投資VS資産運用

忙しいんだかなんだかよくわからない今週ももう金曜です。

最近、いろんなタイプのお客様と接してると不動産投資についてのやり方もいろいろだなぁと今更ながら感じます。

リスクを取ってでも高利回りにチャレンジする人もいれば、一見「これは利回り低いだろ」と思う案件を検討する人も。

あんまり数字の羅列をすると読んでもらえない傾向が高いので（不動産投資ブログなのにみなさん数字はお嫌い？ｗ）、数字を使わないで解説してみます。

ものすごくざっくり言うと、「資産が少ない人がやっているのは投資」で「資産が多い人がやっているのは資産運用」なんですよね。

だってそうじゃないですか。

自己資金５００万から投資規模を拡大していこうと思ったら、どうしたって高利回りにチャレンジしないと話が前に進みません。

資産家はそのステージは最初から、あるいはとっくに超えているので、安全に運用、例えば一等地物件を現金10億で買って５％で回すのでも寝かせておくよりマシということでOKなわけです。

「表面利回り」という考え方、これもよく考えたら他の投資商品と比較するなら現金購入の場合とじゃないと比較にならないです。

現金購入（純資本率100％）で利回り〇％ということで、初めて他の商品の利回りと比較検討ができるはず。それで比べてみたら不動産投資の５％とかは運用手段としては悪くないほうだと資産家さんは考えるのでしょうね。

お金がない人のやる「投資」はこの考え方だとツラい。。

表面利回り５％じゃおカネ借りてではできません。

借入比率が高いやり方をする場合、表面利回りで考えるのではなくて「ぶち込んだ自己資金によって生まれるCFの割合」で考えるべきだと思います。

つまり、物件価格１０００万・利回り10％の物件を自己資金１００万で残りは融資で買って年間CF１００万なら、１００万を寝かして置いたらゼロなものが毎年１００万生むのだからまあいいかという考え方ですね。

まあ、低利回り物件を高借入比率でやったら即死しますし、借入比率は低いほうが良いに越したことはないですが。

悲しい事実として、前者の５％物件は一等地ゆえに換金性が高く、値下がりしにくく、たぶん物件も手がかからない優良物件なのに対して、後者は真逆。

でも根性とスキルと知識と運で次なるステージへと上がって行った方もたくさんおられますから、あきらめてはいけないと思います。

そんなわけで今週末はワタクシの４０代最後の誕生日です。次回は50かぁ。思ったよりも元気だなｗ

みなさま、すてきバースデー週末を～。

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