株式会社鎌倉鑑定ブログ

相続対策・不動産鑑定・不動産調査ならおまかせください。
社内の不動産鑑定士・税理士・土地家屋調査士・行政書士・宅地建物取引士がご相談に乗らせていただきます。


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 ・・・の富士山を出張の合間に富士市役所で撮影。

 11月21日(火), 22日(水)と相続税絡みの評価で富士市に出張。
予報で22日午後は天気が崩れると聞いていたので、初日は予定より
早く品川駅に向かい、昼前に新富士駅に着いた。本当は新富士駅の
近くに宿を取りたかったのだが、開業は来春ということで市役所隣
に決めた。ホテルに荷物を預けてすぐ市役所屋上に昇り、ほぼ快晴
下の富士山をデジカメに収めた次第(是非拡大してご覧ください)。
撮影後至近の法務局に出向いて対象地の登記簿写し等を取得し、
静岡に向かった。

 ここが面倒な点で、他県の取引事例はその県の士協会閲覧室(ほ
とんどが県庁所在地にある) に設置されているPCでしか検索出来な
いのだ。まずグレ-ドの高いデータを検索するもヒットした事例は1
件。グレードを落として検索しもう2件確保し、採択した事例3件を
事務局の方にプリントしてもらい直ぐ富士にトンボ返り。もう一仕
事と思っていたが、5時近くになっていたので宿で資料整理。

 翌朝、事例の不足情報を補完すべく朝一で再度法務局に立ち寄っ
た後レンタカーで新富士駅へ向かう。 担当税理士のMさんを出迎え
て、雨が降り出す前に事例地, 公示地等の現地調査を終え、最後に
役所調査を行って帰路に。

 天候を気に掛けながらの慌ただしい2日間だったが、今振り返る
と市役所近くに宿をとったのは正解のようだ。



              ・・・・・それではまた。[林]

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・・・な物試しています。2,3紹介させていただきます。
まず朝食のパンにはナッツ片入りのオリーブオイルを塗っています。
オレイン酸のほかリノール酸, リノレン酸といった必須脂肪酸、ポリフ
ェノールやビタミンEが含まれ、高血圧症の予防などに効果があるよう
です。ただカロリーが高いので摂りすぎると肥満に結びつく虞も。

 朝, 夕食の野菜サラダにはアマニオイルを数滴垂らすことに。
このオイルにもαリノリン酸などの不飽和脂肪酸が豊富に含まれ、
また食物繊維量はゴボウの3.7倍もあって、血栓を溶かすほどの血流
改善作用があります。半面過剰に摂取すると、止血が困難な事態を招
いたり、お腹が緩くなることも。

 また、ほぼ1日おきに食している納豆には、きざみパクチーを入れ
るようにしました。パクチーには強力なデトックス効果がありますが、
利尿作用もあるようなので体質的に合わない人は注意する必要が。

 要するにいくらヘルシーでも、「過ぎたるは猶及ばざる」というこ
とのようです。

 話は飛びますが、10月29日に八重洲ブックCにてCFネッツの倉橋
代表と出版記念講演をさせて頂きました。台風にもかかわらず申込者
の7割程の方が参席され、書籍の売れ行きも良くホッとしております。
悪天候の中来場いただいた皆様に改めて御礼申し上げます。


                         それではまた。[林]                
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オーナーさんが室内ゴルフ練習場をオープンされたので、見学してきました。

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レンタルクラブも揃っているので、手ぶらで練習できます。
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ゴルフ上達虎の巻も完備。

130で回れたら絶好調!というワタシなんか真っ先に入会すべきです。
ただ、場所が小岩駅、、横浜から通うのは辛すぎます、、といってやらない言い訳、、
お近くの方は是非!

こばやし



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 いつの間にか梅雨明けとなりましたが、この時期思い出されるの
が、祇園祭です。一ヶ月間様々な行事が執り行われ、中でも山鉾巡
行はユネスコの無形文化遺産に登録されています。

 道場の役を務められていた方が日頃ボランティア活動を熱心にさ
れていた関係で割当があったようです。数名で巡行の曳き子に加わ
り得難い体験をさせて頂きました。

 曳き方のハイライトは何といっても「辻回し」。 交差点にさし
かかると積んでいる割り竹を鉾車の下に急いで敷き、水をかけて一
気に斜め横に引く。2回で方向を変えられれば上出来で、観客から
大きな拍手。
 今年の前祭巡行は終わってしまいましたが、後祭の戻り巡行(24
日)はまだ間に合いますよ。


 先月の地元新聞社の不動産セミナーではネッツ代表倉橋氏の前座
(75分)を務めさせて頂きました。15日(土)には某ハウスメーカーさん
主催で2時間、都市農地と相続対策についてお話する機会を賜りま
した。三連休に7月のお盆, 夏祭りと行事が重なり参加者はいま一
つでしたが、個別の質問もお受けすることが出来、充実したセミナー
となりました。
              ・・・・・それではまた。[林]

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 先頃、県士協会の本年度第1回研修会に参加しました。建築物の
コストに関するお話で、現在新国立競技場(オリンピックスタジア
ム)を施工している大手ゼネコン東京支店の方が講師。

Pポイントの操作は御付きの若手社員に任せ,「はい」という合図
で次のスライドに切り替わっていました。このようなプレゼンスタ
イルの講演は小生初めてで、かなり上席の方とお見受けした次第。

マンション, シティホテル, 社員寮, 飲食ビル等 の積算の実施例
や杭の引き抜きなど解体範囲, 解体費用の実施例等はとても勉強に
なりました。

もう一つ記憶に残ったのは、旧赤プリ解体のお話。「テコレッ
プシステム」と名付けられ、最上部から徐々に解体していく超高層
ビル用の解体工法です。高さ100m以上, 敷地に空地部分がない,
近隣の制約条件が厳しい等の建物に特に有効で環境にも優しい解
体工法とのこと。

丹下健三氏の設計ながら築29年で解体することとなった背景に
ついても言及があり、とても有意義な研修会でした。

 
 話変わりますが。ゴールデンウィークに大分方面を旅行してきた
隣席のK氏からお土産に戴いた黄ラベルの柚子胡椒(豊後大山町産)
がなかなか減りません。

 辛さは相当のもので、小生は納豆をかき混ぜる時, 箸の先に耳か
き程つけて使う程度。60gの小瓶ですが,賞味期限の11/26に間に合
うかしらん。 激辛の赤ラベルもあるそうです

              ・・・・・それではまた。[林]

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 随分ご無沙汰しました。
弊社大船オフィスのある地域の近況をお知らせします。

ついに大船駅北口(笠間口)の再開発が動き出しました。大手家電
店Y電機のあった側です。地区面積1.7haで、商業施設等が8階建,
都市型住宅約250戸,21階建。

バスターミナルや川沿いの緑道も整備される予定です。 今は改
札を出て下に降りていますが, ペデストリアンデッキで駅前通りを
跨ぐので信号待ちのイライラもなくなります。

 ご存知の方が多いと思いますが,大船駅は構内に川(砂押川)が流れ
ていて,川の北側が横浜市(栄区)で南側が鎌倉市と分かれています。

今回の北口再開発は横浜市側ですが、実は鎌倉市側でも駅と駅前通
りに挟まれた一角(ファーストフードや立飲みでお世話になってい
るお店が立並んでいる所,2100㎡)を先行的に再開発する計画があり
ます。ただ権利者が多く、意見集約が難航している模様。


 私事では2月頃から花粉症に悩まされています。 紫蘇,シジュウ
ム,甜茶をブレンドしたものを煎じて飲んでいますが、マスクは手
放せない毎日です。

               ・・・・・それではまた。[林]

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こんにちは、鎌倉鑑定 川上です!


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えらい久々の更新となってしまいました。


鎌倉鑑定ブログ自体約1か月ぶりの更新、私の投稿に至っては約2か月ぶりの更新ということで深く反省・・・。


忙しかったことは事実なんですが、他のブロガーの方も忙しい中更新されているわけで、もう少し更新頑張っていきたいと思っております。


さて、GW休暇をいただいておりましたので、本日より通常営業となりました。


7日までは各役所関係は開いていませんのでデスクワーク中心となりますが、連休明けから物件調査に契約と慌ただしくなりそうです。


ブログを更新していない間にあった出来事として、葛飾区で導入審議中であった区内全域を対象として「絶対高さ制限」の導入が見送りとなりました。


港区や板橋区など、23区内でも結構導入されているのですが、これにより既存不適格物件が増えるので、個人的には見送りでよかったと思っています。


現在導入審議中の大田区でも見送りになってくれればいいなと。。。



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ここからおまけですが、以前本ブログで書かせていただいた4月のハーフマラソン参加の件ですが、無事に完走することができました。


タイムは2時間17分台と決して良くもなければ順位も大体真ん中ぐらいではありましたが、準備期間の割には悪くない結果であったと思います。


トレーニングと食事制限の効果で体重も約7キロ減!


成果が出ると気持ちいいですね、懲りずに続けていかなければ。


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それでは!




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ある月末のことです。

オーナーさんにある物件を気に入って頂きました。

銀行に打診するとローンは問題なさそう、とのこと。

ほぼ満額で買付けを入れさせてもらいました。

物元の大手仲介会社に連絡します。

「うち、ローン特約付けられないけど大丈夫ですか?あと、残り3日で恐縮ですが、月内契約も条件です。」

オーナーさんは自己資金、共同担保共に十分なので、ローンは問題なさそうです。

でも、何があるのか分かりません。

「月内契約は大丈夫ですが、ローン特約無しはありえません。でも、ローンは問題ないと思います。銀行に確認して頂いても大丈夫ですよ。」

すぐに、物元のご担当者は銀行足を運んでいただいたようです。

そのあと、まず物元のご担当者から連絡がありました。

「融資OK、とは言っていただけませんでした。この状態でローン特約付契約はすることができません。」

銀行のご担当者に確認します。

「正直言って、あの会社が仲介の場合は関わりたく無いんですよね、、、契約日は早く、と迫るのに、ローン特約は付けられない。内諾条件から少しの条件変更も許してくれない。今回は融資OK、とは言い切れませんでした。」

改めて、物元のご担当者に電話。

「いえ、ローン特約を付けられないというのはお客様のご要望ではなくて、弊社の方針なんです。ローン特約をつけるためには、会議の場で『今回は特別にローン特約を付ける』、と議決してもらわないといけないんです。」

売主さんも、物元のご担当者も大変だなあ、、



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中古物件の現地下見です。

大幅なリフォームが必要になりそうなので、青建の宮内さんと中山さんにもお付き合いいただきました。

ボロボロの状態を綺麗にしていくというのは楽しいものです。

ただ、部屋に入ると違和感。

重力を感じます。

部屋が傾いているのです。

でも、その部屋だけの傾きならば、スケルトンリフォームすればよいこと。

建物全体が傾いているかを確認しなければなりません。

こんな時に役に立つのが、トータルステーション!

三次元座標を測定してくれる秘密兵器(?)です。

外に出て、三脚に機械を備え付け、建物の角を測量してみます。

すると、10.8m離れた角と角で、125mm高さが異なっていることが分かりました。

1,000分の11の傾きということになります。

1,000分の6を超えると要注意と言われています。

その2倍の傾きとなると、大事です。

木造の小さな建物ならば持ち上げてしまうことも検討できますが、この物件は鉄骨のビル。

なかなかそうもいきません。

残念ながら、この物件は見送りです、、、




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民事信託の件で、オーナーさん、司法書士さんと打ち合わせです。

ただ、今回の私の役目は、地目変更登記という土地家屋調査士業務。

不動産について信託を行う場合、信託を原因として委託者から受託者に所有権移転登記を行います。

ただ問題は、今回信託の対象になっている土地の一つの地目が「田」になっていること。

地目が「田」「畑」といった農地になっている場合、自由に所有権移転登記を行うことができません。

農業委員会の許可なく所有権を移転することはできないのです。

実際に農地として使われている場合は、基本的には信託を諦めることになります。(そもそも、農地以外に使えないのならば、わざわざ信託する意味もありません。)

ただ、今回の土地は、店舗用地として使用されており、実際の現況は宅地になっています。

表題部の登記は現況を優先します。

地目を「宅地」に変更すれば、所有権移転登記を行うことができることになります。

ならば、農地に家を建てて現況を宅地にしてしまえば、農業委員会の許可なんか要らなくなるのでは、、、

そうはいきません。

農業委員会の許可なく農地以外に使ってしまうと、農地に戻せ、と言われてしまうのです。

法務局も、農地からの地目変更登記申請があると、農業委員会の許可があるかを調べます。

許可が出ていないと、地目変更は認められないのです。


とはいうものの、今回の場合、市街地のど真ん中、築30年の建物が建っています。

農業委員会への農地法第4条1項7号の届出は出しているはずですし、例え出ていなくても、出せば問題なく受理されるはずです。

農業委員会に確認したところ、30年以上前に届出がでていることが分かりました。





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