2017-05-17 11:54:05

側溝を侮るなかれ

テーマ:建築・不動産で再起業!

3回目に持ち越した水路ネタです。

 

さて、区役所にいって真っ先に向かったのは道路課です。

ここで接道している道の種別を聞くのです。

ここでわかるのは私道・区道などの種別と道幅、あとは官民境界の特定がされているかどうか、くらいですね。でも重要なことです。

 

で、次に向かうは建築指導課。

ここで、さっききいた道が建築基準法上の道路かどうかをはっきりさせます。

ここで懸念事項が事実であることが判明しました。しかも思っていたのとちょっと違う形で。

道全体がカルバートではなく、敷地と2項道路との間に幅18センチの側溝のような水路が存在してるとのこと。

この時点ではまだワタクシは公図はみておらず、しかも現地では側溝すらない状態だったので意外でした。

 

しかし側溝と侮るなかれ。

この側溝が2項道路の中にあるもの(つまり道の一部)であれば敷地と道路は接道していることになりますが、水路と2項道路が別のものであるならば、

敷地 - 水路 - 2項道路

となって、敷地と道路はくっついていない、つまり接道していないことになるのです。

 

結果、後者であったのでこの敷地は左側の道としか接道していないことになりました。

つまり、建築基準法の観点で見れば単なる旗竿地扱いってことです。

旗竿地でも共同住宅は建たないことはないですが、悪いことに残った道は区有通路なる道路で3.6m幅しかなく、間口も3.5m、3階建以上に要求される代替非常用進入口(の通路)になりません。

 

つまーり、

準工業地域で60/300(240)、S造4階建て14戸(16戸取れるけどワンルーム条例をかわすために14戸)の土地のはずが、

「2階建て以下、200m2以下、12戸以下」の平凡なアパートしか建たないってことですよ。実際にはこの敷地面積では2階建で12戸も入らないですから、もう利回りもへったくれもない、とてつもなく割高な土地だったというオチです。

ちなみに窓先空地は道路に面している部屋ならば不要ですが、本物件は水路という隣地に向いていることになるので窓先空地が必要です。。。

気づかないでどっかのバカ仲介が売らねーかなw

 

「すぐに買い付入れるよ!」と盛り上がってしまったお客様にはコトの顛末を説明し平謝りしましたが、こういう物件は多少の勇み足は承知の上でスピード勝負であることをよくご存じの方なので笑って許してくれました。

もう、こういうの5回目くらいだけどね。。

 

※ちなみに物件のイラストや本文中の数値は特定防止のため事実通りではありませんので物件についての質問はお答えしません。悪しからず。。

 

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