2009-09-25 05:27:06

スマイルによる明渡し訴訟を返り討ち!請求棄却の居住者側勝訴判決!

テーマ:スマイル・バジリカ裁判

ここのことろ、更新が途切れていましたが、スマイル関連ででかいニュースです!


スマイルサービスが、ハウスポートと看板を替えて営業していることはみなさんすでに御存知かと思いますが、スマイルサービスという会社がなくなったわけではありません。現在の居住者の家賃振り込み先や賃貸契約上の貸主はいまだにスマイルサービスです。それに、ここのところ相手業者は法的措置を積極的にとってきているわけですが、その原告となっているのも、スマイルサービスになっています。


その相手側の攻撃的姿勢に一矢報いる判決が、先日9月16日に東京地裁で言い渡されたのでご報告しておきます。


相手側の請求としては、建物の明渡しを求めるもので、平成21年2月分から4月分までの3か月分の家賃滞納したことによって、スマイルから4月18日に明渡しを求めて訴えられたという内容です。


判決は請求棄却。被告、つまり入居者側の勝訴です。


判決文はあっさりしたもので、解除の意思表示自体が明示されていないから、賃貸借契約の解除の請求は理由がないというもので、ほとんど門前払いといってもいいくらいです。


判決文を抜き出しておきます。

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・原告の無催告解除の主張が認められるか


「本件賃貸借契約は、その契約書の名称は『施設付鍵利用契約』であり、原告が無催告解除特約であると主張する条項には、『会員の利用料金の支払の事実が当社で確認できない場合、会員は資格喪失となり、本サービスを利用できなくなります』との表現が用いられていて、原告が無催告で契約を解除することができるとことが明示されていないことは明らかであり、上記の条項をもって無催告解除特約であると認めることは困難である。」


・原告の催告解除が認められるか


「原告は、本件訴状の送達をもって、被告に対し、平成21年2月分から4月分までの賃料21万円の支払を催告し、催告後の相当期間内に上記賃料の支払がないときは、本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしたものと解することができると主張する。しかし、本件訴状を仔細に見ても、原告が被告に対して上記の催告後の相当期間内に上記賃料の支払がないときは本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をしているものと解することができるような文言は見当たらず、原告の上記主張は到底採用することができない。」

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契約解除を主張しておきながら、解除の意思表示のレベルで明示性がないとして負けてしまうとは、相手側がいかにずさんでいいかげんな主張をしているかが明らかにされたわけです。はっきりいって、お粗末としかいいようがありません。


このように、相手は、鍵交換といった行為が違法であると指弾されてからというもの、数カ月の家賃滞納で積極的に法的措置をとってきている現状です。訴えられた側も弁護士に委任することもできず、欠席裁判でそのまま請求が認められてしまうというケースも多いようです。今回は弁護士が代理人となることができましたが、そういったケースはまれでしょう。
スマイルは情報格差や交渉力の違いという弱みにつけこんで、施設付鍵利用契約といったふざけた契約を根拠にして鍵交換や荷物撤去処分といった違法行為に手を染めていました。社会問題化された後も、その姿勢を改めることなく、鍵交換はしていないようであるものの、入居者側の経済力や法的アクセスの貧弱さをつく形で、まっとうに争えばこのように負けてしまう裁判も、強引に訴えを起こしてきている現状です。


一方、国交省で行われている民間賃貸住宅部会では「家賃滞納者への追い出しコストが高くなるから、『施設付鍵利用契約』といったアクロバティックな契約や違法な追い出しをやろうとするのであり、もっと追い出しやすい法制度をつくるべきだ」とか、「悪質な滞納者の追い出しコストが高くつくことで、健全な借家人の負担が大きくなり不公平だ」とかいった議論がされています。


入居者の個別具体的な事案から、追い出しではなく住まいについて考えねばなりません。


この訴訟事案でみてもわかるとおり、相手側の請求自体がたたない、いいがげんな請求であるにも関わらず、たとえば、法律家が介入せず、訴えに応じることがなければ、相手側の請求はそのまま認められ、入居者は追い出されてしまっていた可能性が高いです。本来できないはずのことを、借主の交渉力や法的権利へのアクセスの弱みに付け込み、できるようにしてしまう。貸主側は積極的に追い出しをかけることができるわけで、これを裁判所や法制度が一体となって、容易に判断してしまったり、ずさんに処理されてしまっては、人の権利はいったいだれが守ることができるというのでしょうか。追い出しをしやすい法制度を作るべきだという論者は、しっかりとした裁判では勝てるはずのものも、ずさんな法的判断をすることで、追い出しをしやすくすれば、コストが減るから構わないとでもいうのでしょうか。コストという一面だけで、当然あるべき権利がないがしろにされて、住まいまで奪われてはたまったものではありません。


そういった意味で、この勝訴判決の意義は高く評価できるし、勝たねばならない裁判だったわけです。


ただでさえ、貸主と借主では立場の違いがあって、基本的には借主は債務者であるので、訴えられ、攻撃される側にいるわけです。ここで食い止める、権利を守る手段や方法がなしくずしにされてしまえば、自分たちの住まいはまさに足元から崩れ去ってしまうのは目に見えています。


安心できる住まいへの権利を求める制度が骨抜きにされるのをみすみす見過ごすことはできないし、骨抜きにしようという人たちの意見に対抗しないわけにもいきません。


この裁判は、自分たちの住まいを守るためには自分たちが行動で示していかねばならないということの一つの事例であって、こういった事例を一つ一つ積み上げていくしかないのではと思います。

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