2011年5月に10年以上続けた居酒屋稼業から足を洗いました。
それまでは飲食業界や開業予備軍に向けてのあれこれを書いていました。

2016年4月 一級建築士と宅建取引士の資格取得し、新宿にて不動産と建築の事務所を開業しました。主に不動産投資家さん向けのお役立ちネタを発信中!
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2017-06-29 11:41:30

郊外物件の出口戦略

テーマ:建築・不動産で再起業!

どこに行ってもこのホラー映画の広告出てくるんですけどヤメテーw

 

さて、都内の物件(売地も中古も)の高騰は相変わらずです。

まあ、昨年までの新築マンション相場の高騰が購入予定者の所得額置いてきぼりが原因で適正値に下がり始めたように、いずれ落ち着くとは思いますがまだ先のことでしょう。

 

最近は都内だけではなく郊外にも目を向けています。

安いというのもありますが、競争過多のレッドオーシャンにブッこんでいくばかりじゃ能がないですから。

 

自分はサイタマ人なので(ココロは都民w)、埼玉物件をよくみるようになったのですが、都内好立地とはやや着眼点を変えて物件を見ています。

 

都内以上に出口戦略を考えています。

といいますのは、都内って好立地であれば(都内の駅から8分以内とかは郊外から見たらそれだけですんごい好立地)、建替えてまたアパートでも客付けはなんとかなるでしょう。

 

ただ、郊外だとこの考え方は危険です。

人口減少の影響をもろに受けるのは郊外なので、20年後にアパート経営ができない可能性を考えておく必要があると思っています。

その時の出口戦略ですが、実需向けの宅地としての売却になります。

郊外ゆえに自家所有の需要は多く、多少駅から離れていてもカーポートが敷地内に設けられるなら宅地としての需要はあると思うんですよね、安ければ。

 

なので、郊外(イメージ的にはさいたま市内とか志木・朝霞界隈の駅から徒歩20分以内)で、利回り8.5%くらいの中古ファミリー向けアパートで土地面積が広くて、将来的に3つくらいの宅地に分けて売れる接道の仕方、という物件だと擦り切れるまで使い倒して最後に切って売れば大きくやられることはないかなと。

なので、間口が狭くて奥に長い75坪とかのアパートはようかん切りができないので郊外だと逃げ道がなくなります。こういうのは利回りが10超%でも怖いです。

 

ただ、郊外のこうした土地の出口は宅地売却で比較的見通せるのですが、買うとなると評価が出なくて融資が届かないというパターンが多いです。

もともと田舎の土地だし、銀行はあくまでも現状の貸家建付地として土地の評価をしがちですから伸びないんですよね。。。

そして物件探しのラビリンスは今日も続く(最近は朝7時からやってんじゃん!)

 

 

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2017-06-28 09:14:03

よくわからん仲介

テーマ:建築・不動産で再起業!

この不動産仲介業という業界、そのレベルはホントにピンキリだと実感します。

こういっては語弊があるかもしれませんが、賃貸の仲介においてはダメなやつはトコトンだめです。

でも、売買の仲介でも意味不明な奴はたくさんいます。

 

宅建免許をもって商売をしているといろんなDMメールが来ます。

自分の手持ち物件の買い手を求めて物件資料を添付してくる売り込みDMも毎日きます(要するに「客付けしてくれー!」ってこと)。

ほとんどが未公開であることが唯一の売り文句であるクソ物件ばかりですが、ブログネタ拾いのために一応開いて中身を見ていますw

 

先日、よくわからないのがありまして。

物件情報を見ると不動産屋の性としてレインズに登録してるか必ずチェックします。だって、「当社一押しの未公開」って書いてあるんだもん。

で、普通にレインズに載ってましたw

しかも元付じゃないじゃん!

こういうのをサキモノって言います。

このDMを流してきた業者はサキモノの客付けを他社に頼んでいるわけですが、これに客を付けると片手の分かれということになります。

わかります?つまり、元付さんは売主から仲手をもらい、客付け側は買主から仲手をもらうわけですが、このDM主に客を紹介した場合買主からの仲手を折半することになるわけです。俗にいうアンコですね。

 

アンコ自体はめずらしくはないですが、他社のレインズ登録物件を「弊社一押し未公開物件」として客付け依頼DMをプロの同業に送るようなアンポンタン野郎と共同仲介なんてしたら先が思いやられますw

そこそこ額のデカい物件ならアンコで分けてもまあまあの実入りになると思っているのでしょうが、クリアすべきハードルがたくさんある大型収益物件をこんな浅はかな奴と組んで無事走り切れるわけがないと思うんですよね。紹介したお客様に迷惑をかけるのが目に見えています。

 

他にも、元付物件を売りたい奴からの提案で「サンタメなら話が早いんですがどーですか」と言われました。

が、サンタメって「カモ客は持ってるけど売るブツがない」業者がやることなんです。

元付業者が客付け業者に対してサンタメでならどうか、って逆にどうやるのか教えてほしいw

(まあ、スキーム的にできないことはないだろうけど元付客付けが共謀して売主買主双方をハメることになるから、善良な客付けなら応じない)

 

とにかく、みんな上司からのプレッシャーと成約ゼロの時の薄給に耐えかねて、よくわからない手法ででもクソ物件を売りつけようと必死なんですね。

 

 

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2017-06-27 11:32:54

愛あるリノベ

テーマ:建築・不動産で再起業!

最近、築古戸建の内覧会にお邪魔させていただく機会が増えました。

 

みなさん共通しているのが、物件に対する愛ですね。

もう、愛があるとしかいいようがないコダワリぶりです。

 

基本的にDIYを多用してるケースが多いので、本業のワタクシからみたら「これ、もし自分が請け負ってこの仕上がりでお客に引き渡したらこまごまとクレームが入るレベル」と思う個所もないではないです。

ワタクシが前職でやっていたのは新築で引き渡したお高いブランド住宅のアフター業務で、不具合個所を直して、小うるさいお客にでも絶対に突っ込まれないように新築と変わらない見た目にして戻すという業務だったので、ビス頭が現わしとか、塗装の刷毛ムラが見えるとか、同じ色番でもロット違いで色が合っていないとか、そういう時点でアウトだったので。

 

ただ、賃貸で客付けできればよいならそんな些細なことはどうでもよいです。

それをはるかに上回る物件への愛があれば。

 

ワタクシが見せていただいたリノベ物件は、いずれも内見に来たお客さんを喜ばせよう、おどろかせようという工夫がたくさん詰め込まれていました。

こういうのを拝見していると、ワタクシが居酒屋をやっていたころにいつも、料理の味付けや盛り付けを考えて、たくさん注文してもらえるように美味しそうなメニュー名を考えて、自分で毎日筆で書いて、内装もDIYでちょこちょことイジって可愛らしい小物を見つけてきてはディスプレイして、なんてことをしていたのを思い出します。

 

愛あるリノベ物件はいずれもあっというまに、しかも予想よりもずっと高い家賃で決まっています。お客さんに想いは伝わりますからね。

 

収益の場合、「一戸あたり価格と賃料の関係」が重要ですが、今の市況だと木造30年APですら一戸あたり1000万で家賃は6万前後ということを考えると、数百万で戸建を購入して8万とかで貸すほうがいいと感じています。競合も少ないし。

 

 

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