税理士三上努の「上から読んでも、下から読んでも」

愛知県で税理士法人・行政書士事務所の代表をしている三上努のブログ。
☆自己紹介☆
昭和50年11月15日生まれ。
節税を極めている、資金繰りにも強い、とにかく経営の先を見る目が凄い、ネットワークが広い等々
そんな税理士を目指して頑張ってます^^。


テーマ:
今回は、現預金をいっきに1億減らす相続税節税の話です!

色々と、暦年贈与や、アパート建築、最近では高層タワマン節税などありますが、いっきにここまで下げる話は、なかなかありません。

そして、かなり時限的な話ですので、可能性がある方なら要注目です。

そのスキームはというと、「住宅取得等資金贈与」の活用です。
平成28年10月~平成29年9月までの間に住宅用家屋の契約をして(但し消費税率10%が適用される場合)、直系尊属(父、祖父など)から20歳以上の子や孫に住宅取得資金を贈与します。
そうすると、省エネ住宅の場合3,000万、それ以外で2,500万円を非課税で贈与できます。

言ってみれば、簡単な話ですが、こういう考え方もできます。
20代の孫が4人いる、おじいちゃん。現金沢山ありました。
実家の近くの土地を買い(1,500万)、安い自宅(1,000万)(後に賃貸併用ができるようなもの)を建ててあげます。とりあえず、住まわせて、後に賃貸で活用、もしくは、売却するもよし。

本当のおすすめは、中古の住宅(一定の基準あり、土地2,000万、建物500万)ですけども、子や孫が住みたいというかどうか。
勿論、住民票を移すだけとか、そういうのは、ダメですよ。
電気料金、新聞の購読など、実際に住んでいるのかどうか、後からでも調べればすぐわかりますから!

結果4人×2,500万円で一気に1億円評価が下げれます。
税率20%の人なら、2,000万円の節税になります。

勿論小規模宅地の評価減との絡みもありますので、気になりましたら、是非ご相談を!



住宅資金贈与

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本日、9月26日春日井市中切町の

犬と暮らせる賃貸アパート『べリアス モカ』

【メゾネット式2LDK(70.8㎡)全3戸】の完成見学会

に行ってきました。

というのも、今回は、当社のお客様の貸店舗(入居者が出て行ってしまい、収入0円になってしまった・・・)の問題解決をチームベリアスの梅田さんと共に色々と頑張りました。

そして、建物はというと・・・
チームベリアスの一員として、相続税、税からみるアパート経営について色々とアドバイスしているのですが、それでも建築に関しては、素人に毛が生えたくらい。
それでも、やっぱりベリアスの賃貸住宅の競争力は実感できます。


そこでその良さを営業も兼ねてご紹介!

まずは、外観!

賃貸住宅外見

裏から

なんと、隣は、ペットショップ!だからペット専用の賃貸なんです。
隣の店もうれしい限りですよね~

そして、入口には

玄関

この陶板、なんと某YEG 「せともの」には気をつけろ!の人が作ってます。

ペット洗い場

そして玄関に入る前には、一戸ずつ、犬を洗えるシャワーが付いてます。
うちの実家は、玄関にトイレシート(@_@;)

中はというと・・・

風呂

賃貸ではありえないようなバス

トイレ

うちの分譲よりも高そうな(^_^;)トイレ

キッチン

うちの銀色のシンクとは違い(^_^;)お洒落なキッチン

ウォークイン

そしてウォークインクローゼットも完備!
これは、うちにもあるけどね!

ということで、家賃もやや高めの設定ですが、入居も問題なしとのことで、大家さんも一安心!

ご興味を持ちましたら、
チームベリアスのホームページ
http://www.t-verious.com/
を見てね。

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今日は、戦国時代にみる兄弟での事業承継の話。

実は、私は、結構戦国時代マニアだったりします。幕末も好きですけどね。
やっぱりロマンがありますよね。戦国時代には・・って、その話をするわけではありません。

皆さんは、好きな戦国武将いますか?
織田信長?豊臣秀吉?徳川家康?

私は何を隠そう豊臣秀長が好きだったりましす。えっ知らない!?
他には、黒田官兵衛とかも好きです。そうです、NO2が好きなんですねー。

豊臣秀吉が晩年、頭がおかしくなったとか、保身に走ったとか、よく言われていますが、それは、秀長がいなくなったからなんです。(と確信しています。)

また秀長がいた頃は、石田三成らの文官と福島、黒田等の武闘派をうまくまとめていましたので、
関ヶ原の合戦も起きてなかったはずです。(と確信しています。)

ということで、秀長が素晴らしい武将だということは、わかってもらえたとして、
秀長は、秀吉の実弟です。
兄弟で優秀かつうまくいった例としては、武田信玄、信繁ですね。
こういう兄弟でうまくやっているケースもあれば、
織田信長の弟信行のように、兄に殺されたりもします。

兄弟というのは、本当に難しいですね。親子なら、絶対的な上下関係が存在しているんですが、兄弟姉妹となると揉めることもしばしば。

特にこういう仕事をしていると、相続関係でのもめごとを間のあたりにします。
仲の良かった兄弟なのに・・・という言葉も何回もお聞きしました。

それを避けるためにやるべきは、その上の世代、親がしっかりとした道筋を決めてあげることだと思います。それは、親の責務だとも思います。

相続の話でいけば、遺言書ではっきりとした意志表示をしてあげる。正月など親族が集まった時にしっかりと話す。

事業経営でいけば、やはり分社化の措置を取った方がうまくいくケースが多い。
兄は、しっかりとした母体の元、事業拡大に励み、
弟は、縛りの少ない環境で、チャレンジをしていく。

秀吉と秀長みたいな関係は、現代ではなかなか難しいですね。

秀長 
豊臣秀長 といっても見たことないですよね。

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ちょっと確定申告で忙しく、書けていなかったのですが^^;

2月8日(日)に大津市にて、びわ湖放送さん主催でセミナーをしてきました。
(少しテレビCMも流れたらしい(*^。^*))

話す内容は、名古屋とほぼほぼ変わらないですけど、前準備として滋賀の賃貸市場や路線価を調べることがあり、とても春日井市と大津市って似ているなーと思いました。
人口大津34万人、春日井31万人ですし。
土地の値段や、賃貸市場もかなり似ている。
そして、京都とのつながりが、名古屋~春日井と似ているなと思ったり。

まぁあちらの方が、県庁所在地なので、比べると怒られちゃいそうですけどねー

詳しくは、私が参加している チーム・ベリアスのブログを見てね。

http://blog.livedoor.jp/vshin1/archives/7793870.html
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平成27年1月1日より、改正相続税が始まり、そこに目ばかりいきますが、かくれて

譲渡所得の特例である 相続税取得費加算が改正 されます!

これは、何か?
相続税の負担がある、相続人がその納税資金を確保するために、土地を譲渡したときに、譲渡所得の税金を安くしてあげますよ。っていう特例

土地もち、現金なしの資産家がなくなった時によく土地を売ります。
土地を売却して納税資金に充てます。

なんなら、これは、相続税納税用の土地って、残してあるケースがよくあります。

この特例がかなり減額されます。
ほとんど効果がなくなります。
これは、大きな改正なのですよ。本当に!!

説明すると長くなるので、詳しく知りたい方は、以下のリンクからお勉強してもらって、もしわからなかったら、お気軽にお聞きください。

http://www.souzokuzei-shinkoku.com/souzokuzei-shutokuhi-kasan-5272.html
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