やっと真夏日になってきました。
小学生のころは７月末までに宿題を終わらせるぞ～！と思いながら
一度も実行できなかった建築エコノミストの森山です。
みなさんはどうでしたか？やはり８月３０日３１日に泣きながら仕上げたんじゃないでしょうか
で、昨日の続きです。総額２０００万円の住宅で工事費以外にいくらくらいかかっているのか？です。
ポイント１ 税金関係 総額2000万円の住宅として計算
印紙税（契約書を取り交わすときの税金）
土地を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書に印紙を貼り消印をします。
１０００万円以上５０００万円未満 ＝ １万５千円
登録免許税（不動産を登記するときの税金）
土地を取得すると、自分の権利を明らかにするために所有権の移転登記をします。
土地の所有権移転登記を法務局に申請するときには、登録免許税を収入印紙で納めます。
登録免許税 土地 課税標準(固定資産税評価額)×税率 約１５万円
※この税額についてはいくつかの軽減措置があります。
※固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。評価額は、
土地については時価の６０～７０％（公示価格の７０％）、建物については建築費の５０～７０％ぐらいです。
不動産取得税（購入後にかかる税金）
土地を取得したときに、その土地の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。
不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×4％ 約９万円
固定資産税（土地を持っているとかかる税）
土地を持っているとかかる税金で市町村税です。毎年かかります。
固定資産税 固定資産税の課税標準額×1.4% 約３万円
※居住用の宅地の場合は、軽減措置があります。
まず、税金関係だけで２８万５千円ですね
ポイント２ 取引・ローン関係 総額2000万円の住宅として計算
司法書士報酬（登記手続きなど）
登記又は供託に関する手続きの代理、提出する書類の作成等の法律事務をお願いします。
約５万円
仲介手数料（土地・建物購入時）
取引金額×3％＋6万円が目安
約６０万円
ローン事務手数料・保証料（金融機関にかかる手数料）
銀行金融機関手数料です。保証料が必要ない場合もあります。
約５万円
団体信用生命保険・火災保険（ローン手続き時に必要）
団体信用生命保険・・ローン金利に含まれていることが多い
火災保険料…10年分一括 約１５万円
地震保険…火災保険とセットで契約する（地震保険だけの契約はできない） 約８万円
取引・ローン関連でプラス９３万円ですね
ポイント３ 工事前に関して 総額2000万円の住宅として計算
敷地測量（正確な大きさが不明のとき）
土地形状や起伏などにもよりますが測量士さんにお願いします。形状だけでなく方位も確認
約２０万円
地盤調査（基礎構造を決定するために）
構造を決定するだｋでなく、住宅性能保証には必須です。調べる深さによって変わります。
約３０万円
設計料（建築士さんへの建物の設計図の作成費用）
※木造3階建てやＲＣ造、鉄骨造の場合は構造計算も必要です。
※設計料はデザインや細かい内容まで詰めて工事監理してもらう場合は工事費の10％が目安
約１００万円
性能保証料（加入工事会社でなければなりません）
基礎、構造、完成時の検査が受けられます。 約１５万円
確認申請手数料（役所・審査機関への手数料です。）
民間審査機関によっては値段が違います。 約２万円
工事前の技術的準備項目として１６７万円
ポイント４ 工事中と後に関して 総額2000万円の住宅として計算
地鎮祭・上棟式（ご近所の神社にお願いしましょう）
神主さんに来ていただいて祝詞を上げてもらいます。
約５万円
引越し代金（仮住まいの状況により変わります）
工事前と工事後の２回の引越しがある場合です。
約３０万円
家具や家電の購入費（建築工事に含まれないものです）
買い忘れて困るのはカーテン、ブラインドです。 約５０万円
ケーブルＴＶ・インターネット契約（引越し後に）
居住先により変化します。 約２万円
消費税 （全てにかかります） 約１００万円
工事中と工事後にも１８７万円必要です。
結果、純粋工事金額以外に必要な費用は４７５万５千円でした。
とすると建物に回せる金額は１５００万円くらいです。
工事費用（工事会社の利益経費は１０～１５％くらいでしょう。）
工事費の内訳は材料費が４０％程度、人件費が４０％程度、手続き経費が１０％程度
約１５００万円
結論：家づくりにかかる間接的な経費は全体費用の実質２０％を超えます。
つまり、少しくらい壁紙やフローリングをけちってもしょうがない。
きちんとした工事見積もりなら、大工、工務店さんの取り分は１５０万円から２００万円でしかないのです。
純粋工事費から値切ろうとしたって、サービスしてくれる余裕はせいぜい１５～２０万円程度です。
現場ばっかりにしわ寄せがいってしまう家づくりプロジェクトの構造を理解していただきたいと思います。
もし、建売などの工事費が営業マンの一言で平気で１割以上も動くなら、上記間接費用がどこかに埋めて割り増し分がある可能性があります。
なので
建物＝商品を買う という感覚をやめる！
新しい生活のための家族総出での「プロジェクトＸ」と考えましょう。
全体予算の枠内でかかわる人たちが気持ちよく動ける方法を考える。それが安全な家づくりにつながります。
これくらいと思う予算の２割増しで工事費用を逆算することです。
小学生のころは７月末までに宿題を終わらせるぞ～！と思いながら
一度も実行できなかった建築エコノミストの森山です。
みなさんはどうでしたか？やはり８月３０日３１日に泣きながら仕上げたんじゃないでしょうか
で、昨日の続きです。総額２０００万円の住宅で工事費以外にいくらくらいかかっているのか？です。
ポイント１ 税金関係 総額2000万円の住宅として計算
印紙税（契約書を取り交わすときの税金）
土地を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書に印紙を貼り消印をします。
１０００万円以上５０００万円未満 ＝ １万５千円
登録免許税（不動産を登記するときの税金）
土地を取得すると、自分の権利を明らかにするために所有権の移転登記をします。
土地の所有権移転登記を法務局に申請するときには、登録免許税を収入印紙で納めます。
登録免許税 土地 課税標準(固定資産税評価額)×税率 約１５万円
※この税額についてはいくつかの軽減措置があります。
※固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。評価額は、
土地については時価の６０～７０％（公示価格の７０％）、建物については建築費の５０～７０％ぐらいです。
不動産取得税（購入後にかかる税金）
土地を取得したときに、その土地の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。
不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×4％ 約９万円
固定資産税（土地を持っているとかかる税）
土地を持っているとかかる税金で市町村税です。毎年かかります。
固定資産税 固定資産税の課税標準額×1.4% 約３万円
※居住用の宅地の場合は、軽減措置があります。
まず、税金関係だけで２８万５千円ですね
ポイント２ 取引・ローン関係 総額2000万円の住宅として計算
司法書士報酬（登記手続きなど）
登記又は供託に関する手続きの代理、提出する書類の作成等の法律事務をお願いします。
約５万円
仲介手数料（土地・建物購入時）
取引金額×3％＋6万円が目安
約６０万円
ローン事務手数料・保証料（金融機関にかかる手数料）
銀行金融機関手数料です。保証料が必要ない場合もあります。
約５万円
団体信用生命保険・火災保険（ローン手続き時に必要）
団体信用生命保険・・ローン金利に含まれていることが多い
火災保険料…10年分一括 約１５万円
地震保険…火災保険とセットで契約する（地震保険だけの契約はできない） 約８万円
取引・ローン関連でプラス９３万円ですね
ポイント３ 工事前に関して 総額2000万円の住宅として計算
敷地測量（正確な大きさが不明のとき）
土地形状や起伏などにもよりますが測量士さんにお願いします。形状だけでなく方位も確認
約２０万円
地盤調査（基礎構造を決定するために）
構造を決定するだｋでなく、住宅性能保証には必須です。調べる深さによって変わります。
約３０万円
設計料（建築士さんへの建物の設計図の作成費用）
※木造3階建てやＲＣ造、鉄骨造の場合は構造計算も必要です。
※設計料はデザインや細かい内容まで詰めて工事監理してもらう場合は工事費の10％が目安
約１００万円
性能保証料（加入工事会社でなければなりません）
基礎、構造、完成時の検査が受けられます。 約１５万円
確認申請手数料（役所・審査機関への手数料です。）
民間審査機関によっては値段が違います。 約２万円
工事前の技術的準備項目として１６７万円
ポイント４ 工事中と後に関して 総額2000万円の住宅として計算
地鎮祭・上棟式（ご近所の神社にお願いしましょう）
神主さんに来ていただいて祝詞を上げてもらいます。
約５万円
引越し代金（仮住まいの状況により変わります）
工事前と工事後の２回の引越しがある場合です。
約３０万円
家具や家電の購入費（建築工事に含まれないものです）
買い忘れて困るのはカーテン、ブラインドです。 約５０万円
ケーブルＴＶ・インターネット契約（引越し後に）
居住先により変化します。 約２万円
消費税 （全てにかかります） 約１００万円
工事中と工事後にも１８７万円必要です。
結果、純粋工事金額以外に必要な費用は４７５万５千円でした。
とすると建物に回せる金額は１５００万円くらいです。
工事費用（工事会社の利益経費は１０～１５％くらいでしょう。）
工事費の内訳は材料費が４０％程度、人件費が４０％程度、手続き経費が１０％程度
約１５００万円
結論：家づくりにかかる間接的な経費は全体費用の実質２０％を超えます。
つまり、少しくらい壁紙やフローリングをけちってもしょうがない。
きちんとした工事見積もりなら、大工、工務店さんの取り分は１５０万円から２００万円でしかないのです。
純粋工事費から値切ろうとしたって、サービスしてくれる余裕はせいぜい１５～２０万円程度です。
現場ばっかりにしわ寄せがいってしまう家づくりプロジェクトの構造を理解していただきたいと思います。
もし、建売などの工事費が営業マンの一言で平気で１割以上も動くなら、上記間接費用がどこかに埋めて割り増し分がある可能性があります。
なので
建物＝商品を買う という感覚をやめる！
新しい生活のための家族総出での「プロジェクトＸ」と考えましょう。
全体予算の枠内でかかわる人たちが気持ちよく動ける方法を考える。それが安全な家づくりにつながります。
これくらいと思う予算の２割増しで工事費用を逆算することです。