【住宅ローン講座】
テーマ：ちょっとお勉強最近の金融機関(保証会社)は住宅ローンの審査の際、返済比率を重視しています。
そこで、『はて？返済比率とはなんぞや？』ということですが、わかりやすく言うと年収に対してローンの返済額はどれくらいの割合ですか？というのが返済比率です。
もっとわかりやすくするために、下記に例を挙げます。
例)
年収４００万円のＡさんは、毎年１２０万円住宅ローンの返済をしています。
１２０(万円)÷４００(万円)×１００(％)＝３０(％)
よって、Ａさんの返済比率は３０％となります。
よく賃貸住宅を借りる上で、家賃は給料の３分の１を目安にしろ！みたいな格言(？)がありますが、返済比率はそれに近い考え方です。
と言う訳で、金融機関(保証会社)はまず年収と住宅ローンの返済額を比べ、無理な返済計画にならないかな？といった計算をしながら審査をします。
ちなみに、その返済比率は金融機関や年収によって若干変わります。
さて、今度は逆を考えていただきたいのですが、先ほどの例のＡさんの住宅ローン以外の２８０万円の部分を見てください。
この２８０万円は住宅費以外に使われるお金です(厳密に言えば、税金もここに含まれますがいったん忘れてください)。
例えば、Ａさんよりちょうど２倍の年収のあるＢさんがいたとします。
このＢさんはＡさんの２倍の年収がありますが、住宅ローンの返済額も仮に２倍だったとしましょう。
すると、このＢさんの住宅費以外のお金もＡさんの２倍で５６０万円となります。
もしかしたらこのＢさん、Ａさんよりちょっとはいい暮らしをするかもしれませんが、街に出れば売ってる物の値段(物価)はみんな一緒な訳で、単純に考えたらＡさんよりお金は余りますよね？
ということは、もうちょっと住宅ローンの借り入れをしたとしていても、そんなに無理な暮らしにはならなそうじゃないですか？
回りくどい言い方をしてしまいましたが、要するに年収の多い人と年収の少ない人を比べた場合、年収の多い人は少ない人に比べて住宅ローンの比率(返済比率)が高くてもさほど無理な生活にはならないため、一般的に年収の少ない人ほど返済比率が低くなり、年収の多い人ほど返済比率が高くなります。
これが年収によって返済比率が変わる理由です。
ちなみに、某金融機関では下記のようになっています。
『年収３００万円未満の場合で２５％以下』
『年収３００万円以上の場合で３０％以下』
『年収４００万円以上の場合で３５％以下』
『年収７００万円以上の場合で４０％以下』
仮に年収４５０万円の方であれば、返済比率は３５％以下となり、年間返済額が１５７.５万円(４５０万円×３５％)以内であれば、基準をクリアしているので借り入れができそうだということになります。
ところで、返済比率を算出するには年間返済額をまずは計算しなければならないのですが、その際の金利は実際に借入をする際の金利とは違う場合があります。
一部の金融機関や、フラット３５のように借入期間中の金利が変わらないものでは借入の際の金利で平気なのですが、多くの場合は金利が上昇した場合を想定して審査するため、ちょっと高めの金利で返済額を算出しているのです。
ちなみに、自分がよく利用する某金融機関では３．９％で計算しています。
また、返済比率の対象となる返済額には既存の借入も含みます。
例えば、車のローンを組んでいる方などは借入予定の住宅ローンの返済額に毎月の車のローンの返済額をプラスして返済比率を算出します。
例えば、年収は５００万円のＣさんが、金利１．２％で３５００万円の住宅ローンを３５年払いで申込もうと思っています。
Ｃさんには現在、毎月２万円の車のローンがあります。
Ｃさんは上記の基準をクリアするのでしょうか？
３５００万円を金利２．４７５％、返済期間３５年とした場合の毎月返済額は１２４６５４円、年間返済額は１４９５８４８円で車のローン２４万円をプラスして、年間合計返済額は１７３５８４８円となり、Ａさんの返済比率は１７３５８４８円÷５００万円＝３４．７１％ で、３５％を下回っているので上記の基準をクリアしています。
しかし、先ほどの説明の通り金融機関の審査金利は実際に借りる際の金利ではないので、某金融機関の金利３．９％で計算し直してみましょう。
３５００万円を３５年払いで３．９％で算出すると、毎月返済金額は１５２８７８円、年間返済額は１８３４５３６円となり、車のローン２４万円をプラスして年間合計返済額は２０７４５３６円となり、Ｃさんの返済比率は２０７４５３６円÷５００万円＝４１．４９％ で、３５％を下回ることができず基準がクリアできません。
このように、金融機関の住宅ローンの審査では返済比率を重視しています。
この返済比率はあくまで単純に年収と住宅ローンの割合を計算しただけで、借入をする方のライフプランなどは一切加味されません。
最後にここが一番重要ですが、金融機関の審査が通っても借入できる金額と返済できる金額は全く違うことを前提に返済計画を立てて下さい。
また、さらに心配であればファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをオススメします。
