Manachanブログ - 世界で不動産を買おう!

日本、フィリピン、タイ、オーストラリア、米国、マレーシア・・・世界6カ国に、22戸を所有し、グローバルに展開する投資家が、世界各国の不動産事情を熱く語ります。

2月25日、私にとって初書籍となる「海外不動産投資~地球の買い方」、出版しました。

海外不動産投資を行ううえで初心者の方が注意すべき事項を網羅した書籍が出来上がりました!

前半は海外不動産投資の考え方、後半はオーストラリア・マレーシア・ロサンゼルス・ニュージーランドの4カ国でそれぞれの専門家が登場し、各国の不動産購入についてのポイントを詳細にレポートしています。定価1680円。購入はこちらから(リンク


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おはようございます。Manachanです。

2010年12月以来、これまで5年書き続けてきたAmebloを、2015年8月29日をもって、下記URLに引っ越しました。

http://asia-investor.net/





これまで書いてきた、2000以上のブログ日記も、全て新サイトに移ってます。これからもご愛読のほどよろしくお願いいたします。
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こんばんは、Manachanです。

日本に帰国してから、とにかく、忙しいっすね。一昨日は福島県へ、昨日は愛知県へ出張、セミナー講演、そして何より、溜まりに溜まったミーティングの消化。

これまで一か月以上、ずっと海外に居たので、日本のビジネスパートナーと擦り合わせることは山ほどあるし、日本に居なきゃできない仕事も、何だかんだいって多い。帰国後の一週間と、出国前の一週間が忙しいのは、ま、仕方ないっすね。ブログ更新する時間もなかなか取れないですが、何とか頑張ってます。


前回のブログ日記「中国13億人の頭の中」は、大きな反響をいただきました。ま、それもそのはず、ここ数年は隣の巨大国家・中国が、アメリカ以上に、国際ニュースを独占してるような感じですし、

・AIIB創設
・春節休暇で日本旅行大ブレーク&爆買い
・抗日戦争70年軍事パレード
・上海株暴落ショック
・人民元切り下げショック
・天津大爆発事故  等々…
 
 

日本人の中国に対するイメージ、好感度は芳しいとはいえないけど(その逆も然りですが…)、でも今ほど、大勢の中国人が日本にやって来た時代はかつてないでしょう。彼らは観光客や留学生、コンビニ店員、不動産バイヤーといった様々な立場で、多くの日本人の目に見える場所に来ています。

中国人の客を相手にすることになった日本人、中国人店員が働く店でモノを買う日本人、中国人の同僚と一緒の部署に働くことになった日本人は、列島各地で、確実に増えているはずです。中国人と結婚してアジア混成ファミリーを営む日本人も、我が家を含めて東京には相当多い。そうなると当然、良くも悪くも、


「どうして、中国人ってああなんだろう?」


という素朴な疑問を抱く日本人が増えているはずです。日本人と文化が似ているようで大分違う、とはいえ、何だかんだいって共通点も多い隣人を、色眼鏡でみたりステレオタイプ化するのでなく、「等身大」で理解する一助となるような本を、私オリジナルの視点で書いてみたいと、つねづね思ってきました。

私は、2005~07年にかけて、中国・大連で働いていましたが、その頃に書いていたブログ「大連日記」をいま読み返すと、むちゃ面白い!特に、2005年7月から11月にかけて、私も妻もまだ大連生活に十分慣れていない頃に書いたエッセイは強烈で、読み応え十分。


生活者として中国に住んでみると、彼らの自己主張の強さ、押しの強さ、逞しさ、政府•社会不信の根深さが、よく分かります。安らぎ、安心、リラックスとは程遠い、苛烈な社会環境で暮らしていますから、どうしてもそうなる…

良くも悪くも、中国って、「人間の本場」だと思うんですよね。あの広大な大陸には、これ以上は望めないほど、人間臭さをプンプンさせている人間たちが、13億人もうごめいている。その、地響きのするような圧倒的な存在感の前には、「アメリカなんて一ひねりだ!」と錯覚してしまうほどです。



そうした私の原体験や社会考察を、いまの日本人が中国人に対して感じる「なぜ?」(素朴な疑問)と結び付けて書くことができれば、良い書物ができるのではないかと思います。どんなかたちにできるのか、少し考えてみました。


(仮題)「そこが知りたい中国人」 by Manachan

第1章.なぜ、中国人はルールを守らないのか?
第2章.なぜ、中国人は説明書きを信用しないのか?
第3章.なぜ、中国人は日本旅行に来たがるのか?
第4章.なぜ、中国人は見栄を張りたがるのか?
第5章.なぜ、中国人は声が大きいのか?
第6章.なぜ、中国人はクリスマスやバレンタインデーが好きなのか?
第7章.なぜ、中国人は転職や起業が好きなのか?
第8章.なぜ、中国人は赤ちゃんに優しいのか?
第9章.なぜ、中国人は自分の非を認めたがらないのか?
第10章.なぜ、中国人は世界中で活躍しているのか?



各章では、「なぜ?」に答える解説とともに、私が大連で書いたブログ日記のエピソードを交えて、読み物として面白くしていきたい。たとえば、こんな感じで、


――――――――――――――――――――――――――――――――――――

第2章「なぜ、中国人は説明書きを信用しないのか?」

Manachan解説)中国は、日本や欧米と比べると日常生活において不確実性が大きい社会といえるでしょう。とにかく、予定した通りに物事が運ばない、予め描いた筋書きはことごとく裏切られる、人々に良かれと思って政策を考え実施しても、現実は全然違った結果になってしまう…

中国の人々は、「何事も筋書き通りにならない」状況に慣れ、それが当然だと思っています。皆、そんな環境を生き抜いてきてますから、臨機応変、中途の方針転換は得意、嘘ハッタリ何でもござれ。状況を読みつつ、自分の利益を最大化するように立ち回っていきます。

ところえ、中国の街には、標語がたくさんあります。「中国の特色ある社会主義文明を建設しよう」みたいな抽象的なものから、「列に並ぼう」みたいな卑近なものまで…ですが、標語の内容はどうあれ、現実は全然別ものだと、皆が思っています。

中国のスーパーやデパートでは、「購入後72時間までなら無条件で返品します」みたいな、極めて具体的な決まりごとが時々書かれていますが、それを額面通りに受け取る人はほとんど皆無でしょう。書いてあることは、現実に裏切られるのが世の常、それが中国の常識(世界の非常識?)なのです。


(ここから、私のブログを引用)

返品・交換バトル@中国(2015/7/18)




最近、返品・交換に関するトラブルが二日続けて発生…一件目は、妻が最寄りのスーパーで99元の炊飯器を買った直後に起こりました。家に帰り、炊飯器を開けてみると、なんと、中にあるフタの形状が違う!確か店員は、「すぐ取り外して洗える」タイプのものを紹介したはずなのに、この商品はフタを取り外せないようになっていたのです。

そこで翌日、妻は私と共に、レシートとダンボールに梱包した炊飯器を持って、例のスーパーの返品窓口に持ち寄りました。その窓口には、次のような説明が、大書してありました。「もし、購入してから7日以内で、かつ商品に品質上の問題があれば、レシート持参の上、交換に応じます」と。

「そう書いてあるのなら、楽勝じゃん」と、思ったのが甘かった。意外や意外、返品窓口の女店員は、こう言い放ちました。「これは品質上の問題ではないので、返品には応じられない!」。

「冗談じゃない!」、うちの奥さんは、怒気を含んだ口調で言いました。「担当の店員連れてきなさいよ。今すぐ!」。私もすかさず、助太刀を入れました。「明らかに説明されたものと違う商品なんだから、これは品質以前の問題で、返品は当然だろう」と。

間もなく、売り場から炊飯器担当の女店員が出てきました。我々は、彼女に返品の旨を伝えると、彼女はなんと、いきなり泣きそうな、それでいて怖い顔で、こちらを睨みつけてきました。

「モノは壊れてないでしょ!なんで返品するのよ?」
「あんたが使って壊したんじゃないの?」


店員とはいえ自分の非を絶対に認めないのは、今の中国ではよくあること。それは分かっていても、こちらが悪者扱いされたんじゃたまらない。妻とその女店員は、二人とも完全にキレて、激しい口論になりました。

次の日、今度は似たようなことが、私の身に起こりました。「科技谷」という、デジタル製品小売店が集まるビルで、プロジェクト用に買ったサムソン製の携帯電話が、まだ1ヶ月にもならないのにアンテナがとれてしまい、接触不良で通話に支障を来たすようになったのです。そこで私は、携帯と「1年保証付き」のレシートを持って、例の店に赴き、修理を頼もうとしました。

すると次の瞬間、その店の女店員が、携帯を手にした途端、こう言いました。

「あんたが壊したんでしょう?」

またもや、客を悪者扱いする発言が炸裂!私ははさすがに腹が立って、

「俺はずっと、携帯をホルダーに入れてたんだから、普通なら壊れるわけがない、これは明らかに不良品だ」
「とにかく、店長を出せ!」


すると今度は、チンピラっぽい風体の店長が出てきて、ぶっきらぼうにこう言い放ちました。

「これはアンテナの問題だろ。壊れてねえよ。」
「チョコチョコっと、銅線をいじれば済む話だろ。修理なんて、ダメだダメだ!」


ここで立ち話してもラチがあかないと思ったので、私は、会社にいる同僚に電話をかけ(注.彼が通話障害を最初に発見した)、どういう症状なのか、例のチンピラ店長に直接話して欲しいと頼みました。彼はもちろん、快く引き受けてくれたのですが、次の瞬間、チンピラはなんと、「話したくねえよ」と、私の申し出を拒否するではありませんか!

私は大声で怒鳴りました。
「ふざけるな!話せ!電話を取れ!」

力づくで、チンピラに携帯電話をつかませた私・・・結局、15元払って、アンテナを新品に取り替えるという話で落ち着きました。めでたしめでたし?面白いことに、隣りの店でも似たようなトラブルが起こって、客がキレて大声で怒鳴っていました。



カルフール返品問題 (2005/9/24)



「カルフールでは、商品のお買い上げから30日以内であれば、お客様の気が変わった場合、或いは商品に不都合があった場合には、返品・交換に応じます」

うーむ、なかなか素晴らしい返品規定♪そこらの中国クソスーパーとは一味違うぜ。さすがフランス資本のカルフールだぜシルブプレ!!

と、私は昨日まで思っていました。いや厳密には、今日の午前中までそう思っていました。それが甘かったんだなあ・・・

今日、私はうちの奥さんにカルフールで買い物を頼まれました。そして、彼女が一週間前に買った延長コード付アダプターが使えないので、その返品も同時に頼まれました。私は、もちろん快くOKしました。中国のスーパーで返品が大変なのは知っているけど、でもあのカルフールなら大丈夫だろう、と思っていたからです。

カルフール中山店の店内に入り、例の返品規定の看板を確認したあと、私は自信満々の笑みを浮かべつつ、顧客サービスセンターに向かい、そこの店員に、「このアダプターが使えないから、返品お願いね♪レシートはここにあるから・・・」。

ところが、その店員は意外にも、「このアダプターのどこが悪いのか?」、「どんな場面でどんな使い方をしたのか?」など、細かいことを根掘り葉掘り聞いてきました。そこで私は、「俺がそんなこと知るわけないだろう。うちの奥さんに返品頼まれただけなんだから・・・それよりも、この店では、購入一ヶ月以内で、客の気が変わったら返品できるんだろ?だったら、別に壊れてたって壊れてなくたって、関係ないじゃん。要は俺の気が変わったんだからさ。だから、返品頼むね♪

そしたら、その店員は、そのアダプターを別の部屋に持っていって、いろいろ、テストをし始めました。そして約3分後、私のもとに戻ってきて、次の一言をはっきりと告げました。

「このアダプターは、壊れてない。だから、返品には応じられない!!」

えっ、ウソ!!返品できないなんて、そんなバカな・・・次の瞬間、私の胸の底から、怒りがふつふつとこみ上げてきました。この店は、ウソをついている。「購入30日以内であれば、故障の有無にかかわらず返品・交換に応じる」みたいな趣旨のことを、あんなデカデカと掲げておいて、いざ返品しようと思ったら、応じられないと・・・だったら、一体何のための返品・交換規定なの?

私の表情が、いきなり鬼軍曹モードに変わりました。そして、例の店員に向かって、大声で怒鳴りました。「お前、この店の返品・交換規定を知らないのかよ?あそこの看板に、デカデカと書いてあるじゃねえか。読んでこいよ!今すぐ!!」。「故障がなかったら返品できないなんて、どこに書いてあるんだよ!お前の言うことは、理屈が通らないじゃないか?」。「俺はこの店で何回か返品してきたけど、これまで、何のトラブルもなかったんだぞ。もしお前が、頑として返品に応じないんなら、上司を出せよ。責任者を出せ!!」・・・怒りにまかせて、22歳の男性店員を、ガンガン攻め立てました。すぐ近くで、さっきまで私の苦情を聞いていた女性職員2人は、いつの間にか知らんぷり・・・

その5分後、彼の上司がやってきました。いかにも中間管理職といった雰囲気の、眼鏡をかけた中年男性です。私は、「彼なら返品に応じてくれる」と信じ、ことの一切を、切々と訴えました。ところが彼は、22歳の若い店員よりも、もっと強硬でした。規則をタテにとって、「商品の不都合がなければ返品には応じられない」の一点張り!そこで私は、「商品の不都合」を立証するために、家で留守番をしている妻に電話をかけ、彼女に説明してもらいました。ですが、いつまで経ってもラチがあかない。

しまいには、その上司が、「仮に不都合があったとしても、包装を一度開いてしまったものは返品できない!」という別の規則を持ち出してきました。お前らいい加減にしろ!と思いましたね。だいたい、包装を開けなくては、商品(アダプター)を使えないでしょ?我々は包装を開けて、使ってみた結果、ダメだったから返品しに来たわけで。もし包装を開けることさえかなわないのなら、最初から、返品は絶対にダメです!って言ってるようなもんじゃん?

カルフール、お前もか・・・

私は、ブルータスに裏切られたシーザー大帝のような悲しい気持ちになりました。結局、約30分にわたる大激論の末、「返品はできないけど、商品の交換に応じる」という線で、手を打ちました。代わりの商品を受け取った後、寝不足の身に、ドッと疲れが襲ってきました。

買い物を済ませ、家に帰るバスのなかで、私はこんなことを考えていました。

「どうして、あの店員たちは、あそこまで依怙地に、規則をタテにとって客と対立するのだろう?」

「彼らがもし、行政職員だったのなら、まだしも納得がいく。でも、彼らはサービス業だろう?お客を喜ばせてナンボの商売だろう?それなのになぜ・・・」

「今回の件では、たった72元(約1000円)のアダプターの返品を拒否するために、職員3、4人がかりで、30分も私にかかりっきりになった。その間の人件費の方が、アダプター代よりもっと高くつくんじゃないのか?」


いやいや、深く考えるのはやめよう。ここは中国なのだ。私の常識では計り知れない国なのだ・・・。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――


こんな感じで、気軽な読み物として、出版できないかなあ?


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おはようございます。Manachanです。日本帰国後、2日目の朝を迎えています。

昨日、台湾不動産セミナーで講演した後、新宿駅のキオスクで東洋経済の「中国人」特集を買いました。日本で出版される中国・韓国関連の雑誌記事は内容が粗悪なものが多いですが、さすが東洋経済、至極まともな記事が並んでいました。


中国人の性格、行動原理を手っ取り早く知りたいなら、まずこれを買うべし




この雑誌、42~45ページに「中国人を動かす10の行動原理」というコラムがあります。上海在住の人事コンサルタント田中信彦氏の執筆、「典型的中国人」に関する、なかなか正鵠を得た分析が載っています。

その1:リスクヘッジこそが人生だ
その2:好意の先払いがカギ
その3:「自分は他人より優れている」と思わせる
その4:ルールは「力」と一体
その5:「人脈」と「コネ」は「知り合い」とは違う
その6:「おカネの量が行動を規定する」
その7:「トラブル対応は得意。予防は苦手」
その8:発信は2倍に、受信は半分に
その9:自分が「できること」しかやりたがらない
その10:「仕組みに頼らず、人を頼る



私、このコラム読んで、笑っちゃいました。

なんだか、俺のこと言われてるみたいだな…


特に、「中国人」を「私(Manachan)」と言い換えてもしっくりくる部分を引用します。

中国人の生き方の根っこにあるのはリスクヘッジの発想だ。国家や会社は頼りにならない…ひとつの組織や派閥、思想といったものにどっぷりつかると変化に対応しにくいから、中国人は物事を分散させ、集中させないことでリスクを減らそうとする…中国人は自分の人生のハンドルは最後まで自分で握っていないと安心しない人たちなのである。

自分の力を世間に認めてもらいたいという欲求は中国人の生きる原動力であり、モチベーションの源泉みたいなものなのだ。

中国人の発想では、ルールとは「誰かが自分に都合の良いように決めるもの」である・・だから中国人がルールを守るかどうかの判断基準は二つ。一つはそれを守ると自分にメリットがあるか。もう一つは守らなかった場合、どのような不利益があるかだ。

中国は不確実性の高い社会である。何が起きるか分からない。何事も予定どおりには進まない。人々はそういう状況へのストレス耐性ができていて、突発的な状況変化、予期せぬトラブルへの対応は得意とするところだ。一方、緻密な計画を立ててもあまり意味はないと思っている。

中国人は「会社」を信じない。信じるのは自分を雇ってくれた「人」であって、会社ではない…メディアのニュースを信じない。地図や案内板をよく見ない。説明書を読むのが嫌い。それより直接「人」に聞く。



私は中国(大連)で2年間働き、台湾滞在(1年)を含めて中国語圏での生活経験が3年、今でも、不動産ビジネスで中国と日本をつなぐ仕事をしています。

その仕事をするなかで、「日本の社会や組織に本音レベルで馴染めず、違和感を感じる自分」と、「個人レベルでは中国人と極めてウマがあう自分」に気づきます。それも、「自分の気質が中国人に似ているから」ということで説明はつきそう。例えば、日本人ばかりの大手企業サラリーマンは、気質的につとまらんですね。

もっとも、日本社会で嫌われてしまってはビジネスもうまくいかないので、「素の自分が出てもOKな仕事を選ぶ」ことには、十分気を使っています。


日本人と中国人の文化、一見正反対なようでいて、実は似ている部分はかなり多いと思います。特に、

・現世利益重視、人間社会にしか興味がない。
・本音と建前が全く異なり、本音の方を信じる。
・宗教を本気で信じる人は少ないのに、クリスマスにはパーティー、お盆と葬式は仏式…


上記は日中だけでなく、広い意味での「中国文明圏」に属する韓国やベトナムにも共通する側面だと思います。

中国文明自体、「人間を超越する神は存在しない」、「人間こそが全て、人間の知覚できる現世こそが全て」という前提で構築されており、その影響を長年にわたって受け続けてきた韓国、日本、ベトナムも、その意味では「中国文明の子」といえるのかもしれません。


但し、中国と日本の文化が決定的に違う面が、「公」(おおやけ)の存在だと思います。

・中国人の世界には「公」そのものがないが、日本人には「お上」という「公」がある。

・日本人は「お上」に対する信頼感が強く、「お上」が国をうまく治めてくれるという期待をもっている。一方、中国人にとっては「国家」「皇帝」「共産党政権」といえども権力者の私物に過ぎないので、心底信じない。パワーがあれば従う、なくなれば離反するだけ。

・「お上」中心の秩序がうまく回っている間、日本人の集団としての凝集力やパフォーマンスは高いが、逆に個人としての変化対応力に劣る面がある。逆に、中国人は凝集力は弱いが、「公」のない世界で鍛えられている分、個人として変化に対応する能力は優れている。



最後に、中国勤務時代の2005年12月、「中国人とクリスマス」というエッセイで、「中国文明のかたち」を考察したことがあります。興味ある方はぜひ。


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こんばんは、Manachanです。18日間のオーストラリア滞在を終えて、日本に帰ってきました。

今回の滞在中、大事なミッション(ブリスベン物件の購入&ローン借り換え交渉)がありましたが、無事成功をおさめ、充実感を胸に帰国の途につきました。


☆今回、購入した物件に関しては、私のブログ「ピュアホワイト高利回り物件@ブリスベン
☆豪州ローン借り換えに関しては、Home's不動産コラム「オーストラリアでフルローン引いて物件購入した話」をご参照ください。


滞在地ケアンズから成田まで、7時間のフライト中、不動産投資雑誌”Australian Property Investors"を、じっくり、隅から隅まで読んでいました。

私はこの雑誌を、2003年頃からずっと愛読しています。毎年1~2回、渡豪する毎に買って読んできましたので、最近10年以上にわたる同国不動産マーケットの状況や、投資トレンド、脚光を浴びたエリアなどを、よく覚えています。





☆「1998~2003年 オリンピックブーム期」

2000年にシドニーオリンピック開催。その前後の数年間は、豪州全土で不動産価格が勢いよく上がった時期です。当時は「バリューアップ」すれば高く売れた時代なので、「700平米以上の土地区画を買って二戸建てる」とか、「ボロ家を買って大規模レノベ―ション」などが流行っていました。確か、当時の住宅ローンの金利は6~7%台でした。


☆「2004~08年 リーマン前の金利上昇期」

豪州不動産マーケットは2003年にピークを打ったあと、04~05年にかけて低迷期を迎えます。場所によっては、不動産価格が10%以上下がりました。2006年頃から再び上昇をはじめ、08年にリーマンショックの余波で冷や水…といったように、不動産マーケットが一進一退していた時期です。

但しローン金利だけは、リーマンの直前まで一貫して上がり続け、ピーク時には9%に達しました。融資を受けて不動産買っても、このような金利水準で、インカムゲインを出すのは難しいこともあって、当時は「ネガティブギアリング」(Negative Geering)という節税法が流行っていました。投資不動産で出した赤字(=賃貸収入―ローン金利―諸経費)をサラリー所得と合算すれば、かなりの節税効果が生まれるので、多くの人が実践していました。


☆「2009~11年 リーマン後リカバリーブーム期」

欧米先進国のなかで、リーマンショック後、経済をいち早く回復軌道に乗せた豪州。この時期に政府が行った経済刺激策で一番効果が高かったのは、「公定金利の大幅な引下げ」(7%⇒3%)。住宅ローン金利も、それまで9%だったのがいきなり5%になり、金利負担が大いに軽くなったので、皆が、住宅取得に走りました。その結果、豪州全土で不動産価格が数十パーセント上昇。特に資源産出州の中心都市、パースやダーウィンの値上り幅が際立ちました。


☆「2012~13年 スローダウン期」

2009~11年に不動産価格が上がりすぎた反動で、パース、ダーウィンを中心に価格上昇トレンドが沈静化。公定金利はさらに下がり、住宅ローン金利も豪州歴史始まって以来の4%台に突入。金利水準がここまで低くなれば、融資受けて不動産買った人でもインカムゲインを得やすくなることから、いまの日本に似た「利回り&キャッシュフロー型の不動産投資」(賃料の割に取得価格が比較的安く、賃貸に出して黒字が出るような収益不動産)が流行りました。


☆「2014年~ シドニー中心の不動産ブーム期」

2014年に入る頃から、豪州最大都市シドニーが空前の不動産ブームを迎えます。シドニー圏全域で、直近2年間で30%ほど上昇。「いま買わないと一生買えない」と焦る人々による実需購入と、値上がりを当て込んだ「キャピタルゲイン狙い投資」が目立ちました。金利水準は相変わらず4%台と低く、賃料は高止まりなのでキャッシュフロー型の投資は可能ですが、そもそもシドニー不動産が高すぎて取得が難しいので、多くの投資家が州境を超え、割安なメルボルンやブリスベンで収益物件を物色する動きが目立ってきました。


ここ10数年だけでも、マーケットの変化とともに、不動産投資のスタイルも移り変わってきたことがよく分かりますね。その時々の流行りはともあれ、自分の投資哲学だけは常にブレないようにしたいと思います。オーストラリアで不動産投資する際の私のポリシーは、

・長期投資 (最低でも10年は保有)
・インカムゲイン重視 (グロス利回り6%以上、賃貸に出して余裕で黒字が出るものだけ買う)
・売却より買い増し (1軒目の値上がりを利用して、2軒目、3軒目と買い足していく)



今回、私がブリスベン物件を購入するシナリオは、

・2002年に買ったシドニー物件の値上がり(39万⇒80万ドル)を自己資金算入して、現金手出しなしでフルローンで取得
・ブリスベンでグロス7.2%の高収益物件をゲット


という意味で、我が投資哲学にぴったりくるモデル。とても気に入っています。


今回読んだ雑誌Australian Property Investorsに、「投資家列伝」みたいなコーナーがあります。そこに出てきた若き投資家Peter Toma氏の行った不動産投資が、まさに私の理想形とぴったりなので、驚きました。

Peterは若干27歳。建築技師として働き、額面の年収は6万6千~8万ドル(600~730万円)と、20代にしては比較的恵まれています。不動産も、すでに3戸取得しています。

・2013年1月に、シドニー西郊Fairfieldで、2ベッドのアパートを2戸同時取得。価格は29万2千ドルと28万8千ドル、合計で58万ドル。家賃収入は週あたり380ドルと400ドル、計780ドル。自己資金20%を用意して80%は融資で調達。
・2013~14年から始まったシドニー不動産ブームの恩恵を受け、2戸合算の担保価値が79万ドルと、2年足らずで約35%上昇。
・2014年10月に、ブリスベン西郊Ipswichで3ベッドの戸建を19万5千ドルで取得。家賃収入は週270ドル。シドニー2戸の値上がり分を自己資金算入して、現金手出しなしで購入。





彼の場合、驚くべきことに、

・取得物件全てを、表面利回り7%前後で買っている(6.7~7.2%)
・投資エリア選定とタイミングが絶妙。シドニーの不動産ブームが起こる前に、値上がり幅の一番大きい西部郊外で仕込んでいる。
・しかも2014年後半に、今後、値上がり幅が大きいと見込まれるブリスベン西部郊外で物件を仕込んでいる。





私からみて、非常に見通しが明るく、かつ低リスクの投資だと思います。彼の所有物件ポートフォリオからみて、シドニー西郊はまだ値上がり余地を残し、ブリスベン西郊はこれから値上がる。仮に不動産市場が暗転しても、賃料しっかり取れているので破綻しない。今後、金利が2%くらい上がってもまだ黒字が出る…

投資エリア・物件選定も非常に理にかなっていて、地域の人口動態、平均所得、空室率、価格トレンドのデータでまず絞り込み、「市場価格より割安」かつ「賃貸需要にマッチした」物件ならすぐ買う、というスタンス。

彼は4軒目、5軒目と買い足していく意向ですが、5軒目取得をする頃にはサラリーマンを卒業できそうですね。


奇しくも、私が今回買ったブリスベン物件は、Peterが去年10月に買った物件とほぼ同エリア、価格は2倍、賃貸収入も2倍…という内容。ということは、Peterが成功できるなら、私も成功できるはず♪

私のほか、5名ほどの日本人投資家が購入意向を示していますが、首尾よく買えたなら、売って出口を考えるよりも、ある程度(30~50%)値上がったタイミングでオーストラリア2軒目取得を目指して欲しいです。

私の計算上、オーストラリアでちゃんと回る収益物件を3~4軒買って運用できたら、老後資金の心配はほぼなくなりますので…40代とか50代前半くらいでスタートできれば、十分、実現可能と思いますよ。


私の買った「デュアルキー物件」(一区画の土地に戸建2戸、ダブルで賃貸収益を得るタイプ)の広告が、雑誌裏面を飾ってました!




オーストラリア不動産で年金づくりに興味ある方、詳細を知りたい方は、「アジア太平洋大家の会」事務局までメールを下さいね。


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おはようございます。Manachanです。ケアンズ滞在最終日、気持ちよい朝を迎えました。

健美家の原田ミカオさんのコラム「東大で感じた格差とピケティ」、とてもよかったですね。公立の小中高で一生懸命勉強して東大に入った筆者が、同級生の姿をみて「資産格差」を実感するという・・・引用しますと、

同級生に自分の車で来ている奴がかなりいる。世田谷の自分の戸建に住んでいる奴がいる。新宿の自分のマンションに住んでいる奴がいる。駅前にビルを建てようとしている奴までいる。ドラマに出てくるようなろくでもない、遊んでばかりのボンボンならまだしも、勉強もできて性格もよく、やることなすことソツがない。


このような経験をされた方、きっと多いと思います。私は原田さんと同じような経験を、高校時代にしました。「資産格差」もそうですが、世の中、「教養格差」というものが厳然としてあるのだと…

私は、東京の郊外ベッドタウン・千葉県柏市の出身。小中は近所の公立に行き、高校受験は地元の公立トップの「東葛飾高校」を目指していました。家にお金がないので、私立は学費が一番安い「市川高校」しか考えていませんでした。

当時、東葛飾高校よりさらに上を目指す奴は、私立の開成高校、あるいは国立の筑波大駒場や学芸大附属を受験する者が多かったです。国立は授業料が安いので、私もダメもとで学芸大附属を受けたところ、奇跡的に合格してしまい、世田谷区下馬にある同校に進学することにしました。

そこで、原田ミカオさんが東大でみたような「勉強も財産も教養も、あらゆる面ですごい奴ら」をみて、ショックを受けた私。

・同級生の居住地がものすごい。山手線の内側、松濤、東麻布、田園調布、成城学園、柿の木坂…しかも大抵、土地付き持家。

・家柄がものすごい。大蔵省事務次官の息子とか、警察庁長官の娘とか、天皇家直属の子孫(本当かよ!)とか、平気でTVに出てくるような家のご子息がゴロゴロ。

・ピアノ、バイオリンがプロ級とか、歴史知識が専門の先生より凄い奴とか、小説を書いて出版目指してる奴とかもいた。



柏の我が家から世田谷区まで、電車を2回乗り継いで片道1時間40分かかります。そんな遠方の学校へ、普段、地元をほとんと出ない母が授業参観に行ったりするのですが、毎回、不満たらたらで帰ってきます。

・あんたの学校、他のお母さん方と全然話が合わなくて大変よ。

・「パリに住んでました」とか、「アメリカのニュージャージー州に駐在してました」とか、あれ何よ?外国の話なんか私分からん。皆、気取りやがって…



ああいう世界を見てしまうと、私がこれまで柏で見てきたものは一体なんだったのだと…まさに井の中の蛙。

私、この高校と全くソリが合いませんでした。集団無視というイジメにも遭い、良い思い出はほとんどありません。同級生の多くが東大進学を目指してましたし(模擬試験も東大入試を意識した構成になってたほど…)、私はあんな奴らと同じ大学に行きたくないという一念で、東大に背を向け、京大と一橋大を受けました。

京大受験は前日にエロビデオみてしまったせいか玉砕、一橋には何とか合格できました。一橋のカラーはどちらかといえば地味、地方のトップ公立高出身者が多く、私としては馴染みやすい環境でした。


昔話はこれくらいにして、原田ミカオさんのコラムに話を戻すと、「人間は生まれながらにして大きな格差(資産、教養、社会的資本)を背負っている」ことを自覚した上で、彼は「東大のすごい奴ら」と切磋琢磨して、成長していきます。不動産を通じて資産も築いていきます。

私も同じく、自分の大好きな不動産で、資産を築いています。うちの子供たちも、小学生ながらすでに数か国語を話し、毎年オーストラリアで夏休みを過ごす。私の子供時代とは断然違う環境で育ってきています。


資産格差は、私の子供時代より、さらに広がっているのでしょう。人は生まれながらにして不平等で、厳然とした格差がある…そういう世界に生き、現実を直視しながら、「資産を殖やす」、「知識に投資する」ことを続けていきたい。

(財産を)持てる1%と、持たざる99%…私も99%に入るのかもしれないけど、でも格差のせいにせず、自分のため家族のために、やれることをやっていきたいと思います。




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