株式会社鎌倉鑑定ブログ

相続対策・不動産鑑定・不動産調査ならおまかせください。
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こんにちは、鎌倉鑑定の川上です!






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さて、次回のセミナーが決定しましたので告知させていただきます。


まだ先となりますが、8月28日(日)29日(月)の2日にわたり、東京本社にて「物件調査から重要事項説明書が作成されるまで」を開催いたします。


内容については前回と同様、1日目は基礎知識を机上で学んでいただき、2日目は実際に物件調査に同行していただき、調査した内容をもとに重要事項説明書を作成まで行う内容となっています。


詳しくはこちらをご確認ください。


前回の反省を生かし、よりよいセミナーにしたいと考えておりますので、お楽しみに!


少人数制となっていますので、ご興味のある方はお早めにお申し込みください。






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「あと、一時間か~。間に合うかな~」

サイゼリアでシチリアレモンのソルベをスプーンですくいながら、最初で最後の追い込みです。

今日は自動車保険と傷害保険の試験です。

どちらも直接業務上必要な内容では無いのですが、これをとっておかないと先の資格が取れません。

ただ、一般的に保険関係の試験は落とすための試験ではないので簡単に作られています。

今までとった保険の資格もどれも簡単だったような気がします。(あまり記憶に残っていないくらいに、、)

今回も「ちょっとはテキストを見とかないとな~」と思いながら、結局、試験当日に過去問を目を通すだけになってしまいました。

試験2時間前に過去問を開いてみると、、、

普段の業務には関わっていないことばかりで、素では分かりません。

舐めすぎてたかも。やばい、、、

冷や汗をかきながら、急いで過去問に目を通します。

「なるほど~自動車保険って、こうなってるんだ~」

なんて、理解に務めている場合ではありません。

とりあえず、今は詰め込みます。

「あと一日でいいから時間があったらなあ」

一昨日の休日に全くやらなかったくせに。

・・・・

何とか、過去問と同じ問題だけは解答できるようになりました。

あとは腹をくくって、試験会場に。

今回の試験は、コンピューターに解答を打ち込む方式です。

カンニングには厳しく、携帯はもとより、腕時計さえも会場に持ち込めません。

過去問以外の範囲が多かったらどうしよう、、

と不安になりながら、試験開始ボタンをクリック。

モニター上に現れたのは試験問題、そしてテキスト!







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6月15,16日は1泊のコンサル研修でした。

霞ヶ関駅に集合後、東京地裁に向かい、A4の紙10枚を渡される。
見ると、開始時間,事件名,法廷場所がびっしり。

与えられた時間は10時から11時30分までの1時間半。
各自、事件,法廷を選んで傍聴すべしとのこと。

瀬戸弁護士から「不当利得返還請求(やたらと多い)は過払金請求事件のことです。」
と有り難い解説を戴いたので、それ以外の民事事件3本に絞り傍聴。

(裁判官) 訴状らしきものを見ながら「陳述しますね」、(原告側)「はい」
    ( 小生 ) ん? 弁論はないの?
(裁判官)「では、次の期日ですが・・・でよろしいですか?」

あまりに事務的なやりとりに、丁々発止を期待していた小生は拍子抜け。

地裁地下の食堂で昼食を済ませる。
赤レンガの法務省旧館見学後、バスで遊ヶ崎ホテルに向かう。

小休憩後、滞納家賃の督促業務について約2時間片岡講師の講義を拝聴。
生々しい現場の状況が伝わって来て、御苦労にに敬意を表さずにはいられない。

翌16日は督促,訴訟,裁判,強制執行等の座学で担当は瀬戸弁護士。
薄いテキストで漫談調と思いきや、8冊も配布されて身構える。

昼食をはさんで6時間の本格講義。ウーン、時々瞼が重くなる。
改めて、言葉尽くし・法律三昧は、小生には向いていないと悟った次第です。 [林]







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久しぶりの更新となります、鎌倉鑑定の川上です。






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5月に「重要事項説明書作成のための基礎知識」なるセミナーを2日がかりで開催させていただきました。だいぶ前のことですみません。。


1日目は机上での基礎知識を説明させていただき、2日目は実際に横浜市役所で物件調査を行い、その内容を重説に落とし込むといった内容です。


この手のセミナーは初めてであるため、参加のお申し込みを頂けるか不安はありましたが、定員近くまでお申し込みを頂くことができました。


初めての開催の割にはよかったこともありましたが、いろいろ課題も見つかりました。


私自身も大変勉強になりました。まずはやってみることって大事ですね。




次回は8月に東京で開催する予定となっています。


詳細は現在検討中ですが、決定次第告知させていただきます。ぜひチェックしてくださいね。







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御無沙汰しました。近況をご報告します。

5/25,26  恒例のコンサル養成一泊研修。

    25日は東京本社でOMの講習後、南長崎,由比ガ浜の2物件を見学して三崎泊。

    翌26日は講習後、昨日見学した豊島区南長崎の賃料査定額をグループ発表。

    相変わらず遊ヶ崎ホテルの食事は研修の身には勿体ない程美味しい。感謝、拝。


5/27   神奈川県鑑定士会総会に出席。総会前の研修は参加者250名で盛況。
   
    改訂比準表がテーマとあって70名程は行政の担当者であったらしい。

    総会後の懇親会では自己紹介と名刺交換で精一杯自分をアピール。


6/2   不動産関係者の情報交換会に参加。

    長テーブル上には大量のパンフレットが置かれている。開会して、指名された会員が次々と

    話をしていき、該当パンフを探し回る。真ん前の理事さんがどのパンフをみているか観察し

    て追っかける。初参加の自分には忙しすぎた会でした。

     会後の懇親会でやっと自分のペースを取り戻しました(ホッ)。


     それではまた。 [林] 






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川上さんの不動産調査セミナーでした。

二日間セミナーのうち、第一日目は大船事務所での座学です。

10時から18時まで、休憩挟みながらの8時間!

二日目は、今週の木曜日です。

丸一日、法務局、役所、現地を回って調査の実習を行います。

高額セミナーであったにも関わらず、定員までのお申込をいただきました。

川上さんは一日目でヘトヘトになっているようですが、味をしめて8月頃にまた行う予定です。






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「アパートにすれば、大手メーカーが30年間一括借り上げしてくれると言っているんですよ。」




住宅地の活用についてのご相談をいただき、現地を確認させていただきました。




横浜市内の駅から徒歩10分弱の住宅地。




いま建っている家を取り壊して、アパートにしても賃貸需要はありそうです。




ただ、メーカーさんの一括借り上げをあてにして建築するのは危険です。




30年間一括借上げといっても、何かしら条件が入っているのが普通です。




例えば、「2年ごとの賃料見直し」




確かに、30年間ずっと同じ賃料という方が不自然なので、当然といえば当然です。




逆に30年間ずっと同じ家賃で借り上げするというような場合は、余程建築費で儲けているか、途中で会社を倒産させてしまえば良い、と考えているような場合です。






他にも「当社の提案するリフォームを行って頂くことが条件」なんて条項もよく見受けられます。




こちらも、オーナーさんが全くリフォームしてくれなければまともな賃貸はできないので、不自然な条件ではありません。




ただ、この条件が入っていると、無競争で30年間リフォーム工事をとることができるので、メーカーさんとしては2度おいしい、ということになります。






上記どちらの条件にしても、条件を提示するのはメーカー側。




メーカーの作成する条件を呑まなければ途中で解約されてしまうことになります。




一概に大手メーカーさんで建築するのがダメ、とは言いませんが、「30年間一括借上げ」をあてにして計画するのは危険なのです。




通常の家賃での賃貸又は、借上げの場合でも、建築メーカーとは別の業者による借上条件により計画するべきです。




今回の場合は、




・現在の建物がまだまだ使えるものだったこと




・相続税対策が必要なほど相続税が発生しないこと




・相続財産の分割には争いが発生する可能性が高いので、必要な時に自由に土地を処分できるようにしておくべきこと




から、現在の建物をリフォームしてそのまま賃貸することになりそうです。







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「もう、校正終わった?」

と倉橋。

こちらの原稿の校正です。

以前のこちらとは異なり、今回は執筆には全く関わっていないので、昨日が初見です。

漫画家の方に顔合わせはさせていただいていたので、少しは自分の顔も出ているのかな、くらいで原稿をめくってみると、、、

自分の顔がたくさん!

自分が主人公になっている章なんかは、もう恥ずかしくてまともに読めません。

でも、あの数分間で私のスットボケたキャラを把握するとは、、、

漫画家さん恐るべしです。






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「もう、4年前になりますか~」

直接お会いするのは、4年前に物件を購入していただいた時以来です。

購入後の実績を見せて頂きました。

分譲マンションの駐車場というマニアックな物件です。

ただ、オーナーさんご自身が不動産管理会社にお勤めなので、以下のようなメリットを気に入って頂き、購入していただきました。

・マンションの部屋数に比べて駐車場台数が圧倒的に少ない

・駅から遠いファミリータイプの物件なので、駐車場の需要は高い

・入退去時のリフォーム費用がかからない

予想したとおり、一度も退去は無く、安定収入を続けられているとのこと。

えへん。

とりあえず、安心しました。

「安定はしているんですが、もっと規模を拡大したいんです。この物件を売却して、アパートを購入したいんですけど、どうでしょうか?」

仰るくらいの価格ならば、別のオーナーさんにご紹介することはできそうです。

現金で購入されているので、ある程度まとまった現金を作ることができます。

S銀行さんからもある程度融資枠を貰えているとのことです。

試しに、最近仲介させていただいた物件のデータを元に、その融資枠の80%くらいの物件を購入した場合のシミュレーションをしてみます。

そうすると、キャッシュフローは現在の駐車場からのものと変わらないことが分かりました。

もちろん、ローン返済の元本も収益なので、それも含めればアパートの方が収益力は高いことになります。

ローン返済が終われば、借金無しのアパートという大きな資産ができるのですから、長いスパンで見れば、やる意味はあります。

でも、そもそもローン返済まで辿りつけなければ、ヘタすれば破産。人生設計を大きく歪めてしまいます。

今回の場合、調達金利、投入自己資金、からすると購入後数年後から返済完了まで、税引後キャッシュフローは毎年マイナスになってしまうことが分かりました。

それを乗り越えられるバックボーンがある、相続税対策になる、といった事情があれば良いのですが、今回はそのような状況ではありません。

本業でのリフォームスキルがあるので、中古戸建などで、小さい規模で少しづつ増やしていけばいいのではないでしょうか、とお話しさせていただきました。

では、駐車場は?

今となったらかなりの高利回り物件。

売却金額を自己資金として物件を購入するのと、そのキャッシュフローをポートフォリオに組み込むのとを比べると、後者の方が安全性は高くなりそうです。

それほど価格が落ちることも考えられないので、本当に現金が必要になったときに売却しても遅くありません。

駐車場はそのままで、少しづつ物件を増やしていく、ということで纏まりました。

「ご自身でレインズ叩けるっていうのは、投資家としては有利な状況だと思いますよ。」

って、それじゃこちらが儲からない、、、






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アパート完成確認の後に、業者さんとランチ。

この業者さんとは、もう5年くらいお世話になっています。

物件を仕入れると、真っ先に紹介してくれます。

水面下情報を持ってきてくれるので、何件お世話になったか数えきれません。

ただ、難しいのがその距離感。

仲良くなっていると、ご紹介してくれるものを全て成約させたくなります。

売上という点でも、効率が良いのも確かです。

でも、業者さん側にベッタリになってしまうとお客様に迷惑をかけてしまいます。

この業者さんと長い間お付き合いできているのは、

「ちょっとこれは難しいですよ~」

と言えば、

「そっか。また別のを紹介するよ。」

とサラッと引き下がってくれるからかも知れません。






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