建築エコノミスト 森山のブログ

マンガ建築考の森山高至が「たてものと生活と社会と文化」を考えています。
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テーマ:
東京都知事選挙が終わりました。
小池百合子さんが圧倒的な得票差で勝利されました。

築地の豊洲移転を絶対に進めると言ってた増田さんが落選しましたので、まずは闇雲な政策を精査する時間が生まれるのではないか、と期待します。

で、豊洲の施設についてなのですが、実は見に行ってました。
先々週。
東京都の現地事務所にもお邪魔してきました。

見てきたうえで、やっぱりダメだ~のお話です。


いろいろと問題がくすぶる豊洲市場なのですが、実は!新国立競技場問題のときのJSCと違って、案外情報を出しています。

築地市場の移転整備
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/toyosu/pdf/book/pamphlet.pdf

真面目で真摯な態度は好感がもてます、新国立競技場問題のときのJSCと違って。

築地市場移転整備 疑問解消BOOKhttp://www.shijou.metro.tokyo.jp/toyosu/pdf/book/book_all.pdf


専門のHPも作成し、様々な情報発信をしています、必死で。
いろいろ言われることを見越して頑張っている。

東京都中央卸売市場のHP
http://www.shijou.metro.tokyo.jp

建物の平面図なんかも公開されています。

施設概要
http://www.shijou.metro.tokyo.jp/toyosu/facility/


いいじゃない?こういうやり方。

とりあえず自分たちの考えや意見や状況をオープンに出すというのは、
新国立競技場問題のときのJSCとは違う。
ただし!その内容が正しければ!ちゃんとしてれば!だけどな。

その平面図を見ますと、なんだか細かくギッシリ書いてありますよね。
細い線で。

6区仲卸棟

建築面積 約70,000m2
延床面積 約173,000m2
階数 5主要用途
5階 機械室、屋外機置場
4階 積込場、関連物販店舗
3階 積込場、関連飲食店舗
2階 仲卸店舗上部棚
1階 仲卸売場

7区卸棟

建築面積 約49,000m2
延床面積 約124,000m2
階数 5主要用途
5階 事務室
4階 転配送センター
3階 低温卸売場、加工パッケージ施設
2階 うに卸売場、マグロセリ室、事務室
1階 低温卸売場、活魚売場


5区青果棟

建築面積 約58,000m2
延床面積 約97,000m2
階数 3主要用途
3階 加工パッケージ施設及び荷捌場
2階 事務室
1階 卸売場、仲卸売場、小口買参積込場



管理棟

建築面積 約5,500m2
延床面積 約24,000m2
階数 6主要用途
6階 東京都事務所、市場衛生検査所
5階 事務所、非常用発電機室
4階 事務所
3階 関連飲食店舗、特高受電室
2階 事務所、防災センター
1階 講堂、地域冷暖房受入施設


あいかわらず、5区、6区、7区を別々にして、しかも表示縮尺がそれぞれ違うので、パズルのピースみたいで全体像がわかりにくいですよね。

全体はこうです。

道路で十字架に架けられた状態。
敷地は4分割された状態。
互いが機能的に結ばれていないことは、
これまでの考察で判明しております。

これらの事業費も発表されていました。


豊洲新市場整備総事業費     3,926億円
<内訳>        
建設費      990億円        
土壌汚染対策費   586億円      
基盤整備費    370億円      
用地費    (平成21年の時点では1,980億円)


ふ~ん、建物は990億円なのか、ふ~ん。

みなさんは、よく建物の金額を計る目安として「坪単価」って聞いたことないですか?
あの高級家は「坪90万円だ」とか、激安住宅「坪40万円」だとか。

これはですね、建物の面積あたりの費用を言っておりまして、「坪(つぼ)」というのは、日本の伝統的な面積の単位で、畳が二畳分の広さのことをいいます。


畳は3尺×6尺(約90センチ×1メートル80センチ)を基準としますが、その2畳分である1坪は㎡に直すと、3.3㎡です。

この坪あたりの工事費用というのは、建物の用途やグレードによって大体の目安がありまして、

木造でローコスト頑張った規格建て売り住宅で、坪40万円前後
木造でちょっとこだわった建築家デザイナー住宅で、坪70万円から
鉄骨の倉庫や工場(中身の機械なし)で、坪25万円前後
鉄骨とALCパネルでつくったオフィスや店舗で、坪70万円から
RC(コンクリート)のマンションとかで、坪90万円から

といった風にざっくり費用を概算できるのです。
もちろん、何かすごい特殊な仕上げとか高級な大理石貼ったりすると、坪単価は上がっていきます。

建物の広さから建築工事費の妥当性を見るときに便利なのです。

それで、豊洲市場をちょっくらチェックしてみたんです。

6区の建物が17万3000㎡、7区の建物が12万4000㎡、5区の建物が9万7000㎡、管理棟が2万4000㎡

合計:41万8000㎡ これを坪に直すには3.3で割る。

豊洲の全体面積は約12万6600坪

990億円という工事費を12万6600坪で割る。
ゼロが多いんですが
99000000000÷126600=78万1990円也

う~ん、ちょっと高くね?坪78万円って?
と思ったんですね。

だって、豊洲って鉄骨の倉庫みたいなものでしたよね。
単純に比較はできませんが、、
たとえばローコストのシステム建築で工場なんかを手掛けている会社さんの鉄骨倉庫建築コスト目安なんかがありますが

株式会社ヨネダさんのHPより http://www.yonedagumi.com/yss/


まあ、四角い建物で、柱の間隔も同じ寸法にして、鉄骨仕上げ剥き出しで尚且つ、同じ部品の連続で、とういう、究極に合理を貫き通した、産業建築であるから、というのもありますが、、、
上記の建築費目安では大型であれば20万円/坪を切っています。

これは、大型になればなるほど、同じ形態の繰り返し発注が可能なので、その分、材料費や作業費、設計やエンジニアリングかかる間接経費も低減していくからです。

1000坪を超える単純な鉄骨倉庫や工場なら、坪15万円といったオーダーも見えてくるのです。


とりあえず、豊洲市場は面積は万㎡どころか、10万㎡もあるのだから、量の効果もあるはずなのに、、、


豊洲の紹介があるとき、海側から見た斜めの壁が出てくるから、なんか、それなりのカッコイイ近未来型の建築なんじゃないか?新しい食品流通市場の顔として、それなりにハコモノとして贅沢してるんじゃないか?って思いますよね。

宇宙的で未来的なんじゃないか?ってこの上空からの鳥の目線からのパースでは騙されちゃうんですが、、、、



ところが!なんです。

坪78万円って、普通の工場倉庫の5倍もかけた立派な施設なの?どこが?って思わざるを得ないんですよ。


だって、豊洲市場ってこんな出来なんですよ。


えっ?
なんでこれが坪78万円もしてるの?とちょっと驚いたんですが、、、

現実はさらに凄かったんです。


建設費が2752億円!

990億円から3倍の2752億円!

さっそく坪単価を出してみましょう。

275200000000÷126600坪

坪217万4000円。坪200万円超え

これが?



イオンモールだって、坪30万円以下で出来ているっていうのに?


なんで、イオンモールの7倍も金かかってんだ?豊洲。
いやあ、これおかしいでしょう?


坪200万円超えるような建物ってこういうのですよ。

たとえば、黒川紀章さんの手掛けた、国立新美術館


曲面ガラスの滝のような造形デザインが、建築の技術的にも非常に難易度の高いもので、最先端のナショナルギャラリーとして構想されたものです。

この建築が、380億円で47,960㎡。

つづき


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