大阪の不動産会社社長 kentのブログ

関西で不動産関係の仕事と介護事業をしている社長の
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商売をするにあたり ”値付け”って非常に重要ですよね?

 

安くすれば売れるかも知れませんが、その分利益率は少なくなります。

 

反対に商品やサービスの対価を高くすれば利益率は高まるでしょうが、売上が上がらないって事になりかねません。。。

 

故に、商売をするにあたり値付けって非常に大切な事なんですよね。。。

 

ただ、今の時代は 『安ければ売れる』 って訳でもない様ですね。

 

また、高ければ売れないのか?って事でもないみたいです。

 

必要なモノか?不要なモノか?

 

役に立つか?役に立たないか?

 

自慢できるか?自慢できないか?

 

安心できるか?安心できないか?

 

満足できるか?満足できないか?

 

両極端になっている様な気がします。

 

売れる商品、サービスは値段に関係なく売れていますし、売れていない商品、サービスって全く売れなくなっていますよね?

 

賃貸住宅でも家賃設定をする際に、近隣の相場がいくらくらいだからこの物件はプラスマイナスしてこの位の設定で…と言う風に決まっているケースが多いと思います。

 

または、購入価格から逆算した家賃設定になっていたりするケースもあります。

 

ウチの会社でも基本は近隣相場を調べて、そのエリアでの借主の希望条件の統計を取り、この物件の位置関係を考慮して値付けします。

 

賃貸仲介の営業マンなら肌感覚で感じる数字がある筈ですしね。

 

先日のブログにも書きましたが、ウチで取り組んでいるデザイナーズアパートの家賃設定に関しても、近隣相場を調べて、仲介業者さんへの聞き取り、同タイプのグレード、設備、賃料などから独自の手法で値付けします。

 

賃貸経営においても、この値付けって非常に重要です。

 

入居者が決まらずに部屋を空けておくのは勿体ないですが、安く入れてしまえば退去されるまでずっとそのままの収入ですしね。。。

 

後は敷金・礼金・更新料、保険、鍵交換、保証料などの付帯商品や業務委託費とのバランスも重要です。

 

そんなこんなを総合的に俯瞰して値付けを行わなければなりません。

 

値付けの成否で賃貸経営の命運も決まってきますしね。

 

先日も横浜出張に行った際にアパホテルに泊まりました。

 

禁煙2部屋と喫煙2部屋を予約したのですが、ナント同じ日に、同じ部屋の広さなのに喫煙の部屋が1000円安かったです!

 

これってその日の需給バランスを見て値付けをされているのでしょうね???

 

さすがアパホテルさんです。。。

 

喫煙の部屋が余っていたら直ぐに1000円値段を下げて満室にする!

 

素晴らしい仕組みですよね?

 

でも、アパホテルさんも部屋においている本の事で中国人の宿泊が極端に少なくなったと言う事で、横浜のホテルは6800円で泊まれました。

 

喫煙は5800円です。

 

安くなりましたよね?

 

アパホテルも中国人の宿泊がなくなって厳しくなっているのでしょうか???

 

ホテルの方にお聞きすると、その分日本人のビジネスマンや台湾の宿泊が増えていると言われてましたが、ここまで値段を下げての稼働率はどの位になっているのか?

 

値付けってホント難しいですよね。。。

 

 

 

 

 

 

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2017.7.21

〔エリア限定No1。
  満室☆家主の会が
    こっそり教える賃貸経営術〕
              Vol.20



■第20回■
  不動産市場と
    相場の捉え方
 


 ※このメールは、満室☆家主の会/
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参加お申込はお申込フォームか
メール merumaga@kenthome.jp
から願い致します

 



◆今回の目次◆
1.不動産市場と
    相場の捉え方
          

2.メルマガ会員様限定!
      『特選!投資用物件』のご紹介


3.おススメセミナー情報

 



■1.不動産市場と
     相場の考え方

 


 こんにちは。 満室☆家主の会
ケントグループ代表 福井です。

先日、

「首都圏のマンションの価格が、
 ここ数年で高騰している」
という記事が 出ていました。

平均価格が、
2000年代は
4000万円前後でしたが、
2017年上期は5884万円と、
実に2,000万円ほど高騰しています。

これは、かなり大きな
インパクトですね。

マンション需要で言うと、
大手のマンションデベロッパーなどは、
特に好立地の物件は
数年寝かせておき、
価格が高い時期に出す、などの戦略や、
供給戸数を計算して、ある程度売れる
(買いたい人が多い)
時期に出す
(もちろん、毎年の売上目標など
もありますので全てが全て計算づ
くでは ありませんが)
ということがありますので意図的に
起こる部分もありますが、

それにしても上がっています。


まさにオリンピック景気です。

これは、これから不動産を買おう、
という方にとっては、少し抵抗が
ある話ですね。



不動産業界に携わる方に本音を聞けば、


今は買い時じゃない、と皆、
口を揃えて言うことと思います。


一方で、じゃあ皆が皆、
買わないかというと、

そういうことでもないですね。

それぞれの人生では、
     タイミングもありますし、
買値が1000万円変わったとしても、

・早く購入すれば
      その分早く返済が始まる

早い時期でなければ

・低い金利が使えなくなる
                    可能性
もある、
・子供の出産に合わせて
                定住地をきめたい

など、

それぞれの背景によって、

ニーズが違ってくるからです。


では、不動産投資ではどうか、

というと、

 まだ買いたい、


という二ーズは、
続いているようです。


ただ、難しいのは
どんな物件でもそうですが、
「いつまでもインターネット」
掲載されていたり、
「明らかに高いな、」
と思われて

しまっては、なかなか敬遠
されがちになったりします。

金融機関も条件を
細かくつけてきている
ようになってきているので、
簡単には決まらなくなっていますね。



買い手側にとって見れば、
タイミングが合う方は、
すぐにでも買いたい。


売る側にとって見れば、
タイミングを逃さず、
できるだけ高く売りたい。



そんな相談が、満室家主の会でも、
殺到しています。

どちらにしても、
こういった

「オーナー同士
  を結びつけること」
求められていると感じますし、


満室家主の会では
そういったオーナー同士の
マッチングを積極的に
進めていきたいと思います。

タイミングを逃さず、
いい不動産経営を
続けていきたいですね。





満室☆家主の会では、

全てのオーナーが、
 より良い賃貸経営を


していただくためのサポート体制を
整えていますので、
ご不安、ご相談事がある場合は、

気軽にお問い合わせください。


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物件の売却・購入借入や
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無料で親身にお答えします。


是非、ご自身の賃貸経営を
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06-6972-0050

満室☆家主の会
株式会社ケントホールディングス
代表取締役社長 福井 勝利



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【日時】 2017年7月23日(日)
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【参加費】初回無料

【定員】30名
  
 

【講師】  
株式会社ケントコーポレーション
資産管理部 康村 勇児

 参加(無料)
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 お電話 06-6972-0050 
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【会場】富士火災今里ビル2F

【参加費】会員様優先 初回無料

【定員】24名
  
 

【講師 1】  
 株式会社ケントホールディングス
 代表取締役社長 福井 勝利

【講師 2】
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・会場は、今里駅徒歩2分
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1昨日と昨日の両日は、横浜のパシフィコ横浜で 第25回盛和塾世界大会が開催されていました。

 

例年この会場で開催されるのですが、世界大会が終了した後に横浜中華街に食事に行きます。

 

今年は昨年と同じく重慶飯店 別館です。

 

ここの正宗麻婆豆腐が美味くて…

 

でも、横浜中華街も年々劣化している様な気がしないでも…

 

多くの中華料理店さんは食べ放題1280円ってあり得ない金額で運営されていますし、中には更に半額で食べ放題って謳っているお店もあります。。。

 

それってどんなモノを食べさせられるのか???

 

かなり心配なんですが…

 

それに店前に大きな看板で 「ぐるなび TOP」とか、「某TV番組で紹介」とか書かれた看板があったのですが、その宣伝自体がホント?って感じのお店が多かったですね。

 

数年前はメイン通りの甘栗のキャッチ販売が問題になっていたりして、道路には「天津甘栗の悪質なキャッチ販売にご注意ください」って看板までも立っていたくらいですしね。。。

 

そんなこんなで中華街を訪れる人の数が激変しているのでしょうね。。。

 

横浜の中華街と言えば

 

萬珍樓 本店

聘珍樓 本店

状元樓

 

が有名どころですよね?

 

個人的には四川料理がすくなので重慶飯店もお勧めではありますが…

 

それと比べて大阪の『道頓堀』は観光客誘致に大成功をおさめられています。。。

 

先日のブログにも紹介しましたが、ここは東南アジアかって感じの賑わいがありました。。。

 

この差ってどこから来るんでしょうね???

 

ま~昨日は平日と言えどもテーブルは2割くらいしか埋まらず…

 

これで採算を取れているのか???

 

ちょっと厳しいでしょうね。

 

多分、街全体で観光客誘致をすると決めて取り組まないと、他の街と比べて負けていってしまうんでしょうね。。。

 

街全体で観光客にどう言うサービスを提供するのか???

 

大阪の黒門市場と言う商店街も、観光客誘致に知恵を絞り、現在ではかなりの数の集客をされています。。。

 

日本も観光立国を目指すのであれば、今までと同じ様な事をするのではなく、他と街と違う独自性を高めていかなければダメですよね。。。

 

折角持っているポテンシャルを最大限に活かし切る事も大切なファクターだと思います。。。

 

横浜中華街と道頓堀は、いい意味で対比になり参考になりました。

 

尤も、これって全ての産業で言える事でしょうが…

 

ウチの会社もしっかりと独自性を高めていき、他社との差別化を益々図って参ります!

 

そして選ばれる会社にならねば…

 

頑張ります!

 

 

 

 

 

 

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昨日と今日は横浜のパシフィコで盛和塾の世界大会が開催されています。

年に一度世界中から4700名の塾生が集い、6名の塾生の経営体験発表、塾長講話、懇親会、経営者賞の表彰があります。

盛和塾生なら誰しも経営者賞の受賞を目標にしているんですが、なんせ1万名以上の塾生がいるので中々受賞のチャンスは巡って来ません。。。

ま〜ウチの業績では受賞は難しいでしょうが…

3年間経常利益が10パーセント以上

且つ、売上や利益の伸び率が素晴らしければ受賞のチャンスもあるんでしょうがね〜

これが3年間続けるって事が厳しくて…

今年も大阪塾で一緒の委員会で学んでいた仲間が受賞されます。

ホント羨ましい限りです。

僕もいつかは稲盛経営者賞を受賞できる様に更に精進を重ねて参ります。

頑張ります‼️
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ウチの資産管理事業部で行なっている、新築デザイナーズアパートの販売

K'sResidenceシリーズですが、東大阪市の瓢箪山は9月末完成

生駒は来年の3月下旬完成

京都の伏見桃山は少し遅れて5月頃の完成予定です。

昨日も建築業者さん、解体業者さんとで京都の物件を見に行ってきたのですが、初めて中を見せて貰ったらナント地下室があるじゃないですか‼️

そんな事は聞いていませんでしたが…

まぁ解体費用が高くなりそうですが、ここは我慢しておきます。

ただ、伏見桃山近隣の収益物件の価格が上がり続けていて、当初見込んでいた販売価格よりも高く売れそうです。。。

また、生駒の賃貸市場も昨日調査に行った報告では、強気の家賃設定と弱気の分を両方持って行ったのですか、ウチの強気の家賃設定よりも数段高く取れそうとの事です。

って言う事は、設定していた販売価格よりも高く売れるって事です。

ただ、高い家賃設定で果たして満室にできるのか?が重要になってきます。

当初の予定では、完成前に満室保証して販売する予定でしたが、完成後に満室にしてから販売する事にします。

瓢箪山、生駒とも、試算段階では厳しめの数字を入れていたので、実際には数字が良くなります。

嬉しい誤算です😃😃😃

ま〜しっかりと頑張って行きます‼️
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昨日のニュースで気になる事が報道されていました。

 

福岡市で民泊で宿泊していた女性の韓国旅行者に貸主が性的犯罪を働いたと言う内容です。

 

これって必ず起こりべくして起こった事件ですよね?

 

性犯罪にまで至らなくても盗撮なんて日常茶飯じゃないですかね???

 

民泊をしている人の素性も分からないですし、信用もあるのかないのかも全く分かり得ないですしね。。。

 

そんな人が運営する民泊

 

一般のホテルと違うって事を理解したうえで利用しなければダメだと言う事ですよね。。。

 

でも…

 

果たしてどの位の人がそのリスク、危険性を理解しているのか???

 

キチンと許可を取って事業をしている業者さんの物件なら、比較的安心できるのかも知れませんが、ここで言っているのは無許可の闇民泊業者の事です。

 

それに貸主がって事だけではなく、前に利用した人が合鍵を作っていたり、カメラを仕込んでいたらどうなるんでしょうかね???

 

想像するだけで怖い話です。

 

今回の事件はAirbnbにとってイメージダウンは避けられないのでは?って思います。

 

先月も民泊施設を舞台に覚せい剤の密輸事件が起きたり、海外への不正送金をしていた犯人グループの拠点となっていたりしています。

 

金額が安い分、その事業者を見極める眼力が必要なのかも知れませんが、Airbnbでも評価だけでは分からないですしね。。。

 

しかし、これからもこの様な業態は間違いなく増えていく筈です。

 

何故なら便利でリーズナブルな仕組みですからね。

 

と言う事は、便利でリーズナブルと言う事と、信用、安心を組み合わせると新しいモノが生まれると言う事なんですよね?

 

まだまだ世の中に出回っていないモノで、多くの人に共感して貰えるモノは???

 

僕には分からないですが一杯ありそうな気がしますね。

 

10年先、20年先がどんな世の中になっているのか???

 

すごく楽しみでもありますね。

 

 

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昨日は企業オーナー向けの不動産投資セミナーを行っていました。

 

内容は中小企業の社長だからできる不動産投資活用法についてです。。。

 

今までウチの会社の法人顧客にこっそり教えていた内容の一部を公開しています。

 

数社の事例も踏まえての内容で、且つ、より実践的なお話になればと思いある程度本当の数字も織り交ぜて話をさせてもらいました。

 

実践的な数字と言ってもお客さんの数字を開示する訳にはいかないので、数字は自社若しくは僕個人の数字のみ開示しています。

 

昨日のセミナーで一番伝えたい内容は

 

『減価償却を使って利益を調整する』

 

って事です。

 

「そんな事は分かっているよ」って声も聞こえてきそうですが、あくまでもこれから不動産投資を行いたいと思われている中小企業のオーナー向けのセミナーなのでご了解ください。。。

 

そうなんですよね。。。

 

不動産投資にとって大切な事は経費をコントロールするって事です。

 

例えば売り買いの時の仲介手数料や借入金利

 

運用中の管理手数料、リフォーム費用、設備更新、広告宣伝費 etc

 

その中でも最も重要なのが「減価償却費」です。

 

これは売買契約時に建物価格をいくらにするって事を、売主と合意しておくことが必要ですし、売買価格以上に重要な事かも知れません。

 

一体いくらの金額でこの建物を買うのか?

 

当たり前ですが、建物価格が決まれば売買代金から建物代を差し引いた金額が土地の価格になります。

 

ここが重要なんですが、減価償却ができるのは建物だけです。

 

例え1億や2億で土地を買っても帳簿上はそのままです。。。

 

一方、建物は毎年減価償却ができ、実際にはお金が出て行かないのに経費化する事ができます。

 

しかも、法人だと毎年減価償却するかどうか、法人の都合で決める事ができます。

 

それが個人所有だと強制的に毎年決められた金額を減価償却して行くしかないのです。。。

 

ここをキチンと理解して貰えれば、既存法人で不動産投資を行うメリットも理解してもらえると思います。

 

結局は会社って従業員の雇用を維持する為にも、従業員の未来を切り拓いていく為にも、売上、利益を継続して上げ続けなければなりませんよね。

 

社長にはそれに対する責任もありますしね。

 

今回のセミナーでお伝えしたことを実践していただき、そんな企業オーナーの一助になればって思っています。

 

これからも頑張ります!

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7月から奈良県にて介護付き有料老人ホームをopenさせたのは、既にこのブログでも度々紹介させてもらっています。

 

それとサ高住が良いのか?

 

それとも介護付き有料老人ホームが良いのか?

 

それとも住宅型有料老人ホームの方がいいのか?

 

悩みますよね。。。

 

それにデイサービスや訪問介護事業所は同一建物内が良いのか?

 

それとも外付けが良いのか?

 

介護事業って、同じサービスを提供しても、その業態や同一建物内かどうかで売上が大きく変わります。

 

なんか変でしょう?

 

ウチの会社では今まで住宅系としてはサ高住しかやった事がなかったので、今回は初めての介護付き有料と言う事で若干の戸惑いを感じながら運営しています。

 

そして人員配置の厳しさから、家賃や共益費の設定を40%程度高く設定しています。。。

 

これが利用者さんにとってどうなのか???って事ですよね。

 

介護付き有料に入居するメリットは以下の様なモノです。

 

①看護師の配置が義務付けられているので医療行為が必要な方の入居も可能

 

②介護サービスが包括請求なので、点数オーバーによる自費負担の心配がない

 

③外付けのサービスがない分、毎日の施設内でのレク、運動、入浴などが充実している

 

と言う感じでしょうか?

 

反対に事業者から見たらどうなんでしょうか?介護付き有料である事もメリットってどこにあるんでしょうか?

 

まだメリット、デメリットを把握できている訳ではないですが、介護保険を包括請求できるって事が一番のメリットになるんでしょうかね???

 

ただ、介護付きになれば配置しなければならない人員基準が厳格に決められていて、どうしても人件費が高くなってしまいます。

 

それに介護保険上の売上もサ高住と比べると相対的に低いですしね。。。

 

住宅型有料って言うのもあるんですが、これもウチの会社では取り組んでいないので実際にどうなのかって分かりませんが、その地域性、ターゲット層によって業態も変えていかねばなりませんよね?

 

今回の奈良県の介護付き有料は、ウチの会社に取って初めての経験なのでいい勉強になります。

 

次はどんな業態で、どんな顧客をターゲットにして、どこで開設するのか???

 

更に選択肢を拡げられる様に頑張って取り組んでいきます!

 

介護業界の皆さんはどの様にお考えなんでしょうね?

 

またご意見をお聞かせください。

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昨日は知り合いの資産家の方とお会いしていました。

 

お会いしていた内容は物件の購入相談です。

 

最近中古1棟収益物件の価格が高くなり過ぎていて、どう考えても採算が合わない様な物件しか廻ってこないと…

 

そりゃ自己資金0円で物件購入を検討していたら、今の利回りでは合わないですよね。。。

 

自己資金を少なくても10%

 

できれば20%位入れれたらシュミレーションの数字も違ってくるんですが…

 

でも。。。

 

多くの投資家さんって自己資金を入れるのを嫌がられますよね?

 

僕自身も昨年に3億4500万円で購入した物件では2億9500万円の借り入れを行い、5000万円は自己資金を入れましたし、諸費用分と合わせると6500万円位は自己資金をつぎ込んでいます。。。

 

でないと採算が合わないからです。

 

そりゃ築後30年以上経っていて、鉄骨の表面利回り15%以上の物件なら、計算上のシュミレーション上は合うかも知れませんが、実際の運用ではキャッシュが合わないケースの方が多いと思います。

 

正直な話、数億円もする物件を購入するのに自己資金を0円で購入するって事自体が変な話ですよね。

 

ただ、10年前までは築浅RC物件でも表面利回り10%以上で売りに出されていましたので、これなら自己資金0円でも採算が合っていた物件もありましたが…

 

未だにその頃のイメージを引きずっている投資家さんって多いと思います。

 

昨日の投資家さんもレジデンスが合わないのなら事業用物件、民泊用物件、ホテル、介護施設と色々な対象を検討されておられますが、実際の話民泊用物件が今後どうなるのか?って予測できないですし、ホテルなんてもっと分かりません。。。

 

介護施設なら自社でも取り組んでいるので、ある程度の予想はできるんですが、実際にどこの会社が運用するのか?って事で大きく変わってしまいますしね。。。

 

大阪や京都でも民泊用物件、海外旅行者向けのホテルなどは凄いペースで増えていますが、ウチの会社ではこれから先どんな需要になるのかって分からないって言うのが答えです。

 

投資って、見えない事に投資するって事が最大のリスクなんですよね。。。

 

未来がある程度見えるのなら投資先を間違ったりもしないんでしょうが…

 

ま~これから数年は不動産価格は大きく変わる事はないと思っていますが、外的要因で世界経済が激変する事もあり得ます。

 

そんな事態になれば日本経済がどうなるのか???

 

金利は?

 

為替は?

 

株価は?

 

う~ん。。。

 

やっぱり見えない事だらけですよね。。。

 

しっかりと足元を固めて行かねば…

 

頑張ります!

 

 

 

 

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個人で所有している賃貸物件

 

滋賀県内には大津市に2棟と草津市に1棟持っています。

 

この大津市の物件は高稼働率をキープしていて、年間の入居率は97%以上を誇っています。。。

 

6月30日に退去があった部屋にも既に申し込みが入っていて、リフォームが完了と同時に契約開始となっています。

 

大津の物件は単身物件なんで、この時期に空いたら暫くは空室期間が続くのかと思っていたのですが、退去から1週間も経たない内に決まっていました。

 

しかも契約者は比叡山の僧侶の方です。。。

 

堅いと言えばこれ程堅い入居はおられないですよね。。。

 

一方、昨年に購入した草津の物件は70㎡オーバーの3LDKなんですが、ここは4月末に空いた物件が未だに決まりません…

 

ファミリータイプの物件って退去があればリフォーム代だけでも30万から60万円は必要になります。

 

更に、設備の入替などが生じた際には数十万円単位のお金が出て行ってしまいますよね。

 

毎月のCFを考えると単身とファミリーのどちらが良いのか???

 

滋賀県の物件3棟に関しては月間の賃料収入が約390万円

 

返済が168万 返済比率43%

 

管理費やら経費などを差し引いてもそこそこのキャッシュは残る計算になります。

 

これらの物件は保有していてもキャッシュが残る 『優良資産』 ですが、毎月のキャッシュがマイナスになる様な物件を保有し続けておられる方もおられますよね?

 

入居率が70%程度で推移しているとか、不要な修繕、中途半端な改装でコストに見合った収益を確保できていないとか…

 

そんな物件のオーナーにはある特徴があります。

 

それは、「満室にする」って言う気持ちが薄い事です。

 

誰だって満室にしたいと思ってはいますが、それに向けてどんな努力をしているのか???

 

どうやって満室を維持して行くのか???

 

そこには戦略や戦術と言ったモノが必要となります。

 

それに、そもそもその物件を保有し続けてていいのか?って事も検討する必要がありますよね?

 

立地や構造、築年数、設備、間取り等々

 

どうやっても賃貸物件として商品価値の低い物件をリーシングするには、それなりの手間と費用が必要になります。

 

しかも投下資金に対するリターンも低いものです。。。

 

そんな物件をこの先も保有続けるのか???

 

オーナーもそこはしっかりと考えなければいけない時期に来ているのかも知れませんね。。。

 

不動産屋の僕でも過去に売却した物件で損を出した物件もあります。

 

物件売却を検討される場合は、物件査定を無料にて行っておりますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

 

0120-1188-20まで

 

 

 

 

 

 

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