「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦

美容室、エステ、マッサージ…

様々なサービス業の場面では、技術レベルが信頼できる、相性が良い等の要因で、顧客の側が担当者を指名するというシステムが一般的になっています。

私も昔は、夜のお店でよく指名をしていました…

我社の本業である不動産仲介の業務も、不動産という商品を媒体にした仲介サービスを提供するサービス業者の一つではありますが、‘担当者を指名する’ という行為は、殆ど行われません。

不動産仲介の業務も、担当者個人の専門知識、商談能力、仕事への姿勢…等、非常に属人性の高い業務ですが、前述の美容室等のサービス業のように ‘一定の頻度で、定期的にサービスを利用する’ という性質のものではないため、そもそも ‘担当者を指名する’ という発想自体がない人が殆どです。

一般の方が不動産取引の窓口を探す場合、ハッキリとした判断基準が少ないため、‘とりあえず大手業者さんに声を掛けてみる’ という行動が多くなります。

その場合、会社は選んだとしても、担当者までは選べません。

そこで出てきた自分の担当となる営業マンが、果たして自分の求めるスキルを持ちあわせているのか、相性が良いのか…

ハッキリ言って 『当たりハズレ』 の世界です。

もしも、自分の担当者が 『ハズレ』 であったとすると、非常に大きな金銭的・期間的なダメージを負ってしまう場合もあります。

最近、私も業務上でこんな経験をしました。

ある一般のお客様（以下「売主様」）から、ご自宅マンションの売却相談をいただいた際、売主様は私に売却相談をいただく3ヶ月前から、業界最大手の某仲介業者を窓口にして売却活動を行われていました。

お客様のご案内を入れてくるのは、別の仲介会社さんからばかりであり、担当者は10件近くあった他社からのお客様ご案内に一度も立ち会うことがなかった…とのこと。

また、お客様ご見学のセッティングの際にも、夜21：30に電話をしてきて、留守電に「明日の朝10時に見学希望が入ったので電話ください。」と録音し、録音を聞いた10分後に売主様が電話すると、今度は担当者に電話がつながらず、その後連絡が取れたのが火・水連休明けの木曜日…

さすがに、売主様も「この担当者に任せていると、売れるものも売れなくなる…」と考えられ、ご縁あって私が売却のお世話をすることとなりました。

売主様が負った期間の損失を、少しでも取り戻せるような業務を提供することが私の役目です。

他のケースでは、ある一般のお客様（以下「買主様」）から、中古マンションの購入の依頼をいただき、私が買主様仲介として、見学をしたその日のうちに、売出金額満額という売主側からすれば文句の付けようのない購入申込を入れました。（ローンの事前審査も既に承認済みでした。）

その中古マンションは一般媒介という、複数社が販売窓口となる販売方法を取っており、3社あった窓口のうち、私の方で以前務めたこともあった電鉄系最大手の仲介業者を窓口に選びました。

私が購入申込を入れたのが土曜日、売主側仲介者の担当者からは、「口頭ベースでは売主様に申し込みの件は伝えたが、詳細の打ち合わせが出来ていない」という返答が2日間続きました。

そして週が明けて月曜日、その担当者から予測もしていなかった回答が返ってきます。

「今日（月曜日）の段階で、同じ条件の申し込みが他業者さんから入ってきたとのことで、売主様はそちらの方に売ると言っています。」 とのこと…

私は、怒りを通り越して、呆れてしまいました。

この物件の売主様は、この担当者経由で入った私のお客様からの申し込みをダシに使い、他の一般媒介会社に ‘同じ条件だったら、そっちのお客さんに売るから’ という商談を行ったのでしょう。

それだけ売主様に信用されていなかった担当者を選んでしまい、買主様にとって欲しい物件が買えなかったという結果になったことは、私の責任です。

しかし、‘申し込みの順番は度外視して、同じ条件だったら、コイツを窓口にして売りたくない’ と売主様に思わせてしまう、その担当者って…

会社は選べても、担当者は選べない。

この点を改善するには、制度的な問題や、そもそも一般ユーザーの不動産取引に関する知識を底上げすることが必要で、簡単に出来ることではありません。

我々仲介会社の側でも、より一層の情報開示が必要とされるでしょう。

‘自分に合った不動産エージェントを、誰もが指名できる’

そんな将来を目指して、我社も新しい仲介の在り方に挑戦していきます。

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自分が専門で扱うものばかり、

自分に関連性のあるものばかりに意識が偏り、

全体を見れなくて判断を誤る、ということは良くあります。

いま、その状況が首都圏の多くのエリアの中古マンション市況において見られます。

私は2009年12月の時点で、こんなコラムを書いています。

中古マンション価格　今後の推移予想

（お時間ある方は、是非こちらもご覧ください。）

上記のコラムを書いた当時は、2008年のリーマンショック以降、急激に新築マンションの供給がストップ、また景気の悪化からマンションを売却して住み替えを行う２次取得者層が少なくなったためか、中古マンションの売出件数も首都圏で前年比25％前後減少し、完全に「商品不足」という状況に陥っていました。

となれば、当然「需要と供給」の関係により、モノの値段は上がります。

2009年後半には「中古マンション価格上昇」といった内容の新聞記事等を多く見るようになりましたが、私は上記のコラムを書いたときに、‘今後1～2年のスパンでみると「中古マンション価格は再び下落基調に転じる」’と書いています。

その最大の原因は、リーマン・ショック後、大幅に下落した価格で土地を仕入れた新築マンションが、1～2年後には確実に供給され始めるからです。（マンションの用地のように、規模が大きすぎて、買い手がマンションデベロッパーに限定されてしまうような土地では、一般の土地に比べて下落幅は相当大きくなります。買い手が限定されるために、どうしても買い手側有利な交渉となるからです。）

そして、予想通り、と言うよりも大震災の影響もあり予想以上に、今現在、分譲されている新築マンションは、ターゲット層のお客様に割安感を感じてもらえるであろう価格帯に抑えられて分譲している物件が多くなっています。

マンション全体の相場感で言えば、2009年当時と比べて1～2割は下落しているというのが私の肌感覚です。

しかし、中古マンションの販売となると、その売主様は一般個人のオーナー様になります。

我々、不動産取引を生業としている人間のように、常にそのエリアのマンション市況をウォッチしている訳ではありません。

このような個人のお客様は、、

‘そういえば、少し前にあのお部屋がいくらで売りに出ていた’

‘同じマンションで仲のよかった○○さんは、○○万円で売れたので、私の部屋ならこれくらいで売れる’

という話をされます。

誰だって、2～3年前の、市況の良い時のイメージが頭に残っていれば、自分の大切な資産の売却も、そのイメージに近いストーリーを描いてしまうものです。

また、一般個人のマンションオーナーさんが、マンションを売りたいとなったときに、まずは仲介業者に価格査定を依頼します。

この価格査定でも「木を見て森を見ない」という状況が発生しています。

多くの仲介業者の各営業マンがお客様から価格査定の依頼を受けた際、大方の営業マンは、そのマンション内での過去の成約事例を査定価格の一番の根拠データとします。

成約事例ですから、当然「過去のデータ」です。

中古物件を扱う仲介営業マンは新築マンション取引を経験したことが殆どないため、そもそも中古マンションと新築マンションを購入するお客様はバッティングせず、新築マンションの価格相場を気にする必要はあまりない、と考えている人間も多くいます。

価格査定の依頼を受けた各営業マンは、数あるライバル業者の中で何とか専任媒介※を取りたいと思いますので、過去の成約データを基に、少し下駄を履かせた査定価格を出してしまうことになりますし、そうしないと専任媒介が取れないという現実もあります。

（※専任媒介…一つの会社を専任の販売窓口として売却仲介を依頼する契約のこと）

一般個人の売主様も、その仲介をする営業マンも、過去のデータを根拠にして中古マンションの売出価格を決定している訳です。

しかし、実際に購入を検討するお客様となるターゲット層の方は、ある特定のマンションの取引事例だけを見ている訳ではありません。

同じエリアのなかで新築マンションが供給されていれば、当然そちらも選択肢として情報は入手します。

そして、中古マンションの価格に比べて、新築マンションの方が安い、という状況になれば、余程「このマンション限定でないとダメ」というお客様でない限り、新築の方に流れてしまいます。

同じエリア、同じ広さのマンションで、新築よりも中古のほうが高いなんてことあるの？、と思われる方も多いと思いますが、今現在のマンション市場では、実際にこのような状況が多く見られます。

実際の例をご紹介します。

2012年1月現在、我社の営業エリアである横浜市中区山下町で、下記の物件が分譲中です。

パークホームズ横濱山下町

今年の3月下旬に入居可能な物件で、総戸数171戸の大規模物件、設備も当然最新鋭のもので、私でもモデルルームに行けばうっとりしてしまいます。

このマンションは、第1期販売のチラシによると、下記の価格帯で販売されました。

3LDK（70.71㎡）／4,200万円（1戸）～5,790万円（1戸）

坪単価を計算すると　＠196.35万円／坪～270.69万円／坪　になります。

一方、同エリア内で販売されている中古マンションは…というと、このエリアでは平成13～16年当時、みなとみらい線が開通する前に分譲されたタワーマンションが多く、築10年前後経過した現在、中古市場に供給されるマンションの主流になっています。

これらのマンションは未だに　＠250万円／坪～＠310万円／坪　くらいの坪単価で売り出しが行われています。

上記の新築マンションと同じ70.71㎡の広さの部屋であったとすると、

5,347万円～6,630万円　ということになります。

マンションですので、お部屋の方位や階数等の条件で単価も変わりますが、パークホームズ横濱山下町の70.71㎡のお部屋は、南東角住戸のタイプで、そのマンションの中で最も売出単価が高いであろうお部屋です。

その部屋と比較して、決してそのマンションの中で条件が良い部類に入らない中古マンションが、最新鋭の新築マンションよりも高い価格帯で売りだされていれば、購入を検討するお客様がどちらを選ぶか、その結果は火を見るよりも明らかです。

結果、山下町エリアで販売している中古マンションは、販売期間が長期化している物件が多く、販売期間が半年を超え、当初の売出価格より500万円以上値下げをしている、しかしそれでも売れていない、という物件が多くなっています。

売れている物件は、売主様にマンション相場全体を見る目があった、売り急ぐ必要があった等の理由で、上記価格帯よりも割安な価格で販売された住戸か、もしくは上層階のベイブリッジ・山下公園（横浜港）を一望できるような特殊な条件のお部屋だけです。

このような状況は、今後しばらく、短くとも1年くらいは続くものと思います。

そして、同様の状況が、新築マンションの供給が加熱している新宿区、江東区等のエリアでも見られます。

（私の営業エリアでない郊外地域では、この状況がより顕著なのかもしれません。）

全ての物事は、当事者間の心理で動いている。

だから、客観的で正しい情報を持った人間からすると、

‘これはオカシイ’と思うことはたくさんある。

現在の中古マンション市況も、そんな事例の一つなのかもしれません。

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年末年始の休暇も利用し、ここ一ヶ月で…

10冊の本を読了、良いインプットが出来ました。

（2冊は人にあげました。）

知識の幅を広げる、思考の種を集める、

興味はあるがなかなか自分では出来ないことの疑似体験をする…

読書ほど、費用対効果の高い自己投資は他にないですよね。

これらの本の中でも、下記の2冊には、私自身の仕事と人生の関わり方について、大きな共感・気付きをもらいました。

「だから、僕らはこの働き方を選んだ」　馬場正尊・林厚見・吉里裕也 著　ダイヤモンド社

「フリーエージェント社会の到来」　ダニエル・ピンク 著　ダイヤモンド社

前者の本のなかでは、

‘やりたいことを、

　好きな仲間と、おもしろく。

　自由で充実していて、

　ちゃんと稼ぐ、

　会社員とフリーランスの

　「良いとこ取り」の働き方。

を、何をブレない軸にして、どんな仲間と実践してきたか、

ということが、少しゆるめの表現で描かれています。

後者の本は、アメリカ副大統領のスピーチライターという経歴を持つ著者が、アメリカでは既に4人に1人にまでなっている「組織に雇われないで働いている人間」に対し膨大なインタビューを行い、「働き方3.0」を提唱しています。

双方の本の中に、ボブ・デュランの言葉として、

「朝起きて、自分のやりたいことをやれる人。

　それが成功者だ」

という言葉が出てきます。

私自身、組織から離れ、フリーランス仲介営業マンとして働き始めてから5年半が経過しますが、独立をすることにより手に入れた最大のものは、

「自分のやりたいことをやり、やりたくないことはやらない、という選択権」なのかもしれません。

客観的に見ると、これを手に入れるために犠牲にしているものは非常に大きいかもしれませんが、そもそも私のような生き方をしている人間に ‘犠牲にしている’ という感覚はありません。

これらの本を読んでいるとつくづく思うことがあります。

今、我々が働いている組織や社会の仕組みは「20世紀型の働き方」であり、とっくの昔にこの働き方は型遅れになっている。

その型遅れの弊害が、今の日本では公務員、東電、オリンパス…等の組織で顕著に見られているのでしょう。

では、「21世紀の働き方」とは、一体どんな働き方なのか？

「組織」から「個」へ、そして「個」と「個」がアメーバー的なつながりを持つ

こんなイメージを抱いています。

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2011年12月31日、横浜文化体育館にて、ダブル世界タイトルマッチが行われました。

この日、タイトルマッチに挑むのは、スーパーフェザー級世界チャンピオンの内山高志 （ワタナベ）

そして大橋ボクシングジムの細野悟 です。

この2人は約2年前の2010年1月11日、東京ビックサイトにて同様にダブルタイトルマッチを行いました。

その時は2人とも挑戦者として…

内山はこの挑戦で世界チャンピオンとなり、細野は僅差ながらも判定負けで王座奪取ならず。

まさに明暗を分けた結果でした。

この敗戦以降、細野は日本フェザー級のタイトルを奪取し、3度の防衛を重ね、2年ぶりに世界挑戦のチャンスを摘みました。

細野が挑戦するチャンピオンの名前はセレスティノ・カバジェロ。

一般的には知られていない選手かもしれませんが、一階級下のスーパーバンタム級でWBAタイトルを10度も防衛し、その後フェザー級に1階級上げて2階級制覇をしたパナマの英雄的ボクサーです。

身長180cmと、フェザー級では規格外の大きさ、まさに細野にとって大きな壁ですが、それだけに打ち破り甲斐のある対戦相手。

アンダーカードが始まり、会場も熱気に包まれてきた頃、細野選手も会場に到着。

2年前の世界戦では、1階級下のスーパーバンタム級まで落としたため、減量苦により納得のいく調整ができない部分もありましたが、今回は本来の階級であるフェザー級、体調万全で会場入りです。

試合を直前に控え、入場口前で待機する細野、

押しつぶされろうな緊張感と究極的な興奮とが入り混じります。

試合開始直前、リングのうえでこれから拳を交える2人の体格差は、数字以上のものを感じました。

果たして細野は、このスーパーチャンピオンを攻略できるのか？

12ラウンドの決戦のゴングがなり、試合序盤リングの上で繰り広げられている攻防は、当初予想された通りの展開となります。

身長で10cm、リーチで19cmも細野を上回るカバジェロは、ジリジリと間合いを詰めようとする細野に対し、自分の距離を保ち、なかなか細野を近距離に入れさせません。

レゲイミュージシャンでもあるカバジェロの独特のリズムから繰り出される左ジャブ、高い位置から打ち下ろされる右ストレート、その返しで放たれる左ストレート等、接近戦を挑もうとする細野を弄ぶかのかのようなカバジェロの技術が冴えます。

その展開を打開すべく、細野も果敢にアタックを繰り返します。

そして4～5ラウンド辺りから、細野もカバジェロとの距離を縮めるため、ステップインをするタイミングを掴んだのか、距離を詰め、左ボディブロー、左フックをヒットさせる場面も見られるようになりました。

5ラウンドには、カバジェロのパンチが細野にヒットし、細野の腰が一瞬落ちたようにも見えたシーンがありましたが、これは相手の隙を作るための細野の演技だったそうです。

実際にその直後にステップインからの左フックをヒットさせています。

コーナーにカバジェロを追い込む細野、4～5ラウンド辺りは、カバジェロも細野の果敢に前に出るプレッシャーに根負けし、試合中盤以降に細野がペースを掴めるのではないか、という期待を持てるシーンもあったのですが…

しかし10度の世界タイトル防衛、40戦以上のキャリアを持つスーパーチャンピオンは、ここで試合の流れを一気に自分に取り戻します。

6ラウンドの序盤に、自分の得意の遠い距離から伸びるようなワンツーパンチで細野をぐらつかせ、その直後にも独特のリズムで様々な角度から放たれるパンチの雨を細野に浴びせます。

カバジェロが打ち疲れたところに細野の反撃の左フックが放たれるシーンもありましたが、6～7ラウンドは細野防戦一方という状況が続きます。

しかし、細野は闘志を奮い立たせ、果敢にアタックを繰り返しますが、カバジェロは完全に距離を支配し、細野をコントロールしていました。

遠い距離ではリーチ差があり細野はパンチを当てることができない。

手を出して前に出て、距離を潰すしかないのだが、接近戦になるとカバジェロは巧みなボディーワークとホールディング（腕を相手に絡ませ、パンチを打たせなくする行為）を駆使し、細野にボクシングをさせない。

この状況が続いていた10ラウンド、巧みに細野との距離を殺し、パンチを打たせないようにクリンチをするカバジェロに対し、細野の放ったパンチが後頭部に当たり、これが反則打として細野に1点の減点が与えられました。

もはや判定では取り返せない決定的なポイント差が付いたことは、この時点で誰もが感じたでしょう。

細野は折れることなく最終12ラウンドまでアタックを繰り返します。

しかし、カバジェロは冷静にそれをさばき、遠い距離でパンチをまとめ、さらにポイントを奪います。

試合が終わった瞬間の両者の表情が、この試合のポイント差を物語っていました。

判定の結果は119-108、119-108、116-111と3人のジャッチのうち2名が11ポイント差を付ける完敗。

受け入れざるを得ない現実がそこにはありました。

試合を終え、医務室でドクターチェックをする細野に私もずっと付き添っていましたが、細野からは「自分の不甲斐なさが情けない。」というコメントしか出てきませんでした。

プロスポーツは結果が全て、大差の判定負けで完敗という結果を受け入れるしかないが、果たして現在の日本人フェザー級ボクサーの中で、カバジェロに挑めるボクサーがいるだろうか？

細野だったからこそ、12ラウンド戦い抜き、カバジェロを苦しめるシーンも作れたのでないでしょうか。

それ程に強くて上手いチャンピオンでした。

そして、この試合の後で行われた内山高志チャンピオンの防衛戦では、終始チャンピオン内山が挑戦者のホルヘ・ソリスを圧倒し、11ラウンドに左フック一発で衝撃的なKO勝利を飾りました。

奇しくも、2年前と同じ結果となった今回のダブル世界タイトルマッチ。

世界戦2連敗という結果は重く受け止めなければならいものですが、決定的な負け方ではなく、今後の細野の成長を語るうえで「あの一戦があったから」と言われるであろう試合となったことは間違いありません。

よりハングリーに、よりクレバーなボクサーとなって、近い将来、世界のベルトを腰に巻く姿を、細野は必ず見せてくれるでしょう。

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久々のブログ更新の割には、かなり長文で辛口な内容です。

私の本業であり、本ブログの題名にもなっている不動産仲介業における仲介手数料は、お国の告示等により、その上限報酬額が決められています。

しかし日本経済が熟成し、成長余地が小さくなってきたころから、規制緩和の方向へと転換がなされてきました。

証券業界、弁護士業界…等、様々な業界では、それまであった報酬額の規定が原則撤廃され、自由報酬が原則となっています。

そんな様々な業界のなかで、不動産業者である私にとって特に接点の多い司法書士業界、この業界の報酬のあり方に、私は しょっちゅう喧嘩しています。　いつも疑問を持っています。

人が不動産を買った時、その所有権を第三者に主張するために、必ず不動産登記を行います。

（こむつかしい言い方をすれば、不動産登記が第三者への対抗要件になります。）

個人の方が不動産を購入された場合に、「自分で登記する！」と頑なに主張する 節約志向で頑固な　お客様もいらっしゃいますが、現金購入で売り手側等にリスクがない場合を除いては、登記業務は、その業務の専門家である司法書士が行うこととなります。

銀行ローンを利用するケースの場合には、銀行側が取引の安全性（＝自身のリスクヘッジ）を考慮し、ほぼ100％、登記手続きには司法書士の介在を要求されます。

ここで 私がしょっちゅう喧嘩しているのは 厄介なのは、司法書士が住宅ローンを組む銀行側から指定される場合です。

決済場所を提供されず、司法書士からの電話一本で住宅ローンが実行されるネット銀行の場合等によくあることです。

今どき、多くのお客様は複数業者から見積もりを提出させ比較をする、いわゆる「相見積り」を行います。

司法書士事務所からの登記費用の見積もりに関しては、この「相見積り」を行うケースは殆ど無く、お客様も「仲介業者さんに任せます。」となるケースが一般的です。

仲介業者の担当者は、

・いつも依頼いしている

・仕事が早くて丁寧

・相場より安くやってくれる

・こっそりバックマージンをくれる

等の様々な理由で、司法書士の先生に仕事の依頼をする訳です。

たくさんの中から選んでいる、という状況であれば、見積り金額が法外な金額であった場合、そこは選択肢から外せばいいだけですが、指定されている状況であれば、ある程度その請求に従わざるを得なくなる場合もあります。

この「銀行指定」という状況につけ込んで、法外な報酬を請求してくる司法書士事務所が、私は多いと思います。

司法書士からの見積書は、書面の意味合い的には「請求書」みたいなものです。

例えば、不動産の所有権移転1本に掛かる司法書士への報酬額の相場は‘35,000～45,000円’でなないかと思います。

報酬額が5万円以上の場合には ‘ちょっと乗っけすぎでしょ’ となります。　物件の評価額にもよりますが…

それが、銀行指定の司法書士の場合、いけしゃーしゃーと サラっと「報酬額6万円」なんて見積もりをFAXで送ってきます。

私がそのFAXを見て「これはちょっと高いですよね…（ちょいと喧嘩口調）」と言ったところで、彼らは彼らなりの 屁理屈 理論を並べ立て、高い報酬額の正当性を主張します。

なかには「銀行を選んでいるのはお客様ですから…（同様に喧嘩口調）」と捨てゼリフを言う司法書士（事務員？）もいます。

そんな場合、私はお客様に報酬額の相場が分かるデータを提供し、お客様に直接交渉してもらいます。はっきりいって無駄な仕事です。

酷いところになると、マンション一室の取引の際に、1本の所有権移転に対しての請求のところを、マンションの敷地権と建物との2本立てにして請求してくるとことがあります。

私でさえ見積もりを見たときに「銀行指定の割には、報酬額安いじゃない！」と一瞬勘違いしましたが、よく見ると35,000円の報酬が2本、合計では7万円になっているのです。

これはもはや、見積り上の単価数字の見た目を安く抑えるための『詐欺的なテクニック』です。

上限が国土交通省告示で決まっている仲介手数料のほうが、よっぽどクリーンです。

こんなことを、私がいつも仕事を依頼している

仕事が丁寧で、報酬も適正、しかもお綺麗な司法書士の先生

へ愚痴ったところ、

“いくら自由報酬とはいえ、相場というものがあります。

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不動産の購入を検討されているお客様から、下記のようなご質問がよくあります。

「リードさんの仲介手数料は定額制 を採用していて安いのは分かりますが、購入時に発生するその他の費用にはどのようなものがあり、どれくらい掛かりますか？」

ホームページの中でも不動産購入時の諸費用・経費 という専用ページを設け、ご説明しているつもりなのですが、なかなかホームページの細かいところまで見ていただけないのかなぁ…　と感じていましたが、このご質問の真意は、どうやら別のところにあったようです。

その真意とは

‘仲介手数料が安い分、他の諸経費を多く請求されるのでは？’

というご不安だったようです。

初めての経験で、しかも‘不動産屋’というダーティーなイメージを持ってしまう相手に問合せをされる際には、いろいろ勘ぐりたくなるのも当然でしょう。

仲介手数料以外の不動産購入時の諸経費には

・登記費用

・住宅ローン借入時の事務手数料、保証料等

・印紙代

・火災保険料

　などがありますが…

この諸費用の件については、キッパリと断言できます。

どこの仲介業者を利用しても仲介手数料以外の諸経費は変わらない、

むしろ弊社をご利用される方が他の諸経費も安くなる場合が多いです。

登記費用の大部分と印紙代は税金ですので、当然、どのこ仲介業者でも変わりはありません。

登記費用のうちの司法書士の報酬額や火災保険などの場合、大手仲介業者さんなどでは提携先や関連業者等があり、それらを利用すると、お客様の費用にマージンが付加されているケースも多々あります。

また、弊社を仲介窓口とし、住宅ローンを利用して不動産を購入されるかたの８割以上の方は、金利や事務手数料等の安いネット銀行等をご自身が選定されています。

（この場合、司法書士が銀行指定になり、登記費用〈司法書士への報酬の部分〉が相場の金額より若干高くなるケースが多くなります。）

同じ不動産を購入される場合でも、購入者の選択次第で、購入時に発生する諸経費を大幅に抑える選択肢は、この数年で格段に広がりました。

‘初めてのことで何も分からないので、仲介業者さんに全部おまかせ’というスタンスでは、諸経費に百万円単位の差が出てくる時代になっているのです。

それでは、何を判断基準にして仲介業者を選んで行けばいいのか…

その部分の判断基準の一つを明確に示して行くことが、私の目指しているところなのかもしれません。

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2011年9月25日に受験した

第3回公認ホームインスペクター資格試験

の結果通知書が届きました。

結果は、合格点はクリアしていたのだけれど、

分野別の足切りで、「不動産取引・流通」の分野が基準点に1点足りず、不合格に…（涙）

昨年受験した際は、合格点に2点足りず、尚且「建築」の分野で基準点に1点足りず、不合格となりましたので、知識の足りなかった「建築」分野での勉強の結果は出たのですが…

よりによって、本業中の本業である「不動産取引・流通」の分野で足切りになるとは…

国語の教科を専門にする学校教師が、国語の問題で点数が取れず、足切りになるようなものです。

不動産仲介業の現場最前線で働く人間にとっては、実務的感覚から多少ズレのある、引っ掛けることを目的にした「ペーパー上の問題」という印象を強く受けます。（負け惜しみです。）

その他、不合格の言い訳としては…

1）受験の直前まで不動産売買契約を行なっており、試験に間に合ったことで安心してしまった。

2）受験時のペース配分を誤り、前半の「建築」分野で時間を使いすぎたため、後半の問題、特に「不動産取引・流通」の問題は、問題文を流し読みし、実務上の肌感覚で正解らしく思われるものを選んでしまった。

負け犬の遠吠えです。。。

来年の試験は2012年11月14日と、まだ1年以上先の話。

ボクシングのセコンドでは、選手に「気持ちで負けるな！」と偉そうなことを言っていますが、来年の試験までに、私の折れた心は回復できるだろうか…

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昨日10月24日、大橋ボクシングジムの八重樫東が見事、WBA世界ミニマム級の王座奪取を果たしました！

アマチュアボクシングで高校時代にインターハイ優勝、

大学では国体を制覇し、2005年に鳴り物入りでプロデビュー

デビューをした2005年には4戦4勝（3K.O）

翌2006年に5戦目にして早くも東洋太平洋ミニマム級の王座を奪取、

同年に1度の防衛に成功。

若きエリートボクサーの勢いは凄まじいものがありました。

そして2007年6月4日、日本最短（当時）となるプロ7戦目での世界タイトル奪取に挑戦するも、当時の絶対的チャンピオンイーグル京和 に顎の骨を2箇所折られ（2ラウンドのバッティングによる）、判定負け。

この世界戦での敗戦以降、八重樫は対戦相手よりも自分の体（怪我）との戦いに苦しみます。

2008年4月に怪我から約1年ぶりに復帰しますが、復帰2戦目、際どい判定ながらも判定負けを喫し、デビュー当時の勢いが失われたかに思える時期もありました。

しかし、八重樫はもがき、苦しみながらも、腐らず、地道なトレーニングを続け、2009年6月21日、空位になった日本ミニマム級王座決定戦に挑み、見事日本タイトルを獲得します。

ここからまた世界への道が順調に切り開けていくものと思った矢先、八重樫はその後の2年間、腰・肩等の大きな故障に悩まされ、一時は現役続行すら危ぶまれる状態になりました。

そんな八重樫を支えたのが、新しい家族の存在でした。

八重樫は2010年10月に結婚、今では2児の父親になっています。

‘強いところを見せて、家族の心に残る試合をしたい。

　お父ちゃんは強い、と’

精神的な支えを得た八重樫は、苦しい状況もなんとか乗り越え、

2010年5月には日本ランキング1位の指名挑戦者、

2011年4月には最強後楽園（日本タイトル挑戦権獲得トーナメント）優勝者の世界ランカーの挑戦を退け、1度目の世界タイトル挑戦から4年4ヶ月後、2度目の世界タイトル挑戦の舞台へようやくたどり着きました。

　　　　　　　
後楽園ホールに到着した八重樫、

前の晩は自宅で家族といつも通り過ごし、ぐっすり眠れたとのこと。

なんとも頼もしい！

　　　　　　　
試合前のウォーミングアップで、松本チーフトレーナーのミットにパンチを叩きこむ八重樫。パンチの切れもよく、いつも以上に入念なアップを行いました。

そして20：00～　壮絶な死闘が始まりました。

　　　　　　　
リングインした八重樫と大橋会長。緊張感が頂点に達します。

　　　　　　　
序盤はスピードとテクニックで勝る八重樫が完全に試合の主導権を握ります。

左リードジャブ、カウンター気味の左フックが面白いように当たり、1～4ラウンドまで、すべてのラウンドで3人のジャッチが八重樫優位のラウンドと判定していました。

しかし、チャンピオンのポンサワン・ポープラムックもムエタイ戦績300戦、ボクサー転向後も27戦（16K.O）3敗1分の戦績を誇る強者、やはりこのままでは終わりません。

とにかく手を出しながら前に出続けるチャンピオンのプレッシャーに押され始め、八重樫の足が止まり、接近戦でチャンピオンの有効打が目立つようになります。

ジャッチの採点も5～6ラウンドはチャンピオンがポイントを取り返しています。

さすがは「ターミネーター」の異名を持つチャンピオン、凄まじいい馬力で自分のペースに八重樫を引きずり込み、ここで形勢が逆転するかに思われました。

4年4ヶ月前の八重樫であれば、アウトボクシングに徹し、ズルズルとチャンピオンの術中にはまっていたかもしれません。

もしくはムキになって打ち合いに行き、強烈な一撃をくらっていたかもしれません。

しかし、1度目の世界挑戦から4年4ヶ月の苦しい経験、その中で養われた強い精神力は、この厳しい状況でも折れることはありませんでした。

7ラウンド以降、チャンピオンの土俵である接近戦で激しいパンチの応酬、その中で早いワンツーパンチ、チャンピオンの打ち終わりに左フック、アッパーを炸裂させ、チャンピオンに傾き掛けていた流れを一気に引き戻します。

7ラウンド以降、後楽園ホールは地響きのような声援が鳴り止みませんでした。

八重樫のクリーンヒットが決まり、ダメージの色濃く見えるチャンピオンですが、化け物かと思うほどのタフネスさを見せ、手数も衰えません。

8ラウンドには、チャンピオンの右カウンターを被弾し、八重樫の腰がぐらつくシーンも見られました。

そして迎えた10ラウンド、激しい打ち合いの中で、八重樫のクリーンヒットが入り、チャンピオンの動きが失速したところに、八重樫の高速連打が炸裂します。

最後は、打ち下ろし気味の右ストレートが炸裂し、チャンピオンの体勢が大きく崩れた瞬間、レフリーが割って入り試合をストップ、T.K.O（テクニカルノックアウト）となりました。

試合終了直後、松本チーフトレーナーに肩車され、喜びを爆発させる八重樫、大橋ジムスタッフ。

この瞬間のために、どれだけの努力を積み重ねてきたことか…

　　　　　　　
試合後、八重樫の家族もリングに上がり、歓喜の輪に加わります。

家族の支え、家族への思い、大橋会長のタイトルマッチを実現させるためのご尽力、松本チーフトレーナーの熱い指導・選手へのサポート、スタッフのサポート、後援者の方々のご支援・応援に対し、八重樫は見事に応えてくれました。

本当におめでとう、ありがとう、新チャンピオン 八重樫 東！

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新築マンションの販売を5年、中古マンションの仲介を10年近く経験してきた私には、すごく当たり前のことなのだけど、一般のお客様や仲介営業マンも意外と知らないマンションの価格のことについてお話します。

まず、大きな相場の動きですが、私のイメージでは、過去20年間くらいのマンション価格の推移はこんな感じです。

注1）場所・広さ等の条件が同じ新築マンションが、その時期でいくらくらいしたか、

　　 の例えです。

注2）横浜・東京エリアにおいて、あくまでも個人的な感覚です。

・バブル時の平成2～3年が価格の頂点 …………… 1億円

　　　　　　　　　↓

　毎年ジリジリと価格相場が下がる

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・平成15～16年が新築マンション価格の底値 …… 4～5,000万円

　　　　　　　　　↓

・ミニバブルの影響で価格が急上昇

　平成17～18年、「新価格」と呼ばれる …………… 6,000万円

　平成19年、業者の売り惜しみも発生、「新々価格」 … 7,000万円

　　　　　　　　　↓

　平成19年のサブプライムローン問題、

　平成20年のリーマン・ショック以降、新築マンションの供給が激減

　　　　　　　　　↓

・平成23年の現時点では、新築マンションの供給数も回復、

　ミニバブル時の価格相場からは価格帯が下落 …… 5,500～6,000万円

価格が上昇する際には、数ヶ月単位で急上昇するのですが、不動産価格には下方硬直性があるのか、下落のスピードは緩やかです。

現時点の価格相場は平成17年前後の価格帯に落ち着いているように感じます。

この場合、平成14～16年辺りに購入したマンションを、築後7～9年経過した段階で中古マンションとして販売した場合、新築購入価格よりも高く売れた、なんてことが実際によく起こります。

不動産は個別性の高い商品ですので、エリアや物件によって異なりますが、同じような場所・グレードの新築マンションであったとしても、その販売時期によってこれだけの差が出てきます。

この相場の波を読むことは非常に難しく、‘持ち家を必要とする時期’ というものも各家庭の事情によるところが大きいですから、売却時に利益の出ている方は ‘結果オーライ’ 的な状況の方が殆どです。

実際に私もその一人で、平成14年に新築マンションを購入し、平成19年に売却した際には、数百万円の利益が出ましたが、買ったときには「残債とトントンで売れればいいかなぁ」と思っていまいした。

では、購入したタイミング以外で、売却時に大きな利益が出ているマンションに見られる傾向には何があるでしょうか。

この点を考えたとき、真っ先に思いつくのは「大規模物件」であること。

尚且その物件の中でも利益の出やすいマンションには共通の傾向があります。

中古マンションの販売の場合、売主は一般個人の方である場合が圧倒的に多く、個人の事情で販売に出していますので、売り出されるタイミングもバラバラです。

また、売り手は一組、買い手も一組いればいいわけですから、多少強気な価格設定をしたとしても、御縁とタイミング次第で売れてしまうこともよくあります。

それが新築マンションの販売となると、ある程度の期分けはあるにしても、その物件を一斉に売り出すことになります。

どんなに良い物件であったとしても、総戸数500～1,000戸超もあるような大規模物件を全て売り切るのは、想像以上に大変な作業です。

同じマンションの中で、様々な条件のお部屋がありますが、価格がみんな同じであれば、条件の良いお部屋にお客様が集中してしまうのは当たり前のことなので、お部屋の条件によって新築価格には価格差を設定していきます。

この新築マンション分譲時の各お部屋間の価格差と、中古マンションとして売りだされた際の価格に、大きなズレが生まれるケースが多く、新築時には割安な価格設定であったお部屋のほうが、当然売却時に利益が出やすくなります。

この典型的な事例をタワーマンションで多く見ることができます。

日本人には「南向き志向」が根強く、新築マンションの価格設定でも、南向きの住戸の坪単価を高く設定します。

平均売出坪単価が＠190万円の物件であったとしたら、

西向き ＠175万円／坪、

東向き ＠185万円／坪、

南向き ＠210万円／坪、

という割り振りになるのではないでしょうか。

これが中古マンションになると、各住戸が同時に売りだされているわけではないので、新築時ほどの価格差は付かず、‘あのマンションの相場はだいたいこれくらい’ と一括りになる場合が多くなります。

「北向住戸」となると、新築時の価格設定は、かなり割安感を付けたものになる傾向が強いですが、現在タワーマンションの中古市場を観ると、実際に売れ筋で人気があるお部屋は北向が多いのです。

例えば、品川区港南エリアにある「ワールドシティタワーズ」の場合、レインボーブリッジと東京タワーを望む北東向きの住戸、横浜市中区の「元町・中華街」駅周辺にあるタワーマンションも、山下公園と海を望む北向住戸の人気が圧倒的に高く、南向きよりも成約価格が断然高いのです。

では、新築時の価格は…というと、北向であるために、割安感のある価格設定に抑えられている場合が多いのです。

安く買って、高く売れるわけですから、当然のことながら利益額も大きくなります。

「向き」以外の要素では、鉄板ですが、

・今後、再開発の進むエリア

・新駅の開通予定があるエリア

この要素を含むマンションは、価格の上昇幅も大きい傾向があります。

先に事例を紹介した横浜市中区の「元町・中華街」駅周辺にあるタワーマンションは、みなとみらい線の開通前（開通は平成16年2月）、尚且新築マンション価格も底値であった平成14～15年に建設されている物件が多いため、竣工から8～9年が経過している現在でも、山下公園と海を望む北向上層階であれば、新築時価格から1,000万円以上価格を上乗せした金額で取引されています。

‘それほど長くは住まないが、いいマンションがあれば購入したい’ とお考えの方は、上記の内容を頭の片隅に入れておいていただくと、良い買い物が出来るかもしれません。

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　今晩（ブログ書くの遅！）、後楽園ホールにて、日本チャンピオンへのタイトル挑戦権を掛けたトーナメント戦「最強後楽園」 の決勝が行われ、大橋ジムからはこの男が出場します。

　　　　　　　　日本スーパーフライ級2位

　　　　　　　　　　翁長 吾央 （オナガ ゴウ） です。

アマチュア選手時代に高校三冠、世界ユース選手権ベスト8という輝かしい戦績を残し、プロデビュー後も連勝街道を突っ走って来ました。

沖縄出身の翁長は、プロデビューは地元沖縄のジムからでしたが、2008年1月に大橋ジムに移籍し、移籍の際に転居先を私がお世話したところからの付き合いです。

順調にキャリアを積み、昨年5月に臨んだ日本スーパーフライ級王座決定戦にて佐藤 洋太（協栄） と戦い、プロ初黒星を喫してしまいます。

悲願の初タイトル戦、この日の翁長には、明らかな気負いが見られました。

序盤の3ラウンドくらいまでは、佐藤選手を圧倒しているように見えましたが、中盤以降失速し、佐藤選手の的確で伸びのあるストレートパンチを被弾するようになり、翁長の目が徐々に腫れ始めます。

そして7ラウンドに入ってすぐ、翁長の目は完全にふさがり、ドクターストップによりT.K.O負けとなりました。

（パンチでの負傷の場合はT.K.O、偶然のバッティングによる負傷の場合はそこまでの採点による判定になります。）

翁長は、今日の試合に勝てば、昨年悔しい思いをした佐藤選手に対してのリベンジマッチの挑戦権を得ます。

ボクサーとしての維持とプライドを掛けた戦いとなるでしょう。

本日は大橋ジムでお留守番のため、応援には行けませんが…

良い結果報告を待っています、吾央さん！！

【試合結果】

木下選手の度重なるバッティング（頭をあてる行為）により、翁長が大出血し（3箇所も切れていたとのことです。）、4ラウンドで試合は終了。

負傷判定の結果、ドロー（引き分け）となりました。

「偶然のバッティング」というレフリーの判断のため、反則扱いにはならず、試合続行不可能ということで、そこまでの判定で…ということなのですが、バッティングは試合を壊しますし、そもそも露骨に頭から突っ込んでくるものを「偶然の」というジャッチをしていいものでしょうか？

今回の「最強後楽園」は、トーナメント形式で、優勝者には日本タイトル挑戦権が与えられるため、ドローの場合、とちらかを勝者扱いとするのですが、今回は木下選手が勝者扱いになったそうです。

なんともスッキリしない結果です。

ちばれ！　吾央さん！！

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