法律を科学する!理系弁護士三平聡史←みずほ中央法律事務所代表

大学では資源工学科で熱力学などを学んでいました。
科学的分析で法律問題を解決!
多くのデータ(事情)収集→仮説定立(法的主張構成)→実証(立証)→定理化(判決)
※このブログはほぼ法的分析オウンリー。雑談はツイッタ(→方向)にて。


テーマ:
Q 建物買取請求の時,代金はどうやって計算するのでしょうか。
  建物+借地権という計算でしょうか。


誤解ありがち度 4(5段階)
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A 代金=建物価格+場所的利益,です。

【建物代金の算定方法】
建物の代金はどうやって計算するのでしょうか。

→建築に要する費用マイナス経年による減価,という算定方法が主流です。

条文上,特に建物代金の算定方法は規定されていません。
そこで,実際には,協議や訴訟によって代金を具体的に決めることになります。
実際の傾向としては,個々の建築資材についての評価額,ということは考えません。
「建物を建築する場合の費用」を算出し,そこから「耐用年数から,経年分の減価」を控除する,という方法が主に取られています。
不動産鑑定理論における「再調達価格」とパラレルな計算方法です。

[札幌高等裁判所函館支部昭和32年(ネ)第44号建物買取代金請求控訴事件昭和34年4月7日]
そこで前示のような建物が現存する状態における建物自体の価格は如何なる方法をもつて算定するのが最も適当であるかについて考えるに、建物の新築と同時に買取請求のなされた場合にはその建築費に相当する額によるべくその後において買取請求権が行使された場合には、大体においてその建物と同等の資材をもつて買取請求当時にその建物と同様の建物を新築する価格から、その建物が使用に耐えない状態に至る総耐用年数に対し相対的に考えられる実際の経過年数に応じた減損価格を控除した純建物価格によることが最も妥当であると考えられる。

【建物買取請求権の代金と借地権価格】
「建物買取請求」の代金としては「借地権」の価格は含まれるのでしょうか。

→「借地権」なし,が前提です。しかし「場所的利益」は加算されます。

建物買取請求権が行使されるのは,「借地は終了」という局面です。
ですから,理論的に,「借地権」は存在しないわけです。
そこで,「借地権」に相当する価格を加算する,ということは否定されます。
ここまでは,判例上確立されています。
しかし,「場所的利益」というものだけは加算される,ということもまた,判例上確立しています。
「借地権」そのものではないが,建物の存在には「一定の利益」が付随している,という理論です。

[最高裁判所第3小法廷昭和34年(オ)第730号建物買取代金請求事件昭和35年12月20日]
借地法一〇条にいう建物の「時価」とは、建物を取毀つた場合の動産としての価格ではなく、建物が現存するままの状態における価格である。そして、この場合の建物が現存するままの状態における価格には、該建物の敷地の借地権そのものの価格は加算すべきでないが、該建物の存在する場所的環境については参酌すべきである。けだし、特定の建物が特定の場所に存在するということは、建物の存在自体から該建物の所有者が享受する事実上の利益であり、また建物の存在する場所的環境を考慮に入れて該建物の取引を行うことは一般取引における通念であるからである。

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