株式会社鎌倉鑑定ブログ

相続対策・不動産鑑定・不動産調査ならおまかせください。
社内の不動産鑑定士・税理士・土地家屋調査士・行政書士・宅地建物取引士がご相談に乗らせていただきます。


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ある月末のことです。

オーナーさんにある物件を気に入って頂きました。

銀行に打診するとローンは問題なさそう、とのこと。

ほぼ満額で買付けを入れさせてもらいました。

物元の大手仲介会社に連絡します。

「うち、ローン特約付けられないけど大丈夫ですか?あと、残り3日で恐縮ですが、月内契約も条件です。」

オーナーさんは自己資金、共同担保共に十分なので、ローンは問題なさそうです。

でも、何があるのか分かりません。

「月内契約は大丈夫ですが、ローン特約無しはありえません。でも、ローンは問題ないと思います。銀行に確認して頂いても大丈夫ですよ。」

すぐに、物元のご担当者は銀行足を運んでいただいたようです。

そのあと、まず物元のご担当者から連絡がありました。

「融資OK、とは言っていただけませんでした。この状態でローン特約付契約はすることができません。」

銀行のご担当者に確認します。

「正直言って、あの会社が仲介の場合は関わりたく無いんですよね、、、契約日は早く、と迫るのに、ローン特約は付けられない。内諾条件から少しの条件変更も許してくれない。今回は融資OK、とは言い切れませんでした。」

改めて、物元のご担当者に電話。

「いえ、ローン特約を付けられないというのはお客様のご要望ではなくて、弊社の方針なんです。ローン特約をつけるためには、会議の場で『今回は特別にローン特約を付ける』、と議決してもらわないといけないんです。」

売主さんも、物元のご担当者も大変だなあ、、



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中古物件の現地下見です。

大幅なリフォームが必要になりそうなので、青建の宮内さんと中山さんにもお付き合いいただきました。

ボロボロの状態を綺麗にしていくというのは楽しいものです。

ただ、部屋に入ると違和感。

重力を感じます。

部屋が傾いているのです。

でも、その部屋だけの傾きならば、スケルトンリフォームすればよいこと。

建物全体が傾いているかを確認しなければなりません。

こんな時に役に立つのが、トータルステーション!

三次元座標を測定してくれる秘密兵器(?)です。

外に出て、三脚に機械を備え付け、建物の角を測量してみます。

すると、10.8m離れた角と角で、125mm高さが異なっていることが分かりました。

1,000分の11の傾きということになります。

1,000分の6を超えると要注意と言われています。

その2倍の傾きとなると、大事です。

木造の小さな建物ならば持ち上げてしまうことも検討できますが、この物件は鉄骨のビル。

なかなかそうもいきません。

残念ながら、この物件は見送りです、、、




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民事信託の件で、オーナーさん、司法書士さんと打ち合わせです。

ただ、今回の私の役目は、地目変更登記という土地家屋調査士業務。

不動産について信託を行う場合、信託を原因として委託者から受託者に所有権移転登記を行います。

ただ問題は、今回信託の対象になっている土地の一つの地目が「田」になっていること。

地目が「田」「畑」といった農地になっている場合、自由に所有権移転登記を行うことができません。

農業委員会の許可なく所有権を移転することはできないのです。

実際に農地として使われている場合は、基本的には信託を諦めることになります。(そもそも、農地以外に使えないのならば、わざわざ信託する意味もありません。)

ただ、今回の土地は、店舗用地として使用されており、実際の現況は宅地になっています。

表題部の登記は現況を優先します。

地目を「宅地」に変更すれば、所有権移転登記を行うことができることになります。

ならば、農地に家を建てて現況を宅地にしてしまえば、農業委員会の許可なんか要らなくなるのでは、、、

そうはいきません。

農業委員会の許可なく農地以外に使ってしまうと、農地に戻せ、と言われてしまうのです。

法務局も、農地からの地目変更登記申請があると、農業委員会の許可があるかを調べます。

許可が出ていないと、地目変更は認められないのです。


とはいうものの、今回の場合、市街地のど真ん中、築30年の建物が建っています。

農業委員会への農地法第4条1項7号の届出は出しているはずですし、例え出ていなくても、出せば問題なく受理されるはずです。

農業委員会に確認したところ、30年以上前に届出がでていることが分かりました。





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こんばんは、鎌倉鑑定 川上です!



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今日は大手企業様主催のセミナーを聴講してきました。


といっても、第一部はCFネッツグループ代表 倉橋による生産緑地の2022年問題をテーマとした内容。


弊社においても2022年問題へ対応するべくいろいろと調査をしているところですので、改めて勉強させていただきました。


実は、2022年問題については弊社でもセミナーを開催させていただく予定となっています!


相続対策の一部として、この2022年問題や後見制度、民事信託等についてお話をさせていただきます。


今回の講師は弊社代表の小林と、不動産鑑定士の林です。私、川上は今回出番はありません。。


詳細はこちらをご覧ください。皆さんのご参加をお待ちしております。



第二部は、テレビでもよく拝見する某財団会長や大学教授も務める評論家より、「世界の構造転換と日本経済の進路」というテーマでのセミナー。


トランプ政権における諸外国との貿易赤字の見方や、日本人の可処分所得の減少やアジアにおける日本のGDPランキングの現状、首都圏の環状線の開通やリニアによる影響等、ニュースではさらっと聞くことはあってもあまりじっくり聞くことのない内容。


経済学部出身なのに経済にとっても疎い私・・・。勉強になります。


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私事を一つほど。


本ブログにて、ハーフマラソンへの出場を宣言しましたが、後に引けない状況に自分を追い込んだこともあり、順調に進んでいます。


週に2日ほどトレーニングをし、体重も約3キロの減量。


完走の報告ができるよう、頑張ります!



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 23日、H29税制改正セミナーに参加しました。

 改正点を正味2時間で網羅的に解説して頂くという慌ただしいもの
でした。その中から、最近話題になったタワーマンション, 広大地な
ど、簡単に紹介させて頂きます。

 タワマンの固定資産税では、一棟全体の税額を算出した後の按分
方法が変わり、例えば40階建のマンション(タイプや床面積は同じと
仮定)の最上階の税額は1階の税額の1.1倍になります。 現行では同
じ税額ですから、多少改善されることに。

 しかし販売価格は2倍以上の差がみられることも珍しくなく、物足り
ないと感じるのは私だけでしょうか。この改正は本年4月1日以降に
売買契約が締結されるものに適用されます。 尚今回は相続税には
改正が及んでいません。

 既存の住宅に耐震改修,省エネリフォームを行った場合、工事完了
の翌年度分の固定資産税が各々1/2→2/3, 1/3→2/3と減額割合が
拡充されます。

 広大地の相続税評価では面積だけでなく、奥行きや不整形の程度
等による補正率が加味されます。相続税評価額と実際の取引価格と
の乖離を解消するのが改正の狙いです。
 

 プライベートでは、休日ウォーキングの後、豆をミルで挽いてコ
-ヒーを淹れるのを楽しんでいます。以前豆を買っていた店に、イ
ヴニングカップなるブレンドした豆があり、気に入っていたのです
がいつの間にか無くなっていました。その香味を思い出しながら、
色々試している次第です。

               ・・・・・それではまた。[林]

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先日、保険会社のお招きで、二俣川の「神奈川県立がんセンター重粒子線治療施設」を見学させていただきました。

最近、近くの物件の売却依頼を頂いた際に通りがかった時から気になっていた施設です。

重粒子線治療とは、炭素イオンを直径20mの円形電磁石で光の速さの70%まで加速させ、それをピンポイントでガンにぶつける 、という何だか聞くだけでカッコいい手法。

この施設がこれまた、病院というよりも、サンダーバードとかの秘密基地みたいです。

この手法により、少ない副作用で、抜群の効果を得られるとのこと。

基本的に入院はせず、3週間ほど通院すればよいとのことです。

逆に、全国で5箇所しかないので、遠方の方は3週間のホテル住まいをしなければならないようです。

全世界でも10箇所、今回の施設が最新鋭のものなので、海外からの来院需要もありそう。(今の所は日本の方向けですが、将来的には開放していくような感じでした。)

件の近隣の戸建を月極物件として賃貸できないかな、とよぎりました。

ただ、現在は年間190名くらいの利用、それも殆ど通院できる範囲からの利用者なので、それをアテにすることはできませんし、定員である900名まで増えるまで待つことなんてのも現実的じゃないよな〜、とすぐに諦めました、、、

肝心のお値段。

今の所、利用者の負担する費用は350万円とのことです。

けっこう大変です。

自分のがん保険、先進医療特約入ってたかな、、、

小林





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 御無沙汰しました。
 
 2/10(金) 士協会認定の都市農地セミナーを受講しました。

 4部構成で,第1部が国交省のお役人が担当する「都市農地関係
の制度改正」のお話。当方もこれを目当てに参加した次第。

 結果は正解で、サプライズがありました。
現在住居系の用途地域は1低専~準住迄の7種ですが、ここに新し
い用途地域が追加される予定とのこと。

 生産緑地に関しては、まず「道連れ解除」を防止するため、一団
の認定要件と面積要件の緩和が図られる見通し(500㎡→ 300㎡以上
で条例で定める規模)。 また農家の直売所や農家レストランの設置
も可能になる見込み。

 買取申出については,申出可能時期を10年先送りする特定生産緑
地制度が創設される予定です。

 面積要件の緩和や農家レストラン等は年内にも実現する模様。

 プライベートでは,休日必ずウォーキングと身体の歪みをほぐす体
操を欠かさないようにしています。

 禅道場時代半跏(片足だけを上げる)で座禅を組んでいたせいか、
一時は電車で座れない程であった。今は体操のお蔭で電車ではシッ
カリ座っています。

                  それではまた。・・・[林]

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相続の件でお世話になったオーナーさん。

古ビルのリノベーションが完了したとのことだったので、見学させていただきました。

本業はオシャレ系不動産業の方なので、流石の出来栄えです。

床は全て無垢フローロング。

少しくらいの傷は味、目立つようなら削ればいい、それでもだめならオイルを塗り、最後の手段はペンキを塗っちゃう。

普通のフローリングなどに比べて高そうに見えても、張り替え無しに何回転もできるので、案外安くつくようです。

実際に体験されていないと、こうは言えません。

天井は剥き出し。

照明の配線は、金属パイプ。

キッチンは、ステンレス製の無骨なもの。

ざっくりしていそうで、コンセントプレートなど細かいところまで、全体の雰囲気に合うように拘っています。

それでいて、部材自体は安価なものを使っています。

M様、今後のリフォームでは丸パクリさせていただきます!




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こんばんは、鎌倉鑑定 川上です!



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今日は23区内の物件調査へ。


ここ数日は暖かい日が続いていましたが、今日は一転冬空。風も非常に強く、外回りにはつらい一日です。。


本日も5か所ほど回りましたが、約10年ぶりに訪れたのはこちら↓↓↓





国道に接道している物件につき、区役所だけでは用が足らず、こちらにまで足を延ばしました。



こちらでのやり取り。


川「道路台帳ほしいんですけど」


職員「写しは出してないよ。カメラで撮るならいいけど」


川「え!?昔はコピーもらえましたよね??」


職員「さあ、昔のことはわからないな。どうしてもほしかったら関東地方整備局で開示請求してね」


川「・・・。」



その後事務所に戻り、関東地方整備局へ問い合わせすると。。



川「道路台帳の開示請求したいんですけど、どれくらい日がかかりますか?」


職員「開示可能かどうかの審査で約1か月、可能な場合はさらに書類を出してもらった後に10日くらいですね~。」


川「・・・。」



個人情報を含むような書類でもないし、機密的な内容でもない書類をもらうのにこんなかかるとか・・・しかも以前は即日窓口でもらえたのに。。


文句を言いたい気持ちよりも、呆れてものが言えない。


今後行く機会があるかもって方は、覚えていたらイラっとせずに済みますよ!




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こんばんは、鎌倉鑑定 川上です!



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先日、管理業務主任者の更新講習に出席してきました。


宅建士と同様、こちらも5年に一度の更新があります。


直近でその資格を使用する予定はないのですが、最近セミナーでマンション管理に関してもお話しさせていただくこともありますので、期限切れているままもカッコ悪いですしね。


この手の講習って、会場に「〇〇更新講習」的な大きな看板などが建っているイメージですが、今回はちょっと違いました。





・・・・・。


これと同じ貼り紙が数枚館内に貼っているのみ。ちなみに、会場は日本武道館そばにある科学技術館。


宅建士と比べたらマイナーではありますが、ここまでくると悲しくなります。




気を取り直して会場へ。


当日の出欠確認にあたっては、事前にこんなものが送られてきました。






ICカードです。


講習は4部構成でしたが、出欠確認を頻繁にやらされました。


最初の入室でピッ、第二部終了後ピッ、第三部開始前にピッ、全講義終了後にピッ。


・・・・・。よっぽど以前に不正があったのでしょうか、やたら厳重です。


トイレ等で席を立つ際にも、係員がいてピッってしないとなりません。むやみに席外したりすると、失格になるようです。



肝心な講習の中身ですが、法律関係の改正事項の解説等の最新情報から、基本的事項のおさらいといった内容。復習にはちょうどいいレベルのお話でした。


日々勉強、最新情報の収集に努めないとと再確認する機会となりました。



さて、今回最後の写真・・・(おまけ)。






その日の昼食です。


科学技術館の食堂がものすごい行列だったため、駅前で食べるかコンビニで買い出ししようと向かっていたところ、日本武道館に喫茶店があったので、横着してそこで済まそうとしてしまったのが運の尽き。


ビーフカレー、1100円!!


しかも、ビーフが見あたらない( ̄□ ̄;)!!


スキー場のカレーよりもコスパが悪いとか・・・。


苦い経験となりました。




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