2011年5月に10年以上続けた居酒屋稼業から足を洗いました。
それまでは飲食業界や開業予備軍に向けてのあれこれを書いていました。

2016年4月 一級建築士と宅建取引士の資格取得し、新宿にて不動産と建築の事務所を開業しました。主に不動産投資家さん向けのお役立ちネタを発信中!
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2018-02-22 12:37:13

デゴイチ

テーマ:建築・不動産で再起業!

この拙ブログをお読みいただいている方の中には私と取引中の方もいらっしゃるので一応報告。


私、3/6から3/24まで、月曜から土曜の毎日8時半~18時まで完全に缶詰状態の講習を受講することになりました。


休んだらアウト、休憩時間すら書いてません。なのでこの3週間は日中は電話もメールも即対応は不可能ですのでご了承ください。この間は弊社の営業時間は18時~明け方までになりますw


自宅から赤羽橋(東京タワーの近く)まで毎日通うのはめんどくさいからどっか泊まろうかな~。


 


さて、新築マンション価格がいまだに伸びて過去最高額なんだそうです。まあ、ほとんどは都心の超高額マンションがけん引して数字が伸びているんでしょうが、建築費の高騰ももちろん原因の一つでしょう。


人件費は需給関係で上下しますが、慢性的な職人不足ですから下がらないですね。


 


あとは震災以降、構造にかけるコストアップがハンパないです。鉄筋コンクリート造の躯体は鉄筋でカゴを組み、コンクリートで固めて一体にします。


私が若いころの建築現場で使う鉄筋といえば、梁や柱という構造部分の主筋でD22とか太くてもD32まででした。


D32になってくるとぶっとい鉄の棒なので配筋するときには人力ではなくて一本一本クレーンで吊って配筋するくらいになってきます。


 


とある現場で着工直前に東日本大震災が起き工事中止、1年半後くらいに耐震設計をやりなおして再度着工となりましたが、その時の鉄筋の太さと密度にびっくりしました。


もう、ダムでも建設するのかと思いましたね。少なくともそれまでの建築の現場でお目にかかる鉄筋ではないゴツさでした。それが握りこぶしが通らないほどの格子状に組まれていました。そりゃー建築費も上がるわ。


 


ちなみに、鉄筋はD10から始まってだいたい3ミリごとにラインアップがあります。土木の現場だとD51まで使うとか。



現場での呼称はもちろんデコイチです。


 


新築のハイクオリティマンションはゴツい鉄筋をふんだんに使用しているでしょうから耐震性は高いでしょう。お金持ちってすごいと思うのは住むところの地盤とかもかなり気にします。なので超高級マンションは立地だけではなく地盤も良いところに建っていることがほとんどです。


都内の古くからある高級住宅地の地盤を調べてみてください。


昔からお金持ちって目の付け所が違うな~って思いますよ。


 


 


 


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2018-02-21 13:11:11

さーて、次はどうすっかな~

テーマ:建築・不動産で再起業!

ドライアイなんですかねー、目が長時間の業務に耐えられずツラいです。この仕事で目が不調ってまずいよな~。


今まで視力の良さが数少ないとりえの一つだったので、それがダメになりつつあるのが精神的にもきますね。


 


さて、もう誰がどう見ても完全に潮流の変わった不動産業界。


かぼちゃ&スルガ事件でさらにこの傾向は顕著になるだろうと言われています。


 


しかし、そうは言っても急に職替えはできないのでなにか違う手を考え始めている同業は多いはず。悪知恵だけは働く輩が多いこの業界の今後の動向を、悪知恵の全く働かない私が考えてみます。


 


まずは物件の小粒化。これはすでに始まってます。木造一棟アパート築30年を売るのは非常に困難になっていますが、「再生ベースにいかが?」という触れ込みで築古戸建を売る業者が目につきます。再生ベースという魔法の言葉により、築40年なんてピチピチ扱いですからねw


手数料が取れないのはプロデュース料として別途頂くことで補っている模様。


 


私の大学のクラスメートが始めた「家いちば」みたいな、全国津々浦々に眠っている不動産を扱う動きも増えることでしょう。しかし、これ、ゼロ円不動産まであるので手数料だけではうまくいきません。これも謝礼のようなかんじで上乗せしていただくご理解を得るようにしないと。こうした物件を買う際の心得をレクチャーするセミナーとかも増えるかもね。しかし、今後の不動産流通の変革に大きな一石を投じる動きだと思っています。がんばれ、藤木!


 


あとは新築系はまだ融資がでるので続くでしょう。


ただし、賃貸の動きをみていると賃貸物件は明らかに十分な供給がされてきているようなので、今後はより厳しく立地を選んで建てる必要がありますね。そうなると土地取得の激戦は続くので、ずばやくボリュームチェックまで行って買わせることのできる業者が残るのかな。


 


時代の波によって出てくる土地、たとえばパチンコ店は出玉制限により現在中小規模のホールがたくさん潰れています。1万㎡くらいあればマルハンが吸収しますが、それ以下だと引き取ってもらえません。そういうロードサイドの土地をうまく転用仲介できる業者は生きていけそう。


 


エンドさんとしては、買わなくてもできる投資、借りて転貸みたいなやり方が研究されるかもしれません。あとは前述の家いちばとかで買ったタダ同然の物件を再生させる事業とか。ただ、これらは仲介業者としては難しいし儲けるというよりは信念がないとできない事業なので、業界的には局地的な盛り上がりとなるでしょう。安いからといって素人さんがその場のノリで始めると大やけどの可能性もありますが、アイデアと実行力のある人はうまくいくと思います。


 


ダメだぁ、ぜんぜん悪知恵浮かばない。


まあ、ホントに儲かりそうな悪知恵浮かんだら人に言わないけどw


 


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2018-02-19 12:19:20

飛ばしとヌき行為

テーマ:建築・不動産で再起業!

今週も始まりました~。


 


仕事がキツイ局面だからなのかわかりませんが、最近ちょっとしたことで沸点が下がってる気がします。基本的に温厚なつもりですが、どうもちょっとしたことでカッときたりするのよね。プレッシャーとかで疲れてんだろうな。。


 


さて、私、仕事柄いろんな工事現場に行きます。


自分の請け負っている現場だけではなく、売買に絡んだ土地のその後の様子を見に行ったり、知人の仕事場にお邪魔したりといろいろです。


そうした中で「お、こいついい職人だな」とか「いい工務店だな」って思うことがあります。今度、一緒に仕事したいなと思ってもその場でナンパしたりはしません。


なぜならその職人さんはその現場を請けた人が連れてきた人たちだから。私がその場で職人の連絡先を聞いて直接やり取りするという行為はその人を連れてきた人を飛ばすことになります。こういうのは商流的にやってはいけません。


どうしてもそこで見かけたいい職人を使いたいときにはその職人さんを発掘した工務店さんを必ず通すのが筋と言うものです。


 


これは営業マンをやっているとよくわかるんですが、例えば元請けのA社、下請けのB社、クライアントのC社があり、C社と直接接触する機会が多いのは下請けのB社だとしても、A社を抜きにしてBとCで取引を始めるとA社は激怒しますよね。A社はB社との取引を打ち切っても不思議ではないほどの不義理だからです。A社はC社を発掘するのに多大な時間と販促費をかけているのですから。


 


不動産仲介の世界ではこれを「抜き」と言います。


元付を飛ばして直接売主と接触し両手を狙う行為ですね。


やられるとすごくアタマにきます。


 


どこの世界でも、こういう飛ばしや抜きをする連中はいずれ干されます。


 


大人の付き合いになると紹介が多くなります。


Aさんに紹介してもらって知り合ったBさんと意気投合する。


でも次回会う時には私は必ずAさんと一緒に会うようにしています。それはAさんに対しての礼儀だからです。よほどBさんと仲良くなってAさん公認になるまではAさんを介して会うようにします。


 


お店だってそう。


Aさんにステキなお店に連れてきてもらって気に入ったからといって、次回、ドヤ顔でお目当ての女性を誘って二人で行きません。しばらくはAさんに連れて行ってもらって「君もこの店使ってやってよ」と言われてから個人的に使います。なぜならAさんはクソつまんない多くの店に大金を捨ててきた中でそういう良い店を発掘したわけで、教えてもらった私があっさりとドヤ顔で使うことに不義理を感じるからです。


 


そういう筋を通すことって結構大事だと思うんですが、昭和の人間だからですかね?w


 


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