3週間ほど前、
某不動産会社さんから
「融資確定した人からの早いもの勝ちですが」
という前振りがあって物件情報が来ました。


ザックリした概要は、

・新築アパート
・売出価格  4億円
・融資金利  2%
・融資35年 
・表面利回り  6%
・家賃年収  2,400万円
・1F  テナント1戸、
    2F以上は1K/1DK  合計23戸
    計  24戸
・1部屋の広さは25~30平米
・地下鉄駅(学生多い駅)から徒歩5分

・・・いかがでしょう。



立地が抜群に良いので
利回り6%なのだと思いますが、

上記の融資条件のままであれば
手残り年間CFが330万円(月額27.5万円)
なのは・・・検討云々の話ではないなあ、
と個人的には考えて即却下させて頂きました。


融資金利が1.2%
になれば
手残り年間CFが660万円(月額55万円)
まで来るのですが・・・

最初の1棟目でトライするのは
やはり怖くて検討自体ができません。


すでに複数棟保有していて、
CFが担保できるのであれば、

また、本業で利益が出すぎて節税したい、
という方であれば、
トライするのはアリかもしれません。


ただし、新築は
「出口」
をしっかり考えておく必要があると思います。


5年後にその時のローン残高
(予測3億6,500万円、利回り6.6%)
で売り抜けられれば、

5年間積上CF3,300万円分の利益が出るので
投資としては成功なんですが、

今の不動産バブルのような、
融資をジャブジャブ出している状況ではない
可能性の方が圧倒的に高いと見ています。
(あくまでも個人的意見ですf^_^;)

3億を超える物件は売却時も
買う人はある程度限定されますので、
なかなか大変だと予測します。


10年保有で売却する場合でも
残債は3億円近くは残っているのと、
築10年ですので家賃も10%位下落していると
仮定すると、

築10年
家賃年収  2,160万円、
物件価格  3億円
利回り  7%

で売却出来れば、
6,600万円の積み上げCF分が
利益として残せます。


ただ、空き家は増えているのに、
新築がバンバン建っていますから
いくら福岡とはいえ、
この物件単体ではすぐデッドクロスを
迎えてしまいそうです。


私は新築自体をしっかり検討したことが
ありませんので、
あくまでも一個人の見解である事を
ご容赦願います(笑)


ちなみに不動産会社さんにはすぐ
「この条件では検討ができません。
ごめんなさい。」
とお話した際、

不動産会社のご担当者さんからは
『いやいや、大丈夫です。
他に買いたいと手を挙げている人が
結構いますので』
とサラッと言われました。


また、良く聞いてみると
買いたいと手を挙げている人は
サラリーマンの方が多いそうです。

そういえば、
私も一応サラリーマンでした(笑)。


自己資金が少ない方が結構多くて、
融資に難航しているようなので
不動産会社さんとしても
少しでも多くの見込み客を仕込んでおく
必要があると正直に話してくれました。


やはり、私は今、物件は探しながらも、
銀行とのパイプをしっかり作っておく事、
一つでも多くの不動産会社さんに
買える客アピールをしておく事、

この2点を愚直に妻とやっていきます。
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昨晩21:30くらいに
携帯が鳴りました。

電話の相手はもうかれこれ
1年以上音信不通だった某不動産会社さん。

売買がメインの、
中間省略のような動きをされる会社さん。


「掘り出しモノが出て、
売主さんがすぐ現金化を急いでいる」

とのことで、少し話を聞いてみると、

・福岡の都心部から少し離れた
JRの駅から徒歩5分。

・金額は4,500万円。

・昭和60年築。

・表面利回り13%。

・一部事務所あり。


スペック聞いた時点で
「掘り出しものでも何でもないので
他の洗練された投資家さんに
お譲りします。」
と返答しました。


話を色々している中で、
手持ち物件を手放したことを話すと、

「とにかく今、売り物件が無いので
築30年で利回り9%あれば買主さんを
すぐ見つけてきます」
と威勢の良いお言葉。

電話を切る寸前まで
「とにかく何でも良いので
売り物件情報が入ったら
手数料や紹介料をたくさん出すので
情報を下さい!!」
と、必死なご様子でした。


今は本当に自分の基準を持っていないと
高値づかみしてしまうなあ、
と横で聞いていた妻に
再度念押しをしておきました。
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最近、不動産のネタに乏しい上に、
本日も思い切り病気の辛さの話です。

ご興味のない方は
思いっきりスルーしてください。



昨日、
退院できたのは良かったのですが、
痛みがなかなか引いてくれませんでした。


過去形になっていますが、
実は今日も痛みに苦しんでおります。


ガンが骨に転移しているので、
しょうがないと言えばしょうがないのですが、

睡眠中、今年になってから
寝返りをあまりうてていません(T_T)。


そのため、朝起きると体全体がこわばって
すぐ鎮痛剤を飲まないと
満足に活動できないような状況。


昨日退院してから、
胸も背中の骨も少し強く圧迫すると
痛いような状況。

仰向けにも、胸を下にしても
痛くて寝れず、
左半身を下にしての体勢でないと
入眠できません。


病院の緩和ケアの先生からは
「もうこれ以上、服薬では無理かも。
常時皮下注射で麻酔を打つしか・・」
と、半ば諦められ始めています。


夜、ベッドに入るのが
こんなに怖いと感じる心境は初めてです。


明日、抗がんの点滴治療ですが、
何か方法はないかを
ダメモトで相談してみようと思います。
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本日無事退院することになりました。

でも、朝から降り続く雨のせいか、
骨の痛みが強い・・・


それも足先から体全体まで
味わったこともないような、
ズキンズキンとする痛み。

ほんの数秒でも同じ姿勢が保持できず、
ずーっと、もぞもぞしています。


朝4時に痛み止めを服用、
さらに6時半に追加で痛み止めを服用。

今、7時半になりましたが、
なかなか痛みが引いてくれません。

人生初の「便秘」もキツく、
お腹もパンパン。


時間が解決してくれると信じて、
何とか退院します(^◇^;)

指値記録

妻の成長を感じる出来事が
ありました。


先日、戸建を2件、下見までいき、
不動産会社と連絡をやり取りした
のですが、

下見日や売出価格、指値、
不動産会社名、ご担当等々、
MacのNumbersでキチンと
表にしていました。

しかも、iCloud上に格納して
iPhoneでも入力できるよう、
きちんと同期しているでは
ありませんか?も!

※何を言ってるかわからない人は
スルーしてください(笑)


私もここまでの管理は
していませんでしたので
本当にびっくりしました。


確かにこういった表を
作っておくと早い段階で
指値の数字の根拠を含めた
相場観が養われると思います。


後はこの3月の繁忙期が過ぎて
4月に入ったら時点で
近場の不動産会社さんから
訪問を始めて、

「買える客アピール」
をしていこうと思います。


その前に早く退院せねば(笑)
3日連続の輸血となりました(涙)。

ヘモグロビンの数値が7.8しかなく
(成人男性の最下限は10)
この数値が戻らないと
退院できません。


朝晩の高熱からは解放されたので
(と思います)
詳しくは明日の
詳細血液検査後かなと。


抗ガン剤はガン治療が主目的ですが
私のように副作用が強く出て
治療自体続けられないことも
多くあるようです。


今回の抗ガン剤治療の副作用で
頭も「つるっぱげ」になるはず
だったので、あらかじめ
5厘刈りの坊主にしていたのですが

全体的に薄くなったかなー程度で
まだまだヒゲももみあげも健在。


今、辛いのは強いてあげると
やはり広範囲の骨の痛みと

痛み止めの薬の影響で
人生初の「便秘」です。


寝る時に左半身を下にしてでないと
右胸骨、右あばら、右腰、右太腿
と痛む部分が多いので、
おいそれと寝返りがうてません(涙)


なので朝起きると、
身体全体が強張って、
痛み止めを飲まないと動けない、
悲しい状態です。

でも、そんな時は
(痛みが少し落ち着いてから)
みなさんのアメブロを巡回させて
頂いて、多くの気づきや癒しを
貰っています。


もう少しで退院出来ると信じて
今日を過ごします。

皆さんも良い日曜日をお過ごし下さい。

ふりーまるさんに
ケツを叩かれたので(笑。嘘です。)
久々にブログをUPします。


2月28日(日)夜に緊急入院し、
3月3日(木)に病院暮らしが
あまりにも退屈だったので(嘘)
こっそり病院を抜けて
iPhone6sを購入。


私、身長182cmあるのですが、
手足がそれに輪をかけてデカイ。

手の指も太いので
ガラケーやスマホで文字を打つのが
結構なストレスなんです。

でもiPhone6sが手に入ったので
今、まだ慣れないフリック入力で
執筆しています。

片方の腕には
輸血と抗生剤のダブルの管が
入っています。


以前の入院生活まではノートPCが
あったので、それでパチパチできて
いたのですが、
義父のノートPCが不調とのことで
私のノートPCを無償譲渡。

「もう入院はしない」
と固く思っていたこともあったので
ノートPCも不要になるだろうと
タカをくくっていました。

その矢先の緊急入院(涙)。


しかも、こっそり病院を
抜け出してしまった罰なのか、
血液検査の数値が悪化(涙)、
貧血状態にまで落ち込んで
しまいました。

ということで昨日から
2日連続で人生初の「輸血」
を行っています。


主治医からも
「血液の値が抗がん治療できる
ギリギリの状態。
これ以上、数値が下がると
抗がん治療自体が出来なくなる。」
との説明。

先ほど今後の治療方針の説明もあり、
意識が無くなった時、
人工呼吸器や人工心臓などの
延命措置は行わない旨の同意書にも
サインを行いました。


踏ん張るしかない。
頑張りはしませんが(笑)。


朝晩の熱もまだまだ続いていて
さすがに39度を超えると苦しいですが
38.5度位だとあんまりキツクないです。


結構、体力を消耗したので
ふりーまるさん、この辺で御勘弁を(笑)


体力あれば、また更新いたします。
今朝起きがけに
体温を測るとなんと38.5度!

でも不思議と体は動くし、
食欲もあります。

朝食後、再度、体温を測ると
今度は37.0度。

若干、高いくらいだったので
日中様子を見ていました。

日中は36度台が続いていたので
もう大丈夫、とタカをくくって
いました。


しかし夕食後、
NHKの「真田丸」を見ている時に
念のため、と再度体温を測ると
また38.5度!

何度測っても38.3度から
下がってくれません。

妻に説得されて病院へ行くことに。


抗ガン剤の副作用で骨髄抑制が
あるのですが

白血球、好中球等々の数値が
ガクンと落ちていたため、
「自宅には帰せません」と。

抵抗力が落ちているため、
感染症にかかりやすくなっており
そのまま入院となりました。


今、点滴が終わって
病室でブログを書いてます。

早く退院したいです(笑)

確定申告(個人)が
ようやく終了。


2015年、
一部は保険で賄えたとはいえ
入院やら抗がん剤治療やらで
医療費が150万円以上かかりました。

医療費が高額になったこともあって
30万円以上の還付金が
返ってくることになりました。


ガン治療を継続するにも
毎月多額のお金がかかります。

最低月額15万円位は
かかっている感じです。

入院や手術をすると
この金額ははるかに超えます。


日本の医療制度のすごい所は
高額医療費の申請を行えば
4ヶ月目からは10万円以下に
減額されます。


また、抗がん剤と併用している、
フコイダンや紫イペ、乳酸菌などは
健康食品の部類になり、
当然、医療費にはカウントできず。

これら健康食品まで加えると
1ヶ月25万円近くは
ガン治療に使っている計算になります。


貯金がみるみるうちに少なくなるのも
しょうがないですね・・・

でも貯金だけであれば、
精神的には辛い状況になっていたこと
は容易に想像できます。


でも不動産に救われました。

2棟の売却益がそこそこ残りますので
次の物件への軍資金になるのはもちろん、
ここ数年はガン治療に専念できます。


不動産に救ってもらったので
次もしっかりと
「持ってよし、売ってよし」」
の不動産をゲットすることへも
注力していきたいと思います。

現在、サラリーマン休職中の私。


ガンが骨にまで転移しており、
骨折のリスクもあるため、
2015年10月から休職に入り、
抗がん治療を行っています。


2棟あった手持ち物件も、
バクさんをはじめとした
様々な方たちのご支援もあって
無事売却もでき、
そこそこの利益も残りました。


治療に専念しなければいけないこと
になりましたが、
当初は2棟ともホールド予定でした。


しかし、
2棟とも車がないと少々不便な
立地にあったことに加え、
(妻は車の運転が苦手)

物件が大きい(20戸と30戸)ために
妻は「運営できる自信がない」
とのことで
私に万が一のことがあった場合を
考えて2棟とも売却しました。


2016年1月に何もわからない中での
2棟の物件売却決済、
2015年10月からのガン治療サポートで
妻はけっこう大変だったと思います。


特に抗がん剤の副作用で
(嘔吐や全身の倦怠感など)
苦しんでいる私を見て
何もできないもどかしさで
精神的に結構きつかっただろうと。


私も妻がいなかったら
治療早々に気持ちも落ち込んで
いただろうことは
容易に想像できます。


でも昨晩、妻がPCに向かって
カタカタと何かを打ち込んでいました。

なんと、地場の不動産会社さんHPを
1件ずつ当たりながら、
会員登録をしたり、
物件への問い合わせをしていたのです!


また、
「物件の資料請求したら
不動産会社とコンタクトを
取りに行こう」
との発言!!

素晴らしい!


腰の重い妻にしては大きな前進です。


「ネットで資料請求して、
メールで物件資料もらったら
すぐ返信(できれば電話)する」

「メールだけのやり取りだけでは
絶対良い物件情報はもらえない」

「1棟ものの融資のために
事前に複数の金融機関から
融資条件や融資額を事前把握」

「不動産会社さんへは
丁寧に接する」
(「業者」扱いする人って
結構多いので)

・・・

ひとつずつ、
私の体調を見ながらですが
二人三脚でいきます。