■魅力的なフィリピン不動産投資

「日本の高度成長期前夜に投資可能!」
「◯倍、何十倍になります!」
「成長の見込めない日本よりも成長の見込める市場への投資を!」
「夢のようなリゾート地のユニットが格安で持てます!」
「普段はエアビーで稼ぎ、自分が行く時のみ自己使用で使えるので無駄がありません!」
etc…

様々な謳い文句でフィリピン不動産は喧伝され、沢山の日本人が現地のコンドを購入しました。


沢山の人々が様々なトラブルで困っていたりもします。

実際に他のアジア諸国と比べても投資妙味はズバ抜けて高くしっかりとした成長資産にすることはさして難しくありません。

実際に僕の仲間達はほぼ1人残らず成長資産化出来ています。

これは中島が不動産に携わる1人としてのルールを守ったことにも要因があります。

大事なのでもう一度言います。フィリピン不動産の成長資産化は難しくありません。


■トラブル多発のフィリピン不動産

では、何故トラブル多発となるのでしょう??

理由はいくつかありますが、大事なことのみ書き連ねます。

1、売る側が素人しかいない
これが致命的です。僕はフィリピンに携わり始めてから沢山の人々に会いましたが、不動産のプロと思える人には「1人も」会ってません。

部分的なセミプロやもっともらしいことを話すことができる人々にはウンザリする程会いましたが笑

不動産のプロであるには当然、
・日本の不動産事情に置き換えて説明できねばなりません。
・フィリピンの不動産事情にも通じていなければなりません。
・それらを「投資家脳」に沿って分かり易く説明できねばなりません。

この3つの要因が不可欠だと思います。また、実践出来てなければただの「口だけ」になるので実践出来てなければプロとは認めません。少なくとも僕は認めません。

僕は不動産なら何処の国だろうが失敗はもはやないと言えます。プレイヤーとしてはですが。現役プレイヤーなので「専門家」を見る目はシビアです。

2、実務経験かなさすぎる

今まで購入されてきたフィリピン不動産は大半が「プレセール」と呼ばれる数年後完成予定の物件ばかりなので「現物」ではありません。つまり、半金融商品のようなもの。

不動産投資は「現物」が基本ですけどね。兎に角、現物を扱ってないので不動産のキモである「管理」の実務経験がないのです。まだ完成してないから当たり前と言えば当たり前です。

でも業者は「内装も客付けも問題ありません!」と言います。

そりゃそうでしょう。「できない」ところからは誰も怖くて買いません笑

でも実際に中島の目で見てできている会社は絶望的に皆無です。自社はできているので別です。

実務に慣れてないので完成引渡しまでの手続きやデベロッパーとの交渉もアホ程下手です。ちなみに、フィリピンの場合、デベロッパー(売り手)も余裕で手続き間違えるし、わかってない人が担当になることもあります。税金計算すら余裕で間違えます。日本じゃあり得ませんが笑

だからこそ、信頼できる管理会社が不可欠です。ローカルに任せてはダメです。日本にいる日本人は。

3、邪悪な業者か多すぎる

邪悪な業者が多すぎる。というよりはほとんどが邪悪です笑

名前は出しませんがとある日系大手の元々金融系の販売会社はフィリピンのデベロッパー価格に20%くらい上乗せして販売してます。

そこで購入している方々が沢山いるのですが、20%高いということはみなさんの利益機会を大きく損じます。

つまり、「中間省略」をしたいわけですが、フィリピンでは中間省略登記がありませんので変なやり方になります。

つまり、本来ならば

買い手と売り手で契約を交わし、金銭の授受をするわけですが、「何故か」販売会社と契約を交わし、販売会社と金銭の授受となります。

つまり、本来ならば

デベロッパー(売り手)
↓ 税金
買い手

で所有権の移転とそこに関わる税金や仲介する販売会社への仲介手数料が発生するわけですが、邪悪な販売会社の場合は

デベロッパー(売り手)
↓各種税金
販売会社名義
↓各種税金
買い手

となり、税金も手数料も倍近くかかる上に販売会社の上乗せ金額が乗ります。

フィリピンでは名義変更に手間も時間もかかりますので実務経験のない販売会社は満足に諸々の手続きもできません。ここで様々なトラブルになります。

4、融資でつまづく

残金清算の際に「融資使えます!」と謳って販売していた方々が実際にその時を迎えてみると全く融資が使えずに泣く泣く損切りに走る…

これが多発しています。融資には現地での融資にトライもできますが、日本でも
・公庫
・制度融資で何とか
・高金利銀行の無担保枠
・カードローン(金額低いので)
・生保の貸付
なども使えます。

5、購入後にトラブル

物件引渡し後に内装かけて賃貸募集して管理をしてもらう。という流れになりますが全てのタイミングでトラブルになり得ます。

日本の不動産を理解している人がいないので。

フィリピンには不動産管理という考え方がなく、「知り合いでできそうな人にたのむ」という文化ですので「何をすべきか?」をいちいちレクチャーする必要があるので日本人の不動産投資家には向いてません。

様々なトラブルが書ききれない程あり、様々な問い合わせもいただきますが順次対応していますのでお返事遅くなってすみません。

できればフィリピンで余計なとこに気をとられず資産形成してくれる人が増えたら良いなあと思っております。



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