銀行融資の壁

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お待たせいたしました。

(待ってた人3人くらい。。。。)


銀行融資の続きです。


前回、

「サラリーマンを卒業しても影響ありません。」と銀行担当者の方に言われほっとしたところでしたが、続けて、


「でもケイマンさんには一つハードルがあります。」


ということろでした。



少し話しが外れますが、銀行融資について少し書きます。



一般的には、1棟もので言えば、自己資金を300万円~1000万円くらい貯めて、銀行の好きな物件を持ち込めば最初の融資額の上限は、


一般属性の方

  3000万円~5000万円


サラリーマンの方(年収300万円以上、勤続年数3年以上など)

  1億円~2億円


くらいかと思われます。


ここで使われる融資は、高利貸しの○ルガ銀行かそれよりも2%ほど金利が低い○リックス銀行が多いです。定番ですね。


そして、両者を組み合わせたりして、何とか2棟(合計2億円~3億円)まで購入します。


ここで、この2つの銀行は、年収の10倍~20倍という枠に引っかかって次の物件に進みにくくなります。


この2~3億円の壁年収の壁です。


そして、これ以上の規模になると、個人では所得税も大変なことになりますので、資産管理法人を設立したりして節税(脱税ではありません)に励むことになります。


そして、資産管理法人と個人の合わせ技で臨む最初の壁が


同族う会社の壁(みなし個人)の壁(その1) 5億円の壁


になります。


そして、今回私が問題視されている壁がこの資産管理法人の規模により


同族会社の壁(みなし個人)の壁(その2) 10億円の壁


というところのようです。

(銀行によっても若干は違うかもしれません)


家族以外の社員がいればこの壁は無いようですが、私の場合はまだ同族経営の規模ですので、こういった壁があるようです。


この壁は、私のように地主でもないのに新築を続ける場合には、どうしても突き当るようで、一応債務超過にはなってはいないですし、収支も11期連続黒字なのですが、銀行の言い分からすると、


「これだけの規模で、今後リーマンショックや、それ以上の大きな金融危機になった場合に、本当に耐えられるのか」


といったことが懸念されるようです。


社員を抱えているよりは、強いと個人的には思いますが、同族経営の場合は、「社会性」という銀行が重視されるポイントでの点数が足りないようです。


また、節税に取り組んでいることも銀行から見るとマイナス評価です。



と、ここまで書いてきましたが、こういった壁を一気に突き破る方法もあります。



一時大ブームとなった





「○速凍死法」です。




この方法は、最近では銀行の見方も少し厳しくはなってきたようですが、地方の築古RCを買えば買うほど積算が出て資産リッチになっていき、更に節税をあまりせずに資産管理法人の利益を出しながら進めていくため、



資産バランスが非常に良い


企業としての利益も出している



「優良企業」としてみなさられるため、次々と融資を受けて資産を拡大していけ、10億円以上の借入も問題なく進めていけるようです。

(見せかけだけなんだけど。。。。)


ただし、この「○速凍死法」、


高速に資産を拡大していくことはできますが


購入後によほどの努力をしていく覚悟がないと名前の通り、


高速に「凍死」します

(これから夏に向かうので大丈夫かもしれませんね。)



この方法だけを単純に続けて、かなりの努力なしに生き残っている方はまずいらっしゃらないと思います。


このブログをお読み頂いているマニアックな方は、なぜ「凍死法」なのか既にご存知だと思いますが、もしわからない方は、近くの成功大家さんに聞いてみてください。詳しく教えて頂けると思います。


さて、次回は土地購入に戻ります。 さて買うことはできたのか。。。


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