業者ですらこんなもんだから
前回のブログでお客さん目線ができていない投資家が結構いると書いたんだけど、業者にもいる。
半年くらい前に自社購入目的で内見してきた戸建があった。
バス便だけど都内の主要ビジネス街ならドアTOドアで1時間半くらいのエリア。距離的にはギリ。
ただ、大きな公園のそばにありロケーションと家の佇まいは悪くなかった。
最初は800万円台で出ていたので、指値して少し直して9万円くらいで貸せればいいかなという目線。
結局、内見の結果、600万でも買えないシロモノだと思った。のちに業者が650万で買ったと聞いた。
その業者だと思うが最近再生させて売りに出てきた。
価格は2000万円近い。こりゃやっちまった感が強い。
俺が買わなかった理由を列記する。
・庭に中高木がたくさん生えていて、さらに古タイヤやおびただしい量の植木鉢、廃材など
・1階の床がブカブカでほぼ全滅
・水回りも全滅
・バルコニーにも廃材
・築25年以上ノーメンテ
・そもそも家がデカすぎる
・市街化調整区域
・本下水未整備エリア
買った業者は庭木を全て伐根し、エクステリアをやり変えている。たぶんそれだけで150万は下らない。
水回りは一新。内装も総やり直し。1階は床もぜんぶやり直しただろう。そして屋根外壁全塗装。
俺がすべて直施工で手配しても原価800万じゃとても収まらない。
確かに家はきれいになったけど、登記上の築年数は変わらない。市街化調整区域でも住宅ローンは通るケースもあるがネット銀行じゃほとんど門前払いだろう。そして近隣には2000万前半で新築がいくらでも建っている。どうやって一般のエンド客に売るのか。
ようするにとてもじゃないけど売り出し価格なんかじゃ売れない。売れるころには業者の利益はほとんどないかマイナスだろう。
まあ業者もこんなもんだ。
応援クリックは右のアイコンをポチだよ～→→ 
不動産投資 ブログランキングへ
その商品売れるの？
私はかつて飲食店をやっていて、毎日どうやったら商品が売れるかばかり考えていた。
なにしろ扱っている商品が生食材なので2日間でダメになる。
廃棄を前提としてロスぶんを価格に転嫁していたらお客さんは高いと言って買ってくれなくなるので売り切らねばならない。
メニュー考案も自分でしていたのでお客さんがなにを望み、いくらまでならお金を出してくれるのか、そればかり考えていた。
超一流の料理店ならば有名シェフが一方的に料理を出しても皆ありがたがって大枚払って食べるだろう（その価値はあるのだろう）。だけどウチは街場の普通の店。注文するかどうかはお客さんが決める。お客さんが求めるものを適価で提供し続けていかないとすぐに廃棄の山となる。
こういう経験からすると不動産投資家の入居者目線というのはまだまだ不十分だと思える。
モノづくりというのはやっているときは楽しいものだ。のめり込む気持ちもよくわかる。
ただ、モノつくりというのはある意味簡単だ。おカネと大工さんがいればいくらでもすごいものができてしまう。
ただ、収益用不動産を作るというのは趣味のモノつくりとは違う。
買ってくれる（入居してくれる）人がいて初めて成り立つ。
なので最初にすべきは、誰をターゲットとするか明確にする。
そしてそのターゲットが払える家賃をきびしめに算出する。
想定家賃が決まって初めて土地建物に費やせる金額が見えてくる。
これが逆の人が結構いる。
ラーメンにこだわり抜いて、あらゆる具材に一流品を使って、結果、1万円になりましたと言ってもよほどのもの好き以外は食べに行かないだろう。
そこまで極端な話ではないにしても、収益用不動産だと貸し手の積算の都合から賃料を決めたということが往々にして見受けられる。
ちなみに1万円ラーメンを検索したらこんなの出てきた。
でけぇカニとステーキがのってるから1万円してもしょうがない。さあ1万円握りしめてGO!
応援クリックは右のアイコンをポチだよ～→→ 不動産投資 ブログランキングへ
お小言の時間
1週間ぶりくらいのブログ更新。
こんなに書かなかったのは久しぶり。
最近、新しいことに取り組んでいてそちらで時間が取られるのでブログまで手が回らない。
昨晩も8時間しか寝れていない。
さて、しばらく収益不動産を考えることから離れていて（といっても3日間くらいｗ）、なんとなく客観的に見れてきた気がする。不動産投資について自分的にはなんとなくあり方が見えてきたかな、と。
もともと各自が持っている資産背景は人により天と地ほど違う。それは100ｍ競争でスタート地点が50ｍ違うくらい差がある。
そしてスタートした時期が違えばその後の展開もまったく変わる。なので、自分のように資産を持たずに最近始めた場合はどのようにしたらよいのか、自分で考える必要があり、それは成功している人のまねをしてもしょーがないということ。
多くの人が買ったのと同じ価格で最後に売れることを願っている。というかそうなる前提で考えている。
ただ、これからの時代、おそらくもうそうはならないと思った方が良い。
こう考えたほうがいい。
購入代金は賃料収入で返済できればOK。その後はいくらで売れようとプラスじゃないか、と。
なぜこういう考え方ができないかというとローン返済途中で売却することが前提だから。
2年位前までに買った多くの人は幸か不幸か長い返済期限でお金を借りれたので所有10年間くらいで売却しようとすると残債（元本）の関係から買ったときと同価格くらいで売らないとあんまり儲かった気がしないのだ。
耐用年数が切れている建物に20年超とかの長い融資を組んだ人は要注意。
築古が悪いとは全然思わないけど、買うのであれば15年くらいの短期で返済を終え、その後はそのまま賃貸で回しても良し、取り壊して宅地で売っても建て替えても良し、という選択ができることが望ましい。それにはやはりそれなりの高利回りである必要がある。
建物の寿命を超える長い返済期間を設定していると売るも地獄、回し続けるも地獄という未来が待っている。ここでいう建物の寿命というのは躯体がもつかどうかの話ではなく、賃貸物件としての商品価値のことを言っている。
今後はブログの更新ペースが落ちると思うし、ランキングも下がると思うので、もう好感度は気にせずに歯に衣着せぬ辛らつな内容を書こうと思う。
応援クリックは右のアイコンをポチだよ～→→ 不動産投資 ブログランキングへ