とまとハウスのブログ／耳より情報

とまとハウスの「耳より情報」

（平成２４年２月号）　　　第８６号

今年は一段と厳しい寒さが続いております、風邪をひかないよう注意をしましょう。

　今月号では、土地活用について考察をしたいと思います。

【今後の地価予測】

戦後地価が一貫して上昇してきた要因は、日本が高度成長に沸いた時代と共に土地価格も上昇してきた。工業地域に多くの工場が建ち、働く場所の近くで住宅を求める人々が増加し、都市から結ばれる私鉄も延伸し住宅地がどんどん拡大して行きました。又人口も出稼ぎを求め田舎から市街地へと大きな人口移動が続いて来ました。その結果、人口の集まる地域の土地価格は上昇を続け昭和６４年にピークを打ち、その後、右肩下がりで下落を続ける事となりました。

現在全国の公示地価は、ピーク時から半値近くになっております。

その原因は、成熟経済となり、その後もデフレ経済が続いて構造的な経済の停滞がその原因であります。それに伴う地価の下落は当然の結果であると思われます。

それでは、今後の地価はどの様になるのかを推測して見ますと、

① 今後もデフレ経済は当面続くものと思われる点。

② 人口が今後４０年間で4,500万人（３５％）減少する予測となっている点。

③ 企業の海外進出が進み国内の空洞化が顕著となるものと思われる点。

④ 少子高齢化により労働者人口が減少し国力の低下が予測される点。

⑤ 規制緩和が進まない事による外国からの日本投資が期待できない点。

⑥ 今後は遊休土地の放出が始まると予測される点。

等々を考えればよほど大きなインパクトのある事態が起こらない限り地価は下がり続けるものと思われます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【土地活用の展望】

現在日本人の資産の７割以上が不動産であると言われております。

現在「耳より情報」をお読みの皆様方は家主様が多く、高齢者様であると思われますが、その世代の方々は、不動産によって資産を増やしてこられました。

従って今も不動産に対する思い入れは強く、よほどの事がない限り手放される事はありません。

しかし、今後は上記の通り土地は資産として成り立たない時代になりました。

逆にリスク資産となる時代です。国は多大な債務を抱えており、今後如何にプライマリーバランスを正常化し借金を減らして行くかを進めてくるものと思われ、土地の保有税、相続税等々の課税の強化がなされるものと思われます。

不動産はストックからフローの時代となりました。又今後の時代は我々の予測のつかない大きな転換期を迎えているものと思われます。

私たちはいま、考え方を１８０度変える必要に迫られております。

今後は現在お持ちの不動産を一度見直す必要があります、遊休地の所有か売却か、所有を続けるのであればその土地をどの様に活用するのか？

所有不動産全体から見た活用方法を見つけ出す必要がある様に思います。

資産を守る事ではなく、資産を収入源として活用する時代です。

【如何に活用するのか】

それでは、どの様に活用したら良いのかを考えた場合その方策として

１） 何のために活用するのかを考える

土地所有者のライフプランに合った活用をする必要があります。

やみくもに収益を求めるのではなく、現在の生活から将来の世代交代までを見すえた計画でなければなりません。

２） どの様に活用するのかを考える

不動産活用は大変長期に亘ります。時代を先読みした計画でなければなりません。活用プランを持ちこむ業者の計画を丸飲みにして行うことは危険です、あたかも官僚が目的を達成するための統計調査と同じではないでしょうか。自分自身で確り検証する必要があります。

どの様な土地活用をするのかは、その物件の特徴により多種多様な方法がありますので色々研究をして見て下さい。

又、税務面も最大限考慮する必要があります。相続税はもとより固定資産、都市計画税も侮る事はできません、年間５０万円の差額が発生した場合１０か所の物件があれば１０年間で５，０００万円も違ってくるのです。

多要素を考慮しながら検討して見る事が必要であります。

　　　　　　　　　　　　　

３） 誰とパートナーを組むのか？

土地活用は大変に長期的な戦略に基づく計画でなければなりません。

　　　２０年以上の事業となる事業パートナーを誰にするのかは大変に重要

選択であります。

　　建築費が安いからとか、今の担当者が親切だからとか、単に現時点での姿（業態）ではなく今後発生する諸問題、或いは管理運営を長期に亘り一緒　にやってくれる、１０年後２０年後を見据えたパートナーを探すべきであると思います。

　

【最後に】

土地活用には一長一短があります、マンション経営から事業用物件である貸し倉庫、貸し工場、貸し店舗、定期借地、建物建築一棟貸し、等々

以下は時代の趨勢から判断した土地活用であります。

高齢化・・・・・・・・・高齢者住宅・医療、介護・健康、宅配販売業

環境問題・・・・・・・・スマートハウス・エコ住宅

独居世帯の増加、・・・・広めの１ＬＤＫ住宅・コーポラス住宅

賃貸派の増加・・・・・・一戸建て賃貸住宅・高級賃貸住宅

人口都市集中・・・・・・都市型住宅、都市型物販店舗

サービス業の増加・・・・テナント

ＩＴ関連事業の増加・・・事務所の小型化、在宅就労、地方テナント

開発型産業・・・・・・・研究施設、

以上以外にも今後の成長産業にかかわる土地活用は沢山あります。

逆に衰退産業に関連するものは当然減少して行くものと思われます。

発想の転換を図る必要が有ると思われますが如何でしょうか？

　　　　　　　

　　　　　　　　　　

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

　　　　　　　　　　　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

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とまとハウスの「耳より情報」

（平成２４年１月号）　　　第８５号

新年明けましておめでとう御座います。

本年も引き続き宜しくお願いを申しあげます。

　今月号の「耳より情報」で８５号（７年１ケ月目）とな

りました。

今後も引き続き皆様方のお役に立てるよう頑張ります。

【昨年を振り返り】

平成２３年は大変な年になりました。特に東日本大震災においては多くの人々がお亡くなりになり、今もなお多くの方が避難生活を余儀なくされております。

避難生活をされております方々には一刻も早く元の生活に戻れるよう、国を挙げてご支援をしなければなりません。

又経済面では円高が進行し一時７５円台を付けるに及びました。その為輸出産業の打撃は大きく、国内の空洞化が益々進行することとなっております。

長期間続くデフレ経済、少子高齢化、人口減少、雇用問題、若者の失業、生活保護世帯の増加、政治問題、等々早期の対策が必要なものが山積しております。

一方、国外でもヨーロッパの債務問題、米国景気の悪化・高失業率、新興国の景気の陰り、等々なにを取っても悪い状況ばかりの年であったように思います。

本年は、辰年「昇り竜の如く」全てが好転し上昇したいと願うものです。

【今年の願望】

１） 震災復興の年、被災地復興の為に数十兆円のお金が投入される。

２） 欧米の景気が上向く状況があれば、多少の円安も有りうるのではないか。

３） 消費税が上がるとなれば駆け込み需要も考えられる。

良い方に捉えれば今年は多少景気が良くなるのではないか？　

年の初めに当たり、願望を込めてその様に願うものです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【年代格差の是正議論に思うこと】

昨今は、報道関係による高齢者と若者との間に大きな所得・資産格差が生じているとの報道が多くなって来ております。

当該「とまとハウス耳より情報」をお読みの方々は、賃貸不動産オーナーの方が多く、比較的所得・資産の多い方々でありご高齢の方が多いと思われます。私も団塊の世代の最終年に属する年代であります。

この度、大阪市長に就任された「橋下徹」氏は既得権益を壊し、その財源で市民サービスに注力すると言われており多くの市民の注目を浴びておられます。

その橋下氏が先日「若者の票を頂いて当選した、その若者たちの活力を取り戻すためにも世代間格差の是正を促進しなければならない」と言われており、私もその通りであると思います。

又、新聞・雑誌等にも連日「世代間格差」の記事を目にする機会が多くなったように思われますし、テレビの討論を見ていてもその様に感じる事が多くなりました。

しかしながら、高齢者（団塊の世代）の側から言わせてもらえれば、この団塊の世代は戦後の「産めや増やせ」の時代に誕生した世代であり大変人口の多い世代であります。その為、受験戦争から始まり、田舎から都市部への人口移動世代で就職戦争、就職後には出世争い、戦後の高度成長を支え、血の出る思いで貧困時代から裕福な日本を築き上げた人々であると思っております。

その団塊の世代が老後の人生設計を現在の年金制度に照らし合わせ描いて来たライフプランが否定されようとしているのは如何なものか・・・・・・

数十年前から、高齢者を現在の若者が支えられない事は明白で有ったのではないのか？　未だに年金の収支が明確に国民の前に提示されないのは何なのか？

官僚は民主党が野党時代に議員にすらその収支を明確に提示してこなかった。

財源が足らない議論だけでは国民は納得しないのではないのか？

今まで年金をはじめとする社会保険は政治家、官僚の好き放題に、年金会館、グリーンピア（年金保養施設）、ケアプラザ（労済施設）、等々全国に何百施設と箱モノを建築してきて将来の社会保険積立金を使ってきたのは誰なのか。

今更、年金を減らす・支給年齢を遅らせる、医療費負担を増やす、高齢者の税負担を増やす、資産税を増やす、等々・・・・・トホホ・・・・・・・・・・・・・・

愚痴を言っても始まりませんが、現実に戻れば仕方がないのでしょうか？

二度と国民が騙されないよう、我々が政治、行政を厳しく監視する必要が有ると思いますが如何でしょうか。

【いよいよ世代間格差是正が始まる】

大阪のダブル選挙結果を見てみますと、やはり若者が投票に行った事が結果を左右した様に思います。

今まで、お年寄りは選挙に行き若者は投票所に行かなかった。どちらかと言えば政治家は投票をしてくれる高齢者の意見を良く聞く傾向に有ったが、今回の選挙結果でその傾向も変わるものと思われます。

所得税は震災の関係があり期限付きで上がることとなり、消費税、相続税の増税議論は進行中であります。

日本の財政からみれば当然財源の早期確保が必要であることは明白であることは事実であり、それまでにやらなければならない行財政改革は別として、財源の確保は喫緊の課題であります。

その財源の確保の標的は、消費税でありますが、資産税の強化即ち資産保有税、相続税の強化も当然ながら上ってくるものと思われます。

９０歳の親から６５歳の子供が相続を受けてもその事が消費拡大に繋がるとは思われませんが、若者への資産移転、所得移転を促進する方向は変わりません。

国も、親から子への「住宅取得資金贈与の非課税特例」「相続時精算課税制度」等の特例措置で資産、所得の移転を奨励しておりますが、もっと大胆な制度が必要であり、今後益々資産税・相続税の強化の方向に進む事は確実な情勢です。

【まとめ】

国の借金が１０００兆円を超える状態のなか、今後１０年間の猶予期間に改革を進めプライマリーバランスを正常化する必要があります。

このまま１０年を経過すれば「ギリシャ」の二の舞になりかねません。

今後日本国民にとって大変な痛みを伴う改革が待っている事は確かです。

世代間格差の是正は高齢者から若者への所得移転であり、高齢者の所得を減らし負担を増やす事であります。その為の政策は今後強化される事は必至であります、その具体策は今後徐々に出てくるものと思われます。

税と社会保険の一体改革で、高齢者へ「年金」「医療」「介護」等の支給、支援を減らし、負担を増やす事となります。

総務省統計調査では、６０歳以上の所有する金融資産の割合は６０％を超えており、５０歳以上でみると８０％を超えているのが実態です。

又不動産所有割合も６０％を超えており、金融・不動産資産の殆どを高齢者が所有している事を物語っております。

お金を使うのは若者であり、高齢者はお金を使わない。従って消費が拡大しないので景気も良くならない。

今後は、高齢者の所有する資産を標的に税制が改正され若者への所得移転を図り若者の活力が出る対策がなされるものと思われます。

社会の変化に応じたルールの変更は世の常であります。社会の変化とは個人の意識の変化であり、その個人の意識の変化を的確に捉え今後のルール変更の予測を行い、早く対策を講じておく必要があるのではないでしょうか。

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

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とまとハウスの「耳より情報」

（平成２３年１２月号）　　　第８４号

早いもので今年も師走となりました。押し迫り慌ただしい月となりますが、本年最後の締めくくりを有終の美で飾り、新たな年を迎えましょう。

　今回号は入居者が退去された場合の原状回復について掲載致します。トラブルの多い事項ですのでご参考になれば幸いです。

【退去時の原状回復トラブル】

平成１９年に国土交通省が実施した調査で、賃貸住宅の相談件数の多いのはこの原状回復の問題での相談が全体の「４１％」を占めており、ダントツの一位となっております。いかにトラブルが多いのかが推察されます。

その原因は、昔は借家数が少なく貸主側が有利な状態にありましたが近年は空家が全国で４００万戸を突破した状況の中で、借主側が強くなり、過去の家主様のやり方が通じなくなったのが原因です。

借主側より原状回復についてのトラブル、相談等が多くなって来れば国の管轄官庁が放って置くはずがありません。平成１０年に国交省は原状回復のガイドラインを出しました、その後平成２３年８月に改訂を行いました。

現在ではそのガイドラインに沿って対応が行われております。

【原状回復義務とは】

借地借家法では、「賃借人は契約の規定に従って目的物を使用収益する権利を有し、これに対し賃料を支払う義務がある。又、契約終了時に目的物を原状回復して返還する義務を負う」となっております。

法律の原状回復の割合が不明確で具体的でないのでトラブルの原因になっておりました。

裁判所の原状回復の考え方は、「建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく、賃借人の故意・過失等による劣化の回復」であるとの考え方であります。

ガイドラインの考え方は「故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧」となっており、民法第４００条で、賃借人は、賃借物を善良な管理者として注意を払って使用する義務を負うとなっております。

　　　　　　【原状回復費用負担割合とは】

現在は上記の通りの解釈により、退去時に原状回復工事費の、貸主、借主の負担割合を決めておりますが、その具体例は下記の通りです。

「賃貸人の負担となるもの」

◎家具の設置による床のへこみ、設置跡　◎テレビ冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ　◎壁に張ったポスター等によるクロスの変色　◎日照による自然にやけるクロス、畳等の変色　◎借主設置のエアコン・ビス穴　◎画鋲、ピン穴　◎機器の寿命による設備の故障、取替え　◎構造的な欠陥による畳、フローリングの変色、網入りガラスの亀裂　

再募集の際の改装等は　◎畳の表替え　◎網戸の交換　◎設備の新設　◎鍵の取り換え　◎フローリングのワックスがけ、◎台所、トイレの消毒　◎ハウスクリーニング　◎エアコン内部の洗浄等

「賃借人の負担となるもの」

◎カーペットシミ　◎冷蔵庫下の錆を放置した事による汚損　◎引越の際の傷　◎日常清掃を怠ったスス、油汚れ等　◎結露を放置しカビ、シミの汚損　◎クーラーからの水漏れを放置した為に発生した腐食　◎喫煙によるクロスの汚れ　◎壁の釘穴、ビス穴で下地ボードの張替　◎天井に付けた照明器具の跡　◎落書き等の毀損　◎ペットによる傷、臭い　◎風呂、トイレのカビ等　◎異常な取り扱いによる設備の毀損　◎鍵の紛失、毀損　◎戸建て住宅の庭の雑草除去費用

等々であります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【設備等の経過年数による負担割合の変化】

設備、クロス、畳等々は経過年数に応じて経年劣化する、其々の耐用年数が経過した段階で借主負担はゼロになります。

従って、退去時点での其々の経過年数に応じた、負担割合を算出する必要があります。

クロスが汚れているので、その部分の張替費用を全額借主が負担するのではなく、経過年数により借主負担は減少します。

長期入居されており、クロスの耐用年数が経過しゼロであるにもかかわらず、借主の故意過失による汚れであるので、クロスの張替費用を借主に請求する事は出来ません。

従って、退去時の残存価格に対する負担割合となります。上記の借主の負担となる項目でも経過年数に応じた負担割合となるのです。

【契約書の原状回復についての特約明記】

弊社の特約事項欄には「賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損に掛かる費用は賃借人の実費負担とし、経年劣化、通常の使用による損耗等の修繕費用は家賃に含まれます」と記載致しております。一般的な契約書には「借主は、本契約終了時には自らの負担において本物件を修理、清掃、その他物件の原状回復に必要な処置を講じた上貸主に対し本物件を明渡すものとする。」と書かれているものが多く具体性に欠ける契約書が多かったのは事実です。

今後は、明確に契約書に記載する必要があります。

最近、借主が法人の場合は特約に具体的な項目が明記されていない場合は、契約出来ないケースも有りますので注意が必要です。

【まとめ】

原状回復負担割合とは、簡単に言えば「賃借人が入居中に手入れを怠ったもの、用法違反、不注意によるもの、通常の使用とは思えないもので建物、設備等に汚損、毀損等を発生させた場合」にその部分の経過期間に応じその負担割合を請求できるものです。

経年劣化、自然損耗等の請求をする事は出来ません。

近年は、賃借人もインターネットの普及により原状回復に関する知識も豊富になり、貸主様の負担分を請求する事によるトラブルが増加しております。

今後注意する必要があります。

　　　　　　　　　

今後も皆様方のお役に立てる情報をお届け致します。

　　　　　　　　　　　　　　　とまとハウス　　代表者　粟野　則夫　

　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント技能者

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士

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