2017-04-17 11:58:16

用途変更とか

テーマ:ブログ

今週も始まりましたー!

昨日はあったかかったですねー。

ようやく本格的にレヴォーグに乗ってみましたが、すっげえーラク~。

自動追従はホントは一般道では奨励されていませんが、慣れれば使いこなせるようになります。

前走車にロックオンしてぶら下がり走法はマジでラク。

道が空いて前走車がいなくなると「ちっ、自分で運転しなきゃなんねーじゃねえか」ってなりますw

 

さて、相変わらず利回りの出る物件がなかなか見つかりません。

まともに探しても見つからないので、視点を変えたりする必要があります。

たぶん、みなさんが考えていることに用途変更があると思います。

最初からレジ物件として売られているものではなくて、事務所とか倉庫とか店舗として出てきてるやつを転用する作戦です。

事業用物件は需要が限定されることと融資がでにくいことが理由で比較的高利回りで価格設定されているものがあったりします。

これを購入後に改造してレジに転用するというアイデアですが、これは結構ハードル高いです。

 

共同住宅は特殊建築物なので延べ床面積が100m2超だと確認申請が必要になります。

 

また、融資がつくかどうか。購入段階では登記上の種別は事務所とか倉庫などの事業系になっているでしょうから。事業系は収支(稼働)が読めないので融資が付きにくいです。

 

あと、共同住宅にコンバートする場合に一番やっかいなのは窓先空地と避難通路の確保でしょうね。

購入後の改造で部屋割りしたときに、確実にこの要件を満たすことができることを確かめておかないと収支計画が大きく狂うことになります。

 

他にも、間口の幅と建物規模の制限とか、ワンルーム条例のこととか、事務所と違って特殊建築物である共同住宅は非常に縛りが多いですから転用前提での物件購入にあたっては事前にじゅうぶんな調査が必要です。

 

 

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