2006-10-09 17:03:50

建築・不動産コラボレーションビジネスセミナー

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☆開催要項☆ ●開催日:平成18年10月26日(木) ●会 場:「渋谷東宝ビル別館」ホール502号室 ●定 員:30名(申込み先着順) ●受講費:1社1名様2万円(税込み) ※同一社2名様より1万3,000円(税込み) ■セミナープログラム&スケジュール■ ★開場:午後1時。開始1時20分。終了午後5時。 ★セミナープログラム★ 1.建築業と不動産業の土地活用ビジネスの進め方。   ①短期・中期・長期の土地活用の種類を知る。   ②地主さんのリスクとリターンの関係を知る。   ③賃貸住宅経営(アパート・マンション・貸家)・定期借    地権・証券化はミドルリスク・ミドルリターン。   ④建築業の利益。建築請負。分譲利益。   ⑤不動産業の利益。建築請負金額のバックマージン、業法    の手数料。譲渡益・コンサルフィー・売却・買い替え・    住み替え・管理手数料。 2.建築・不動産の証券化(SPC・REIT・私募債)の現   状と、証券化以外の小口化商品の作り方。   ①証券化の基礎知識。適正なグロスとネットの利回り・配    当率。 3.賃貸住宅経営は、投資の王道。   ①三形態の利回りの相違点。   ②賃貸住宅は、節税のカタマリ?そのマジックとは。   ③新しい賃貸住宅を考える。   ④サブリースと家賃保証の新形態。 4.賃貸住宅(アパート・マンション・貸家)一棟販売。   ※賃貸住宅は、利回りがすべてではない。 5.定期借地権活用の極意。   ①短期は、24条「事業用借地権」   ②中期は、23条「建物譲渡特約付」を使う。   ③長期は、22条「一般定期」を使う。   ④中古ビル・マンションの定期借地権化。   ⑤定借土地のやさしい募集方法。 6.地主さんが一番喜ぶ究極の合わせ技。   ①一般定期上に建物譲渡特約を付ける。   ②地主に支払う借地の一時金(権利金・保証金)と建物を    交換する。 7.定期借地権の一時金(権利金・保証金)と地代・賃料の計算   ①一時金の額と、権利金・保証金の税務の取り扱い。   ②権利金を「前払い地代」とするメリット。   ③地代・賃料相場。住居系、商業系によって異なる。   ④「賃借権借地権」「地上権借地権」を使い分ける。 8.定借住宅ビジネスは、全国何処でも出来る。   ①地価の安いところでは出来ないと思っているのは、単な    る錯覚。   ②当社コンサル実例。   ③住宅の場合、平均建築費一棟3,000万円前後。   ④定借のユーザーは、高学歴、高所得、公務員、銀行員、    ホワイトカラーが中心。その理由は何故か? 9.定借住宅ビジネスに企業の大中小は関係ない。   ①東北でも山陰でも、地元企業のみ。大手ゼロ数値。   ②当社例でも「一人会社」で、数百戸実績のある会社がい    くつもある。   ③要はノウハウの取得にある。 10.定借住宅を展示場として活用。   ①6ヶ月~1年展示場として、周辺建替え住宅を受注する。   ②低価格を建てれば、建替えも低価格。高級住宅を建てれ    ば建替えも高額化する。   ③展示場使用後は売却。 11.ゼロから始める、やさしい「地主.オーナー会」の作り方。   ①地主・オーナーの集め方。協力業者さんの集め方。   ②地主・オーナーへのPR方法。催し、イベントの種類。 12.最終は、管理ビジネスに有り。   ①「点」の管理から「面」の管理へ。 13.質疑応答。 ◆上記セミナーお申込み方法 ●社名、〒住所、氏名、参加人数、電話、FAXをご記入の上  FAX03-3444-7754 又は、TEL03-3473-4676 まで。 ※申込後「受講証」「開場案内図」「請求書」をご送付します。 (資料多数のため、当日ご来場いただいても資料が揃いません)
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2006-08-02 19:04:34

国連。

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寄稿「国連。」


国連に過大な期待を持つのは幻想である。
国連など無能連合であり、国連職員も腐敗している。
特に上級幹部、管理職は。!

この度の日本が提出した当初の北朝鮮の制裁決議案には、中国、ロシアが拒否権を事実上行使した。
レバノンにおけるイスラエル即時撤退決議案にはアメリカが拒否権を行使した。

そもそも、現在の国連なるものは、第二次世界大戦における戦勝国連合であるに過ぎない。
アメリカ、イギリス、ロシア、中国である。
敗戦国であった日本、ドイツは現在においても敵国扱いとなっているのである。
お馬鹿さんの日本は国連予算の25パーセントを負担しながら、未だに敵国であり、常任理事国にはなれない。
この前、日本が常任理事国入りを果たそうとしたが、中国、ロシアが反対した。
それどころか、安全保障条約を結んでいる、アメリカが真っ先に反対したのである。
この事実を日本人は決して忘れてはならない。

そんなアメリカのイラクに対する侵略戦争に日本は自衛隊を派遣したのである。
これは、米英がいくら正当性を装っても石油欲しさの典型的侵略戦争である。
それも単にイラクの石油だけでなくイランや他、アラブ諸国の石油を手に入れるための緒戦に過ぎない。
はっきりいって、これは不正義の戦争である。
この場合も、ありもしない核兵器があるからとか、イラクに民主主義をもたらすためとかの口実の元に。
ここでも、アフリカでもアラブでも「民主主義」が侵略戦争の手段に使われているということを、お目出度い日本人は知っておいた方がいい。

断言しておこう!
日本が、国連の常任理事国になれる日など永久に来ない!と。

日本は、国連の財布の役割とアメリカの都合のよいように使われているに過ぎない。

政治哲学もステラトジーもない、三流国家日本。!
北朝鮮に拉致された国民も自力で救出出来ない、無能国家。
こういった場合、一人の自国民を助けるために、仮に1万人が犠牲になったとしても救援のための軍隊、すなわち自衛隊特殊部隊を派遣しなければならない。
それが国家というものであり、日本人のプライドであり、国家のプライドである。
プライドもなく、経済、金儲けだけ考えている腐り切った国、それが日本の実態である。
上が腐れば下、国民も腐り切っている。

これが今日、モラルなき経済事犯、犯罪、たるみ切った事故を引き起こしている根本原因である。 


寄稿者:堅昭光竜
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2006-05-31 13:48:51

「大資本の横暴が地域を崩壊させる」

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長崎県大村の地主から相談があった。
その地主は、大村湾の海岸から内陸にかけて25000坪を所有している。
僕も見てきたが、そこには、琵琶とキユーイを栽培している。

その地主と周辺の地主の土地 計45000坪に、三菱とイオングループによる大規模ショッピングセンターが出来る。
駐車場だけで、3000台以上だ。 地主が合計で40人いる。
どうしたらいいかという相談だ。
僕は、金儲けを優先させるのか、自然と農業を残していきたいのか、あなた方の選択することだと答えておいた。 (地代が固定資産税の2倍から3倍地主に入る)

これが、完成すると周辺の商店街が全滅し、シャッター通りとなる。
今、地方の駅前商店街が、崩壊しているのは、こういった大手資本による大規模ショッピングセンターが郊外に出来るからである。

コンビニが、町や村のなんでも屋さんを滅ぼした。
コンビニも皆、大手資本である。
子供たちが、楽しんだ町や村のお店もなくなった。
スーパーマーケットは、都市や町から、酒屋も八百屋も魚屋も肉屋も消滅させてしまった。

大手資本は、町や村を崩壊させる。

住宅でもそうである。
何故、三菱や住友や三井やトヨタ自動車といった財閥系企業が、住宅建築や、リフォームまでするのか?

それは、本来地場の工務店や大工さんの仕事ではないか。
それが大手資本の進出によって、大手の下請けでしか生きられなくなる。

大手は、大手でしか出来ないことをやるべきであって、地場の仕事を奪ってはならない。 商店や建築工事は、地場の産業ではないか。

住宅専門メーカー(積水ハウス・大和ハウス・ミサワホーム等)はともかくとして、何故、財閥系企業である三菱や住友や三井やトヨタ自動車が、地場産業に進出するのか?

トヨタは自動車だけ作っておればいいではないか。
何故、トヨタが栃木の建売会社を買収したり、ミサワホームまで手中に入れようとするのか?
(というより、トヨタ自動車持株比率16.5%。ミサワホームホールディングの代表取締役社長は、旧三菱UFJ銀行のM氏。代表取締役専務のN氏はトヨタ自動車の出身者である。すでに実質的支配権は、トヨタ自動車にあると言ってよい。)

こうして、大手資本は地域を侵略し、地域住民は、大手の消費者か従業員になる。

大手資本が主人であって、地域住民はそれに従属する。

それが今日の日本の姿である。

こうして、地域から多様な文化と地元企業が喪失して行く。

こんな資本の論理というより、倫理無き資本の横暴で動いて行く日本で、皆さんは本当にいいんですか?
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2006-05-23 12:36:18

小泉政権の正体とトヨタ自動車の正体。

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寄稿 「小泉政権の正体とトヨタ自動車の正体。」

さわやかな5月というけど、ちっともさわやかではない。
天気は悪いし、景気が良いといっても大企業だけだ。

僕らの業界が景気が良いといっても、外資を始めとする投資フアンドだけだ。
村上フアンドに代表される、禿鷹フアンドだけだ。

この国の政治家は、マクロ数字だけ見て、ミクロを見ない。
(マクロとは俯瞰、鳥瞰。ミクロとは微視、虫の目で見ることをいう)

政治はマクロよりもミクロ、すなわち、国民個個人の生活が豊かになったのか、貧しくなったのか、老後安心して暮らせる社会になったのか、それが問題だ。

小泉になって生活保護所帯は25万世帯も増えた。
自殺者は、30000人以上、これも増加し続け、ほとんどが、中高年齢者の経済的理由によるものだ。

これで、なんで日本が良くなったと言えるのか?
悪くなる一方ではないか。

20歳台の失業率は約10%だ。
正社員はこの間300万人減って、アルバイト・パートの非雇用社員が増えた。

小泉になって、景気回復したといっても、大企業はリストラという名のもとに正社員のクビを大量にきり、国が公的補助金を出し救済しただけの話だ。
(それは銀行の企業に対する債権放棄という形で行われた、僕と付き合いのあるミサワホームなどは、8000億円の借金があったが、三菱UFJ銀行に7000億円債権放棄(一部不良不動産の売却、関連会社の売却含む)して、救済した、僕と親しい三澤社長がクビになり、会社を追い出された。

トヨタ自動車がたった200億円くらい出資して、5000億円売上のあるミサワホームを手に入れた。
トヨタ自動車もその正体は貪欲でエゲツない企業である。
(一応、産業再生機構の形をとっただけで、始めからトヨタに身売りすることは決まっていたのである。要するに公的支援の形をとっただけの茶番劇であったのである)

それらは、国民の税金を投入し、国民の預貯金金利を限りなくゼロにし、そのゼロ金利を銀行が高利で貸し付け、マクロの数字合わせをしただけである。

つまり、国民の経済生活を犠牲にして、銀行はじめ大企業を助けただけだ。

郵政の民営化にしても、郵貯、簡保の300兆円を外資に提供する機会をつくるために民営化を急いだというのが実態である。
道路公団の改革も実質はゼロで、相変わらず必要性のない道路を作り続けてゆく。
今度は税金を投入するので、公団の時よりも悪くなったのだ。

大体、国家機関など「外務省」「防衛省(省に昇格させて)」だけでいいのである。

他の中央官庁など、道州制をとって財源もすべて地方に移管すれば良いのである。
「北海道州」「東北州」「関東州」「東京州」「中部東海州」「近畿州」「中四国州」「九州州」「沖縄州」とすればいいのだ。

地方は塗炭の苦しみに喘いでいる。

僕など、地方に出張が多いが、駅前商店街など皆シャッターが閉まっている。
郊外に三菱らの大規模ショッピングセンターができるから、駅前などどこも閑古鳥が鳴いている。

竹中平蔵は和歌山県の、貧しい下駄屋さんの次男だが、和歌山最大の商店街である「ぶらくり横丁」もシャッター通りとなり、寂れきっている。(長男はミサワホーム東京の社長をしている)

小泉政治の実態は、国民切り捨て、地方切り捨て、大企業とアメリカの利益を代表する売国奴政権だ。

この前の衆議院選挙で自民党、小泉に1票を入れた人は考え直したほうがいい。
僕は、この前も民主党に入れた。

このごろの政治、経済状況は、2・26事件に極似している。
政治家、閣僚、官僚、財閥、経済界の腐敗。

いつ、戦前の2・26事件のようなクーデターが起きてもおかしくない状況となっている。
2・26事件の主な失敗原因は、天皇に頼りすぎたことと、その後の国家プランがあいまいだったことによる。

しかし、今の軍人である自衛隊員にそんな骨のあるやつは、いないだろう。
三島由紀夫が絶望して、自死した気持ちがよくわかる。

彼は、とっくの昔に、この国が、建国以来の伝統文化を軽視し、堕落しきった国になることを見破っていたのである。

われと共に、政治活動をしてくれる人がいれば、僕は命を懸けてもよい。
また、その同士に僕の能力のすべてと命をあげる。

いっとくけど、われは右翼でも左翼でもない。
あるいは、右翼でも左翼でもある。


寄稿者:堅昭光竜
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2005-06-07 17:20:55

■業態の開発No.3

テーマ:ブログ
1)さらなる「業態」の開発は戦略です。

  建築、不動産ビジネスの業態はますます開発されなければなり
  ません。
  例えば、賃貸業界においても入居者より敷金も礼金も仲介手数
  料も、修繕費も一切とらないというニュービジネスが既に出現
  しています。
  賃貸マンション業界においても「デザイナーズマンション」の
  手法が注目されています。
  前号の例でもおわかりのように、これらの業態開発は、平たく
  言えば「売りの仕組み」の一種です。
  注文建築も分譲住宅も賃貸住宅も、土地活用ビジネスも、業界
  のあらゆる取り扱い分野は、新業態を考えて行く必要がありま
  す。
  「新しい業態の商品」は、戦略商品です。
  新戦略を樹立することによって、帰納的に戦術は考案されます。
  今、売れているものは戦術商品であって戦略商品ではありませ
  ん。
  戦術的に成功していても、それはもう崩壊過程に入っています。
  それに気が付かないで「夢よもう一度」の戦術を繰り返してい
  るところに最大の失敗の要因があることを知っていただきたい。
  「失敗は成功の元」であり、「成功は失敗の元」です。
  戦術のミスは取り返しがつきますが、戦略のミスは取り返しが
  付きません。
  このことはあらゆる場合にあてはまります。
                           以上。

舞 京花


■下記の要領でセミナーを開催いたします。奮ってご参加下さい。■

★☆★業績力・営業力・成約力アップを構築するセミナー★☆★

☆営業マンとホワイトカラーの業績をアップさせる最新ツールとは。
☆話題の「ブログ」を一人一人が。探客から成約までどう活用して行くか。
☆目標管理~成約までの「実行票システム」をどう使いこなすか。
●営業マン、ホワイトカラーのための最新ツールを活用して成約に至るプロセスを構築し、飛躍的に業績をアップさせる。
●「ブログ」「インターネット」「実行票システム」「5感活用のイメトレ」技術を修得する。

■開催日時:平成17年6月20日(月)PM1:00~PM5:00
      (受付けは、12:40より)
■会  場:「人事労務会館」中会議室(JR「大崎」駅より徒歩3分)
       東京都品川区大崎2-4-3(TEL03-5434-2266) 
   ※お申し込みの方に「受講証」と「案内図」をお送りいたします。
■受講費:1名様18,000円(税込み)、同一社2名様より17,000円(税込み)※受講費の中には、「実行票システム手帳」(定価3,000円)が含まれています。

■お申込方法:FAX、Eメール、メッセージ等でお申し込み下さい。
        先着順50名様。入金順に締切らせていただきます。
       FAX :03ー3444ー7754 
       Eメール:info@property-art.co.jp
■主催:建築・不動産ビジネス研究会
■共催:不動産投資研究会

■講師・研修プログラム
『[1][2]については実例・文例をプロジェクターで解説』

[1]業績アップのためのブログ活用法[PM1:00~3:00]
1.インターネットを使わない手はない! 
2.ブログを営業ツールのひとつに。
3.お客様とのコミュニケーションツールとして。
4.ブログで、他との差別化をはかる。 
5.営業に生かすブログの書き方。
  ~ターゲットとコンセプト作り。~ネタ探し。
  ~ネガティブキィワードはNG。~コメントとトラックバック
  への返事。~
6.移動時間の有効活用。
7.自分を売って行くためのブログ活用法。 ※資料レジュメ付き。

☆講師プロフィール
(有)アフロディレクターズ 代表取締役 草間 忠宏
大学卒業後、システムエンジニアに。2004年インターネットマーケティング、経営コンサルタントとして独立。「横浜ベイスターズ」ファンブログ「三鷹電子モール」等を構築、管理運営する。


[2]営業・業務の効率アップで成果倍増[PM3:10~4:30]
   (ジャストインタイムOFホワイトカラー)
1.営業効率アップで成果倍増。        
  同じ時間働いて、何故こんなに結果が違うのか?
2.いい仕事には、目標と目標管理が必要。
3.受注に至るプロセスを管理する。
4.実行票(システム手帳)と言うツールの使い方。 
  ジャストインタイムを生産現場ではなく、ホワイトカラーが
  ツールで実現する。
5.効果の具体的な出し方。
  (実例紹介)※資料・レジュメ・ブック付き。

☆講師プロフィール
(有)知好楽 代表取締役 桜井 捷吉
名古屋大学法学部卒。大和ハウス工業事業部長。平成9年経営コンサルタントとして独立。


[3]5感を総動員したイメージトレーニングで成約する
   [PM4:30~5:00]
 誰も聞いたことが無い、本でも読んだことがない、驚きの技術を
 セミナー会場で実践指導いたします。

☆講師プロフィール
プロパティ・アート(株) 代表取締役 西京 建一
住宅メーカー、不動産・建築会社、JR、金融機関、会計事務所、鑑定事務所、設計事務所等、計7,000社に研修を実施する。

◆お申し込みは今すぐ! 

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★6月20日の「業績力・営業力・成約力アップセミナー」申込書★

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★セミナー費は6月16日(木)までに、お振込み下さい。
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2005-06-06 16:45:36

■業態の開発No.2

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これを普及、普遍化するためには、次の2点を変える必要がありま
す。


1.事業スキームの新構築

  住宅ユーザーの最終目的は、そのユーザーにとりまして、自身
  「自由」が表現された住まいを手に入れることです。
  そのプロセスは、幾通りもありますが、ユーザーは、そのプロ
  セスを買う訳ではありません。
  プロセスは手段にしか過ぎないのです。(セミオーダーコーポ
  ラティブ住宅は「フレーム」の中の自由の表現です)
  この住む人の「自由度」と「合理性」「実用性」が満足させら
  れるのであれば、どのようなプロセスでも良いのです。
  繰り返しますが、プロセスは目的ではないのです。
  したがいまして、ユーザーの目的が適うなら、どのようなスキ
  ームでも良いのです。
  むしろその目的に沿ったスキームをプラグマチックに、ドンド
  ン創ってゆけばよいのです。


2.ネーミングを変える。

  「定借住宅」という名前もよくありません。「コーポラティブ
  住宅」という言い方もよくありません。
  両方とも変えるべきであると考えます。
  そのネーミング案がありますので、時期が来れば発表したいと
  考えております。

以下次号へ。

舞 京花



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1.インターネットを使わない手はない! 
2.ブログを営業ツールのひとつに。
3.お客様とのコミュニケーションツールとして。
4.ブログで、他との差別化をはかる。 
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☆講師プロフィール
(有)アフロディレクターズ 代表取締役 草間 忠宏
大学卒業後、システムエンジニアに。2004年インターネットマーケティング、経営コンサルタントとして独立。「横浜ベイスターズ」ファンブログ「三鷹電子モール」等を構築、管理運営する。


[2]営業・業務の効率アップで成果倍増[PM3:10~4:30]
   (ジャストインタイムOFホワイトカラー)
1.営業効率アップで成果倍増。        
  同じ時間働いて、何故こんなに結果が違うのか?
2.いい仕事には、目標と目標管理が必要。
3.受注に至るプロセスを管理する。
4.実行票(システム手帳)と言うツールの使い方。 
  ジャストインタイムを生産現場ではなく、ホワイトカラーが
  ツールで実現する。
5.効果の具体的な出し方。
  (実例紹介)※資料・レジュメ・ブック付き。

☆講師プロフィール
(有)知好楽 代表取締役 桜井 捷吉
名古屋大学法学部卒。大和ハウス工業事業部長。平成9年経営コンサルタントとして独立。


[3]5感を総動員したイメージトレーニングで成約する
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プロパティ・アート(株) 代表取締役 西京 建一
住宅メーカー、不動産・建築会社、JR、金融機関、会計事務所、鑑定事務所、設計事務所等、計7,000社に研修を実施する。

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2005-06-03 15:15:55

■業態の開発

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■業態の開発


1.パラダイムの転換。

私たちが、ビジネスの対象としているのは、いうまでもなく「建築」
であり「不動産」です。
この建築とか不動産とかは<業種>です。
それに対して、そのビジネスの<形態>を考えるのが、<業態>で
す。
<業態>と言えば難しく感じますが、簡単に言えば「商売のヤリ方」
です。
この「商売のヤリ方」は、時代のパラダイム(枠組み)の変化とと
もに、変えなければなりません。
丁度、蛇が脱皮するようなもので、脱皮できない蛇は死にます。

世の中には、「万古不易」で、何ら変える必要も無い、むしろ変化
してしまうと消滅してしまうような職業もあります。
多くの伝統工芸(例えば刀匠など)がそうでしょう。

しかし、建築業や不動産業は、万古不易とはまいりません。
時代に合った、態様をとる必要性のある職種なのです。



2・定借住宅もコーポラティブハウスも、建築、不動産事業の
  「新しい業態」のひとつです。

現在までに定借住宅約10万戸。(推定)
いうまでもなく、平成4年8月の借地借家法の改正がなければ、こ
の定借住宅は皆無であった筈です。
法改正を契機として、新業態の住宅が、10万戸×3,000万円
で、3兆円のビジネスが「定借住宅」という新しい業態の商品とし
て市場に供給されたと言うことになります。
定借住宅がバブル崩壊後の経済に、いかに貢献したかがこれでおわ
かりでしょう。
コーポラティブ住宅は、これに対し、30年を経ても9,000戸
程度しかありません。
このように、ユーザーにとってメリットのある住宅手法が、それほ
ど普及しなかった最大の理由は、「業態」開発をしてこなかったか
らであろうと思っています。
コ-プという言葉で意味されるように、これは当初市民運動的発想
で行われてきたために、特定政党の政治的市民運動の臭みを現在も
引きづっているために一般化されていないのではないでしょうか?

これを普及、普遍化するためには、次の2点を変える必要がありま
す。

以下次号へ。


舞 京花


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       東京都品川区大崎2-4-3(TEL03-5434-2266) 
   ※お申し込みの方に「受講証」と「案内図」をお送りいたします。
■受講費:1名様18,000円(税込み)、同一社2名様より17,000円(税込み)※受講費の中には、「実行票システム手帳」(定価3,000円)が含まれています。

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■主催:建築・不動産ビジネス研究会
■共催:不動産投資研究会

■講師・研修プログラム
『[1][2]については実例・文例をプロジェクターで解説』

[1]業績アップのためのブログ活用法[PM1:00~3:00]
1.インターネットを使わない手はない! 
2.ブログを営業ツールのひとつに。
3.お客様とのコミュニケーションツールとして。
4.ブログで、他との差別化をはかる。 
5.営業に生かすブログの書き方。
  ~ターゲットとコンセプト作り。~ネタ探し。
  ~ネガティブキィワードはNG。~コメントとトラックバック
  への返事。~
6.移動時間の有効活用。
7.自分を売って行くためのブログ活用法。 ※資料レジュメ付き。

☆講師プロフィール
(有)アフロディレクターズ 代表取締役 草間 忠宏
大学卒業後、システムエンジニアに。2004年インターネットマーケティング、経営コンサルタントとして独立。「横浜ベイスターズ」ファンブログ「三鷹電子モール」等を構築、管理運営する。


[2]営業・業務の効率アップで成果倍増[PM3:10~4:30]
   (ジャストインタイムOFホワイトカラー)
1.営業効率アップで成果倍増。        
  同じ時間働いて、何故こんなに結果が違うのか?
2.いい仕事には、目標と目標管理が必要。
3.受注に至るプロセスを管理する。
4.実行票(システム手帳)と言うツールの使い方。 
  ジャストインタイムを生産現場ではなく、ホワイトカラーが
  ツールで実現する。
5.効果の具体的な出し方。
  (実例紹介)※資料・レジュメ・ブック付き。

☆講師プロフィール
(有)知好楽 代表取締役 桜井 捷吉
名古屋大学法学部卒。大和ハウス工業事業部長。平成9年経営コンサルタントとして独立。


[3]5感を総動員したイメージトレーニングで成約する
   [PM4:30~5:00]
 誰も聞いたことが無い、本でも読んだことがない、驚きの技術を
 セミナー会場で実践指導いたします。

☆講師プロフィール
プロパティ・アート(株) 代表取締役 西京 建一
住宅メーカー、不動産・建築会社、JR、金融機関、会計事務所、鑑定事務所、設計事務所等、計7,000社に研修を実施する。

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 (請求書お送りいたします)

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2005-06-02 14:24:39

営業力がすべてNo.2

テーマ:ブログ
営業力がすべて!No.2


一方、直販制をとる「積水ハウス」「住友林業」は、現在でも、ゆる
ぎのない「営業力」を誇っています。
大和ハウスさんは、当初、全国360社の特約店制をとっていたので
すが、メーカーが、販売マージンを切り下げたために、ほぼ90%が
特約店をやめたために、止むを得ず直販制をとったわけです。

特に住友林業さんの成功は目覚ましいものがあります。
住友林業の総売上が6,000億円だとすると、その内、4,500億
円は、住宅事業の売上です。
住友林業が、住宅事業を始めた当初は、失敗の連続でした。
先ず商品が売れない。売れない筈です。その当時、住林さんは、住友
系列のコンサルタント会社に商品開発を依頼していました。
そのコンサル会社は、住宅のことを知らないものですから「注文住宅」
でありながら、60プラン位の「企画住宅」を売り出したのです。
売れるわけがありません。
私の会社に相談がありました。
当方は、「御社は、山持ちで、注文住宅が出来るのに、何故企画住宅
を売るのか? それはプレハブ住宅の考え方ではないですか」と言っ
て、企画住宅を売るのを止めました。
それから、檜とフリー設計を売り物にするというように方向変更しま
した。
途中で労働組合が出来ました。
これを嫌がった住林さんは、「住宅事業から撤退」するという、擬装
解散をしました。
戦力となる人間には6ヶ月後再開するという密約のもとに一端解散し
ました。6ヶ月後再開しました。
これまでの販社社長を辞めさせ、材木部部長のN氏を起用しました。
これが当たりました。
Nさんは、社内では、キャリアではなかった人ですが、力を発揮しま
した。
即戦力となる営業マンを他社からスカウトすることにしました。
今でも、住林に行けば、ほとんど、全メーカーから、転職した人がい
ます。
その中でも、殖産住宅から転職したS氏は、最終的には、住友林業の
常務にまでなりました。(定年により退職)

注文住宅でも、プレハブ住宅でも、業績を上げるためには、マンパワ
ーに頼らざるを得ないのです。
売れる営業マンを育成する。これが販売会社のすべてです。
商品開発も大事ですが、それは最重要テーマではありません。
商品が売れると商品開発はついて来ます。

最重要なテーマは、販売会社にとって「売れる営業マン」「強い営業
体質」これをどうつくるかです。
これがすべてであると申し上げておきましょう。
                           以上。


舞 京花


■下記の要領でセミナーを開催いたします。奮ってご参加下さい。■

★☆★業績力・営業力・成約力アップを構築するセミナー★☆★

☆営業マンとホワイトカラーの業績をアップさせる最新ツールとは。
☆話題の「ブログ」を一人一人が。探客から成約までどう活用して行くか。
☆目標管理~成約までの「実行票システム」をどう使いこなすか。

●営業マン、ホワイトカラーのための最新ツールを活用して成約に至るプロセスを構築し、飛躍的に業績をアップさせる。
●「ブログ」「インターネット」「実行票システム」「5感活用のイメトレ」技術を修得する。

■開催日時:平成17年6月20日(月)PM1:00~PM5:00
      (受付けは、12:40より)
■会  場:「人事労務会館」中会議室(JR「大崎」駅より徒歩3分)
       東京都品川区大崎2-4-3(TEL03-5434-2266) 
      ※お申し込みの方に「受講証」と「案内図」をお送り
       いたします。
■受講費:1名様18,000円(税込み)、同一社2名様より17,000円(税込み)※受講費の中には、「実行票システム手帳」(定価3,000円)が含まれています。

■お申込方法:FAX、Eメール、メッセージ等でお申し込み下さい。
  先着順50名様。入金順に締切らせていただきます。
       FAX :03ー3444ー7754 
       Eメール:info@property-art.co.jp
■主催:建築・不動産ビジネス研究会
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2005-06-01 15:21:46

営業力がすべて!

テーマ:ブログ
営業力がすべて! No.1


 野村ホームさんが解散しました。

実は、野村不動産さんとは、長年のお付き合いがあります。
その当時の担当課長さんは、現在同社の取締役副社長になっ
ておられます。
この方は、超優秀な方で、野村ホーム(その頃は別会社に
なっていませんでした)は、急速に伸びていました。
私も大変お世話になりました。
我が社のピンチの時に何回も救けていただきました。

野村ホームさんは、何故失敗したのかです。
野村ホームは代理店制をとりました。始め2×4工法を採用し
ました。代理店は、ほとんど地元の工務店さんです。

私は実例を知っているのですが、代理店は、お客さんのところ
へ行って、「野村ホームならこの価格だが、当社に直接発注し
てくれれば、野村の見積り価格より20%引きます」というよ
うな営業をしていたのです。

こんな調子ですから、約50%位は、野村の看板を使いながら、
代理店である工務店が直接受注していたのです。
これは別の代理店制をとるメーカーでも、同じことが起きてい
ました。
ナショナル住宅さんも代理店制をとりこれが失敗し。次は、合
弁会社制にし、これもあまりうまく行かず、現在では直販制に
移行しつつあります。
ミサワホームさんもディラ-制ですが、当初のディラ-は、
90%破綻し、メーカー資本を入れて、直轄ディラ-として行
ったわけです。

これで、おわかりのように、代理店制をとるメーカーに、共通
しているのは、「営業力」が弱い。営業力とはマンパワーです。
「マンパワーが弱い」のです。
そして、ついに野村ホームさんも撤退しました。

これまで撤退したメーカーは、「東芝住宅」「カネボウハウジン
グ」「ヤクルトハウジング」等々です。

これらメーカーに共通しているのは、営業を他人に依存している
体質があり、同時に、住宅事業に「一線級」の人物を投入しない
というところに共通点があります。

以下次号へ。


舞 京花


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2005-05-27 12:18:11

[4]「プロジェクト住宅」と「チーム

テーマ:ブログ
[4]住宅事業は、「プロジェクト住宅」と「チーム営業」の時代へ

(2)分譲住宅事業のプロジェクト手法

  分譲住宅もこれまでの方法では、うまく行かなくなるでしょう。
  分譲住宅の場合、多くは、1次取得者向きだから、最大公約数的
  な事業企画しか出来ません。
  床面積なら、25坪位~40坪前後で、コストを圧縮するために、
  建築費をギリギリの単価に押さえ込む。
  某社は、建売住宅の売り値が坪当り35万円です。それで粗利益
  を30%位とるわけですから、建築原価は坪当り245.000円で上げ
  ていることになります。(外構も含めて)
  これが建売の現状です。
  質と広さが求められる時代にあって、このような考え方で良いの
  でしょうか?


 1.イージーオーダー方式の分譲住宅を考える。

  このイージーオーダーメイド方式の分譲住宅は、アメリカのやり
  方が参考になります。
  この場合、その土地に建築される、建築プランが、3プランから
  4プランあり、顧客は、その中から選ぶ。
  もちろん、多少の設計変更は出来ます。
  現地に建っているのは、1プラン1棟のみ、実物展示されている
  だけです。
  このようにすれば、顧客の満足度も高まり、企業も利益がとれま
  す。

次号へつづく。


舞 京花



ブログで物件情報コーナーを立ち上げております。
  ↓
http://blog.livedoor.jp/bukkennjyouhou




当社商品一覧(ハウツウビデオ・CD・マニュアル)のブログを作りました。
  ↓
http://blog.livedoor.jp/shouhinn/archives/17980691.html
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