。


俺は、大家になってビックになる^^!


と考えている若者は、もう一度よく考えてみようか。


若くして、ビックな大家って、びっくりするほど借金抱えてるよ^^ゞ


(資産家の御曹司は除く^^)


人生の大半を巨額な借金背負って歩むことはない。


「借金も資産のうち」などと言えるのは一部の人だけ。


夢のない話だな^^


さて、明日から3連荘で飲み会だ。


このイベントが終わったら16号棟のリホームにかかろう。


じゃ、またね^^/

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2016-06-27 19:50:50

大家さん週間始まり^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

今月もまた、大家さん週間が始まったね。


正確には先週末からだけど、動きがあるのは今日から。


さっそく、ネットで家賃の振り込み状況を確認する。


ありがたいことに、今月も順調に振り込まれているし^^ゞ


1/3は保証会社経由だけど、他は自主的に振り込んでくる。


皆さん、きちんと振り込んでくるから、督促はしたことがない。


店子に恵まれると、大家は気楽な稼業だなぁと思う。


このところ、リホームさぼっているから出費もないし^^ゞ



完成した15号棟の募集広告出てるか探したけど、


アットホームにもホームズにも掲載されていない。


ん?


どうなっているのだ。


明日にでも不動産屋に確認しなくちゃ。


仲介契約書も何もなく、口頭での依頼だから


本気度が足りないのかもしれない。


ちょっと、尻叩いてくるか。


この時期、転居を検討する人少ないんだよね。


最悪、夏すぎるまで動きがないのかもしれない。


まぁ、それもしかたないけど。


やるべきことをやって、決まらないならあきらめよう。


じゃ、またね^^/

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2016-06-26 18:02:51

手持ち物件売却へ^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

朝から、パワーポイントと格闘なの^^ゞ


久しぶりのプレゼン資料作りは疲れる。


今年、長期譲渡の対象となる物件は1号棟と2号棟。


戸建2号棟の店子から、購入を検討したいとのことで、


資料を作って渡してきた。


今回の作戦は、価格交渉には応じないけど、


リホームやメンテである程度は対応しようというもの。


他の業者に頼む数分の一位でできることがあるから^^


プレゼン資料には、デメリットを強調しておいたけど、


よく考えると、持ち家のメリットは賃貸のデメリット、


デメリットは、賃貸のメリットになるんだね。


とりあえず、ボールは相手に渡した。


どんな球が投げ返されてくるか楽しみだな^^ゞ



左腕の痛みと痺れに悩まされてきた頸椎ヘルニア


首の牽引を強く調整してもらったら、症状が軽くなった。


まだ、完全ではないけれど、快方に向かっているようだ。


今週は大家さん週間でもあるし、遠方から大家さん仲間が


上京しての宴会や、現役時代の先輩との飲み会もある。


実に楽しみな一週間だ。


じゃ、またね^^/

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2016-06-25 17:05:53

物件売却プレゼン資料^^ゞ

テーマ:ボロ物件投資

不動産投資を始めて、丸6年半になるのかな。


目標の戸建15棟を手に入れたはいいけれど^^


この先のことを考えて、物件入れ替えを検討中。


ワタシが丹精込めてリホームした築古の物件


(築古だけど決してボロではない)を売却して、


築浅物件や、立地の良い物件に入れ替えようと思うのだ。


ここにきて、戸建2号棟の店子から購入打診があった。


話を進めるために、プレゼン資料を用意しようと思う。


なんせ、相手は素人さんだから「利回り10%」と言っても


何にことだかわからない。


ワタシが家賃10年分で誰かにこの家を売ったら、


毎年、1年分、○○万円の家賃がはいるよね?


10年経ったら、買った金額が回収できるでしょ。


これを利回り10%っていうの。


という線で攻めるか、近隣の類似物件価格を基に攻めるか


あれこれ作戦を練っているところ^^


プレゼン資料を作るときに大切なことは、


相手にとっての「デメリット」をこれでもかと書き連ねることだ。


「メリット」はさらりと、「デメリット」は、執拗にがポイント。


で、デメリットに対する対処法を書いておけばよい。


家を買うということは


固定資産税がかかります。


突然、どっかが壊れることがあります。


壊れなくても、定期的に修繕費用がかさみます。


火災保険・地震保険にも入らないといけない。


etc・・・。


買いたい人にとって、メリットはわかりきったこと。


「買いたいけど、なんとなく心配」という、


不安要素を、相手が考えている以上に考えて、


対応をアドバイスすることが大切なのだ。


これは、現役君たちへのアドバイスでもあるよ^^


仕事で何か提案するときに、メリットばかりを強調しても、


上司のハンコはもらいにくい。


上司が考えてもないようなデメリットまで


ちゃんと考えて対応策を練っています^^!


という企画書・プレゼン資料ができれば、ハンコはもらえる。


ワタシも頑張るから、現役君たちも頑張ってね^^/

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